あなたのワンルームマンション投資は大丈夫?9つの失敗例とその教訓

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女性投資家
女性投資家

ワンルームマンション投資は「危ない、儲からない、失敗する」っていうやん?

ぴろり
ぴろり

いやいや、10年区分マンション投資を続けているボクに言わせれば、本当はこう叫ぶべきだよ。「不勉強なサラリーマンのワンルームマンション投資は危ない、儲からない、失敗する」

 

ワンルーム投資に限らず、不動産投資で失敗するサラリーマンは不勉強である。

  • 本業と同じくらいの情熱を注がない。
  • 不動産投資を副業感覚で行ってしまう。

 

不動産はサラリーマン人生を壊滅させる破壊力を持っている。だから、軽い気持ちで行ってはいけない。

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1.高利回り区分マンション投資で失敗

ワンルームマンション投資の主戦場である東京23区大阪6区(北区、中央区、西区、福島区、天王寺区、浪速区)の利回りは右肩下がりだったが、やや落ち着きだした感じがある。(2019年)

ワンルームマンション投資を大阪でするなら このエリアしかない!

 

そんな中、表面利回り15%の物件を見つけたなら、あなたは飛び付くかもしれない。それが地方であったとしても。

例えばこんな物件だ。

高利回りマンションの間取り

  • 所在地:地方某所
  • 物件タイプ:2DK(45㎡)
  • 価格:320万円
  • 家賃:4万円
  • ランニングコスト:2万円
  • 現金で購入

 

女性投資家
女性投資家

家賃からランニングコストを引いた2万円が月々のキャッシュフローになるやん?
だから、価格の割にはいい投資ができそうやで。

ぴろり
ぴろり

でも、現実はそんなに甘くないよ。

(このエリアの)空室率は30%が標準である事実に、後になって気付くからだ。

 

この不動産投資で得られるキャッシュフローを再計算してみよう。

月間キャッシュフロー
=収入 - 支出
=4万円 ×70% -2万円
=8000円

 

また、机上の計算では8000円/月のキャッシュフローが得られることになっているが、45㎡という広い専有面積にかかる修繕費や広告料を考慮すると、目も当てられない結果になるだろう。

2.低利回りワンルームで失敗

次は高利回りの反対、低利回りワンルーム投資の失敗例を挙げる。

例えば、融資(ローン)を使って、表面利回り6%の中古ワンルームマンション投資を実行するなら、どうなるだろうか?

例えばこんな物件だ。

築古マンションの間取り

  • 所在地:東京都内某所
  • 物件タイプ:1R(15㎡)
  • 築年数:30年
  • 価格:1200万円
  • 家賃:6万円
  • 空室率:5%
  • 運営費:2万円
  • 融資金額:1000万円
  • 金利:3%
  • 融資期間:25年

 

このワンルーム投資のキャッシュフローを計算するとこうなる。

キャッシュフロー
=[家賃×入居率]-[運営費+ローン返済額]
=[6×95%]-[2+4.7]
=-1万円

 

ぴろり
ぴろり

お見事!
マイナスキャッシュフローだ。

 

他に物件を持っており、戦略的なワンルームの買い増しなら許容できるかもしれないが、このワンルーム投資単独でみるとキャッシュフローの上では失敗している。

3.新築ワンルーム投資で失敗

ぴろり
ぴろり
不動産投資の経験者の間では、これは常識だよ。
  • 新築ワンルーム投資は儲からない。
  • 失敗するサラリーマンも多い。

 

特に、高属性(医師、士業、公務員、高給取りサラリーマン)は要注意である。
高額のローンが組めるので、新築ワンルーム業者に狙われる。

医師投資家
高属性投資家

新築ワンルーム業者らしき人から、どえりゃあ電話掛かってくるわ。
ホント、勘弁してほしい!

 

どう儲からず、どう失敗するのか?

表面利回り約4%の新築ワンルーム投資(融資利用)で解説しよう。

1Kマンションの間取り

  • 所在地:都内某所
  • 物件タイプ:1Kバス・トイレ別(25㎡)
  • 価格:3500万円
  • 家賃:12万円
  • 空室率:0%(サブリース)
  • 運営費:2万円
  • 融資金額:3500万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

 

この新築ワンルーム投資のキャッシュフローを計算するとこうなる。

キャッシュフロー
=[家賃×入居率]-[運営費+ローン返済額]
=[12×100%]-[2+11.6]
-1.6万円(年間で-19.2万円)

 

この投資も見事にマイナスキャッシュフローである。

サブリースであるため空室の心配はないが、12万円の家賃保証は永遠ではない。

保証される家賃はどんどん改悪されるからだ。

4.節税目的でワンルームを買って失敗

「節税のためにワンルームマンション投資をしませんか?」という勧誘は多い。

ワンルームマンション投資をすれば、節税できるのは事実であるからだ。

 

ぴろり
ぴろり

でも、節税は期間限定で、
ワンルームマンション購入年1.2年くらいだよ。

 

新築ワンルーム投資で失敗」で使った、新築物件の投資1年目の会計上の収支を見てみよう。

収入年間家賃144万円
支出運営関係管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
69万円
減価償却費30万円
購入関係管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用30万円
ローン手数料30万円
その他の費用7万円

 

会計上の収支
=144万円-174万円
-30万円

 

給与1000万円のサラリーマンであれば、約10万円(30×33%)の節税になる。

 

節税スキームの詳細はコチラ

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

 

ぴろり
ぴろり

でも、10万円の節税のために約20万円損してる
ここに気付かないとダメだよ。

5.大阪のワンルーム投資で失敗

  • 東京の新築ワンルームで失敗
  • 中古でも利回りが低すぎて失敗

 

次は、政令都市のワンルームマンション投資に目が向くだろう。

例えば、日本第二の経済圏である関西。
その中心的役割を担う大都市、大阪のワンルームマンション投資である。

 

ぴろり
ぴろり

これは戦略としては正しいと思うけど、東京のワンルーム投資と同じ感覚でやってしまうと失敗するよ。

 

その理由は主に4つ。

6.ワンルーム1室所有で失敗

ワンルームマンション投資の失敗理由で必ず挙げられるのが、ワンルームの1室所有である。

失敗しないための教訓

ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ!1室だけだと失敗する

 

ワンルームマンションを1室所有していると、空室になった瞬間に収入の全てを失う

マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源が絶たれるのだ。

空室期間中は、それらの費用を自分の給与から支払わなくてはならない。

空室が埋まらず長期戦に持ち込まれると、精神的に参ってしまう。

医師投資家
失敗投資家

ああ、不動産投資なんてしなきゃあよかった。
失敗した。騙された…。

 

だから、ワンルームマンション投資をするときは、2室・3室…と、できるだけ複数所有する必要がある。

7.キャピタルゲインを狙って失敗

キャピタルゲインとは売却益のことである。

 

女性投資家
女性投資家

やったで!
500万円で買って600万円で売れたで

ぴろり
ぴろり

この投資が株式投資なら、税引き後で約80万円の利益が出るね。
でも、不動産投資はそうはいかないんだ。

 

その理由は2つ。

  • 不動産投資は売買コストが高い
  • 不動産投資は譲渡税(キャピタルゲインに対する税金)が高い

ワンルーム投資の売買コスト

ワンルームマンション投資では、購入時に価格の約10%の購入諸費用(買コスト)がかかり、売却時に価格の約4%の売却費用(売コスト)がかかる。

つまり、単純計算で14%以上の利ザヤを抜かないと、キャピタルゲインを狙った投資に失敗するのだ。

失敗しないための教訓

「1000万円のワンルームを1100万円で売却!」この投資は失敗する

ワンルーム投資の譲渡税

ワンルームマンション投資では、売却時に20%(短期譲渡)~39%(長期譲渡)の譲渡税がかかる。

だから、売却時に税金をドサッと持ってかれる悲劇がしばしば起こる。

8.不動産の規模を競って失敗

女性投資家
女性投資家

ワンルーム1室買えたわぁ。
もう1室欲しいわぁ。

女性投資家
女性投資家

5室持ってる投資家は凄いわぁ。
でも、私はアパート投資にシフトすれば、一気に追い抜けるやん!

 

このように、不動産投資は規模拡大を切望するようになり、「大規模大家は偉い!」という幻想に取り付かれる

サラリーマン大家の階級社会

 

その結果、「不動産投資で成功することが目的」ではなく「不動産を買うこと目的」となってしまうのだ。

 

ぴろり
ぴろり

これを「買いたい病」と言うよ!

 

まさに本末転倒である。

買いたい病を患った不動産投資家を待っているのは「失敗」という2文字だけだ。

9.悪質コンサルに騙されて失敗

悪質不動産コンサルタントは、このような言葉であなたに近づいていくる。

悪徳業者
悪徳業者
  • 絶対に…。
  • あなただけに…。
  • 必ず…。
  • 今、決めないと…。

 

このような限定した言葉を使って、悪質なコンサルがあなたに近づいてくるのだ。

「絶対に~」「必ず~」という言葉を使うコンサルタントはアヤシイ
世の中、「絶対に~」「必ず~」はありえないから。

失敗しないための教訓

サラリーマン投資家よ 悪質不動産コンサルに近づくな!さもないと失敗する

 

また、このような失敗をするサラリーマン投資家も多いので気を付けよう。

医師投資家
失敗投資家

 

リノシーと面談 AI×ワンルーム投資についてガッツリ質問してきたよ

まとめ

ぴろり
ぴろり

ワンルームマンション投資で失敗しないための教訓を、10個にまとめるよ

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