「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、投資家向けに、3つのレベルに応じたシミュレーションソフトを有料で提供しています。
LITE版はお試し版、VIP版は初心者から中級者向けの標準版。
そしてULTIMATE版はマニア向けの完全版です。
元々はVIP版を提供していましたが、多数のマニアックな不動産投資家からの要望を受けて、売却価格を想定してシミュレーションできるULTIMATE版がリリースしました。
初心者向けに記事を作ってるだけど、
ガチな不動産投資家も見ているようなので、ヒヤヒヤするよ。
この記事では、不動産投資家歴10年の現役サラリーマン投資家（プロフィール）が、ワンルーム投資特化型シミュレーションソフト「LITE版」「VIP版」「ULTIMATE版」の違いについて解説します。
初心者からベテランまで、不動産投資家にとって役立つ情報が満載です。
では、はじめましょう。
不動産投資シミュレーションソフト LITE版、VIP版、ULTIMATE版の違い
不動産投資シミュレーションソフト LITE版、VIP版、ULTIMATE版の違いを表にまとめると、以下のとおりです。
| LITE版 | VIP版 | ULT版 | |
|---|---|---|---|
| 3種類の収支計算 | ○ | ||
| 4種類の利回り計算 | ○ | ||
| 5種類のリスク指標計算 | ○ | ||
| 収支、利回り、リスクの表作成 | ✕ | ○ | |
| 下記の表とグラフ作成 ・ネット利益 ・キャッシュフロー ・キャッシュフロー累計 ・ローン残高 ・月間ローン残高 ・年間ローン残高 ・損益分岐入居率 ・ローン返済余裕率 | ✕ | ○ | |
| 下記の表とグラフ作成 ・売却価格 ・含み資産 ・CF累計と含み資産の合計 | ✕ | ✕ | ○ |
| 標準価格 | 2,980円 | 7,800円 | 14,800円 |
| キャンペーン価格 | 980円 | 3,900円 | 6,900円 |
おすすめはVIP版です！
では、各シミュレーションソフトの機能の詳細を見てみましょう。
不動産投資シミュレーションソフト「LITE版」でできること
不動産投資シミュレーション「LITE版」を使えば、下記の濃いセルに物件情報を入力するだけで、ワンルーム投資に必要な最低限の分析ができます。
※薄セルは自動計算されます。
慣れれば、入力は1分でできるで！
収支、利益、キャッシュフローを計算する機能
不動産投資シミュレーション「LITE版」は、簡単な入力だけで、ワンルーム投資の3種類の収益を自動計算できます。
これで、月々のキャッシュフローなどを手動で計算する手間から開放されます。
めちゃ楽ぅ
利回りを計算する機能
不動産投資シミュレーション「LITE版」は、簡単な入力だけで、ワンルーム投資の4種類の利回りを自動計算できます。
- 表面利回り
- ネット利回り
- 実質利回り
- 自己資金利回り
これで、利回りを手動で計算する手間から開放されます。
リスク指標を計算する機能
不動産投資シミュレーション「LITE版」は、簡単な入力だけで、ワンルーム投資の5種類のリスク指標を自動的に計算できます。
これで、危険な物件を買うリクスが減少します。
不動産投資シミュレーション「LITE版」の詳細はこちらの記事を参照してください。
『1分で分析完了！不動産投資シミュレーション（エクセル）を使ってみて』
不動産投資シミュレーションソフト「VIP版」でできること
不動産投資シミュレーションソフト「VIP版」では、「LITE版」の機能に加え、表とグラフを自動的に作る機能が実装されています。
ワンルーム投資の利益、安全性などを表にする機能
収入、運営費、ローン返済、キャッシュフロー（累計）、損益分岐入居率などを、不動産投資1年目から35年目まで自動的に表にする機能があります。
※下記表は15年分までしか記載してませんが、35年分までシミュレーションできます。
※一部暗いですが、実際はスポットがある箇所の明るさです。
空室率、管理委託手数料（定額、定率）、修繕積立金の増額にも対応しているので、投資期間35年の間にキャッシュフローなどがどのように変化するのかが一目瞭然です。
ワンルーム投資のネット利益とキャッシュフローを表とグラフにする機能
ネット利益とキャッシュフローを、表とグラフにする機能を使って見てみましょう。
＜表：ネット利益とキャッシュフロー＞
このシミュレーションの表とグラフでわかることは、ワンルーム投資を始めてから14年目にマイナスキャッシュフローが訪れるということです。
やばぁ！
ワンルーム投資のキャッシュフロー累計とローン残高を表とグラフにする機能
＜表：キャッシュフロー累計とローン残高＞
ワンルーム投資開始27年後に、キャッシュフロー累計がマイナスになるで！
でも、ローン残高は500万円ちょっと。ガンバレ！
＜表：ローン残高と総支払利息＞
660万円も利子を支払わなアカンの？
＜グラフ：キャッシュフロー累計とローン残高＞
ワンルーム投資27年目にキャッシュフロー合計がマイナスになり、ローン返済が終わる35年目まで、ひたすら耐える投資が続くことがわかります。
ワンルーム投資の損益分岐入居率とローン返済余裕率を表とグラフにする機能
損益分岐入居率とローン返済余裕率を、表とグラフ機能を使って見てみましょう。
＜表：損益分岐入居率とローン返済余裕率＞
＜グラフ：損益分岐入居率とローン返済余裕率＞
ワンルーム投資14年目に、その投資から得られる収益でローンを返済することができなくなることがわかります。
不動産投資シミュレーション「LITE版」の詳細はこちらの記事を参照してください。
『満足度200％！不動産投資シミュレーション（分析ソフト）を発表します』
不動産投資シミュレーションソフト「ULT版」でできること
不動産投資シミュレーションソフト「ULT版」では、「含み資産」を加味したシミュレーションをすることができます。
ワンルーム投資の「含み資産」とは、ローン残債から売却価格を引いた金額のこと。つまり、売却価値のことです。
☆含み資産（売却価値）＝ローン残債－売却価格
ですので、投資期間中は分かりづらい資産価値（売却価値）を数字で理解することができます。
さっそく、初年度売却価格と年間売却価格下落率を不動産投資シミュレーションソフト「ULT版」に入力してみましょう。
初年度売却価格に、購入諸費用＋売却諸費用（売却価格の約4％）＋αを購入価格から引いた金額を入力すると、利益から売買にかかる費用を除外できます。
今回は、相場より100万円高く買ってしまったことを想定して、2000万円から300万円（135万円＋※65万円+100万円）を引いた金額1700万円を入力しました。
※65万円≒1700万円×4%
年間売却価格下落率は1%を想定してます。
ワンルーム投資の売却予定価格と含み資産を表とグラフにする機能
不動産投資シミュレーションソフト「ULT版」を使って、売却予定価格と含み資産を、表とグラフにして見てみましょう。
『含み資産が決めて！築浅ワンルーム投資で成功する人失敗する人』
＜表：売却予定価格と含み資産＞
＜グラフ：売却予定価格と含み資産＞
購入初年度から7年目までは、含み資産がマイナスになり、それ以降はプラスであることがわります。
これは、8年目以降に売却すれば、キャピタルゲインが得られる可能性が高いことをしめしています。
『悲報！キャピタルゲインを狙った不動産投資は業者にしかできない』
ワンルーム投資のCF累計と含み資産の合計を表とグラフにする機能
不動産投資シミュレーションソフト「ULT版」を使かって、キャッシュフロー累計と含み資産の合計を、表とグラフにして見てみましょう。
キャッシュフロー累計と含み資産の合計がわかれば、その不動産投資の勝ち負けの分岐点を探ることができます。
＜表：キャッシュフロー累計と含み資産の合計＞
これは7年目から勝ちの不動産投資ができる可能性が高いことをしめしています。
＜グラフ：キャッシュフロー累計と含み資産の合計＞
グラフで見ると、視覚的に理解できますよね。
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