自己資金利回り(CCR)に注目！効率のいい区分マンションはどっち？

あなたは100万円の自己資金でワンルームマンションの購入を検討している。

1年間のキャッシュフローが10万円の区分マンションと、5万円の区分マンションがあったなら、あなたは10万円のマンションに投資するだろう。

キャッシュフローとは

本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、マンション投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう。

なぜなら、不動産投資の重要事項のひとつに、自己資金の有効活用があるからだ。

それぞれの自己資金に対する利回りを計算すると、前物件10％、後物件5％（計算方法は記事内で解説）となり、前物件が投資効率にすぐれていることが一目瞭然である。

このように自己資金利回りが計算できるようになると「効率のいい区分マンション投資がどれなのか」を数字で判断できるようになる。

ただ、現実のワンルームマンションは、暗算で自己資金利回りができるほどやさしくない。

本記事は、実例をあげて自己資金利回り（CCR）の計算方法を示し、「どちらの区分マンションに投資するべきか」まで導く。

自己資金利回り(CCR)とは

自己資金利回りは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことで、自己資金の効率性を示してる。

計算式を書くとこうなる。

自己資金利回り＝[年間CF]÷[自己資金]×100

＜補足＞

自己資金利回りを不動産投資用語でCCR（Cash on Cash Return）という。

キャッシュフロー（CF）は税引き前キャッシュフローを使う。

税引き前と税引き後キャッシュフローの違いはコチラの記事で解説している。
『マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命！計算方法はこう』

冒頭にでてきたマンションは、これらの計算式にあわせて次のように計算されていたのだ。

＜前物件＞
自己資金利回り
＝10万円÷100万円×100
＝10％

＜後物件＞
自己資金利回り
＝5万円÷100万円×100
＝5％

簡単だろう？

次は実際のワンルームマンション投資で、自己資金利回りを計算して効率性のいい物件を選んでみよう。

あなたは次の2つの中古区分マンション投資を検討している。

マンション運営費の解説はこちら

まず、物件1の年間のキャッシュフローを計算してみよう。

年間キャッシュフロー
＝[(家賃×入居率)－(運営費＋ローン返済額)]
＝[(72×95％)－(18＋36)]
＝14.4万円

キャッシュフローの計算方法はコチラの記事で詳しく解説している。

これを自己資金利回りの計算式に当てはめよう。

自己資金利回り
＝[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
＝14.4万円÷100万円
＝14.4％

同様に区分マンション2の自己資金利回りを計算すると、15.25％である。

この2つの区分マンション投資の自己資金の効率性を考えると、後物件に軍配が上がる。

余談であるが、私が区分マンション投資をするとき、自己資金利回り10％を超えるように、自己資金を調整していた。そうすれば、10年間で自己資金が回収できるからだ。

ただ、近年の区分マンションの利回りと融資環境から考えると、自己資金利回り10％はかなりハードルが高くなっている。

最近はもっぱらバランスシート重視の投資に変更している。