サラリーマン投資家が集まると、謎のマウンティングが始まりませんか？
多いのはこの戦い。
- 戸建て VS 集合住宅
- 新築 VS 中古
- 築浅 VS 築古
- 地方 VS 都心
- ワンルーム VS アパート
それぞれの投資家には哲学があるので賛否両論ありますが、メガ大家（大規模大家）が最強というのは共通の認識のようです。
そのメガ大家さんが忌み嫌うのが、ワンルームマンション投資（区分マンション投資）です。
とある大家の集まりに参加したときも、険悪されるべきワンルームマンション投資に対するマウンティング大会でした。
ワンルーム投資派のボクとしては、面倒な集まりだったね。
「地方・アパート・築古・借金が最強！」という自分の哲学を押し付けないでほしい。
一寸の虫にも五分の魂。ボクに反論の機会を与えたまえ。
さあ、始めましょう。
ワンルームマンション投資は管理費・修繕積立金のせいで儲からない？
アパート投資もワンルームマンション投資の管理費・修繕積立金に代わる経費は必要です。
だから、儲からないというのはお門違いではありませんか？
管理費と修繕積立金はワンルームマンション投資独特の経費で、合計で月1万円くらいは必要です。
でも、これらはアパート投資にも必要な経費です。
＜アパート投資＞
- 経費の使用がオーナーの管理内
- 経費が毎月の収支に表れず、忘れたころに表れる
＜ワンルームマンション投資＞
- 経費の使用がオーナーの管理外
- 経費が毎月の収支に直接影響を及ぼす
ワンルームマンション投資と比較すると、アパート投資は月々の収支が良いです。
だから、儲かっているように見えます。
でも、それは錯覚かもしれません。
管理費と修繕積立金相当額は、アパートの将来のためにストックが必要だからです。
アパート投資も管理費と修繕積立金相当額を貯めておかないと、いざ修繕が必要となったときに慌てる羽目になります。
ワンルーム投資は分割払いで、アパート投資は一括払いです。
修繕することなく売り抜けることができたなら、アパート投資は儲かるかもしれません。
反対に、買ったとたん修繕が発生するようなアパートを買ってしまったなら、儲からないのは目に見えています。
ワンルームマンション投資は儲からない？
そうですか…。
ワンルームマンション投資は管理会社に利益を吸い上げられるから儲からない？
健全な管理会社にワンルームマンション投資の管理を任せられるなら、その存在はメリットです。
投資用マンションは「管理会社＝管理組合」であることが多く、管理会社に支払う管理費・修繕積立金は儲けを減少させます。
しかし、そのコストに見合った管理がされているなら、
運営が健全なら、
それはそれでいいんじゃないでしょうか？
ワンルームマンションを検討する場合、管理会社の良し悪しがその投資の運命を決めると言っても言い過ぎではありません。
また、本来は「管理組合＝管理会社」ではないため、管理組合から管理会社へ三下り半を叩きつけ、変更→コストダウンは可能です。
コストが高めな管理会社（管理体制）はこの通りです。
- 大手の会社
- 分譲会社の系列会社
- 総戸数が少ないマンション
ワンルームマンション投資は儲からない？
不動産投資はやりようですよ…。
ワンルームマンション投資は空室リスクが高いから儲からない？
ワンルームマンションの1戸所有は、満室・空室の2通りになるのでハイリスクです。
しかし、そのリスクは複数物件所有で解決できます。
ワンルーム投資で有名な日本財託の社長も3戸所有を推奨していますよね。
なぜ、マンション1戸所有を前提にして、ワンルームマンション投資は儲からないと決めつけるのでしょうか？
『ワンルームマンション投資の複数所有はメリットだらけ！1室オンリーは危険だぞ』
土地・建物がセットになった新築アパート投資は、サラリーマン大家に根強い人気があります。ボクが初めて不動産投資を検討したのも新築アパート投資でした。
しかし、サラリーマン大家を対象にしたアパートは、価格1億円程度に抑えないと融資が付けづらいため投資商品として成立しません。
だから、アパートはおのずと郊外（B級立地）になります。
一方、ワンルームマンションは都心（A級立地）に多く、青山・麻布・赤坂などの超A級立地だって購入可能です。
赤：ワンルームマンション投資のエリア
青：アパート投資のエリア
- B級立地にアパート1棟（8戸）所有する。
- A級立地にワンルームマンション8戸所有する。
後者の方がリスクが低いのが一目瞭然ですよね。
リノシーの資料に詳しくまとめられています。
また、アパートは2階建て8室の企画品が多いです。
すると、その半分にあたる4戸は入居者が付きづらく家賃も安い1階になります。
ワンルームマンションであれば1階を避けて買うことも可能ですし、入居者を付けやすい部屋のみをサクッと買うことも可能です。
［賃料イメージ］
| ２F | 6万 | 5.8万 | 5.8万 | 6万 |
|---|---|---|---|---|
| １F | 5.6万 | 5.4万 | 5.4万 | 5.6万 |
| 東京 | 7万 | 6.8万 | 7.5万 | 8万 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪 | 6.2万 | 5.6万 | 5.8万 | 6.1万 |
ワンルームマンション投資は儲からない？
御冗談を…。
ボクが敬愛する先輩不動産投資家もワンルームマンションも買っているよ。しかも、ボクのワンルームマンションの規模よりデカい。
くやしぃ～！
『先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由』
ワンルームマンション投資は規模拡大できないから儲からない？
融資の大きさが、不動産投資の規模を決定します。
普通にしていたら、ワンルームマンション投資は儲かりません。
サラリーマン大家にはいくらまでなら融資するという融資枠があり、アパートとワンルームでは後者の方が融資枠が小さいからです。
※INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。
ですが、サラリーマン大家全員がメガ大家を目指してセミリタイア！のようなことを考えているわけではありませんよね？
『検証！ワンルームマンション投資なら何戸でサラリーマンをFIRE（リタイア）できる？』
身の丈にあった不動産投資が、ワンルームマンション投資だっただけです
ボクのバランスシートの目標は、最終的には無借金になることです。
資産規模や儲けではメガ大家の足元にもおよびませんが、そこで勝負はしません。
不動産投資で大切なことは資産と負債のバランスであり、純資産の向上だからです。
『繰り上げ返済し倒せ！ワンルームマンション投資でビッグになりたいなら』
ワンルームマンション投資は儲からない？
もう、その言葉は聞こえません…。
『リノシーの利回りでは儲からない！成功する方法は〇〇しかなかった』
ワンルームマンション投資は儲からない？のまとめ
ワンルームマンション投資にはワンルームマンション投資なりのメリットとデメリットがあるし、アパート投資にもアパート投資なりのメリットとデメリットがあるのが分かったかな？
だから、自分のモノ指しで他人の不動産投資にケチを付けるのは、そろそろ止めにしないかい？
- 管理費・修繕積立金があるから、一方的に「ワンルームマンション投資は儲からない」というのはまちがい。
→アパート投資にも管理費・修繕積立金相当額が後々必要。 - 管理会社に利益を吸い上げられるから「ワンルームマンション投資は儲からない」というのはまちがい。
→管理会社が素晴らしければ、それはメリット。 - 満室・空室の二択しかないから「ワンルームマンション投資は儲からない」というのはまちがい。
→1戸所有を前提に語ることがナンセンス。 - 融資で規模拡大できないから「ワンルームマンション投資は儲からない」のはおっしゃるとおり。
でも、ボクはメガ大家を目指していませんのでノー・プロブレム。
ワンルームマンション投資家のボクが、アパート投資をフォローするとこうだよ。
「投資家の裁量で経費を使えるので、取り組み次第で物件の価値を大きく上げられる」
これがワンルームマンション投資にないアパート投資の最大の魅力だね。
不動産投資業者は玉石混交だよ。
とにかく資料請求と面談を受けて、その目を養うことが大切。
イエベスト不動産投資(公式)を使えば、あなたにマッチした不動産投資会社が見つかるかもね。
お互いがんばろう！
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