新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?

新築ワンルームは買ってはいけない初心者
この記事は約8分で読めます。

ボクの不動産管理の担当者(以下、不動産コンサルタント)は、とある医師投資家からこういう相談を受けました。

 

医師投資家
医師投資家

新築ワンルームマンションを7室持っています。

2億円の借金と毎月20万円くらいの持ち出しがありますが、どうにかなりませんか?

 

この不動産コンサルタントは業界歴10年以上で賃貸管理と売買に精通していますが、医師投資家にこう答えるしかありませんでした。

 

コンサルタント
コンサル

完全にハメられたな。かわいそうに。

コンサルタント
コンサル

赤字覚悟でワンルームを1室ずつ売却するしかありません。

ただし、1室売るごとに数百万円が必要です。

 

医師は絶句して帰って行ったそうです。

不動産コンサルタント曰く「もっと早く相談に来てくれれば…」

 

ぴろり
ぴろり

新築ワンルームの1室所有は失敗
複数所有は借金地獄行きです。

 

過激な会話から始まりましたね。

でも、この記事を読めば、新築ワンルーム投資の恐ろしさが胸に刻み込まれるはずです。

さあ、恐怖体験を始めましょうか。

新築ワンルーム業者に狙われる高属性投資家

高属性投資家とは、このような投資家のことをいいます。

  • 医師・歯科医師・薬剤師・看護師・教師などの師業投資家
  • 弁護士・司法書士・会計士・税理士などの士業投資家
  • 警察官・消防官などの公務員投資家
  • 大企業サラリーマン投資家
  • 年収1000万円超投資家

 

このような高属性投資家は新築ワンルーム業者と銀行から熱い視線を受けています。

なぜなら、年収倍率10倍以上の融資を受けることが可能で、相当数の新築ワンルームマンションを購入できるからです。

銀行には「年収の何倍までしか融資しない」という年収規定があり、一般のサラリーマンで年収の5倍~10倍程度といわれています。

不動産投資ローン | オリックス銀行の融資が欲しけりゃこれを見よ!

バウチャーサービスを使えば、借り入れ可能額をチェックできます。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

先に出てきた医師投資家は2億円の融資を受けていたよね。
年収を1000万円~1500万円と見積もると、ざっと年収の13倍~20倍の融資を受けていたことになるね。

大阪の新築ワンルーム投資で失敗

落ち込む男女

東京にはワンルームマンション規制がありますが、大阪にはそのような規制はありません。

ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルールです。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要があります。

新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

 

だから、最近は東京より大阪のワンルームマンションを買って失敗した投資家の話を聞くケースが増えました。

本記事もそれに合わせて、大阪の新築ワンルームマンション投資で失敗する事例を紹介します。

関連関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

 

あなたはうかつにも新築ワンルームマンション投資をしようとしています。

  • 価格:2000万円
  • 所在地:大阪市中央区
  • 専有面積:28㎡
  • 融資金額:2000万円(フルローン!)
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

 

本ブログでは恒例ではありますが)初めて訪れる初心者のサラリーマン投資家のために、この新築ワンルームマンションの年間キャッシュフローを計算します。

キャッシュフローは収入、支出、ローン返済金を使って計算します。

新築ワンルーム投資の収入

ワンルームマンションの収入は家賃が頼りです。

満室想定家賃:100万円

新築ワンルーム投資の支出

ワンルームマンションの代表的な支出(ランニングコスト)をあげるとこうです。

 

支出の合計は23万円です。

新築ワンルーム投資のローン返済金

  • 融資金額:2000万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:35年

 

この条件のローン返済金を計算すると、79.5万円です。

新築ワンルーム投資のキャッシュフロー

キャッシュフロー
=収入 - 支出 - ローン返済金
=100 - 23 - 79.5
=-2.5万円

 

見事にマイナスキャッシュフローです。

新築ワンルーム投資のマイナスキャッシュフロー

 

新築ワンルーム投資をフルローンですると、たいていこのような結果になります。

ボクはこういう不動産投資↓もしますが、新築ワンルーム投資とは戦略が異なります。
ただし、初心者が真似をすると、メンタルが破壊されるためオススメしません。
詳細ワンルーム投資の禁じ手解禁!マイナスキャッシュフロー物件を購入

新築ワンルーム業者は「不動産投資の失敗を失敗と思わせない」

落ち込む男女

このワンルームマンション投資を実行するためには、自己資金が140万円必要でした。

つまり、

140万円投資して、
2000万円も借金して、

年間の儲けはマイナスなのです。

新築ワンルーム投資で投資失敗

 

この時点で、投資として完全に破綻しています。

 

が、新築ワンルーム業者は投資家にこうささやきます

悪徳業者
新築業者

赤字の2.5万円は年金保険(生命保険)の保険料と思ってください

悪徳業者
新築業者

税金の還付を受けられますので、トータルではプラスですよ

悪徳業者
新築業者

2.5万円で新築マンションのオーナーになれると思ったら安くありませんか?
(ローンが終わる)35年後には、家賃がまるまる収入になりますよ。
それを年金代わりにできます!!

 

節税の現実はそんなに甘くない!

関連新築ワンルームマンション投資節税の真実 それでも買いますか?

 

もし、「なるほど!」と思ったなら、あなたは典型的なカモ投資家です。

ワンルームマンションを複数室買わされて、医師投資家のように借金地獄に沈められるに違いありません

人気大阪ワンルーム投資は失敗する!東京の感覚でやったらアカンで

新築ワンルームの複数所有は借金地獄行き!

新築ワンルームを1室もっているだけなら、年間2.5万円の損失です。
だから、軽い失敗で済むと思っていませんか?

しかし、新築プレミアム家賃が取れるのは1回のみで、その入居者が退去すれば家賃ダウンは免れません。

  1. 家賃8.3万円(新築プレミアム)
  2. 家賃7.8万円(中古扱い)
  3. 家賃7.6万円…(経年劣化による賃料下落)

 

もし、5000円家賃が下がったなら、年間6万円の収入を失うことになります。
(さらに、入退去ごとに原状回復費や広告費が必要です)

 

こんな新築ワンルームを複数室買ってしまったらどうなると思いますか?

ワンルーム投資で失敗した医師投資家と同じ境遇に陥るに違いありません。

新築ワンルームの複数所有は借金地獄行きなのです。

新築ワンルームの売却地獄

新築と中古のワンルームマンションは価格に大きな差があります。

新築物件:販売会社主導の価格(高い)
中古物件:相場価格(普通)

 

価格の形成の仕方が違うからです。

新築と中古マンションの価格の決まり方

 

例えば、今回の新築マンションが2000万円であるなら、築5年ほどの中古マンションは1400万円~1600万円といった具合です。

仮に、築5年間運用後の売却価格が1500万円だったとしましょう。
そのときのローン残債は1820万円ほどです。

売却するためには、この差額320万円が必要になるのです。

新築ワンルームの売却に必要な費用

 

なぜなら、320万円を追加で支払わないことにはローンを完済できないからです。
(銀行が設定した抵当権ローンを完済しないと外せない→売れない)

抵当権とは

融資を受けたあなた(債務者)がローン返済不能に陥ったとき、銀行(債権者)がワンルームマンションを売却できる権利のことです。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

地獄行きの切符をキャンセルするためのキャンセル料は320万円だよ!

 

知らないと損!大阪でワンルームマンション投資するなら このエリア

まとめ

ブログキャラ

新築ワンルーム投資の恐ろしさを心に刻み込んだかな?

それでも新築ワンルームが欲しいという投資家は@ぴろりまでツイートしてほしい。全力で止めるから!

新築ワンルームマンションを買っちゃうと、人生のつまづきの原因になるよ。

 

1室所有はただの失敗ですむけど、複数所有は借金地獄行き

 

例え失敗に気付いたとしても、新築ワンルームの売却には資金が必要になるよ。

ワンルーム投資をやるなら中古の一択。しかも都心の中古ワンルームだね!

 

このあたりは、初心者はよくわからないと思う。
だから、いろいろな不動産会社に資料を請求して比較してみることが大切だよ

その中から自分に合った不動産投資をじっくり選んだらいいんじゃないかな。

人気リノシー資料請求した?失敗しない不動産投資の理由がココにあった!

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