自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

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あなたは100万円の自己資金でワンルームマンションの購入を検討している。

1年間のキャッシュフローが10万円の区分マンションと、5万円の区分マンションがあったなら、あなたは10万円のマンションに投資するだろう。

キャッシュフローとは

本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、マンション投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう。

なぜなら、不動産投資の重要事項のひとつに、自己資金の有効活用があるからだ。

それぞれの自己資金に対する利回りを計算すると、前物件10%、後物件5%(計算方法は記事内で解説)となり、前物件が投資効率にすぐれていることが一目瞭然である。

このように自己資金利回りが計算できるようになると「効率のいい区分マンション投資がどれなのか」を数字で判断できるようになる。

ただ、現実のワンルームマンションは、暗算で自己資金利回りができるほどやさしくない。

本記事は、実例をあげて自己資金利回り(CCR)の計算方法を示し、「どちらの区分マンションに投資するべきか」まで導く。

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自己資金利回り(CCR)とは

自己資金利回りは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことで、自己資金の効率性を示してる。

計算式を書くとこうなる。

自己資金利回り=[年間CF]÷[自己資金]×100

<補足>

自己資金利回りを不動産投資用語でCCR(Cash on Cash Return)という。

キャッシュフロー(CF)は税引き前キャッシュフローを使う。

税引き前と税引き後キャッシュフローの違いはコチラの記事で解説している。
マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

冒頭にでてきたマンションは、これらの計算式にあわせて次のように計算されていたのだ。

<前物件>
自己資金利回り
=10万円÷100万円×100
=10%
<後物件>
自己資金利回り
=5万円÷100万円×100
=5%

簡単だろう?

次は実際のワンルームマンション投資で、自己資金利回りを計算して効率性のいい物件を選んでみよう。

自己資金の利回りの計算

あなたは次の2つの中古区分マンション投資を検討している。

物件1 物件2
価格 720万円 750万円
年間相場家賃 72万円 78万円
入居率 95% 90%
年間運営費 18万円 20万円
年間ローン返済額 36万円 38万円
自己資金 100万円 100万円

マンション運営費の解説はこちら

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

まず、物件1の年間のキャッシュフローを計算してみよう。

年間キャッシュフロー
=[(家賃×入居率)-(運営費+ローン返済額)]
=[(72×95%)-(18+36)]
=14.4万円

キャッシュフローの計算方法はコチラの記事で詳しく解説している。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者はこう計算すれば楽勝だ

これを自己資金利回りの計算式に当てはめよう。

自己資金利回り
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=14.4万円÷100万円
14.4%

同様に区分マンション2の自己資金利回りを計算すると、15.25%である。

この2つの区分マンション投資の自己資金の効率性を考えると、後物件に軍配が上がる。

余談であるが、私が区分マンション投資をするとき、自己資金利回り10%を超えるように、自己資金を調整していた。そうすれば、10年間で自己資金が回収できるからだ。

ただ、近年の区分マンションの利回りと融資環境から考えると、自己資金利回り10%はかなりハードルが高くなっている。

最近はもっぱらバランスシート重視の投資に変更している。

新発見!東京都心マンション投資はバランスシート重視で儲ける

まとめ

  • 自己資金利回りとは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのこと
  • 自己資金利回りは不動産投資用語でCCR(Cash on Cash Return)
  • 自己資金利回りがわかると「効率のいい区分マンション投資がどれなのか」を数字で判断できるようになる