新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

新築ワンルームは買ってはいけない初心者
この記事は約7分で読めます。

ボクの不動産管理の担当者(以下、不動産コンサルタント)は、とある医師投資家からこういう相談を受けたらしい。

医師投資家
医師投資家

新築ワンルームを7室持っています。

2億円の借金と毎月20万円くらいの持ち出しがありますが、どうにかなりませんか?

 

この不動産コンサルタントは業界歴10年以上で、賃貸管理と売買に精通しています。
そんな不動産コンサルタントでさえ、医師投資家にこう答えるしかありませんでした。

 

コンサルタント
コンサル

完全にハメられたな。かわいそうに。

コンサルタント
コンサル

赤字覚悟でワンルームを1室ずつ売っていくしかありません。

ただし、1室売るごとに数百万円が必要です。

 

医師は絶句して帰って行ったそうです。

不動産コンサルタント曰く「もっと早く相談に来てくれれば…」

 

ぴろり
ぴろり

新築ワンルームの1室所有は失敗
複数所有は借金地獄行きです。

 

こうなる理由を整理していきましょう。

この記事を読めば、二度と新築ワンルーム投資をしようと思わなくなるはずです。

新築ワンルーム業者に狙われる高属性投資家

驚く高属性投資家(医師)

 

ここでいう高属性投資家とは、このような投資家のことをいいます。

  • 医師・歯科医師・薬剤師・看護師・教師などの師業
  • 弁護士・司法書士・会計士・税理士などの士業
  • 大企業サラリーマン(年収1000万円超)

 

このような高属性投資家は新築ワンルーム業者と銀行から熱い視線を受けています。

なぜなら、年収倍率10倍以上の融資を受けることが可能で、ワンルームマンションなら複数室購入ができるからです。

銀行には「年収の何倍までしか融資しない」という年収規定があり、一般のサラリーマンで年収の5倍~10倍程度といわれています。

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

 

ぴろり
ぴろり

先に出てきた医師投資家は2億円の融資を受けていたよね。
年収を1000万円~1500万円と見積もると、ざっと年収の13倍~20倍の融資を受けていたことになるね。

大阪の新築ワンルームで失敗

落ち込む女性

 

東京にはワンルームマンション規制がありますが、大阪にはそのような規制はありません。

ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルールです。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要があります。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

 

だから、最近は東京より大阪のワンルームマンションを買って失敗した投資家の話を聞くケースが増えました。

本記事もそれに合わせて、大阪の新築ワンルームマンション投資で失敗する事例を紹介します。

関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

 

新築ワンルームマンションと融資の条件はこうです。

  • 価格:2000万円
  • 所在地:大阪市中央区
  • 専有面積:28㎡
  • 融資金額:2000万円(フルローン!)
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

 

(「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では恒例ではありますが)初めて訪れる初心者のサラリーマン投資家のために、この新築ワンルームマンションの年間キャッシュフローを計算してみましょう。

キャッシュフローは収入、支出、ローン返済金を使って計算します。

新築ワンルーム投資の収入

ワンルームマンションの収入は家賃が頼りです。

満室想定家賃:100万円

新築ワンルーム投資の支出

ワンルームマンションの代表的な支出(ランニングコスト)をあげるとこうです。

 

支出の合計は23万円です。

新築ワンルーム投資のローン返済金

  • 融資金額:2000万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

 

この条件のローン返済金を計算すると、79.5万円です。

新築ワンルーム投資のキャッシュフロー

キャッシュフロー
=収入 - 支出 - ローン返済金
=100 - 23 - 79.5
=-2.5万円

 

見事にマイナスキャッシュフローです。

新築ワンルーム投資をフルローンですると、たいていこのような結果になります。

新築ワンルーム業者は「投資の失敗を失敗と思わせない」

このワンルームマンション投資を実行するためには、自己資金が140万円必要でした。

つまり、

140万円投資して、
2000万円も借金して、

年間の儲けはマイナスなのです。

 

この時点で、投資として完全に破綻しています。

 

が、新築ワンルーム業者は投資家にこうささやきます

悪徳業者
新築業者

赤字の2.5万円は年金保険(生命保険)の保険料と思ってください

悪徳業者
新築業者

税金の還付を受けられますので、トータルではプラスですよ

悪徳業者
新築業者

2.5万円で新築マンションのオーナーになれると思ったら安くありませんか?
(ローンが終わる)35年後には、家賃がまるまる収入になりますよ。
それを年金代わりにできます!!

 

新築ワンルーム投資の節税効果は詐欺レベル!1・2年目を計算してみた

 

もし、「なるほど!」と思ったなら、あなたは典型的なカモ投資家です。

ワンルームマンションを複数室買わされて、医師投資家のように借金地獄に沈められるに違いありません。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

新築ワンルームの複数所有=借金地獄行き

新築ワンルームを1室もっているだけなら、年間2.5万円の損失です。
だから、軽い失敗で済むと思っていませんか?

しかし、新築プレミアム家賃が取れるのは1回のみで、その入居者が退去すれば家賃ダウンは免れません。
(10万円 → 9.5万円 → 9.3万円…??)

もし、5000円家賃が下がったなら、年間6万円の収入を失うことになります。
(さらに、入退去ごとに原状回復費や広告費が必要です)

 

こんな新築ワンルームを複数室買ってしまったらどうなると思いますか?

ワンルーム投資で失敗した医師投資家と同じ境遇に陥るに違いありません。

新築ワンルームの複数所有は借金地獄行きなのです。

初心者は見ちゃダメよ!ワンルームマンション投資で失敗する方法

新築ワンルームの売却地獄

新築と中古のワンルームマンションは価格に大きな差があります。

新築物件:販売会社主導の価格(高い)
中古物件:相場価格(普通)

 

価格の形成の仕方が違うからです。

新築と中古マンションの価格の決まり方

 

例えば、今回の新築マンションが2000万円であるなら、築5年ほどの中古マンションは1400万円~1600万円といった具合です。

仮に、築5年間運用後の売却価格が1500万円だったとしましょう。
そのときのローン残債は1820万円ほどです。

売却するためには、この差額320万円が必要になるのです。

なぜなら、320万円を追加で支払わないことにはローン残債がなくならず、銀行が設定した抵当権を外すことができず売れないからです。

抵当権とは

不動産投資ローンを借りた後、借りた人が返済できない事態に陥ったとき、(銀行が)不動産(区分マンション)を売却できる権利のことです。

 

ぴろり
ぴろり

地獄行きの切符をキャンセルするためのキャンセル料は320万円だよ!

 

ワンルーム投資家を志すサラリーマンよ!これが失敗を避ける最低限の知識だ

まとめ

ブログキャラ

新築ワンルームマンションを買っちゃうと、人生のつまづきの原因になるよ。
1室所有はただの失敗ですむけど、複数所有は借金地獄行き

例え失敗に気付いたとしても、新築ワンルームの売却には資金が必要になるよ。

 

ワンルーム投資をやるなら中古の一択。しかも都心の中古ワンルームだね!

 

このあたりは、初心者はよくわからないと思う。
だから、いろいろな不動産会社に資料を請求して比較してみることが大切だよ

その中から自分に合った不動産投資をじっくり選んだらいいんじゃないかな。

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