マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

キャッシュフローの計算方法利回り
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キャッシュフローが大好きすぎる@ぴろりだ。

不動産投資はキャッシュフローという言葉が多用される。それだけ重要だということだ。

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、区分マンション投資場合は、収入(家賃)から支出(ランニングコスト+ローン返済)を引いた「儲け」のことをいう

 

不動産投資家として成功するためには、キャッシュフローが出る物件とキャッシュフローが出ない物件を判断できることが第一条件である。

つまり、キャッシュフローの計算方法のマスターが近道となるのだ。

キャッシュフローを予測する方法は、メディア(サイト・ブログ)によってマチマチであるが、本ブログはより現実的な方法を解説したい。

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キャッシュフローが重要な理由

株、債権、保険、土地、マンション、仮想通貨。

資産もいろいろあるが、いつの時代もキャッシュ(現金)は最強である。

なぜなら、キャッシュはあらゆるモノとすぐに等価交換が可能だからだ。

サラリーマンである私たちが資産形成のためにマンション投資をしている最中、
もし、キャッシュがなくなったら、どうすればいいだろうか。

 

ぴろり
ぴろり

ちょっと考えてみて!

女性投資家
女性投資家

えーと、えーと。

 

ボクは3つ考えたが、どれもキャッシュを得るための行為しか思いつかなかった。

  • 給与から補填する
  • 借り入れを起こす
  • マンションを売却する

 

要するに、キャッシュフローがでない物件を買い続けると、このどれかを行わなくてはならない日がやってくるということだ。

不動産投資の利回り最低ライン | 中古ワンルームならX%は欲しい

キャシュフローの計算式

キャッシュフローの計算方法は簡単だ。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]

 

ぴろり
ぴろり

キャッシュフローの計算式が、なぜこうなるのかを解説しよう!

 

ワンルームマンション投資の場合、収入と支出はたいてい決まっている。

収入家賃
礼金
更新料
支出管理委託手数料
管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税
ローン返済金
設備入換費
広告料
原状回復費
保険料

 

支出はコチラの記事で解説中

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

しかしながら、キャッシュフロー計算はこれらの支出のすべてを使うわけではない。

「家賃、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金」のみを使う。

なぜなら、これら5つは必ず発生する収入と支出だからだ。

反対に、礼金・設備入替費・広告料…は予測が難しい。

キャッシュフローの計算方法

実例を使って、キャッシュフローの計算方法を紹介しよう。

あなたはこの条件の中古ワンルームマンション投資オーナーチェンジ)を検討している。

  • 価格:720万円
  • 家賃:6万円
  • ランニングコスト:1.5万円
  • ローン返済額:3万円

 

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[6万円]-[1.5万円+3万円]
1.5万円

12を掛けて、
年間キャッシュフロー=18万円

 

ワンルームマンション投資で年間キャッシュフローが18万円であれば、まずまずだろう。

ただし、このキャッシュフローは、今の入居者が永遠に住んでいることを前提に計算された、表面上の結果にすぎない。

ぴろり
ぴろり

次は、より実践的なキャッシュフローの計算方法を解説するよ。

投資分析用キャッシュフローの計算方法

これがポイント

私たち投資家は、失敗するリスクを先に計算しておくべきである。

だから、ネット利回り実質利回り(FCR)の計算と同様に、キャッシュフローの計算も入居率相場家賃を使わなくてはならない。

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

 

先のワンルームマンションの入居率は95%で、相場家賃が5.8万円だったとしよう。

投資分析用キャッシュフローの計算はこうなる。

投資分析用キャッシュフロー
=[(相場家賃×入居率)]-[(ランニングコスト+ローン返済額)]
=[(5.8×95%)]-[(1.5+3)]
=5.51-4.5
=1.01万円

12を掛けて、
年間キャッシュフローは13.2万円。

 

ただし、これは税金を考慮しない、税引き前キャッシュフローである。

マンション投資家が本当に着目すべきは税引き後キャッシュフローである。

その計算方法はコチラの記事で解説している。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

まとめ

ブログキャラ

キャッシュフローとは、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいうよ。

投資初期はキャッシュフローが出る物件を買うのがおすすめだよ。

というのも、キャッシュフローがでない物件を買い続けると、いつかキャッシュが付きる日がやってくるからだよ。

キャッシュフローには満室想定キャッシュフローと投資分析用キャッシュフローがあるよ。

大切なのは後者だよ。

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