あなたのワンルームマンション投資は大丈夫?9つの失敗例とその教訓

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女性投資家
女性投資家

ワンルームマンション投資は「危ない、儲からない、失敗する」っていうやん?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

いやいや、10年区分マンション投資を続けているボクに言わせれば、本当はこう叫ぶべきだよ。
「不勉強なサラリーマンのワンルームマンション投資は危ない、儲からない、失敗する」

 

ワンルーム投資に限らず、不動産投資で失敗するサラリーマンは不勉強です。

  • 本業と同じくらいの情熱を注がない。
  • 不動産投資を副業感覚で行ってしまう。

 

不動産はサラリーマン人生を壊滅させる破壊力を持っています。だから、軽い気持ちで行ってはいけません。

高利回り区分マンション投資で失敗

ワンルームマンション投資の主戦場である東京23区大阪6区(北区、中央区、西区、福島区、天王寺区、浪速区)の利回りは右肩下がりでしたが、やや落ち着きだした感じがあります。(2019年)

失敗知らずの大家が厳選!大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5

 

そんな中、表面利回り15%の物件を見つけたなら、あなたは飛び付きませんか?
それが地方であったとしても。

例えばこんな物件です。

高利回りマンションの間取り

  • 所在地:地方某所
  • 物件タイプ:2DK(45㎡)
  • 価格:320万円
  • 家賃:4万円
  • ランニングコスト:2万円
  • 現金で購入

 

女性投資家
女性投資家

家賃からランニングコストを引いた2万円が月々のキャッシュフローになるやん?
だから、価格の割にはいい投資ができそうやで。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

でも、現実はそんなに甘くないよ。

(このエリアの)空室率は30%が標準である事実に、後になって気付くからです。

 

この不動産投資で得られるキャッシュフローを再計算してみます。

月間キャッシュフロー
=収入 - 支出
=4万円 ×70% -2万円
=8000円

 

また、机上の計算では8000円/月のキャッシュフローが得られることになっていますが、45㎡という広い専有面積にかかる修繕費や広告料を考慮すると、目も当てられない結果になるでしょう。

低利回りワンルームで失敗

次は高利回りの反対、低利回りワンルーム投資の失敗例を挙げます。

例えば、融資(ローン)を使って、表面利回り6%の中古ワンルームマンション投資を実行するなら、どうなるだろうか?

例えばこんな物件です。

築古マンションの間取り

  • 所在地:東京都内某所
  • 物件タイプ:1R(15㎡)
  • 築年数:30年
  • 価格:1200万円
  • 家賃:6万円
  • 空室率:5%
  • 運営費:2万円
  • 融資金額:1000万円
  • 金利:3%
  • 融資期間:25年

 

このワンルーム投資のキャッシュフローを計算するとこうなります。

キャッシュフロー
=[家賃×入居率]-[運営費+ローン返済額]
=[6×95%]-[2+4.7]
=-1万円

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

お見事!
マイナスキャッシュフローです。

 

他に物件を持っており、戦略的なワンルームの買い増しなら許容できるかもしれないが、このワンルーム投資単独でみるとキャッシュフローの上では失敗しています。

新築ワンルーム投資で失敗

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり
不動産投資の経験者の間では、これは常識だよ。
  • 新築ワンルーム投資は儲からない。
  • 失敗するサラリーマンも多い。

 

特に、高属性(医師、士業、公務員、高給取りサラリーマン)は要注意です。
高額のローンが組めるので、新築ワンルーム業者に狙われるからです。

 

医師投資家
高属性投資家

新築ワンルーム業者らしき人から、どえりゃあ電話掛かってくるわ。
ホント、勘弁してほしい!

 

どう儲からず、どう失敗するのか?

表面利回り約4%の新築ワンルーム投資(融資利用)で解説しましょう!

1Kマンションの間取り

  • 所在地:都内某所
  • 物件タイプ:1Kバス・トイレ別(25㎡)
  • 価格:3500万円
  • 家賃:12万円
  • 空室率:0%(サブリース)
  • 運営費:2万円
  • 融資金額:3500万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

 

この新築ワンルーム投資のキャッシュフローを計算するとこうなります。

キャッシュフロー
=[家賃×入居率]-[運営費+ローン返済額]
=[12×100%]-[2+11.6]
-1.6万円(年間で-19.2万円)

 

この投資も見事にマイナスキャッシュフローです。

サブリースであるため空室の心配はありませんが、12万円の家賃保証は永遠ではありません。

保証される家賃はどんどん改悪されたり、一方的に解除されるリスクがあるからです。

ワンルーム投資で失敗しないための教訓

新築ワンルーム投資は失敗する!借金地獄の世界をノゾいてみる?

節税目的でワンルームを買って失敗

落ち込む男女

「節税のためにワンルームマンション投資をしませんか?」という勧誘は多いです。

ワンルームマンション投資をすれば、節税できるのは事実であるからです。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

でも、節税は期間限定で、
ワンルームマンション購入年1.2年くらいだよ。

 

新築ワンルーム投資で失敗」で使った、新築物件の投資1年目の会計上の収支を見てみましょう。

収入年間家賃144万円
支出運営関係管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
69万円
減価償却費30万円
購入関係管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用30万円
ローン手数料30万円
その他の費用7万円

 

会計上の収支
=144万円-174万円
-30万円

 

給与1000万円のサラリーマンであるなら、約10万円(30×33%)の節税になります。

 

節税スキームの詳細はコチラ

ワンルーム投資で年間12万円節税!サラリーマン必見の節税の仕組みとは?

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

でも、10万円の節税のために約20万円損してる
ここに気付かないとダメだよ。

 

ワンルーム投資で失敗しないための教訓

新築ワンルームマンション投資は節税にならない!それでも買いますか?

大阪のワンルーム投資で失敗

大阪ワンルーム投資は東京感覚でしてはいけない

  • 東京の新築ワンルームで失敗
  • 中古でも利回りが低すぎて失敗

 

次は、政令都市のワンルームマンション投資に目が向くでしょう。

例えば、日本第二の経済圏である関西。
その中心的役割を担う大都市、大阪のワンルームマンション投資です。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

これは戦略としては正しいと思うけど、東京のワンルーム投資と同じ感覚でやってしまうと失敗するよ。

 

ワンルーム投資に失敗する理由は主に4つあります。

ワンルーム1室所有で失敗

ワンルームマンション投資の失敗理由で必ず挙げられるのが、ワンルームの1室所有です。

ワンルーム投資で失敗しないための教訓

ワンルーム投資の鉄則!複数所有&分散投資が安心・安全な3つの理由

 

ワンルームマンションを1室所有していると、空室になった瞬間に収入の全てを失います

マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源が絶たれるのです。

空室期間中は、それらの費用を自分の給与から支払わなくてはなりません。

空室が埋まらず長期戦に持ち込まれると、精神的に参ってしまいます。

医師投資家
失敗投資家

ああ、不動産投資なんてしなきゃあよかった。
失敗しました。騙された…。

 

だから、ワンルームマンション投資をするときは、2室・3室…と、できるだけ複数所有する必要があります。

ワンルーム投資で失敗しないための教訓

初心者だけ見て!サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ

キャピタルゲインを狙って失敗

失敗して落ち込む不動産投資か

キャピタルゲインとは売却益のことです。

 

女性投資家
女性投資家

やったで!
500万円で買って600万円で売れたで

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

この投資が株式投資なら、税引き後で約80万円の利益が出るね。
でも、不動産投資はそうはいかないんだ。

 

キャピタルゲインを狙って失敗する理由をまとめるとこうです。

  • 不動産投資は売買コストが高い。
  • 不動産投資は譲渡税(キャピタルゲインに対する税金)が高い。

 

それぞれ解説します。

ワンルーム投資の売買コスト

ワンルームマンション投資では、購入時に価格の約10%の購入諸費用(買コスト)がかかり、売却時に価格の約4%の売却費用(売コスト)がかかります。

つまり、単純計算で14%以上の利ザヤを抜かないと、キャピタルゲインを狙った投資に失敗するのです。

ワンルーム投資で失敗しないための教訓

えっ知らないの?ワンルーム投資の短期売買は儲からないことを

ワンルーム投資の譲渡税

ワンルームマンション投資では、売却時に20%(短期譲渡)~39%(長期譲渡)の譲渡税がかかります。

だから、売却時に税金をドサッと持ってかれる悲劇がしばしば起こります。

不動産の規模を競って失敗

 

女性投資家
女性投資家

ワンルーム1室買えたわぁ。
もう1室欲しいわぁ。

女性投資家
女性投資家

5室持ってる投資家は凄いわぁ。
でも、私はアパート投資にシフトすれば、一気に追い抜けるやん!

 

このように、不動産投資は規模拡大を切望するようになり、「大規模大家は偉い!」という幻想に取り付かれます

サラリーマン大家の階級社会

 

その結果、「不動産投資で成功することが目的」ではなく「不動産を買うこと目的」となってしまうのです。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

これを「買いたい病」と言うよ!

 

まさに本末転倒です。

買いたい病を患った不動産投資家を待っているのは「失敗」という2文字だけです。

ワンルーム投資で失敗しないための教訓

メガ大家は儲からない!サラリーマン投資家が知らない衝撃の事実

悪質コンサルに騙されて失敗

悪質不動産コンサルタントは、このような言葉であなたに近づいてきます。

悪徳業者
悪徳業者
  • 絶対に…。
  • あなただけに…。
  • 必ず…。
  • 今、決めないと…。

 

このような限定した言葉を使って、悪質なコンサルがあなたに近づいてくるのです。

「絶対に~」「必ず~」という言葉を使うコンサルタントはアヤシイです

世の中、「絶対に~」「必ず~」はありえないですからね。

 

ワンルーム投資で失敗しないための教訓

ババ引かされたから暴露する!怪しい不動産コンサルタント3名を

 

また、このような失敗をするサラリーマン投資家も多いので気を付けましょうね。

医師投資家
失敗投資家

 

人気リノシーに騙された!ヤバい!失敗した!と不動産投資家に噂される理由

まとめ

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

ワンルームマンション投資でワンルーム投資で失敗しないための教訓を、10個にまとめるよ

 

何か思い当たることがありましたか?

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