悲報！キャピタルゲインを狙った不動産投資は業者にしかできない

株価10,000円の株を100株購入して、株価11,000円で売却したら、約10万円のキャピタルゲインが得られます。

しかしながら、不動産を購入してすぐに売却すると、キャピタルゲインどころか大損します。

なぜでしょうか？

その理由は２つあります。

第一に、売買手数料の違いです。

株の売買手数料は格安ですが、不動産投資の売買手数料は往復（購入と売却）で取引価格の10％。もしくは、それ以上します。

第二に、価格変動の違いです。

株は株価が大きくブレることがあり、1カ月で10％以上上昇することもあります。
（株のメリットでもあり、デメリットでもある）

ですが、不動産は1カ月で10％以上上昇することはほぼありません。
（不動産投資のデメリットでもあり、メリットでもある）

本記事を最後まで読むと、2つのことがわかります。

1. 不動産投資は「長期投資がキホン」と言われる理由。
2. 物件をすぐに売却すると、どれくらい損をするのか。

では、始めましょう。

不動産投資のキャピタルゲインとは？

不動産投資のキャピタルゲインとは、不動産（資産）の価格変動によって得られる利益のことです。

例えば、1000万円で購入したワンルームマンションが、価格上昇して1500万円で売れたなら、その差額500万円がキャピタルゲインになります。

反対に、1000万円で購入したワンルームマンションが、価格下落して500万円でしか売れなかったなら、その差額500万円をキャピタルロスといいます。

ですが、この計算は購入・売却に必要な費用を考慮していないため、正しくありません。

正しいキャピタルゲインの計算式はこちらです。

 

次は、不動産投資家がワンルームタイプの中古マンションと新築マンションを売却した場合、どのくらいキャピタルゲインを得られるのかを考えてみます。

『不動産投資のルール変更！キャピタル狙いからインカムゲインにシフト』

中古マンション売却によるキャピタルゲイン

あなたは賢明な投資家です。

中古マンションを相場価格で購入しました。

総投資額は2120万円です。

 

2023年現在、中古マンション価格は上昇傾向です。

1年後に5％の価格上昇があったため、あなたは中古マンションを好条件で売却したと仮定します。

 

キャピタルゲインを計算してみましょう。

 

売却価格が購入価格を100万円上回ったにもかかわらず、キャピタルゲインを得ることができませんでした。

新築マンション売却によるキャピタルゲイン

もっと恐ろしいのは、新築マンションのキャピタルゲイン（本当はキャピタルロス）です。

うかつにも、あなたは新築マンションをこのような条件で買ってしまいました。

 

購入したときは新築です。
ですが、売却時は中古マンション扱いのため大幅な価格下落が起こります。

何人たりとも3000万円も出して、中古マンションを買いたいとは思いません。

 

キャピタルゲインを計算してみましょう。

 

「新築ワンルーム投資をしてはいけない！」と言われる理由がこれです。

不動産投資がマンションの即時売買でキャピタルゲインを得られないことはわかったとおもいます。

では、不動産業者はどのようにして利益をえているのでしょうか？

考えてみましょう。

不動産業者がキャピタルゲインを得る仕組み

中古・新築いずれにせよ、不動産投資家がすぐに売却をするにはそれなりの理由があります。それをプロの不動産業者は見逃しません。

不動産買取業者の登場です。

不動産買取業者はあなたは売買契約を結ぶとすぐに売主になり、他の不動産投資家に物件を売却するのです。

 

不動産業者が直接買い取ったり売主になる場合は、少額の費用しか発生しません
（今回は無視しています）

だから、一般の不動産投資家がやると損するスキームでも、不動産業者はキャピタルゲインを得られるのです。

『サラリーマン投資家のワンルーム投資　売主物件のメリット・デメリット』

不動産投資家がキャピタルゲインを狙えない理由のまとめ

不動産を購入してすぐに売却すると、キャピタルゲインどころか大損する理由がわかったかな？

だから、不動産投資は長期投資がメインで、インカムゲインがますます大切になっているね。

インカムゲインは小さい利益かしれないけど、コツコツと毎月利益を重ねていこう！

後、しつこいようだけど、新築ワンルーム投資は絶対にやめよう。やるなら中古ワンルーム投資の一択。