ボクの不動産管理の担当者（以下、不動産コンサルタント）は、とある医師投資家からこういう相談を受けました。
新築ワンルームマンションを7室持っています。
2億円の借金と毎月20万円くらいの持ち出しがありますが、どうにかなりませんか？
この不動産コンサルタントは業界歴10年以上で賃貸管理と売買に精通していますが、医師投資家にこう答えるしかありませんでした。
完全にハメられたな。かわいそうに。
赤字覚悟でワンルームを1室ずつ売却するしかありません。
ただし、1室売るごとに数百万円が必要です。
医師は絶句して帰って行ったそうです。
不動産コンサルタント曰く「もっと早く相談に来てくれれば…」
新築ワンルームの1室所有は失敗。
複数所有は借金地獄行きです。
過激な会話から始まりましたね。
でも、この記事を読めば、新築ワンルーム投資の恐ろしさが胸に刻み込まれるはずです。
新築ワンルームマンションを検討中の投資家も、買っちゃった投資家も、一読の価値がある記事ですから。
さあ、恐怖体験の時間を開始しましょう！
新築ワンルーム業者に狙われる高属性投資家
高属性投資家とは、このような投資家のことをいいます。
- 医師・歯科医師・薬剤師・看護師・教師などの師業投資家
- 弁護士・司法書士・会計士・税理士などの士業投資家
- 警察官・消防官などの公務員投資家
- 大企業サラリーマン投資家
- 年収1000万円超投資家
『不動産投資のカモ職業と言えば医師・公務員・高給サラリーマンで決まりだろ』
このような高属性投資家は新築ワンルーム業者と銀行から熱い視線を受けています。
なぜなら、年収倍率10倍以上の融資を受けることが可能で、相当数の新築ワンルームマンションを購入できるからです。（執筆当時）
※INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。
先に出てきた医師投資家は2億円の融資を受けていたよね。
医師の年収を1000万円～1500万円と見積もると、ざっと年収の13倍～20倍の融資を受けていたことになるね。
大阪の新築ワンルーム投資で失敗
東京にはワンルームマンション規制がありますが、大阪にはそのような規制はありません。
だから、最近は東京より大阪のワンルームマンションを買って失敗した投資家の話を聞くケースが増えました。
本記事もそれに合わせて、大阪の新築ワンルームマンション投資で失敗する事例を紹介します。
関連『大阪マンション投資の失敗を回避せよ！買ってはいけないエリアはココだ』
あなたはうかつにも新築ワンルームマンション投資をしようとしています。
- 価格：2000万円
- 所在地：大阪市中央区
- 専有面積：28㎡
- 融資金額：2000万円（フルローン！）
- 金利：2％
- 融資期間：35年
（本ブログでは恒例ではありますが）初めて訪れる初心者のサラリーマン投資家のために、この新築ワンルームマンションの年間キャッシュフローを計算します。
キャッシュフローは収入、支出、ローン返済金を使って計算します。
新築ワンルーム投資の収入
ワンルームマンションの収入は家賃が頼りです。
新築ワンルーム投資の支出
ワンルームマンションの代表的な支出（ランニングコスト）をあげるとこうです。
支出の合計は23万円です。
新築ワンルーム投資のローン返済金
- 融資金額：2000万円
- 金利：2％
- 融資期間：35年
この条件のローン返済金を計算すると、79.5万円です。
新築ワンルーム投資のキャッシュフロー
キャッシュフロー
＝収入 － 支出 － ローン返済金
＝100 － 23 － 79.5
=－2.5万円
見事にマイナスキャッシュフローです。
フルローンで新築ワンルームマンションをすると、たいていこのような結果になります。
新築ワンルーム業者は「不動産投資の失敗を失敗と思わせない」
このワンルームマンション投資を実行するためには、自己資金が140万円必要でした。
つまり、
140万円投資して、
2000万円も借金して、
年間の儲けはマイナスなのです。
この時点で、投資として完全に破綻しています。
が、新築ワンルーム業者は投資家にこうささやきます。
赤字の2.5万円は年金保険（生命保険）の保険料と思ってください
税金の還付を受けられますので、トータルではプラスですよ
2.5万円で新築マンションのオーナーになれると思ったら安くありませんか？
（ローンが終わる）35年後には、家賃がまるまる収入になりますよ。
それを年金代わりにできます！！
関連『新築ワンルームマンション投資は節税にならない！それでも買いますか？』
もし、「なるほど！」と思ったなら、あなたは典型的なカモ投資家です。
オンライン不動産スクールで不動産投資のキソをしっかり勉強してください。
ワンルームマンションを複数室買わされて、医師投資家のように借金地獄に沈められるに違いありません。
人気『警告！東京人が大阪のワンルームマンション投資で失敗する7つの理由』
新築ワンルームの複数所有は借金地獄行き！
新築ワンルームを1室もっているだけなら、年間2.5万円の損失です。
だから、軽い失敗で済むと思っていませんか？
しかし、新築プレミアム家賃が取れるのは1回のみで、その入居者が退去すれば家賃ダウンは免れません。
- 家賃8.3万円（新築プレミアム）
- 家賃7.8万円（中古扱い）
- 家賃7.6万円…（経年劣化による賃料下落）
もし、5000円家賃が下がったなら、年間6万円の収入を失うことになります。
（さらに、入退去ごとに原状回復費や広告費が必要です）
こんな新築ワンルームを複数室買ってしまったらどうなると思いますか？
ワンルーム投資で失敗した医師投資家と同じ境遇に陥るに違いありません。
新築ワンルームの複数所有は借金地獄行きなのです。
新築ワンルームの売却地獄
新築と中古のワンルームマンションは価格に大きな差があります。
価格の形成の仕方が違うからです。
例えば、今回の新築マンションが2000万円であるなら、築5年ほどの中古マンションは1400万円～1600万円といった具合です。
仮に、築5年間運用後の売却価格が1500万円だったとしましょう。
そのときのローン残債は1820万円ほどです。
売却するためには、この差額320万円が必要になるのです。
なぜなら、320万円を追加で支払わないことにはローンを完済できないからです。
（銀行が設定した抵当権はローンを完済しないと外せない→売れない）
『不動産投資のリスクを回避！DSCRの適正水準とレバレッジの考え方』
地獄行きの切符をキャンセルするためのキャンセル料は320万円だよ！
『失敗知らずの大家が厳選！大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5』
まとめ
新築ワンルーム投資の恐ろしさを心に刻み込んだかな？
それでも新築ワンルームが欲しいという投資家は＠ぴろりまでツイートしてほしい。全力で止めるから！
新築ワンルームマンションを買っちゃうと、人生のつまづきの原因になるよ。
『悲報！ワンルーム投資でカ』モられたサラリーマン投資家の末路』
1室所有はただの失敗ですむけど、複数所有は借金地獄行き。
例え失敗に気付いたとしても、新築ワンルームの売却には資金が必要になるよ。
ワンルーム投資をやるなら中古の一択。しかも都心の中古ワンルームだね！
- GA technologies （東京）
このあたりは、初心者はよくわからないと思う。
だから、いろいろな不動産会社に資料を請求して比較してみることが大切だよ。
不動産投資会社を決めきれないアナタは、イエベスト不動産投資(公式)で探してみてはいかがですか？
その中から自分に合った不動産投資をじっくり選んだらいいんじゃないかな。