失敗しない大家になる！不動産投資で必須のキャッシュフロー計算方法を学ぼう

不動産投資家として成功するためには、キャッシュフローが出る物件とキャッシュフローが出ない物件を判断できることが絶対条件です。

つまり、キャッシュフローの計算方法を知ることが不可欠です。

キャッシュフローを計算できるようになると、その物件から得られる現金収入を正確に計算できます。

しかし、キャッシュフロー計算は簡単ではありません。

ですので、ネットで「不動産投資のキャッシュフローの計算方法」を検索してみると容易にこのようなことが起こります。

男性投資家

ブログAではこう言ってる！

女性投資家

えぇ！ブログBではこうやん！

この記事では、不動産投資歴10年超のサラリーマン大家（プロフィール）が、実践しているキャッシュフロー計算方法をワンルーム投資を例にして解説します。

失敗しない大家になるために不可欠な知識を身につけて、楽しい不動産投資ライフを送ってください。

では、始めましょう。

不動産投資のキャッシュフローが大切な理由

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉ですが、不動産投資においては、収入から支出を引いた「儲け（手残り）」のことをいいます。

株、債権、保険、土地、マンション、仮想通貨。

資産もいろいろありますが、いつの時代もキャッシュ（現金）は最強です。

なぜなら、キャッシュはあらゆるモノとすぐに等価交換が可能だからです。

ボクたちサラリーマン投資家は不動産投資で資産形成を目指していますが、もし現金（キャッシュ）が底をついた場合はどうすべきでしょうか？

ぴろり

ちょっと考えてみて！

女性投資家

えーと、えーと。

ボクは3つ思いつきました！

• 給与から補填する。
• 借り入れを起こす。
• マンションを売却する。

あなたも同じような感じではないでしょうか？

キャッシュフローがマイナスの物件を買い続けると、これらのどれかを実行する日がやってくるということです。

特に、不動産投資初心者が、家賃収入よりも支払いが多くなる物件（マイナスキャッシュフロー物件）を購入すると、経済的にも精神的にも苦しい状況になる可能性があるため注意が必要です。

『不動産投資の初心者必見！マイナスキャッシュフローの危険性と対策』

不動産投資のキャシュフローの計算式

意外にも、キャッシュフローの計算式は単純です。

特に、ワンルームマンション投資に限っては、収入と支出はこの程度ですので、めちゃめちゃ簡単です。

『知らなきゃ損！マンション経営でかかる運営費（ランニングコスト）の正体』

しかしながら、ボクが行うキャッシュフロー計算は、これらの収支のすべてを使いません。

「家賃、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金」のみを使います。

なぜなら、これら5つは必ず発生する収入と支出だからです。

反対に、礼金・原状回復費・設備入替費・広告料…の判断は投資家に委ねられ、予測が難しくキャッシュフロー計算に取り入れることが難しいです。

不動産投資のキャッシュフローの計算方法（ワンルーム投資）

実例を使って、不動産投資のキャッシュフローの計算方法を紹介します。

あなたはこの条件の中古ワンルームマンション投資（オーナーチェンジ）を検討しています。

さあ、このワンルーム投資から得られるキャッシュフローを計算してみましょう。

12を掛けて、
年間キャッシュフロー＝18万円

ぴろり

楽勝でしょ？

女性投資家

余裕のよっちゃんやん！
1室のキャッシュフローが18万円なら、ええ感じちゃうん？

ぴろり

…。（親父ギャクかつ死語に絶句する）
このキャッシュフローは、今の入居者が永遠に住んでいることを前提に計算された表面キャッシュフローにすぎないんだ。

ここからが、本番です。

より実践的なキャッシュフローの計算方法を解説します。

真の不動産投資のキャッシュフローの計算方法（ワンルーム投資）

ボクたち不動産投資家は、常に起こりうるリスクに目を光らせておかなくてはなりません。

だから、ネット利回り（不動産の個別性を考慮した利回り）や実質利回り（現実的な利回り）計算と同様に、キャッシュフローの計算も入居率と相場家賃を使うべきなのです。

相場家賃の査定は、マンション貸す.com(公式)を使えば無料で行なえます。

査定の結果、このワンルームマンションの入居率は95％。相場家賃が8.5万円であることがわかりました。

さらに、購入諸費用や家賃の下落率などもわかってきました。

では、この不動産投資のキャッシュフローを計算してみましょう。

女性投資家

あぁ疲れた。

ぴろり

でも、残念ながら、これは税金を考慮しない税引き前キャッシュフローだよ。
ボクたち不動産投資家が着目すべきは税引き後キャッシュフローなんだ。

『【悲報】税引き後キャッシュフロー計算ができなければ大家失格！』

不動産投資のキャッシュフローを増やす3つの方法

キャッシュフローの計算式をもう一度確認してください。

ここからキャッシュフローを増やす3つの方法が思いつきます。

• 家賃収入を増やす
• ランニングコスト（運営費）を減らす
• ローン返済額を減らす

①家賃収入を増やす

家賃収入を増やすことができれば、キャッシュフローは増えます。

しかしながら、既存の不動産の家賃収入を増やすのが難しいことは、あなたが物件を所有したことがあるなら「ALL YES」だと思います。

それだけ、購入前の物件選びは大切なのです。

家賃収入は、「家賃」「入居率」「家賃維持率」の掛け算ですので、人気エリアにある物件で高い家賃・高入居率・高家賃維持率が見込める物件を選ぶことが大切です。

ただし、新築物件は家賃を高く設定できますが、それは1回限りですので、中古物件を選ぶべきです。

『新築ワンルーム投資は失敗する！借金地獄の世界をノゾいてみる？』

②ランニングコスト（運営費）を減らす

毎月のランニングコストを減らすことができれば、キャッシュフローは増えます。

不動産投資をする際にかかる主なランニングコストは、管理委託手数料、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの運営費です。

管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税は、物件ごとに固有のものですので、投資家の努力で減らすことができません。

対策は2つです。

1つ目は、管理委託手数料が安い管理会社を探すことです。

通常、管理委託手数料は家賃の5％が相場ですが、GA technologies のように定額制や家賃の3％で管理を引き受けてくれる管理会社もあります。

『リノシー資料請求した？失敗しない不動産投資の理由がココにあった！』

2つ目は、火災保険一括見積もりを使って保険料のコストを下げることです。

保険料は運営費としては少ないですが、数件重なれば結構な経費になります。

③ローン返済額を減らす

毎月ののローン返済額が少なくなれば、キャッシュフローは増えます。

不動産を購入する際、自己資金を増やせばローン金額が減り、利息が少なくなります。

しかしながら、多くのサラリーマン投資家は、自己資金が限られているという残念な現実があります。

そのようなサラリーマン投資家でも、好条件（低金利・長期間）な提携ローンが組める不動産会社は、INVASE バウチャーサービスなどを使えば意外と見つかります。

自己資金が貯まるまで待っていると、有利な条件で物件を購入できなくなる可能性もあるので、ある程度自己資金がある場合は、早めの決断が大切です。

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キャッシュフローと不動産所得は計算式が違う

不動産投資においてよくある間違いが、キャッシュフローと不動産所得を混同するミスです。

キャッシュフローは、実際に手元に残る現金を計算したものです。

一方、不動産所得は、減価償却費やローンの扱いが特殊で現金の流れを追えません。

そのため、「キャッシュフロー＝不動産所得」とはならないのです。

多くの場合、不動産投資を始めた数年は『「キャッシュフロー」 ＞ 「不動産所得」』という状況が続くことが多いです。

つまり、不動産所得が赤字でも、実際に手元に残る現金がある場合があります。

しかし、デッドクロスと呼ばれる状態が起こると、『「キャッシュフロー」 ＜ 「不動産所得」』となり、不動産所得が黒字にもかかわらず、実際に手元に残る現金が減ってしまします。

『不動産投資家必見！デッドクロスに隠された税金地獄を解き明かす』

不動産投資が「右肩下がりのビジネスモデル」と言われるのは、デッドクロスが大きく影響しているためです。

『キャッシュフローと不動産所得の違いを知って、成功の秘訣を手に入れよう！』

不動産投資のキャッシュフローのまとめ

不動産投資のキャッシュフローの計算方法はマスターできたかな？

不動産投資家になるためには、収益物件と収益の得られない物件を見分けることが大切だよ。

つまり、キャッシュフローを計算する方法を知っている必要があるんだ。

キャッシュフローを計算することで、物件から得られる現金収入を正確に計算することができるよ。

キャッシュフローの計算や利回り計算が苦手なら、ワンルーム投資専用のシミュレーションを使うといいよ。

こんな感じに、35年間のキャッシュフローなどをまとめて表示してくれるよ。

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