初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

利回り
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ファミリーマンションは空室物件がほとんどであるが、ワンルームマンションはオーナーチェンジ物件がほとんどだ。

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま物件の取引を行う形態をいい、新オーナーは前オーナーと入居者が交わしていた条件(家賃、更新など)をそのまま引き継ぐ。

オーナーチェンジ物件は、購入したその日から家賃収入が得られるというメリットがあるが、前オーナーと入居者の交わした条件がたびたびトラブルとなることがある。

そのトラブルのひとつが、相場からかけ離れた高い家賃で契約していたときだ。

この高い家賃が今度の投資計画にどのような影響を与えるのかを、数字を使って解説していこう。

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不動産投資サイトの利回り

不動産投資サイトは楽待(らくまち)、健美家(けんびや)、不動産投資連合体が有名だろう。

私もこれらのサイトには世話になっているし、サイト経由でオーナーチェンジの区分マンションを購入したこともある。

その後の運営状況は良好なので、良い取引ができたと感謝している。

そんな不動産投資サイトであるが、歓迎できない表記方法がある。

利回りが表面利回りであることだ。

表面利回りは年間家賃とマンション価格のみで決まるため、全く当てにならないからである。

失敗確率99%!マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き

表面利回りを使った罠

オーナーチェンジ物件は、こうすれば表面利回りを上げて高利回りマンションに見せることができる。

  • 広告料を奮発して高い家賃で無理やり入居者をつける
  • 見せかけの入居者(オーナーの知り合い、不動産関連会社の社員)をつける
  • 10年前から住んでいる入居者である(オーナーに悪意はなし)

当サイトを利用している賢明なユーザーは、表面利回りでだまされることもないだろう。

ワンルームマンション投資初心者は、こちらの記事で表面利回りとネット利回りの違いをクリアにしておくことを強くおすすめする。

絶対マスター!不動産投資の3つの利回り(表面・グロス・ネット)

 

オーナーチェンジ物件では、その入居者が退去した後、次も同じ家賃がもらえる保証はない。入居者が退去した後は相場家賃に調整される。

つまり、表面利回りのようにオーナーチェンジ家賃で収支分析すると、今後のキャッシュフローに大きな影響が出るということだ。

高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

利回り計算は相場家賃を使わないと失敗する

実在するオーナーチェンジの区分マンションで、利回りを計算してみよう。

<大阪市西区南堀江オーナーチェンジ物件>

  • 価格:1150万円
  • 専有面積:21.2㎡
  • 間取り:1K、トイレバス別
  • 築年:2004年(築14年)
  • 所在階 :6階
  • 建物構造:RC造
  • 家賃:7万円
  • 管理費・修繕積立金:1.5万円
  • 固定資産税:年間4万円

この物件は出稿当時実在していた物件であるが、オーナーに迷惑がかかると困るため少しアレンジしている。

ワンルームマンション投資を大阪でするなら このエリアしかない!

表面利回りの計算

まず、表面利回りから計算してみよう。

表面利回り
=[年間満室家賃]÷[価格]×100
=[7万円×12カ月]÷[1150万円]×100
=7.3%

実質利回り(FCR)の計算

今回は一番実態に違い実質利回りを計算する。

私はこの利回りを計算することなく物件を買うことがない。実質利回りの詳細はコチラの記事で確認してほしい。

実質利回り(FCR)を計算!そうすればマンション投資の収益力が丸裸だ

 

第一に、実質利回りを計算するにあたって、入居率相場家賃を予測しなくてはならない。

エリア特性にあわせて、入居率と相場家賃を私はこう予測した。

  • 入居率:95%
  • 相場家賃:6万円

 

不動産管理会社に支払う管理委託手数料は5%
マンション購入諸費用は75万円としよう。

 

実質利回り
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格+購入諸費用]×100
=[72×95%-(18+4)]÷[1150+75]×100
=3.8%

 

表面利回りが7.3%であるため、まずますの投資物件に見えたが、相場家賃で実質利回りを計算すると3.8%となった。

コチラの記事を基準では投資不適格な物件である。

不動産投資の利回り最低ライン | 中古ワンルームならX%は欲しい

オーナーチェンジ物件の家賃はオマケ

オーナーチェンジ物件の場合、相場家賃で利回り計算しないと後で大失敗することが分かっただろう。

オーナーチェンジの家賃と相場家賃の比較

 

ただ、オーナーチェンジ物件の入居者が10年以上前から住んでいる場合、そのまま借り続けてくれる可能性も高い。

しかし、その入居期間はオマケであり、いつか退去して相場家賃に修正されることを忘れてはならない。

私もそういうオーナーチェンジ物件を数室購入している。退去されるのが恐怖で仕方ない。
2019年中には投下資金を回収できるので、それまでは退去しないでいただきたい。

初心者も納得!オーナーチェンジ物件が空室物件より安い理由

まとめ

  • オーナーチェンジ物件は、現在の家賃に期待してはいけない
  • オーナーチェンジ物件の利回り計算は、相場家賃を使わなくてはならない
  • 相場家賃を使って利回り計算をしておけば、その入居者が退去しても、今後のキャッシュフロー計画に大きな影響を与えない
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