ボクの不動産管理の担当者（以下、不動産コンサルタント）は、とある医師投資家から、このような相談を受けました。
7室、新築ワンルームマンションを持っています。
2億円の借金と、毎月20万円くらいの持ち出しがありますが、
何とかなりませんか？
この不動産コンサルタントは業界歴10年以上で、賃貸管理と売買に精通していますが、医師投資家にこう答えるしかありませんでした。
完全にハメられたな。かわいそうに。
赤字覚悟でワンルームを1室ずつ売却するしかありません。
ただし、1室売るごとに数百万円が必要です。
医師投資家は絶句して帰って行ったそうです。
もっと早く、相談に来てくれれば…
新築ワンルームマンションの1室購入は軽い失敗。
でも、複数購入は人生の失敗です。
過激な会話から始まりましたね。
でも、この記事を読めば、新築ワンルームマンション投資の恐ろしさが胸に刻み込まれるはずです。
今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、新築ワンルームマンションを買った不動産投資家の失敗事例を解説します。
新築ワンルームマンションを検討中の投資家も、買ってしまった投資家も、一読の価値があります。
では、始めましょう。
高属性サラリーマン投資家は注意！ 新築ワンルームマンション投資会社に狙われる
高属性サラリーマン投資家とは、このような投資家のことをいいます。
- 医師・歯科医師・薬剤師・看護師・教師などの師業投資家
- 弁護士・司法書士・会計士・税理士などの士業投資家
- 警察官・消防官などの公務員投資家
- 大企業サラリーマン投資家
- 年収1000万円超投資家
このような高属性投資家は、新築ワンルームマンション投資会社と銀行から熱い視線を受けています。
なぜなら、年収倍率10倍以上の融資を受けることが可能で、相当数の新築ワンルームマンションを購入できるからです。（執筆当時）
※INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。
先に出てきた医師投資家は、2億円の融資を受けていたよね。
医師の年収を1000万円～1500万円と見積もると、ざっと年収の13倍～20倍の融資を受けていたことになるね。
大阪新築ワンルームマンション投資の失敗事例
東京にはワンルームマンション規制がありますが、大阪にはそのような厳しい規制はありません。
だから、最近は東京より大阪のワンルームマンションを買って失敗した投資家の話を聞くケースが増えました。
本記事もそれに合わせて、大阪の新築ワンルームマンション投資で失敗する事例を紹介します。
関連『大阪マンション投資の失敗を回避せよ！買ってはいけないエリアはココだ』
あなたはうかつにも新築ワンルームマンション投資をしようとしています。
- 価格：2000万円
- 所在地：大阪市中央区
- 専有面積：28㎡
- 家賃：約8.3万円
- 融資金額：2000万円（フルローン！）
- 金利：2％
- 融資期間：35年
（本ブログでは恒例ではありますが）初めて訪れる初心者のサラリーマン投資家のために、この新築ワンルームマンションの年間キャッシュフローを計算します。
キャッシュフローは収入、支出、ローン返済金を使って計算します。
新築ワンルームマンション投資の収入
ワンルームマンションの収入は家賃が頼りです。
新築ワンルームマンション投資の支出
ワンルームマンションの代表的な支出（ランニングコスト）をあげるとこうです。
年間の支出の合計は23万円です。
新築ワンルームマンション投資のローン返済金
- 融資金額：2,000万円
- 金利：2％
- 融資期間：35年
この条件の年間ローン返済金を計算すると、79.5万円です。
新築ワンルームマンション投資のキャッシュフロー
キャッシュフロー
＝収入 － 支出 － ローン返済金
＝100万円 － 23万円－ 79.5万円
=－2.5万円
見事にマイナスキャッシュフローです。
フルローンで新築ワンルームマンションをすると、たいていこのような結果（マイナスキャッシュフロー）になります。
新築ワンルームマンション投資を継続するためには、最低でも年間2.5万円支払い続ける必要があります。
新築ワンルームマンション投資会社は「不動産投資の失敗を失敗と思わせない」
このワンルームマンション投資を始めるには、自己資金として140万円が必要でした。
つまり、
140万円投資して、
2000万円も借金して、
年間の儲けはマイナスなのです。
このような状況では、不動産投資としては完全に失敗したとしか言いようがありません。
しかし、新築ワンルームマンション投資会社は、失敗した投資家に対して次のように言います。
赤字の2.5万円は年金保険（生命保険）の保険料と思ってください
税金の還付を受けられますので、トータルではプラスですよ
2.5万円で新築マンションのオーナーになれると思ったら安くありませんか？
（ローンが終わる）35年後には、家賃がまるまる収入になりますよ。
それを年金代わりにできます！！
関連『新築ワンルームマンション投資は節税にならない！それでも買いますか？』
もし、「なるほど！」と思ったなら、あなたは典型的なカモ投資家です。
複数のワンルームマンションを購入させられ、借金地獄に沈むことになるかもしれません。
人気『大阪の不動産投資で失敗する7つの理由！東京人が陥りがちなトラップとは？』
新築ワンルームマンションの複数購入は人生を失敗へ導く
新築ワンルームを1室もっているだけなら、年間2.5万円の損失です。
だから、軽い失敗で済むかもしれません。
はははっ！やっちゃったよ
しかし、新築プレミアム家賃が取れるのは1回のみで、その入居者が退去すれば、大幅な家賃ダウンは避けられません。
- 家賃8.3万円（新築プレミアム）
- 家賃7.8万円（中古扱い）
- 家賃7.6万円…（経年劣化による賃料下落）
三井住友トラスト基礎研究所によると、築10年の間に11％の家賃下落が起こることが示唆されています。
もし、5000円家賃が下がったなら、年間6万円の収入を失うことになります。
さらに、入退去ごとに原状回復費や広告費を負担しなくてはなりません。
こんな新築ワンルームマンションを複数室買ってしまったら、いったいどうなってしまうのでしょうか？
おそらく、冒頭に登場した医師投資家と同じような失敗を経験することになるでしょう。
新築ワンルームマンション投資は売却も困難
失敗してしまった新築ワンルームマンションも、売ってしまえば万事解決できると思うかもしれません。
ですが実際は、失敗をリカバリーするには資金が必要です。
なぜなら、新築と中古のワンルームマンションは価格の形成方法が異なるため、価格に大きな違いがあるからです。
例えば、今回の新築マンションが2000万円なので、築5年～10年くらいの中古マンションは1400万円～1600万円で取引されます。
仮に、新築ワンルームマンション投資を5年間運用して、売却価格が1500万円だったとしましょう。
そのときのローンの残債は、1820万円くらいです。
320万円足らんやん！
どうするの？
売却するためには、この差額320万円の現金が必要になるんだ！
えぇ～！そんなん困るわぁ
理不尽な話かもしれませんが、これが現実です。
新築ワンルームマンションの失敗をキャンセルするためには、追加の現金が必要になります。
なぜなら、320万円を追加で支払わないことにはローンを完済できないからです。
（銀行が設定した抵当権は、ローンを完済しないと外せない→売れない）
新築ワンルームマンション投資。
失敗のキャンセル料は320万円だよ！
新築ワンルームマンション投資の失敗実例のまとめ
新築ワンルームマンション投資の恐ろしさを心に刻み込んだかな？
それでも新築ワンルームが欲しいという投資家は＠ぴろりまでツイートしてほしい。全力で止めるから！
新築ワンルームマンションを買っちゃうと、人生のつまづきの原因になるよ。
『不動産投資の闇！カモにされた初心者サラリーマン投資家の末路』
新築ワンルームマンションの1室購入はただの失敗ですむけど、複数購入は人生の失敗。
例え失敗に気付いたとしても、新築ワンルームの売却には資金が必要になるよ。
ワンルームマンション投資をやるなら中古の一択。
しかも都心の中古ワンルームマンションだね！
- GA technologies （東京）
このあたりは、初心者はよくわからないと思う。
だから、いろいろな不動産会社に資料を請求して比較してみることが大切だよ。
その中から、自分に合った不動産投資会社をじっくり選んだらいいんじゃないかな。
↓本ブログには動画版もあります↓