新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

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筆者の不動産管理の担当者(以下、不動産コンサルタント)は、医師投資家からこういう相談を受けたらしい。

「新築ワンルームを7室持っています。借金2億円毎月20万円くらいの持ち出しがありますが、どうにかなりませんか?」

この不動産コンサルタントは業界歴10年以上で、賃貸管理と売買に精通している。
そんな不動産コンサルタントでさえ、この医師投資家にこう答えるしかなかった。

「(かわいそうに、完全にはめられたな)赤字覚悟でワンルームを1室ずつ売っていくしかありません。ただし、1室売るごとに数百万円が必要です」

医師は絶句して帰って行ったそうだ。

不動産コンサルタント曰く「もっと早く相談に来てくれれば…」

新築ワンルームの1室所有は失敗。
複数所有は借金地獄行きである。

そうなる理由を整理していこう。

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新築ワンルーム業者に狙われる高属性投資家

ここでいう高属性投資家とはこのような投資家のことをいう。

  • 医師・会計士などの師業・士業
  • 大企業サラリーマン(年収1000万円超)

このような高属性投資家は新築ワンルーム業者と銀行から熱い視線を受けている。その理由はこうだ。

銀行には「年収の何倍までしか融資しない」という年収規定がある。一般のサラリーマンで年収の5倍~10倍までといわれている。

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

だが、高属性投資家は、銀行の年収倍率以上の融資を受けることが可能だからだ。

先に出てきた医師は2億円の融資を受けていたので、医師の年収を1000万円~1500万円と見積もると、ざっと年収の13倍~20倍の融資を受けていたことになる。

大阪の新築ワンルームで失敗

東京にはワンルームマンション規制があるが、大阪にはそのような規制はない。


ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要がある。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例


だから、最近は東京より大阪のワンルームマンションを買って失敗した投資家の話を聞くケースが増えた。

本記事もそれに合わせて、大阪の新築ワンルームマンションに投資して失敗する事例を紹介する。

関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

新築ワンルームマンション融資の条件はこうだ。

  • 価格:2000万円
  • 所在地:大阪市中央区
  • 専有面積:28㎡
  • 融資金額:2000万円(フルローン!)
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

(「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では恒例ではあるが)初めて訪れる初心者のサラリーマン投資家のために、この新築ワンルームマンションの年間キャッシュフローを計算してみよう。

キャッシュフローは収入、支出、ローン返済金を使って計算する。

ワンルームマンションの収入

ワンルームマンションの収入は家賃が頼りだ。

満室想定で100万円としよう。

ワンルームマンションの支出

ワンルームマンションの代表的な支出(ランニングコスト)をあげるとこうだ。

  • 管理委託手数料(5%):5万円
  • 管理費・修繕積立金:12万円
  • 固定資産税:6万円

支出の合計は23万円だ。

マンションの管理委託手数料3%は相場より安いが 本当に得なのか?

ワンルームマンションのローン返済金

  • 融資金額:2000万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

この条件のローン返済金をみかローンで計算すると、79.5万円である。

キャッシュフローの計算

キャッシュフロー
=収入 - 支出 - ローン返済金
=100 - 23 - 79.5
=-2.5万円

新築ワンルーム業者は「投資失敗を失敗と思わせない」

このワンルームマンション投資を実行するためには、自己資金が140万円必要だった。

つまり、
140万円投資して、
2000万円も借金して、
年間の儲けはマイナスなのだ。

ワンルーム投資家・業者・銀行のリスク&リターンを比較!残念な現実が赤裸々に

この時点で、投資として完全に破綻している。
が、新築ワンルーム業者は投資家にこうささやく。

もし「なるほど!」と思ったなら、あなたは典型的なカモ投資家だ。
ワンルームマンションを複数室買わされて、医師投資家のように借金地獄に沈められるに違いない。

新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

新築ワンルームの複数所有=借金地獄行き

新築ワンルームを1室もっているだけなら、年間2.5万円の損失だ。
だから、軽い失敗で済むと思うだろう。

しかし、新築プレミアム家賃が取れるのは1回のみで、その入居者が退去すれば家賃ダウンは免れない。
(10万円 → 9.5万円 → 9.3万円…??)

もし、5000円家賃が下がったなら、年間6万円の収入を失うことになる。
(さらに、入退去ごとに原状回復費や広告費が必要である)

こんな新築ワンルームを複数室買ってしまったらどうなるだろうか?

ワンルーム投資で失敗した医師投資家と同じ境遇に陥るに違いない。
新築ワンルームの複数所有は借金地獄行きである。

新築ワンルーム投資の節税効果は詐欺レベル!1・2年目を計算してみた

新築ワンルームの売却地獄

新築と中古のワンルームマンションは価格に大きな差がある。価格の形成の仕方が違うからだ。

  • 新築物件:販売会社主導の価格
  • 中古物件:相場価格

例えば、今回の新築マンションが2000万円であるなら、築5年ほどの中古マンションは1500万円~1800万円といった具合だ。

仮に、築5年間運用後の売却価格が1700万円だったとしよう。
そのときのローン残債は1820万円ほどである。

売却するためには、この差額120万円が必要になるのだ。

なぜなら、120万円を追加で支払わないことにはローン残債がなくならず、銀行が設定した抵当権を外すことができず売れないからである。

抵当権とは、不動産投資ローンを借りた後、借りた人が返済できない事態に陥ったとき、(銀行が)不動産(区分マンション)を売却できる権利のことだ。

言いけえれば、この120万円は地獄行きの切符をキャンセルするためのキャンセル料なのである。

ワンルーム投資家を志すサラリーマンよ!これが失敗を避ける最低限の知識だ

まとめ

  • 新築ワンルームマンションの1室所有は失敗。複数所有は借金地獄。
    なぜなら、キャッシュフローはマイナス、そして積み重なる借金。
  • 新築ワンルームマンションを売却するためには、マイナスを覚悟しなくてはならない。
  • この事実を失敗と認めないワンルーム業者の言い分に注意。
  • 最近は、東京より大阪のワンルームマンションを買って失敗した投資家の話を聞くケースが増えた。
    その理由は、大阪はワンルームマンション規制がなく、建て放題であるから。