自宅マンション投資はしないと損!不動産投資家がするとこうなった

自宅マンション投資の方法初心者
この記事は約7分で読めます。

「自宅は負債」と決めつけていませんか?

もしそうなら、あなたの脳にこの言葉がこびり付いているからではないですか?

「資産」は私のポケットにお金を入れてくれる 。
「負債」は私のポケットからお金をとっていく。

出典:金持ち父さん貧乏父さん(ロバート・キヨサキ)

 

この言葉は正しい!

しかし、自宅が「ポケットからお金をとっていく負債」と決めつけるのは早々です。

 

自宅所有は資産にもなるし、負債にもなるからです。

 

実際、ボクは自宅を所有することによって、5年間で1000万円以上の純資産を築き上げました。

その方法を数字を使って解説します。知りたい方だけこの先へどうぞ!!

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自宅マンション投資とは?

自宅は自宅であり・投資商品でもあるのです。

自宅には安息の場所・家族の安らぎの場所・思い出の場所というイメージがあるので、一生で一回の買い物・一生モノと思われています。

しかし、自宅マンション投資では、ライフスタイルに合わせて自宅を賃貸したり・売却したりすることを前提に購入するのです。

自宅と自宅マンション投資の比較

 

このブログで取り上げているワンルームマンション投資と比較すると、自宅マンション投資は税金・融資・価格の面で圧倒的に有利です。

自宅マンション投資は買ったマンションに住み・貸し・売ったりして資産を形成していく投資方法です。

なぜマンションなの?一戸建て住宅はダメなの?

一戸建て住宅は自宅投資に不向きです。自宅に投資するならマンションの一択です。

なぜなら、一戸建て住宅は流通自体が(マンションより)少なく、次ようなリスクがあるからです。

  • 売却したいときに売れない。
  • 将来の売却価格が予測しづらい。

 

女性投資家
女性投資家

でもさあ、
全国的には戸建て住宅の方が多いんちゃうん?
ウチの実家も戸建やで。

ぴろり
ぴろり

全国は調べたことがないけど、自宅投資は人口の多いエリアをターゲットにするのが原則なんだ。理由は後で説明するね。
日本最大の人口密集エリア東京のマンションと戸建ての流通量(中古)を調べるとこうだよ。

 

 

東京都の中古マンションの流通状況

出典:suumo

 

東京都の中古一戸建て住宅の流通状況

出典:suumo

 

ぴろり
ぴろり

(中古)マンションの圧勝だろ!
さあ、本題に入るよ!

自宅マンション投資前:賃貸生活

賃貸マンション

非自宅マンション投資(賃貸マンション)と自宅マンション投資のキャッシュの流れを比較してみましょう!

自宅マンション投資を行う前は、こんな賃貸住宅に住んでいました。

賃貸マンションの間取り

  • 家賃:9.5万円
  • 5階建3階部分(EV付)
  • 専有面積:60㎡(3LDK)
  • 大阪市内某駅徒歩5分
  • 追い炊き機能なし

 

家賃安ッ!と思った方にこちらの記事を確認しよう!

地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由

 

このときのキャッシュの流れはこうです。

自宅マンション投資前のキャッシュの流れ

 

図から分かる通り、9.5万円の家賃が大家のふところへ入ってハイおしまいです。

家賃は貯蓄性がゼロで、ただの支出に過ぎません。

自宅マンション投資開始(中古マンション購入)

分譲マンション

非自宅マンション投資(賃貸マンション)と自宅マンション投資では、キャッシュの流れに大きな違いがあります。

2015年に2600万円の中古マンションをローン(金利0.825%・期間35年)で購入し、自宅マンション投資を開始しました。

分譲マンションの間取り

  • 16階建て7階部分(EV付)
  • 専有面積:72㎡
  • 大阪市内某駅徒歩2分
  • ランニングコスト:10万円
    (管理料・積立金・住宅ローン・固定資産税)

※金利交渉の末、金利は0.675%まで下がってます。

 

自宅マンション投資を開始してからは、ローンのキャッシュの流れがこう変化しています。

自宅マンション投資のキャッシュの流れ

 

この図から、ローン返済のほとんどに当たる元金返済は資産形成に役立っていることが分かります。

  • 住宅ローンの元金返済は残債(負債)を減らす効果がある
    →純資産の向上!
  • 利息返済は銀行の利益
    →ローンのレンタル料金

 

ここが非自宅マンション投資(賃貸マンション)と自宅マンション投資の大きな違いです。

「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解?

自宅マンション投資のバランスシート

バランスシート(貸借対照表)

次は、自宅マンション投資前後をバランスシートで比較してみましょう!

バランスシートはこちらの記事でくわしく解説しています。

不動産投資のバランスシート | サラリーマン大家はこう使おう!

 

自宅マンション投資前は、不動産とローンそのものがありません。

資産ゼロ・負債ゼロ・純資産ゼロです。

自宅マンション投資後は、不動産という資産2600万円が手に入りますが、ローンという負債2600万円をかかえます。

純資産はプラスマイナスゼロです。

 

自宅マンション投資前

自宅マンション投資前のバランスシート

自宅マンション投資後

自宅マンション投資後のバランスシート

 

そして、5年後の歳月が流れました。
現在のバランスシートを描いてみましょう!

 

毎年20万円が住宅ローン控除で還付されるので、(5年間で)資産が100万円増加します。(2600万円→2700万円)

さらに、335万円の元金返済を行ったため、負債が2265万円まで減少します。

それに伴い、435万円の純資産が築けます。

 

自宅マンション投資直後

自宅マンション投資後のバランスシート

自宅マンション投資5年後

自宅マンション投資5年後のバランス

 

女性投資家
女性投資家

でもさあ、マンションって古くなると価格が落ちるんちゃう?

ぴろり
ぴろり

普通はそうなんだけど、価格が落ちづらいマンションを選ぶのが自宅マンション投資のコツなんだ。
次は、自宅マンションの価格を調べてみよう!

自宅マンションを査定してみる

自宅マンションの価格の調査は無料査定サイトが便利です。

まず、あの有名な住まいサーフィンの自宅査定機能を使い、自宅マンションを無料査定します。

住まいサーフィンによると、自宅マンションは3320万円の価値があるそうです。

自宅査定結果(住まいサーフィン利用)

 

ぴろり
ぴろり

沖式中古騰落率は、新築価格と現在の中古価格の乖離(%)を表しているよ。

 

業者査定(イエシル )では、3600万円~3750万円でした!

自宅マンション投資後の真のバランスシート

査定最低価格3320万円を使って、自宅マンション投資5年後の真のバランスシートを描いてみましょう!

自宅マンション投資前

自宅マンション投資前のバランスシート

自宅マンション投資5年後

自宅マンション投資5年後の真のバランスシート

 

手前味噌ながらいい感じではありませんか?

マンションに自ら住みながらも、5年間で1000万円以上の純資産を築くことに成功しました!

メガ大家の失敗を暴露する!サラリーマン投資家はイメージに騙されるな

自宅マンション投資のコツ

自宅マンション投資で成功するコツは、価格が下がりづらいマンションを理解して、それに投資(それを購入)することです。

つまり、マンション購入前から自宅マンション投資の戦いは始まっており、綿密なリサーチが功を奏します。

住まいサーフィンに会員登録(無料)すると、狙っているマンション周辺の相場価格やそのマンションの時価を調べられるようになります。

出典:住まいサーフィン会員ページ「沖式中古マンション時価一覧」

 

出典:住まいサーフィン会員ページ「沖式中古マンション物件詳細」

 

利用方法や資産価値が落ちづらいマンションは動画で学べます。

出典:住まいサーフィン

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まとめ

ブログキャラ

不動産投資を学べば、こんな投資もできるようになるよ。本当にワンルームマンション投資さまさまだね。

自宅マンション投資もワンルーム投資も、とにかく価格が落ちづらいエリアに投資し、コツコツローンを返済して純資産を増やしていこう

「不動産投資を始めて1.2年で資産〇億円!」

魅力的に聞こえるけど、リスクを理解した上で実行しておくれよ。

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