マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

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不動産投資はキャッシュフローという言葉が多用される。それだけ重要だということだ。

本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、区分マンション投資のキャッシュフローとは、収入(家賃)から支出(ランニングコスト+ローン返済)を引いた「儲け」のことをいう。

不動産投資家として成功するためには、キャッシュフローが出る物件、出ない物件を判断できることが第一条件である。

つまり、キャッシュフローの計算方法のマスターが近道となるのだ。

キャッシュフローを予測する方法はいろいろあるが、本記事は現実的に予測の方法を解説する。

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キャッシュフローが重要な理由

株、債権、保険、土地、マンション、仮想通貨。

資産もいろいろあるが、いつの時代もキャッシュ(現金)は最強である。

なぜなら、キャッシュはあらゆるモノとすぐに等価交換が可能だからだ。

サラリーマンである私たちが資産形成のためにマンション投資をしている最中、もし、キャッシュがなくなったらどうすればいいだろうか。

少し考えてほしい。

私は3つ考えたが、どれもキャッシュを得るための行為しか思いつかなかった。

  1. 給与から補填する
  2. 借り入れを起こす
  3. マンションを売却する

要するに、キャッシュフローがでない物件を買い続けると、このどれかを行わなくてはならない日がいつかやってくるということだ。

失敗しない不動産投資の利回り最低ライン!中古ワンルームはこれくらい

キャシュフローの計算式

キャッシュフローの計算方法は簡単だ。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]

キャッシュフローの計算式がなぜこうなるかを解説しよう。

ワンルームマンション投資の場合、収入と支出はたいてい決まっている。

このとおりだ。

収入 家賃
礼金
更新料
支出 管理委託手数料
管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税
ローン返済金
設備入換費
広告料
原状回復費
保険料

支出はくわしくはコチラの記事で解説している。ぜひ参考にしてほしい。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

しかしながら、キャッシュフローの計算にはこれらの支出のすべてを使うわけではない。

「家賃、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金」を使う。

なぜなら、これらの5つは必ず発生する収入と支出だからだ。

反対に礼金、設備入替費、広告料…は予測が難しい。

「管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税」をまとめてランニングコストともいう。

また、キャッシュフローと不動産所得を混同する初心者は多い。コチラの記事ではっきりさせておこう。

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

キャッシュフローの計算方法

実例をあげてキャッシュフローの計算方法を紹介しよう。

あなたはこの条件のオーナーチェンジの中古ワンルームマンション投資を検討している。

  • 価格:720万円
  • 家賃:6万円
  • ランニングコスト:1.5万円
  • ローン返済額:3万円

ちなみに、オーナーチェンジとは入居者がついたままで、マンションの売買を済ませる取引形態のことを指す。

初心者も納得!オーナーチェンジ物件が空室物件より安い理由

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[6万円]-[1.5万円+3万円]
1.5万円

12を掛けて、年間キャッシュフローは18万円と計算できる。

ワンルームマンション投資で年間キャッシュフローが18万円であれば、まずまずだろう。

しかし、このキャッシュフローは今の入居者が永遠に住んでいることを前提に計算された、表面上の結果にすぎない。

同様に、表面上の結果を元にして計算された利回りに表面利回りがある。これには注意しなくてはならない。

失敗確率99%!マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き

投資分析用キャッシュフローの計算方法

私たち投資家は、失敗するリスクをできるだけ先に計算しておくべきである。

だから、ネット利回り実質利回り(FCR)の計算と同様に、キャッシュフローの計算も入居率相場家賃を使わなくてはならない。

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

先のワンルームマンションの入居率は95%で、相場家賃が5.8万円だったとしよう。投資分析用キャッシュフローの計算はこうなる。

投資分析用キャッシュフロー
=[(相場家賃×入居率)]-[(ランニングコスト+ローン返済額)]
=[(5.8×95%)]-[(1.5+3)]
=5.51-4.5
=1.01万円

12を掛けて、年間キャッシュフローは13.2万円と計算できる。

ただし、これは税金を考慮しない、税引き前キャッシュフローである。私たちマンション投資家が本当に着目すべきは税引き後キャッシュフローである。

その計算方法はコチラの記事で解説している。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

まとめ

  • マンション投資でいうキャッシュフローとは、家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう
  • キャッシュフローがでない物件を買い続けると、いつかキャッシュが付きる日がやってくる
  • キャッシュフローには満室想定キャッシュフローと投資分析用キャッシュフローがある