ワンルーム投資家を志すサラリーマンよ!これが失敗を避ける最低限の知識だ

初心者
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女性投資家
女性投資家

かぼちゃ、TATERU、レオパレス…など。
暗いニュースばかりで嫌になるわ。

ビッグな不祥事が発覚し、失敗に巻き込まれるアパート系投資家がクローズアップされているが、ワンルーム投資系の失敗例はあまりクローズアップされない

だが、ワンルームマンション投資で失敗するサラリーマン投資家は年々増えている。

不動産投資のマーケットに参入した初心者が、目先に利回りに惑わされてリスクの高い投資を行うからだ。

 

ぴろり
ぴろり

初心者が失敗する理由はいろいろあるけど、初心者投資家を失敗に導いている不足が3つあるよ。

  • 知識不足
    不動産に対する知識が圧倒的に欠けており、不動産業者の言うことが正しいのか間違いなのかが判断できない
  • 準備不足
    不動産会社から物件紹介を受ける前の事前準備が大切だ
    なぜなら、準備ができていないと、紹介を受けても引き渡しまでたどり着けないからである。
  • 確認不足
    ワンルームマンションは不動産業者の言われるままに買ってはいけない。
    例えば、自分で現場を見て、あらゆるシミュレーションを繰り返す。
    多くの確認作業が必要である
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相場家賃を知る

サラリーマンが行う区分マンション投資の対象はワンルームマンションがほとんどである。

なぜなら、ワンルームマンションは専有面積あたりの家賃が高く、投資効率がいいからだ。

 

ただ、家賃において注意すべきことがひとつある。

ワンルームマンションの売買はオーナーチェンジが多いが、その入居者の家賃は現在の相場家賃ではないということだ。

オーナーチェンジとは

入居者が住んでいる状態のまま物件の取引を行う形態をいい、新オーナーは前オーナーと入居者が交わしていた条件(家賃、更新料など)をそのまま引き継ぐ。

オーナーチェンジで買ったときの入居者は住んでから数年経っている。
だから、その間に周辺の家賃が下がっている可能性が高いのだ。

  • 当時の家賃
    6万円
  • 現在の相場家賃:
    5.8万円? 5.5万円?

 

したがって、ワンルームマンションを買うときは、次の入居者が決まるであろう相場家賃を意識して買わなくてはならない。

さもないと、そのワンルーム投資は簡単に失敗する。

表面利回り以外の利回りを知る

ワンルーム投資では多くの利回りが使われる。

ぴろり
ぴろり

リンクをクリックすると、各利回りの解説記事にジャンプするよ

 

この中でも、単純で万人にわかりやすい「表面利回り」はよく使われる。

表面利回り
=[年間満室家賃]÷[価格]×100

 

しかし、この表面利回りは不動産会社がサラリーマン投資家を騙すには都合のいい利回りである。

なぜなら、表面利回りは実現不可能な利回りであるにも関わらず、高利回りを演出できるからだ。

 

失敗しないサラリーマン投資家を目指すなら、「表面利回り以外の利回り」を使いこなせるようにならなければならない。

初心者は見ちゃダメよ!ワンルームマンション投資で失敗する方法

キャッシュフローの計算方法を知る

不動産投資はキャッシュフローという言葉が多用される。それだけ重要だということだ。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、
不動産投資の場合、収入(家賃)から支出(ランニングコスト+ローン返済)を引いた「儲け」のことをいう。

 

失敗しない不動産投資家となるためには、キャッシュフローが出る物件、出ない物件を正しく判断できるようになる必要がある

また、キャッシュフローには税金を考慮しない「税引き前キャッシュフロー」と考慮する「税引き後キャッシュフロー」がある。

これを理解するためには「キャッシュフローと不動産所得の違い」を知る必要がある。

銀行の融資の実態を知る

ワンルームマンションは東京都心や政令都市を中心に建てられており、価格は1000万円くらいする。

しかし、そのような大金をドーンと投資につぎ込めるサラリーマン投資家は少ない。

だから、ほとんどのサラリーマン投資家は、銀行の融資(ローン)に頼ることになる。

しかしながら、融資(ローン)は生モノであるがため、取り扱いが難しい。

昨日までOKだった案件でも今日からはNG扱いになるなど、賞味期限があるからだ。

 

ぴろり
ぴろり

特に4月と10月は注意だよ!

 

だから、「投資案件として魅力的なワンルームマンションですら、銀行融資とセットで考えなくてはならない」というジレンマがある

また、ワンルーム系サラリーマン投資家に融資してくれる銀行は少ない。融資は大事に使っていこう。

リスクを知る

ワンルーム投資に限らず、不動産投資は成功失敗がわかりにくい投資である。

運営中は成功に見えていても、売却時に失敗が確定することがあるからだ。

ぴろり
ぴろり

その反対、「運営中は失敗に見えていても売却で大逆転」というストーリーもあるよ。
くわしくはこちらの記事を見てね。

ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

 

そうならないために、リスク管理を徹底しなくてはならない。

ワンルームマンション投資のリスクをあげるときりがないが、このようなリスクに注意しよう。

税金を知る

不動産と税金は密接にかかわっており、何人も税金から逃れることができない

不動産投資は、

  • 買って税金(不動産取得税)
  • 持って税金(固定資産税・都市計画税、不動産所得)
  • 売って税金(譲渡税)

そして、死んでも税金(相続税)だからだ。

 

ぴろり
ぴろり

これは不動産投資を始める前から聞かされていたけど、物件を所有して数年が経ってようやくわかってきたね。

というのも、2018年までは不動産所得をまともに払ったことがなかったが、それは税金を先送りしていただけで、2019年から少しずつ増えることに気付かされたからだ。

 

ぴろり
ぴろり

不動産を使って不動産所得を圧縮し、節税ができたと錯覚していただけなんだね。

本当に税金を甘く見ていたと猛省している。

コチラはそんな自分への反面教師的記事である。

東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデットクロスかい!

まとめ

ブログキャラ

マンション投資家を志すサラリーマンが、投資で失敗しないために知るべき7つのことをまとめるよ。

  • ワンルームマンションを買うときは、相場家賃を意識して買うこと
  • 表面利回り以外の利回りを使いこなすこと
  • 実質的に残る「税引き後キャッシュフロー」が計算できること
  • 融資条件の変化に敏感であること
  • 不動産投資のリスクを知り、それをコントロール術を学ぶこと
  • 税金を甘く見ないこと
  • 不動産の勉強を怠らないこと
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