あなたのワンルームマンション投資は大丈夫?9つの失敗例とその教訓

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「ワンルームマンション投資は危うい、儲からない、失敗する」と叫ばれる。

だが、10年近く区分マンション投資を続けているボクに言わせれば、本当はこう叫ぶべきでだ。

不勉強なサラリーマンのワンルームマンション投資は危うい、儲からない、失敗する」

ワンルーム投資に限らず、不動産投資で失敗するサラリーマンは不勉強である。

なぜ、本業と同じくらいの情熱をそこへ注がないのか?
不動産投資は副業感覚で行ってはいけない!

サラリーマン人生を壊滅させるような破壊力を、不動産は持っているのだから。

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1.高利回り区分マンション投資で失敗

ワンルームマンション投資の主戦場である東京23区大阪6区(北区、中央区、西区、福島区、天王寺区、浪速区)の利回りは右肩下がりだったが、やや落ち着きだした感じがある。(2019年)

ワンルームマンション投資を大阪でするなら このエリアしかない!

そんな中、表面利回り15%の高利回り物件を見つけたなら、あなたは飛び付くかもしれない。それが地方であったとしても。

例えばこんな物件だ。

高利回りマンションの間取り

  • 所在地:地方某所
  • 物件タイプ:2DK(45㎡)
  • 価格:320万円
  • 家賃:4万円
  • ランニングコスト:2万円

家賃からランニングコストを引いた2万円が月々のキャッシュフローになる。
だから、価格の割にはいい投資ができそうだ…。

しかし、現実はそんなに甘くない。

(このエリアの)空室率は30%が普通である事実に、後になって気付くからだ。

初心者も納得!空室物件がオーナーチェンジ物件より安い理由

この不動産投資で得られるキャッシュフローを再計算してみよう。

月間キャッシュフロー
=収入 - 支出
=4万円 ×70% -2万円
8000円

机上の計算では8000円/月のキャッシュフローが得られることになっているが、45㎡という広い専有面積にかかる修繕費や広告料を考慮すると、目も当てられない結果になるだろう。

失敗しないための教訓
高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

失敗しないための教訓
マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き!失敗確率99%

2.低利回りワンルームで失敗

次は高利回りの反対、低利回りワンルーム投資の失敗例を挙げる。

例えば、融資(ローン)を使って、表面利回り6%の中古ワンルームマンション投資を実行するならどうなるだろうか?

例えばこんな物件だ。

築古マンションの間取り

  • 所在地:東京都内某所
  • 物件タイプ:1R(15㎡)
  • 築年数:30年
  • 価格:1200万円
  • 家賃:6万円
  • 空室率:5%
  • 運営費:2万円
  • 融資金額:1000万円
  • 金利:3%
  • 融資期間:25年

このワンルーム投資のキャッシュフローを計算するとこうなる。

キャッシュフロー
=[家賃×入居率]-[運営費+ローン返済額]
=[6×95%]-[2+4.7]
-1万円

お見事!マイナスキャッシュフローである。

他に物件を持っており、戦略的なワンルームの買い増しなら許容できるかもしれないが、このワンルーム投資単独でみるとキャッシュフローの上では失敗している。

失敗しないための教訓
失敗しない不動産投資の利回り最低ライン!中古ワンルームはこれくらい

3.新築ワンルーム投資で失敗

  • 新築ワンルーム投資は儲からない。
  • 失敗するサラリーマンも多い。

不動産投資の経験者の間では、これは常識である。

特に、高属性(医師、士業、公務員、高給取りサラリーマン)は要注意だ。
新築ワンルーム業者に狙われる。

職場に新築ワンルーム業者らしき人から電話がかかってきたのは、1度や2度ではないはずだ。

どう儲からず、どう失敗するのかを、実例を挙げて解説しよう。

表面利回り約4%の新築ワンルーム投資を、融資を使って実行する。

1Kマンションの間取り

  • 所在地:都内某所
  • 物件タイプ:1Kバス・トイレ別(25㎡)
  • 価格:3500万円
  • 家賃:12万円
  • 空室率:0%(サブリース)
  • 運営費:2万円
  • 融資金額:3500万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

この新築ワンルーム投資のキャッシュフローを計算するとこうなる。

キャッシュフロー
=[家賃×入居率]-[運営費+ローン返済額]
=[12×100%]-[2+11.6]
-1.6万円

この投資も見事にマイナスキャッシュフローである。

サブリースであるため空室の心配はないが、12万円の家賃保証は永遠ではない。
保証される家賃はどんどん安く改定されるに違いない。

失敗しないための教訓
新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

4.節税目的でワンルームを買って失敗

「節税のためにワンルームマンション投資をしませんか?」という勧誘は多い。

ワンルームマンション投資をすれば節税をできるのは事実である。
だが、節税期間は限定される

大きな節税が可能なのは、ワンルームマンション購入年くらいである。

新築ワンルーム投資で失敗」で使った、新築物件の投資1年目の会計上の収支を見てみよう。

収入 年間家賃 144万円
支出 運営関係 管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
69万円
減価償却費 30万円
購入関係 管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用 30万円
ローン手数料 30万円
その他の費用 7万円

会計上の収支
=144万円-174万円
-30万円

給与1000万円のサラリーマンであれば、約10万円(30×33%)の節税になる。

不動産を利用したサラリーマンの節税スキームは、コチラの記事で解説している。

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

ただし、年間キャッシュフローは-19.2万円であるため、節税目的に買ったワンルーム投資は失敗であることは言うまでもない。

こちらの記事でもっと詳しく書いている。

失敗しないための教訓
新築ワンルーム投資の節税効果は詐欺レベル!1・2年目を計算してみた

5.大阪のワンルーム投資で失敗

東京の新築ワンルームで失敗。中古でも利回りが低すぎるため失敗。
次は、政令都市のワンルームマンション投資に目が向くだろう。


そのひとつが、日本第二の経済圏である関西。
そして、その中心的役割を担う大都市、大阪のワンルームマンション投資である。

これは戦略としては正しいが、大阪のワンルームを東京のワンルームと同じ感覚で買ってしまうと見事に失敗するだろう。

その理由は主に4つある。

  1. 大阪のワンルームは、スペックの割には家賃が安い。
    地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由
  2. 大阪のワンルームは、空室率が高い。
  3. 大阪のワンルームは、家賃に対する広告料率が高い。
    超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由
  4. 大阪のワンルームは、投資NGエリアが多い。
    関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

(すべて、東京と比較して)

失敗しないための教訓
大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったら失敗するで!

6.ワンルーム1室所有で失敗

ワンルームマンション投資の失敗理由で必ず挙げられるのが、ワンルームの1室所有である。

失敗しないための教訓
ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ!1室だけだと失敗する

ワンルームマンションを1室所有していると、空室になった瞬間に収入の全てを失う。
マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源が絶たれるのだ。

ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

空室期間中は、それらの費用を自分の給与から支払わなくてはならない。

空室が埋まらず長期戦に持ち込まれると、精神的に参ってしまう。

ブログキャラ
    ああ、不動産投資なんてやらなきゃ良かった。失敗した。騙された

だから、ワンルームマンション投資をするときは、2室・3室…とできるだけ複数所有する必要がある。

初心者サラリーマンも納得!ワンルームマンション投資は3室でワンセットだ

7.キャピタルゲインを狙って失敗

キャピタルゲインとは売却益のことである。

「500万円で購入して600万円で売却する」

この投資が株式投資なら、税引き後でも約580万円の手取り利益が出るだろう。
だが、不動産投資はそうはいかない。

その理由は2つある。

  1. 売買コストが高い
  2. 譲渡税(キャピタルゲインに対する税金)が高い

ワンルーム投資の売買コスト

ワンルームマンション投資では、購入時に価格の約10%の購入諸費用(買コスト)がかかり、売却時に価格の約4%の売却費用(売コスト)がかかる。

つまり、単純計算で14%以上の利ザヤを抜かないと、キャピタルゲインを狙った投資に失敗するのだ。

失敗しないための教訓
「1000万円のワンルームを1100万円で売却!」この投資は失敗する

ワンルーム投資の譲渡税

ワンルームマンション投資では、売却すると20%(短期譲渡)~39%(長期譲渡)の譲渡税が発生する。

マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

だから、売却時に税金をドサッと持ってかれる悲劇がしばしば起こる。

8.不動産の規模を競って失敗

  • ワンルームを1室買ったら、もう1室欲しくなる!
  • 5室買ったら、今度はアパートが欲しくなる!

このように、不動産投資は規模拡大を切望するようになり、「大規模大家は偉い!」という幻想に取り付かれる。

サラリーマン大家の階級社会

サラリーマン大家の新階級制度 メガ大家と借金王は偉い?あなたのレベルはどれ?

その結果、「不動産投資で成功することが目的」ではなく「不動産を買うこと目的」となる。これを「買いたい病」とも言う。

まさに本末転倒である。

買いたい病を患った不動産投資家を待っているのは「失敗」という2文字だけだ。

失敗しないための教訓
メガ大家を目指すと失敗する!サラリーマン投資家は純資産家をめざせ

9.悪質コンサルに騙されて失敗

悪質不動産コンサルタントは、このような言葉であなたに近づいていくる。

ブログキャラ女子
  • 絶対に~。
  • あなただけに~。
  • 必ず~。
  • 今、決めないと~。

怪しげなコンサルはこのような限定した言葉を使って近づいてくるのだ。

特に「絶対に~」「必ず~」という言葉を使うコンサルタントはアヤシイ。
世の中、「絶対に~」「必ず~」はありえないからだ。

失敗しないための教訓
サラリーマン投資家よ 悪質不動産コンサルに近づくな!さもないと失敗する

また、このような失敗をするサラリーマン投資家も多いので気を付けよう。

ブログキャラ

ワンルームマンション投資の収支公開!最高/最低/平均は?【大阪関西版】

まとめ

ブログキャラ
ワンルームマンション投資で失敗しないための教訓を10個にまとめるよ
  1. 高利回りのワンルーム投資にだまされるな!
  2. 表面利回りは信じるな!
  3. 自分の利回り最低ラインを持て!
  4. 新築ワンルーム投資に手を出すな!
  5. サラリーマンは節税目的で不動産投資をするな!
  6. 東京の感覚で、大阪ワンルーム投資に手を出すな!
  7. ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ!
  8. サラリーマン大家はキャピタルゲインではなくインカムゲインを重視せよ!
  9. メガ大家は目指すものではない!気が付いたらなっているものである。
  10. 悪質不動産コンサルタントに気をつけよ!