不動産投資の世界には、さまざまなスタイルや考え方が存在します。
サラリーマン投資家の間でも、どの投資方法が最も効果的かという議論が絶えず繰り広げられています。
- 戸建て VS 集合住宅
- 新築 VS 中古
- 築浅 VS 築古
- 地方 VS 都心
- ワンルーム VS アパート
それぞれの投資家には哲学があるので賛否両論ありますが、メガ大家（大規模大家）が最強というのは共通の認識のようです。
そのメガ大家さんが忌み嫌うのが、ワンルームマンション投資（区分マンション投資）です。
ボクもある時、大家の集まりに参加した際、ワンルームマンション投資に対する否定的な意見が飛び交っていました。
ワンルーム投資派のボクとしては、面倒な集まりだったね。
「地方・アパート・築古・借金が最強！」という自分の哲学を押し付けないでほしい。
ボクはワンルームマンション投資のメリットを実感してきた一人です。一方的な意見や先入観に流されず、自分の経験や知識をもとに投資を選択することが大切だと思います。
そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が「ワンルームマンション投資は儲からない！やる奴はバカ」と言っている人たちの誤解や偏見を解説し、その真実に迫っていきたいと思います。
ワンルームマンション投資は本当に儲からないのか？
それとも、見落とされているメリットがあるのか？
ボクの経験と知識をもとに、真実をお伝えします。
さあ、一緒に考えていきましょう。
ワンルームマンション投資は、管理費・修繕積立金のせいで儲からない？
不動産投資の世界には多くの誤解があります。その中でも、ワンルームマンション投資に関する誤解は特に根強いものがあります。
一般的には、ワンルームマンション投資は管理費や修繕積立金といった経費がかさむため、儲からないという声が多いです。しかし、実際のところはどうなのでしょうか？
まず、ワンルームマンション投資における管理費や修繕積立金は、確かに毎月の経費として発生します。
これは、月々約1万円程度の出費となります。
しかし、ここで大切なのは、これらの経費はアパート投資にも必要となるものであるという点です。
アパート投資は、月々の収支が良好であるため、一見するとワンルームマンション投資よりも儲かっている有利に思えるかもしれません。
しかし、これはある意味での錯覚です。
アパートの将来的な経営を安定させるためには、ワンルームマンションの管理費や修繕積立金に相当する金額を、確実に蓄えておく必要があります。
考え方を変えれば、ワンルームマンション投資は毎月の経費として修繕積立金を支払うことで、将来的なリスクを分散しているとも言えます。一方、アパート投資は、そのリスクを一度に負う形となります。
＜アパート投資＞
- 経費の使用がオーナーの管理内
- 経費が毎月の収支に表れず、忘れたころに表れる
＜ワンルームマンション投資＞
- 経費の使用がオーナーの管理外
- 経費が毎月の収支に直接影響を及ぼす
アパートの将来の安定経営のためには、管理費と修繕積立金に相当する金額をストックしておく必要があるからです。
もし、アパートを購入した直後に大きな修繕が必要となった場合、その経費を賄うための資金が準備できていなければ、大きな損失を被る可能性があります。
修繕することなく売り抜けることができたなら、アパート投資は儲かるかもしれません。
反対に、買ったとたん修繕が発生するようなアパートを買ってしまったなら、儲からないのは目に見えています。
投資家の考え方によるため一概にどちらが良いとは言えませんが、ワンルームマンション投資が絶対に儲からないというのは、先入観に過ぎないのかもしれません。
ワンルームマンション投資は儲からない？
そうですか…。
ワンルームマンション投資は、管理会社に利益を吸い上げられるから儲からない？
健全な管理会社にワンルームマンション投資の管理を任せられるなら、その存在はメリットです。
不動産投資において、物件そのものの魅力や立地条件だけでなく、管理の質も非常に重要な要素となります。特にワンルームマンション投資においては、管理会社の役割が大きく、その選定や評価が投資の成功を左右することが多いです。
多くの投資用マンションでは「管理会社＝管理組合」という形が取られています。これにより、管理費や修繕積立金といった経費が発生し、投資の収益を圧迫することがあります。
しかし、これらの経費は「無駄」とは言えません。
なぜなら、それに見合った質の高い管理が提供されている場合、物件の価値を維持し、長期的な収益を確保するための必要な投資となるからです。
コストに見合った管理がされているなら、
運営が健全なら、
それはそれでいいんじゃないかな？
ワンルームマンションを検討する場合、管理会社の良し悪しがその投資の運命を決めると言っても言い過ぎではありません。
本来は、管理組合と管理会社は別の存在であり、その関係性を理解し、適切にコントロールすることで、コストの削減やサービスの向上を図ることも可能です。
コストが高めな管理会社（管理体制）はこの通りです。
- 大手の会社
- 分譲会社の系列会社
- 総戸数が少ないマンション
結論として、ワンルームマンション投資において、管理の質は非常に重要です。
適切な管理会社を選定し、そのサービスを最大限に活用することで、長期的な収益を確保することができるのです。
ワンルームマンション投資は儲からない？
不動産投資は管理が大切ですよ…。
ワンルームマンション投資は、空室リスクが高いから儲からない？
不動産投資において、ワンルームマンションの1戸所有は確かにリスクが高いと言われることが多いです。空室となった際の収益がゼロになるからです。
しかし、このリスクは複数の物件を所有することで、大きく軽減することができます。
余談ですが、ワンルーム投資で有名な、日本財託の社長も3戸所有を推奨しています。
ワンルームマンション投資のリスクを指摘する際、多くの人は1戸所有を前提としています。
しかし、実際には、多くのワンルーム投資家は複数の物件を所有してリスクを分散しています。なぜ、この事実を無視してワンルームマンション投資のリスクを語るのでしょうか？
『ワンルームマンション投資の複数所有はメリットだらけ！1室オンリーは危険だぞ』
土地・建物がセットになった新築アパート投資は、サラリーマン大家に根強い人気があります。ボクが初めて不動産投資を検討したのも新築アパート投資でした。
しかし、サラリーマン大家を対象にしたアパートは、価格を1億円程度に抑えないと融資が付けづらいため投資商品として成立しません。
だから、アパートはおのずと郊外（B級立地）になります。
一方、ワンルームマンションは都心（A級立地）に多く、青山・麻布・赤坂などの超A級立地だって購入可能です。
その立地の良さは投資の魅力として大きなポイントとなります。都心の物件は、アクセスの良さや周辺環境の充実度から、入居者の需要が高く、空室リスクが低いと言われています。
赤：ワンルームマンション投資のエリア
青：アパート投資のエリア
- B級立地にアパート1棟（8戸）所有する。
- A級立地にワンルームマンション8戸所有する。
リスクの面では、明らかに後者の方が有利です。
実際、ボクが都心ワンルームマンションを推奨しているGA technologies
に面談に行き、紹介された物件も港区です。
リノシーの資料に詳しくまとめられています。
また、アパートは2階建て8室の企画品が多いです。
すると、その半分にあたる4戸は、入居者が付きづらく家賃も安い1階になります。
ワンルームマンションであれば1階を避けて買うことも可能ですし、入居者を付けやすい部屋のみをサクッと買うことも可能です。
［賃料イメージ］
| ２F | 6万 | 5.8万 | 5.8万 | 6万 |
|---|---|---|---|---|
| １F | 5.6万 | 5.4万 | 5.4万 | 5.6万 |
| 東京 | 8万 | 8.8万 | 7.5万 | 9.1万 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪 | 6.2万 | 5.6万 | 5.8万 | 6.1万 |
結論として、ワンルームマンション投資は、適切なエリア選択と戦略を持って取り組むことで、高いリターンを期待することができる不動産投資と言えます。
一方的な情報や先入観にとらわれず、多角的に投資の可能性を考えることが大切です。
ワンルームマンション投資は儲からない？
投資は分散投資がキホンですよ。御冗談を…。
ボクが敬愛する先輩不動産投資家もワンルームマンションも買っているよ。しかも、ボクのワンルームマンションの規模よりデカい。
くやしぃ～！
『先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由』
ワンルームマンション投資は、規模拡大できないから儲からない？
冒頭にも記載しましたが、不動産投資の世界には、さまざまなスタイルや目的が存在します。
多くの人が考える「大きな融資を受けて大規模な投資を行い、大きな収益を上げる（アパート投資）」方法もあれば、「身の丈に合わせてコンパクトに、しかし確実に収益を上げる（ワンルーム投資）」方法もあります。
融資の規模は、確かに不動産投資の規模と儲けに影響を与えます。
サラリーマン大家には、銀行からの融資枠が設定されており、その枠内での投資が求められます。
※INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。
アパート投資とワンルームマンション投資を比較すると、後者の方が融資枠が狭いのは事実です。しかし、それがワンルームマンション投資の魅力を減少させるわけではありません。
なぜなら、サラリーマン大家全員が、メガ大家を目指してセミリタイア！のようなことを考えているわけではないからです。
『サラリーマン必見！ワンルーム投資で夢のFIRE（早期リタイア）を実現する戸数』
ボクの場合、身の丈にあった不動産投資が、ワンルームマンション投資だっただけです。
バランスシートの目標は、最終的には無借金になることです。
メガ大家のように、資産規模や収益を追求するのではなく、自分の価値観や目的に合わせて、資産と負債のバランスを取りながら、純資産を向上させることを目指しています。
『繰り上げ返済し倒せ！ワンルームマンション投資でビッグになりたいなら』
不動産投資には「正解」はありません。
それぞれの投資家が自分の価値観や目的に合わせて、最適な投資方法を選択することが大切です。
ワンルームマンション投資も、その一つの選択肢として、多くの投資家にとって魅力的な方法のひとつと信じています。
ワンルームマンション投資は儲からない？
もう、その言葉は聞こえません…。
『リノシーの利回りでは儲からない？成功する方法は〇〇しかなかった』
ワンルームマンション投資は儲からない！やる奴はバカのまとめ
ワンルームマンション投資・アパート投資、双方にメリットとデメリットがあるのが分かったかな？
だからさ、他人の投資スタイルに文句を言うのは、もう終わりにしない？
みんな、自分なりの方法で頑張ってるんだから。
「ワンルームマンション投資は儲からない」って言うけど、それ、ちょっと待って！
- 管理費・修繕積立金があるから、一方的に「ワンルームマンション投資は儲からない」というのはまちがい。
→アパート投資にも管理費・修繕積立金相当額が後々必要。 - 管理会社に利益を吸い上げられるから「ワンルームマンション投資は儲からない」というのはまちがい。
→管理会社が素晴らしければ、それはメリット。 - 満室・空室の二択しかないから「ワンルームマンション投資は儲からない」というのはまちがい。
→1戸所有を前提に語ることがナンセンス。 - 融資で規模拡大できないから「ワンルームマンション投資は儲からない」のはおっしゃるとおり。
でも、ボクはメガ大家を目指していませんので、ノー・プロブレムだよ。
ワンルームマンション投資のいいところ？
初期投資が少ないし、都心での需要が高いから売りやすい！
でも、もちろん気をつけたい点もあるよ。入居者の入れ替わりや家賃収入の問題、節税の面でもちょっと劣るかも。
でもね、これらの課題も、ちょっとした工夫や戦略で乗り越えられるかもしれないんだ。
みんながどう思うかはわからないけど、ワンルームマンション投資を一方的に否定するのはちょっと早計かな。
しっかりとメリットとデメリットを見極めて、自分のスタイルを見つけるのが大切だよね。
投資家同士の交流って、新しい発見があって楽しいよね。
だから、もっと情報交換をして、お互いに成長していこう！
そして、記事内ではGA technologies
の資料と面談について少し触れたけど、業者の話も聞いてみて、その目（耳？）を養うことも大切！
お互いがんばろう！
コメント