マンション投資家を志すサラリーマンよ!これが失敗を避ける最低限の知識だ

スポンサーリンク

かぼちゃ、TATERU、レオパレス…など。

ビッグな不祥事が発覚し、失敗に巻き込まれるアパート系投資家がクローズアップされているが、区分マンション投資系の失敗例はあまりクローズアップされない。

だが、区分マンション投資で失敗するサラリーマン投資家は年々増えている。
不動産投資のマーケットに参入した初心者がリスクの高い投資を行うからだ。

初心者が失敗する理由はさまざまだが、少なくとも「3つの不足が初心者投資家を失敗に導いている」と筆者は考える。

1.知識不足
不動産に対する知識が圧倒的に欠けており、不動産業者の言うことが正しいのか間違いなのかが判断できない。

2.準備不足
不動産会社から物件紹介を受ける前の事前準備が大切だ。
なぜなら、準備ができていないと、紹介を受けても引き渡しまでたどり着けないからである。

3.確認不足
区分マンションは不動産業者の言われるままに買ってはいけない。
自分で現場を見て、あらゆるシミュレーションをする。
多くの確認作業が必要である。

スポンサーリンク

相場家賃を知る

サラリーマンが行う区分マンション投資の対象はワンルームマンションがほとんどである。

なぜなら、ワンルームマンションは専有面積あたりの家賃が高く、投資効率がいいからだ。

・東京:3500円~5000円/㎡
新発見!東京都心マンション投資はバランスシート重視で儲ける

・大阪:2500円~3500円/㎡
地方都市崩壊!?大阪ワンルームマンションの家賃が安すぎる3つの理由

ただ、家賃において注意すべきことがひとつある。

ワンルームマンションの売買は入居者が住んでいる状態のまま取引を行うオーナーチェンジが普通であるが、その入居者の家賃は現在の相場家賃ではないということだ。


オーナーチェンジとは

入居者が住んでいる状態のまま物件の取引を行う形態をいい、新オーナーは前オーナーと入居者が交わしていた条件(家賃、更新料など)をそのまま引き継ぐ。


なぜなら、オーナーチェンジで買ったときの入居者は住んでから数年経っており、その間に周辺の家賃が下がっている可能性が高いからだ。

  • 当時の家賃:6万円
  • 現在の相場家賃:5.8万円? 5.5万円?

したがって、ワンルームマンションを買うときは次の入居者が決まるであろう相場家賃を意識して買わなくてはならない。

さもないと、その区分マンション投資は簡単に失敗する。

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

表面利回り以外の利回りを知る

区分マンション投資では多くの利回りが使われる。

※リンクをクリックすると、各利回りの解説記事にジャンプする。

この中でも、単純で万人にわかりやすい「表面利回り」が使われる。

表面利回り=[年間満室家賃]÷[価格]×100

しかし、この表面利回りは不動産会社がサラリーマン投資家を騙すには都合のいい利回りである。

なぜなら、表面利回りは実現不可能な利回りであるにも関わらず、高利回りを演出できるからだ。

失敗しないサラリーマン投資家を目指すなら、「表面利回り以外の利回り」を使いこなすべきである。

初心者必見!ワンルームマンション投資はこうすれば失敗できる

キャッシュフローの計算方法を知る

不動産投資はキャッシュフローという言葉が多用される。それだけ重要だということだ。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、不動産投資の場合、収入(家賃)から支出(ランニングコスト+ローン返済)を引いた「儲け」のことをいう。

失敗しない不動産投資家となるためには、キャッシュフローが出る物件、出ない物件を正しく判断できるようになる必要がある。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

また、キャッシュフローには税金を考慮した「税引き後キャッシュフロー」がある。

それを理解するためには「キャッシュフローと不動産所得の違い」を知る必要がある。

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

銀行の融資の実態を知る

ワンルームマンションは東京都心や政令都市を中心に建てられており、価格は500万円~1000万円くらいする。

しかし、そのような大金をドーンと投資につぎ込めるサラリーマン投資家は少ない。
だから、ほとんどのサラリーマン投資家は銀行の融資(ローン)に頼ることになる。

だが、融資(ローン)は生モノであるがために取り扱いが難しい。

昨日までOKだった案件でも今日からはNG扱いになるなど、賞味期限があるからだ。
(特に4月は注意!)

だから、投資案件として魅力的なワンルームマンションを見つけられたとしても、「銀行融資が通る物件でなけらばならない」というジレンマがある。

また、ワンルーム系サラリーマン投資家に融資してくれる銀行は少ない。
コチラの記事にその銀行を数行ピックアップした。
融資で失敗しないために参考にしてほしい。

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

リスクを知る

区分マンション投資に限らず、不動産投資は成功失敗がわかりにくい投資である。

運営中は成功に見えていても、売却時に失敗が確定することがあるからだ。
(もちろん、その反対、運営中は失敗に見えていても、売却で大逆転もある)

そのワンルームマンション投資は成功?失敗?はこう判断する

そうならないために、区分マンション投資のリスク管理は徹底しなくてはならない。

区分マンションのリスクをあげるときりがないが、このようなリスクがある。

税金を知る

不動産と税金は密接にかかわっており、何人も税金から逃れることができない。

不動産投資は、

買って税金(不動産取得税)、
持って税金(固定資産税・都市計画税、不動産所得)、
売って税金(譲渡税)。

そして、死んでも税金(相続税)だからだ。

節税対策でワンルームマンション投資?それは失敗する典型例だ!』

このことは、サラリーマン投資家である筆者も不動産投資を始める前から聞かされていたが、物件を所有して数年が経ち、ようやくわかってきた。

というのも、2018年までは不動産所得をまともに払ったことがなかったが、それは税金を先送りしていただけで、2019年から少しずつ増えることに気付かされたからだ。
(不動産を使って不動産所得を圧縮し、節税ができた錯覚に陥るミス)

本当に税金を甘く見ていた。猛省している。
その一例をコチラの記事で紹介している。

嘘だろ?東京中古区分マンションで節税失敗!デットクロス発生!

まとめ

マンション投資家を志すサラリーマンが、投資で失敗しないために知るべき7つの条項

  1. ワンルームマンションを買うときは、相場家賃を意識して買うこと
  2. 表面利回り以外の利回りを使いこなすこと
  3. 実質的に残る「税引き後キャッシュフロー」が計算できること
  4. 融資条件の変化に敏感であること
  5. 不動産投資のリスクを知り、それをコントロール術を学ぶこと
  6. 税金を甘く見ないこと
  7. 不動産の勉強を怠らないこと