マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

キャッシュフローの計算方法利回り
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キャッシュフローが好き過ぎる@ぴろりです。

不動産投資はキャッシュフローという言葉が多用される。それだけ重要だということです。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉ですが、区分マンション投資場合は、収入(家賃)から支出(ランニングコスト+ローン返済)を引いた「儲け」のことをいいます

 

不動産投資家として成功するためには、キャッシュフローが出る物件とキャッシュフローが出ない物件を判断できることが第一条件です。

つまり、キャッシュフローの計算方法のマスターが近道となるのです。

キャッシュフローを予測する方法は、メディア(サイト・ブログ)によってマチマチですが、本ブログはより現実的な方法を解説します。

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キャッシュフローが重要な理由

株、債権、保険、土地、マンション、仮想通貨。

資産もいろいろありますが、いつの時代もキャッシュ(現金)は最強です。

なぜなら、キャッシュはあらゆるモノとすぐに等価交換が可能だからです。

サラリーマンであるボクたちが資産形成のためにマンション投資をしている最中、
もし、キャッシュがなくなったら、どうすればいいでしょうか?

 

ぴろり
ぴろり

ちょっと考えてみて!

女性投資家
女性投資家

えーと、えーと。

 

ボクは3つ思いつきました。
ですが、どれもキャッシュを得るための行動しか思いつきませんでした。

  • 給与から補填する。
  • 借り入れを起こす。
  • マンションを売却する。

 

要するに、キャッシュフローがでない物件を買い続けると、このどれかを行わなくてはならない日がやってくるということです。

不動産投資の利回り最低ライン | 中古ワンルームならX%は欲しい

キャシュフローの計算式

キャッシュフローの計算方法は簡単です。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]

ワンルームマンション投資の場合、収入と支出はたいてい決まっています。

収入家賃
礼金
更新料
支出管理委託手数料
管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税
ローン返済金
設備入換費
広告料
原状回復費
保険料

 

支出はコチラの記事で解説中

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

しかしながら、キャッシュフロー計算はこれらの支出のすべてを使うわけではありません。

「家賃、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金」のみを使います。

なぜなら、これら5つは必ず発生する収入と支出だからです。

反対に、礼金・設備入替費・広告料…は予測が難しいのです。

キャッシュフローの計算方法

実例を使って、キャッシュフローの計算方法を紹介します。

あなたはこの条件の中古ワンルームマンション投資オーナーチェンジ)を検討しています。

  • 価格:720万円
  • 家賃:6万円
  • ランニングコスト:1.5万円
  • ローン返済額:3万円

 

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[6万円]-[1.5万円+3万円]
1.5万円

 

12を掛けて、
年間キャッシュフロー=18万円

 

1室のワンルームマンション投資で年間キャッシュフロー18万円なら、まずまずではないでしょうか?

ただし、このキャッシュフローは、今の入居者が永遠に住んでいることを前提に計算された表面キャッシュフローにすぎません。

ぴろり
ぴろり

次は、より実践的なキャッシュフローの計算方法を解説するよ。

投資分析用キャッシュフローの計算方法

これがポイント

ボクたち投資家は、失敗するリスクを先に計算して把握しておくべきです。

だから、ネット利回り実質利回り(FCR)の計算と同様に、キャッシュフローの計算も入居率相場家賃を使うべきなのです。

不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ!さもないと破綻する

 

ワンルームマンションの入居率は95%相場家賃が5.8万円だったと仮定します。

投資分析用キャッシュフローの計算はこうなります。

投資分析用キャッシュフロー
=[相場家賃×入居率]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[5.8×95%]-[1.5+3]
=5.51-4.5
=1.01万円

 

12を掛けて、年間キャッシュフローは13.2万円。

 

ただし、これは税金を考慮しない、税引き前キャッシュフローです。

マンション投資家が本当に着目すべきは税引き後キャッシュフローです。

その計算方法はコチラの記事で解説しています。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

まとめ

ブログキャラ

キャッシュフローとは、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいうよ。

投資初期はキャッシュフローが出る物件を買うのがおすすめ!

というのも、キャッシュフローがでない物件を買い続けると、いつかキャッシュが燃え付きる日がやってくるからだよ。

キャッシュフローには満室想定キャッシュフローと投資分析用キャッシュフローがあるよ。

大切なのは後者だよ。

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