イラッ!ワンルーム投資は儲からない!やる奴はバカ。に反論します

初心者
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サラリーマン投資家が集まると、謎のマウンティングが始まりませんか?

多いのはこの戦い。

  • 戸建て VS 集合住宅
  • 新築 VS 中古
  • 築浅 VS 築古
  • 地方 VS 都心
  • アパート VS ワンルーム

 

それぞれの投資家には哲学があるため賛否両論ありますが、メガ大家(大規模大家)が強いというのは共通の認識のようです。

そのメガ大家さんが嫌うのが、ワンルームマンション投資(区分マンション投資)です。

とある大家の集まりに参加したときも、険悪されるべきワンルーム投資に対するマウンディング大会でした。

地方・アパート・築古・借金が最強!という自分の哲学を押し付けないでほしいものです。

一寸の虫にも五分の魂。ボクの反論の番が回ってきました。

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ワンルーム投資は管理費・修繕積立金のせいで儲からない?

アパート投資もワンルーム投資の管理費・修繕積立金に代わる経費は必要です。
だから、儲からないというのはお門違いです。

管理費と修繕積立金はワンルーム投資独特の経費であり、合計で月1万円くらい必要です。

  • 管理費は日常のメンテナンス費用として使われます。
    (例)管理会社フィー・清掃・照明交換など
  • 修繕積立金は十数年ごとに発生する大規模修繕に使われます。
    (例)屋上防水・外壁塗装・給排水管メンテナンスなど

 

でも、これらはアパート投資にも必要な経費ですよね?

<アパート投資>

  • 経費の使用がオーナーの管理内
  • 経費が毎月の収支に表れず、忘れたことに表れる

<ワンルーム投資>

  • 経費の使用がオーナーの管理外
  • 経費が毎月の収支に影響を及ぼす

 

アパート投資は月々の収支が良いから儲かっているように見えますが、それは錯覚かもしれません。

管理費と修繕積立金相当額はストックしておいかないと、いざ修繕が必要となったときに慌てる羽目になるからです。

ワンルームマンション投資は儲からない?

そうですか?…。

ワンルーム投資は管理会社に利益を吸い上げられるせいで儲からない?

健全な管理会社に管理を任せられるなら、その存在はメリットです。

投資用マンションは「管理会社=管理組合」であることが多く、管理会社に支払う管理費・修繕積立金は儲けを減少させます。

しかし、そのコストに見合った管理がされているなら、運営が健全なら、それはそれでいいんじゃないでしょうか?

ワンルームマンションを検討する場合、管理会社の良し悪しがその投資の運命を決めると言っても言い過ぎではないでしょう。

また、本来は「管理組合=管理会社」ではないため、管理組合から管理会社へ三下り半を叩きつけ、変更→コストダウンは可能です。

コストが高めな管理会社(管理体制)はこの通りです。

  • 大手の会社
  • 分譲会社の系列会社
  • 総戸数が少ないマンション

 

ワンルームマンション投資は儲からない?

投資はやりようですよ…。

満室・空室の二択しかないせいで儲からない?

ワンルームマンション一戸しか所有していなければ、満室・空室の2通りになるのでハイリスクです。

しかし、複数物件所有することでそれは解決できます。なぜ、一戸所有を前提に儲からないと決めつけるのでしょうか?

ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ!1室オンリーは危険だぞ

 

土地・建物がセットになった新築アパート投資は、サラリーマン大家に根強い人気があります。ボクが初めて不動産投資を検討したのも新築アパート投資でした。

しかし、サラリーマン大家を対象にしたアパートは、価格1億円程度に抑えないと融資が付けづらいため投資商品としてなりたちません。

だから、アパートは郊外(B級立地)になります。

一方、ワンルームマンションは都心(A級立地)も購入可能です。

東京、川崎、横浜の不動産投資エリア

赤:ワンルームマンション投資
青:アパート投資

 

B級立地にアパート1棟(8戸)所有するのと、A級立地にワンルームマンション8戸所有するなら、後者の方がリスクが低いのが一目瞭然です。

また、アパートは2階建ての企画品が多いです。

すると、その半分にあたる4戸は入居者が付きづらい1階になります。

ワンルームマンションであれば1階を避けて買うことも可能ですし、入居者を付けやすい部屋でポートフォリオを組むことも可能です。

8室のアパート

2F6万5.8万5.8万6万
1F5.6万5.4万5.4万5.6万

8室のワンルームマンション

東京7万6.8万7.5万8万
大阪6.2万5.6万5.8万6.1万

 

ワンルームマンション投資は儲からない?

御冗談を…。

先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由

規模拡大できないせいで儲からない?

おっしゃるとおり、融資を使うと規模が限定されるため儲かりません。

サラリーマン大家にはいくらまでなら融資するという融資枠があり、アパートとワンルームでは後者の方が融資枠が小さいからです。

中古築古ワンルームマンション投資最大の弱点 融資を使うなら急げ!

 

ですが、サラリーマン大家全員がメガ大家を目指してセミリタイア!のようなことを考えているわけではありませんよね?

ボクの身の丈にあった不動産投資がワンルーム投資だっただけです

ボクのバランスシートの目標はこうです。

サラリーマン投資家のバランスシートの目標

 

資産規模ではメガ大家の足元にもおよびませんないが、そこで勝負しようと思いません。

不動産投資で大切なことは資産と負債のバランスであり、純資産の向上だからです。

メガ大家の失敗を暴露する!サラリーマン投資家はイメージに騙されるな

 

手前味噌ですが、2.3年前に資産1億円を超えました。

だから、後は数戸売却して繰り上げ返済をすれば、ボクの目標とするバランスシートは完成されるでしょう。

ワンルームマンション投資は儲からない?

もう聞こえません…。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

まとめ

ブログキャラ

ワンルーム投資にはワンルーム投資なりのメリットとデメリットがあるし、アパート投資にもアパート投資なりのメリットとデメリットがあるのが分かったかな?

だから、自分のモノ指しで他人の不動産投資にケチを付けるのは、そろそろ止めにしないかい?

  • 管理費・修繕積立金があるから、一方的にワンルーム投資は儲からないというのはまちがい。
    →アパート投資にも管理費・修繕積立金相当額が後々必要。
  • 管理会社に利益を吸い上げられるから、ワンルーム投資は儲からないのはまちがい。
    →管理会社が素晴らしければ、それはメリット。
  • 満戸・空戸の二択しかないから、ワンルーム投資は儲からないのはまちがい。
    →1戸所有を前提に語ることがナンセンス。
  • 融資で規模拡大できないから、ワンルーム投資は儲からないのはおっしゃるとおり。
    でも、ボクはメガ大家を目指していませんのでノー・プロブレム。

 

ワンルーム投資家のボクが、アパート投資をフォローするとこうだよ。

「投資家の裁量で経費を使えるので、取り組み次第で物件の価値を大きく上げられる」

これがワンルーム投資にないアパート投資の最大の魅力だね。

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