自己資金利回りこそ不動産投資の要!儲かるワンルームはどっち?

CCR-自己資金利回りとは利回り
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あなたはナケナシの自己資金100万円でワンルームマンションの購入を検討しています。

1年間のキャッシュフローが10万円のワンルームと、5万円のワンルームがあったなら、あなたは10万円のマンションに投資しますよね?

キャッシュフローとは

本来は「現金の流れ」を意味する言葉ですが、マンション投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいいます。

 

それぞれの自己資金に対する利回りは、前物件10%、後物件5%(計算方法は記事内で解説)となり、前物件が投資効率にすぐれていることが一目瞭然だからです。

しかしながら、現実のワンルームマンションはキャッシュフロー〇円とは書いていませんし、暗算で自己資金利回りが計算できるほど甘くもありません。

ここで質問です!

あなたは自己資金利回りが計算できるようになって、効率的なワンルーム投資を行いたいですか?

それとも、業者のオススメするワンルームマンションを買いたいですか?

不動産投資の要:自己資金利回り(CCR)とは?

自己資金利回りは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことです。

自己資金の効率性を数字で表しています。

 

計算式を書くとこうです。

自己資金利回り=[年間CF]÷[自己資金]×100

 

自己資金利回りを不動産投資用語でCCR(Cash on Cash Return)といいます。キャッシュフロー(CF)は税引き前キャッシュフローを使います。

税引き前と税引き後キャッシュフローの違いはコチラの記事で解説しています。

税引き後キャッシュフローの計算はもう常識!できないと大家失格です

 

女性投資家
女性投資家

この前FCRとか言うの教えてくれたやん。
それとはまたちゃうん?
CCR、FCRって響きが似てるし。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

FCRは物件の収益力を表す投資指標で、実質利回りともいわれているよ。詳しくはこちらの記事を読んでね。

実質利回りを制する者は不動産投資を制する!FCR使いこなし術を大公開

 

話を戻しましょう。

冒頭にでてきたワンルームマンションの自己資金利回りは、こう計算されていたのです。

<前物件>
自己資金利回り
=10万円÷100万円×100
=10%
<後物件>
自己資金利回り
=5万円÷100万円×100
=5%

 

ここまでは前振りです。

さあ、次は実際のワンルームマンション投資で、自己資金利回りを計算して効率性のいい物件を選んでみましょう!

少しレベルアップしますよ。

どっちの物件が儲かるのか?自己資金利回りで判断してみよう!

あなたは自己資金100万円を使って、次の2つの中古ワンルームマンションのどちらかに投資しようとしています。

物件1物件2
価格720万円750万円
年間相場家賃72万円78万円
入居率95%90%
年間運営費18万円20万円
年間ローン返済額36万円38万円
自己資金100万円100万円

 

さあ、直観的にはどちらを選びますか?

単純に家賃の高い物件1ですか?
それとも、入居率の高い物件2ですか?

 

チチチチチチッ

 

 

まず、物件1の年間のキャッシュフローを計算してみましょう。

年間キャッシュフロー
=[(家賃×入居率)-(運営費+ローン返済額)]
=[(72×95%)-(18+36)]
=14.4万円(月額12000円)

キャッシュフローのシミュレーション結果(表・グラフ)

不動産投資シミュレーションより

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キャッシュフローの計算方法はコチラの記事で詳しく解説しています。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者はこう計算すれば楽勝だ

 

これを自己資金利回りの計算式に当てはめてみましょう。

自己資金利回り
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=14.4万円÷100万円
14.4%

自己資金利回りのシミュレーション結果(表・グラフ)

不動産投資シミュレーションより

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同様にワンルーム2の自己資金利回りを計算すると15.25%です。

この2つのワンルーム投資の自己資金の効率性を考えると、物件2に軍配が上がります。つまり、あなたは儲かる物件2に投資すべきなのです。

 

余談ですが、ボクがワンルーム投資をするとき、自己資金利回り10%を超えるように、自己資金を調整していました。

そうすれば、10年間で自己資金が回収できるからです。

ただ、近年のワンルームの利回り融資環境から考えると、自己資金利回り10%はかなりハードルが高くなっています。

最近はもっぱらバランスシート重視の投資に変更しています。

誰だ!東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか?

まとめ

ブログキャラ

自己資金利回りとは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことだよ。

不動産投資用語でCCR(Cash on Cash Return)ともいうよ。

本記事には出てこなかったけど、自己資金利回りはレバレッジとは切っても切れない関係にあるんだ。

気になるあなたは、こちらも記事も要チェック!

レバレッジ大爆発!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

 

自己資金利回りがわかると「効率のいいワンルーム投資がどれなのか」を数字で判断できるようになるんだ。便利だろ?

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