不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算方法初心者
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不動産投資家として成功するためには、キャッシュフローが出る物件とキャッシュフローが出ない物件を判断できることが絶対条件です。

だから、あなたは「キャッシュフローの計算方法」を知りたいと思ったのではないでしょうか?

でも、キャッシュフローの計算方法をネットで検索してみると、ブログAではこう言ってるし、ブログBではああ言っている。

ご安心ください。

不動産投資歴10年のカリスマ投資家@ぴろりが、最も現実的なキャッシュフローの計算方法を伝授します。

では、始めましょう。

不動産投資のキャッシュフローが大切な理由

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉ですが、不動産投資においては、収入(家賃)から支出(ランニングコスト+ローン返済)を引いた「儲け(手残り)」のことをいいます

これで、キャッシュフローの定義がハッキリしました。

 

医師投資家
男性投資家

ああスッキリした!

 

株、債権、保険、土地、マンション、仮想通貨。

資産もいろいろありますが、いつの時代もキャッシュ(現金)は最強です。

なぜなら、キャッシュはあらゆるモノとすぐに等価交換が可能だからです。

 

サラリーマンであるボクたちが資産形成のために不動産投資をしている最中、もし、キャッシュがなくなったら、どうすればいいでしょうか?

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

ちょっと考えてみて!

女性投資家
女性投資家

えーと、えーと。

 

ボクは3つ思いつきました!

  • 給与から補填する。
  • 借り入れを起こす。
  • マンションを売却する。

 

あなたも同じような感じではないでしょうか?

まとめると、キャッシュフローがマイナスの物件を買い続けると、このどれかを行わなくてはならない日がやってくるということです。

特に、不動産投資に参入した初心者が、キャッシュフローがマイナスの物件を買っちゃうとチーンなのです。

大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ

不動産投資のキャシュフローの計算式

 

意外にも、キャッシュフローの計算式は単純です。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]

 

特に、ワンルームマンション投資に限っては、収入と支出はこの程度ですので、めちゃめちゃ簡単です。

収入家賃
礼金
更新料
支出管理委託手数料
管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税
ローン返済金
設備入換費
広告料
原状回復費
保険料

 

支出はコチラの記事で解説中

運営費はこんなに? ワンルーム投資のランニングコスト8選

 

しかしながら、ボクは提唱するキャッシュフロー計算は、これらの収支のすべてを使いません。

「家賃、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金」のみを使います。

なぜなら、これら5つは必ず発生する収入と支出だからです。

反対に、礼金・設備入替費・広告料…の判断は投資家に委ねられ、予測が難しく一般化できないです。

キャッシュフローの計算方法(ワンルーム投資)

実例を使って、不動産投資のキャッシュフローの計算方法を紹介します。

あなたはこの条件の中古ワンルームマンション投資オーナーチェンジ)を検討しています。

ワンルームマンション

  • 価格:720万円
  • 家賃:6万円
  • ランニングコスト:1.5万円
  • ローン返済額:3万円

 

さあ、このワンルームマンションから得られるキャッシュフローを計算してみましょう。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[6万円]-[1.5万円+3万円]
1.5万円

 

12を掛けて、
年間キャッシュフロー=18万円

年間キャッシュフロー

不動産投資シミュレーションより

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ブログキャラぴろり
ぴろり

楽勝でしょ?

女性投資家
女性投資家

余裕のよっちゃんやん!
1室のキャッシュフローが18万円なら、ええ感じちゃうん?

ブログキャラぴろり
ぴろり

…。(親父ギャクかつ死後に絶句する)
このキャッシュフローは、今の入居者が永遠に住んでいることを前提に計算された表面キャッシュフローにすぎないんだ。

ここからが、本番です。
より実践的なキャッシュフローの計算方法を解説します。

 

投資分析用キャッシュフローの計算方法(ワンルーム投資)

これがポイント

ボクたち投資家は、リスクを見越しておかなくてはなりません。

だから、ネット利回り(不動産の個別性を考慮した利回り)や実質利回り(現実的な利回り)計算と同様に、キャッシュフローの計算も入居率相場家賃を使うべきなのです。

 

調査の結果、このワンルームマンションの入居率は95%相場家賃が5.8万円であることがわかりました。

では、キャッシュフローを計算してみましょう。

投資分析用キャッシュフロー
=[相場家賃×入居率]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[5.8×95%]-[1.5+3]
=5.51-4.5
=1.01万円

不動産投資シミュレーション結果

不動産投資シミュレーションより

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12を掛けて、年間キャッシュフローは13.2万円。

 

他のブログだとこのあたりで終わっていますが、このブログは一味違います。

これは税金を考慮しない税引き前キャッシュフローで、ボクたち投資家が本当に着目すべきは税引き後キャッシュフローだからです。

税引き後キャッシュフローの計算はもう常識!できないと大家失格です

まとめ

ブログキャラ

不動産投資のキャッシュフローの計算方法はマスターできたかな?

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
投資分析用キャッシュフロー
=[相場家賃×入居率]-[ランニングコスト+ローン返済額]

 

投資初期はキャッシュフローが出る物件を買うのがおすすめ!

というのも、キャッシュフローがマイナスの物件を買い続けると、いつかキャッシュが燃え付きる日がやってくるからだよ。

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