軽い失敗では済まない!新築ワンルーム投資地獄の世界へようこそ

スポンサーリンク

筆者の不動産管理の担当者(以下、不動産コンサルタント)は、医師投資家からこういう相談を受けたらしい。

「新築ワンルームを7室持っています。毎月20万円くらいの持ち出しがあるんですが、どうにかなりませんか?」

この不動産コンサルタントは業界歴10年以上で、賃貸管理と売買に精通している。
そんな不動産コンサルタントでさえ、この医師投資家にこう答えるしかなかった。

「新築ワンルームは赤字覚悟で1室ずつ売っていくしかありません。ただし、1室売るごとに数百万円が必要です」

医師は絶句して帰って行ったそうだ。

不動産コンサルタント曰く「もっと早く相談に来てくれれば…」

新築ワンルームの1室所有は失敗。
複数室所有は地獄行きである。

スポンサーリンク

新築ワンルーム業者に狙われる高属性投資家

ここでいう高属性投資家とはこのような投資家のことをいう。

  • 医師・会計士などの師業・士業
  • 大企業サラリーマン(年収1000万円超)

このような高属性投資家は新築ワンルーム業者と銀行から熱い視線を受けている。その理由はこうだ。

銀行には「年収の何倍までしか融資しない」という年収規定がある。一般のサラリーマンで年収の5倍~10倍までといわれている。

だが、高属性投資家は、銀行の年収倍率以上の融資を受けることが可能だからだ。

先に出てきた医師は2億円の融資を受けていたので、医師の年収を1000万円~1500万円と見積もると、ざっと年収の13倍~20倍の融資を受けていたことになる。

大阪の新築ワンルームで失敗

東京にはワンルームマンション規制があるが、大阪にはそのような規制はない。


ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要がある。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例


だから、最近は東京より大阪のワンルームマンションを買って失敗した投資家の話を聞くケースが増えた。

本記事もそれに合わせて、大阪新築ワンルームマンションに投資して失敗する事例を紹介する。

地方都市崩壊!?大阪ワンルームマンションの家賃が安すぎる3つの理由

新築ワンルームマンションと融資の条件はこうだ。

  • 価格:2000万円
  • 所在地:大阪市中央区
  • 専有面積:28㎡
  • 融資金額:2000万円(フルローン!)
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

(「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では恒例ではあるが)初めてこのブログを訪れる初心者投資家のために、この新築ワンルームマンションの年間キャッシュフローを計算してみよう。

キャッシュフローは収入、支出、ローン返済金を使って計算する。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

ワンルームマンションの収入

ワンルームマンションの収入は家賃のみが頼りだ。

満室想定で100万円としよう。

ワンルームマンションの支出

ワンルームマンションの代表的な支出(ランニングコスト)をあげるとこうだ。

  • 管理委託手数料(5%):5万円
  • 管理費・修繕積立金:12万円
  • 固定資産税:6万円

支出の合計は23万円だ。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

ワンルームマンションのローン返済金

  • 融資金額:2000万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

この条件のローン返済金をみかローンで計算すると、79.5万円である。

キャッシュフローの計算

キャッシュフロー
=収入 - 支出 - ローン返済金
=100 - 23 - 79.5
=-2.5万円

新築ワンルーム業者は「投資失敗を失敗と思わせない」

このワンルームマンション投資を実行するためには、自己資金が140万円必要だった。

つまり、
140万円投資して、
2000万円も借金して、
年間の儲けはマイナスなのだ。

この時点で、投資として完全に破綻している。
が、新築ワンルーム業者は投資家にこうささやく。

  • 赤字の2.5万円は年金保険(生命保険)の保険料と思ってください。
  • 税金の還付を受けられますので、トータルではプラスですよ。
  • 2.5万円でマンションオーナーになれると思ったら安くありませんか?
    さらに(ローンが終わる)35年後には、家賃がまるまる収入になりますよ。

もし「なるほど!」と思ったなら、あなたは典型的なカモ投資家だ。
ワンルームマンションを複数室買わされて地獄行きである。

新築ワンルーム投資の誘い文句「節税、年金、生命保険」は失敗する

新築ワンルームの複数室所有という地獄

新築ワンルームを1室もっているだけなら、年間2.5万円の損失だ。
だから、キズは浅いように見えるかもしれない。

しかし、新築プレミアム家賃が取れるのは1回のみで、その入居者が退去すれば家賃ダウンは免れない。
(10万円 → 9.5万円 → 9.3万円…??)

もし、5000円家賃が下がったなら、年間6万円の収入を失うことになる。
(さらに、1回入居者が変わるたびに、原状回復費や広告費が必要である)

こんな新築ワンルームを複数室買ってしまったらどうなるだろうか?

ワンルーム投資で失敗した医師投資家と同じ境遇に陥るに違いない。
まさに新築ワンルーム地獄である。

ワンルームマンション投資系サラリーマンよ!この3つの愚行が失敗に導く

新築ワンルームの売却地獄

新築と中古のワンルームマンションでは価格に大きな差がある。価格の形成の仕方が違うからだ。

  • 新築物件:販売会社主導の価格
  • 中古物件:相場価格

例えば、今回の新築マンションが2000万円であるなら、築5年ほどの中古マンションは1600万円~1800万円といった具合だ。

仮に、築5年間運用後の売却価格が1700万円だったとしよう。
そのときのローン残債は1820万円ほどである。

売却するためには、この差額120万円が必要になるのだ。

なぜなら、120万円を追加で支払わないことにはローン残債がなくならず、銀行が設定した抵当権を外すことができず売れないからである。

抵当権とは、不動産投資ローンを借りた後、借りた人が返済できない事態に陥ったとき、(銀行が)区分マンションを売却できる権利のことだ。

言いけえれば、この120万円は地獄行きの切符をキャンセルするためのキャンセル料だ。

関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

まとめ

  • 新築ワンルームマンションの1室所有は失敗。複数室所有は地獄。
    なぜなら、キャッシュフローはマイナス、売却してもマイナスが出る物件だからだ。
  • この事実を失敗と認めないワンルーム業者の言い分に注意。
  • 最近は東京より大阪のワンルームマンションを買って失敗した投資家の話を聞くケースが増えた。
    その理由は、大阪はワンルームマンション規制がなく、建て放題であるからだ。