自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

CCR-自己資金利回りとは利回り
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あなたは100万円の自己資金でワンルームマンションの購入を検討しています。

1年間のキャッシュフローが10万円の区分マンションと、5万円の区分マンションがあったなら、あなたは10万円のマンションに投資しますよね?

キャッシュフローとは

本来は「現金の流れ」を意味する言葉ですが、マンション投資の場合、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいいます。

 

それぞれの自己資金に対する利回りを計算すると、前物件10%、後物件5%(計算方法は記事内で解説)となり、前物件が投資効率にすぐれていることが一目瞭然だからです。

ただし、現実のワンルームマンションは、暗算で自己資金利回りができるほどやさしくありません。

このように、自己資金利回りが計算できるようになって、「効率のいい区分マンション投資がどれなのか」を数字で判断できるようになりたいと思いませんか?

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自己資金利回り(CCR)とは?

自己資金利回りは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことです。

自己資金の効率性を数字で表しています。

計算式を書くとこうです。

自己資金利回り=[年間CF]÷[自己資金]×100

 

自己資金利回りを不動産投資用語でCCR(Cash on Cash Return)といいます。キャッシュフロー(CF)は税引き前キャッシュフローを使います。

税引き前と税引き後キャッシュフローの違いはコチラの記事で解説しています。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

 

冒頭にでてきたマンションは、これらの計算式にあわせて次のように計算されていたのです。

<前物件>
自己資金利回り
=10万円÷100万円×100
=10%
<後物件>
自己資金利回り
=5万円÷100万円×100
=5%

 

簡単でしょう?

次は実際のワンルームマンション投資で、自己資金利回りを計算して効率性のいい物件を選んでみましょう!

自己資金利回り(CCR)の計算

あなたは次の2つの中古区分マンション投資を検討しています。

物件1物件2
価格720万円750万円
年間相場家賃72万円78万円
入居率95%90%
年間運営費18万円20万円
年間ローン返済額36万円38万円
自己資金100万円100万円

マンション運営費の解説はこちら!

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

まず、物件1の年間のキャッシュフローを計算してみます。

年間キャッシュフロー
=[(家賃×入居率)-(運営費+ローン返済額)]
=[(72×95%)-(18+36)]
=14.4万円

 

キャッシュフローの計算方法はコチラの記事で詳しく解説しています。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者はこう計算すれば楽勝だ

 

これを自己資金利回りの計算式に当てはめてみましょう。

自己資金利回り
=[年間キャッシュフロー]÷[自己資金]×100
=14.4万円÷100万円
14.4%

 

同様に区分マンション2の自己資金利回りを計算すると、15.25%です。

この2つの区分マンション投資の自己資金の効率性を考えると、後物件に軍配が上がります。

 

余談ですが、私が区分マンション投資をするとき、自己資金利回り10%を超えるように、自己資金を調整していました。

そうすれば、10年間で自己資金が回収できるからです。

ただ、近年の区分マンションの利回りと融資環境から考えると、自己資金利回り10%はかなりハードルが高くなっています。

最近はもっぱらバランスシート重視の投資に変更しています。

新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

まとめ

ブログキャラ

自己資金利回りとは、その自己資金を使ってどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントであらわす利回りのことだよ。

自己資金利回りは不動産投資用語でCCR(Cash on Cash Return)ともいう。

自己資金利回りがわかると「効率のいい区分マンション投資がどれなのか」を数字で判断できるようになるんだ。

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