あなたのワンルームマンション投資は大丈夫？9つの失敗例とその教訓

女性投資家

ワンルームマンション投資は「危ない、儲からない、失敗する」っていうやん？

ぴろり

いやいや、10年区分マンション投資を続けているボクに言わせれば、本当はこう叫ぶべきだよ。
「不勉強なサラリーマンのワンルームマンション投資は危ない、儲からない、失敗する」

ワンルーム投資に限らず、不動産投資で失敗するサラリーマンは不勉強です。

不動産はサラリーマン人生を壊滅させる破壊力を持っています。だから、軽い気持ちで行ってはいけません。

高利回り区分マンション投資で失敗

ワンルームマンション投資の主戦場である東京23区と大阪6区（北区、中央区、西区、福島区、天王寺区、浪速区）の利回りは右肩下がりでしたが、やや落ち着きだした感じがあります。（2019年）

『失敗知らずの大家が厳選！大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5』

そんな中、表面利回り15％の物件を見つけたなら、あなたは飛び付きませんか？
それが地方であったとしても。

例えばこんな物件です。

女性投資家

家賃からランニングコストを引いた2万円が月々のキャッシュフローになるやん？
だから、価格の割にはいい投資ができそうやで。

ぴろり

でも、現実はそんなに甘くないよ。

（このエリアの）空室率は30％が標準である事実に、後になって気付くからです。

この不動産投資で得られるキャッシュフローを再計算してみます。

また、机上の計算では8000円/月のキャッシュフローが得られることになっていますが、45㎡という広い専有面積にかかる修繕費や広告料を考慮すると、目も当てられない結果になるでしょう。

低利回りワンルームで失敗

次は高利回りの反対、低利回りワンルーム投資の失敗例を挙げます。

例えば、融資（ローン）を使って、表面利回り6％の中古ワンルームマンション投資を実行するなら、どうなるだろうか？

例えばこんな物件です。

このワンルーム投資のキャッシュフローを計算するとこうなります。

ぴろり

お見事！
マイナスキャッシュフローです。

他に物件を持っており、戦略的なワンルームの買い増しなら許容できるかもしれないが、このワンルーム投資単独でみるとキャッシュフローの上では失敗しています。

新築ワンルーム投資で失敗

ぴろり

不動産投資の経験者の間では、これは常識だよ。

特に、高属性（医師、士業、公務員、高給取りサラリーマン）は要注意です。
高額のローンが組めるので、新築ワンルーム業者に狙われるからです。

高属性投資家

新築ワンルーム業者らしき人から、どえりゃあ電話掛かってくるわ。
ホント、勘弁してほしい！

どう儲からず、どう失敗するのか？

表面利回り約4％の新築ワンルーム投資（融資利用）で解説しましょう！

この新築ワンルーム投資のキャッシュフローを計算するとこうなります。

この投資も見事にマイナスキャッシュフローです。

サブリースであるため空室の心配はありませんが、12万円の家賃保証は永遠ではありません。

保証される家賃はどんどん改悪されたり、一方的に解除されるリスクがあるからです。

『新築ワンルーム投資は失敗する！借金地獄の世界をノゾいてみる？』

節税目的でワンルームを買って失敗

「節税のためにワンルームマンション投資をしませんか？」という勧誘は多いです。

ワンルームマンション投資をすれば、節税できるのは事実であるからです。

ぴろり

でも、節税は期間限定で、
ワンルームマンション購入年1.2年くらいだよ。

「新築ワンルーム投資で失敗」で使った、新築物件の投資1年目の会計上の収支を見てみましょう。

給与1000万円のサラリーマンであるなら、約10万円（30×33％）の節税になります。

『ワンルーム投資で年間12万円節税！サラリーマン必見の節税の仕組みとは？』

ぴろり

でも、10万円の節税のために約20万円損してる。
ここに気付かないとダメだよ。

『新築ワンルームマンション投資は節税にならない！それでも買いますか？』

大阪のワンルーム投資で失敗

• 東京の新築ワンルームで失敗
• 中古でも利回りが低すぎて失敗

次は、政令都市のワンルームマンション投資に目が向くでしょう。

例えば、日本第二の経済圏である関西。
その中心的役割を担う大都市、大阪のワンルームマンション投資です。

ぴろり

これは戦略としては正しいと思うけど、東京のワンルーム投資と同じ感覚でやってしまうと失敗するよ。

ワンルーム投資に失敗する理由は主に4つあります。

ワンルーム1室所有で失敗

ワンルームマンション投資の失敗理由で必ず挙げられるのが、ワンルームの1室所有です。

『ワンルーム投資の鉄則！複数所有＆分散投資が安心・安全な3つの理由』

ワンルームマンションを1室所有していると、空室になった瞬間に収入の全てを失います。

マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源が絶たれるのです。

空室期間中は、それらの費用を自分の給与から支払わなくてはなりません。

空室が埋まらず長期戦に持ち込まれると、精神的に参ってしまいます。

失敗投資家

ああ、不動産投資なんてしなきゃあよかった。
失敗しました。騙された…。

だから、ワンルームマンション投資をするときは、2室・3室…と、できるだけ複数所有する必要があります。

『初心者だけ見て！サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ』

キャピタルゲインを狙って失敗

キャピタルゲインとは売却益のことです。

女性投資家

やったで！
500万円で買って600万円で売れたで

ぴろり

この投資が株式投資なら、税引き後で約80万円の利益が出るね。
でも、不動産投資はそうはいかないんだ。

キャピタルゲインを狙って失敗する理由をまとめるとこうです。

• 不動産投資は売買コストが高い。
• 不動産投資は譲渡税（キャピタルゲインに対する税金）が高い。

それぞれ解説します。

ワンルーム投資の売買コスト

ワンルームマンション投資では、購入時に価格の約10％の購入諸費用（買コスト）がかかり、売却時に価格の約4％の売却費用（売コスト）がかかります。

つまり、単純計算で14％以上の利ザヤを抜かないと、キャピタルゲインを狙った投資に失敗するのです。

『えっ知らないの？ワンルーム投資の短期売買は儲からないことを』

ワンルーム投資の譲渡税

ワンルームマンション投資では、売却時に20％（短期譲渡）～39％（長期譲渡）の譲渡税がかかります。

だから、売却時に税金をドサッと持ってかれる悲劇がしばしば起こります。

不動産の規模を競って失敗

女性投資家

ワンルーム1室買えたわぁ。
もう1室欲しいわぁ。

女性投資家

5室持ってる投資家は凄いわぁ。
でも、私はアパート投資にシフトすれば、一気に追い抜けるやん！

このように、不動産投資は規模拡大を切望するようになり、「大規模大家は偉い！」という幻想に取り付かれます。

その結果、「不動産投資で成功することが目的」ではなく「不動産を買うこと目的」となってしまうのです。

ぴろり

これを「買いたい病」と言うよ！

まさに本末転倒です。

買いたい病を患った不動産投資家を待っているのは「失敗」という2文字だけです。

『メガ大家は儲からない！サラリーマン投資家が知らない衝撃の事実』

悪質コンサルに騙されて失敗

悪質不動産コンサルタントは、このような言葉であなたに近づいてきます。

悪徳業者

• 絶対に…。
• あなただけに…。
• 必ず…。
• 今、決めないと…。

このような限定した言葉を使って、悪質なコンサルがあなたに近づいてくるのです。

「絶対に～」「必ず～」という言葉を使うコンサルタントはアヤシイです。

世の中、「絶対に～」「必ず～」はありえないですからね。

『ババ引かされたから暴露する！怪しい不動産コンサルタント3名を』

また、このような失敗をするサラリーマン投資家も多いので気を付けましょうね。

失敗投資家

• 不動産のプロが勧めるで、リスクの低い投資だと思ったんだがや。
• 銀行が融資OKする物件だで、有望に見えたんだがや。

人気『リノシーに騙された！ヤバい！失敗した！と不動産投資家に噂される理由』

まとめ

ぴろり

ワンルームマンション投資でワンルーム投資で失敗しないための教訓を、10個にまとめるよ

• 高利回りのワンルーム投資にだまされるな！
• 表面利回りは信じるな！
• 自分の利回り最低ラインを持て！
• 新築ワンルーム投資に手を出すな！
• サラリーマンは節税目的で不動産投資をするな！
• 東京の感覚で、大阪ワンルーム投資に手を出すな！
• ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ！
• サラリーマン大家はキャピタルゲインではなくインカムゲインを重視せよ！
• メガ大家は目指すものではない！気が付いたらなっているものです。
• 悪質不動産コンサルタントに気をつけよ！

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