キャッシュフローと不動産所得の違いを知って、成功の秘訣を手に入れよう!

初心者
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不動産投資は多くの人にとって魅力的な投資手段のひとつです。

その中でも、ワンルームマンションに投資するサラリーマンが増えていることはご存知でしょうか?

ワンルーム投資は少額の自己資金で複数の物件を購入でき、かつ安定的なキャッシュフローを得られます。

しかしながら、サラリーマン投資家デビューは、確定申告デビューでもあります。

いざ、確定申告を始めてみると、アレッ!?と思うことが多くあります。

そのひとつが「不動産所得がプラスなのに、キャッシュフローがマイナスだった(またはその逆)」です。

キャッシュフローと不動産所得は異なる性質を持っており、一致することはありえませんが、不動産投資の初心者にとって、キャッシュフローと不動産所得の違いを理解することは大変なことかもしれません。

そこで、本記事ではキャッシュフローと不動産所得の違いについて、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家『プロフィール』が解説し、サラリーマンが不動産投資で成功するための秘訣を紹介します。

では、始めましょう。

不動産投資のキャッシュフローとは?

悩む不動産投資家

まず最初に、「キャッシュフロー」と「不動産所得」の言葉を整理します。

キャッシュフローとは「実際の儲け」のこと

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉です。

しかし、不動産投資のキャッシュフローとは、収入(家賃)から支出(運営費 + ローン返済金)を引いた「儲け」のことをいいます。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト(運営費)+ローン返済額]

【実例】キャッシュフローを計算してみよう

あなたは次の条件の中古ワンルームの購入を検討しています。

ワンルームマンション

  • 価格:1000万円
  • 年間家賃:72万円
  • ランニングコスト:18万円
  • ローン返済金:36万円

知らなきゃ損!マンション経営でかかる運営費(ランニングコスト)の正体

 

この中古ワンルームのキッシュフローを計算すると、18万円になります。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[72万円]-[18万円+36万円]
18万円

 

くわしくはコチラ!

不動産投資の大損を回避!ワンルームマンションのキャッシュフロー計算方法

不動産投資の不動産所得とは?

疑問でいっぱいの3人の女性投資家

不動産投資のキャッシュフローの理解は深まったと思います。

次は、不動産投資の不動産所得を理解していきますね。

不動産所得とは「帳簿上の儲け」のこと

不動産投資の不動産所得とは、収入(家賃)から帳簿上の支出[ランニングコスト + ローン返済金(利息)+ 減価償却費]を引いた「帳簿上の儲け」のことをいいます。

不動産所得
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済金の利息+減価償却費]

 

不動産所得の計算のポイントは、ローン返済金全額を使うのではなく、ローン返済金の利息のみを使うことです。

「ローン返済=元金返済+利息返済」であることはご存じですよね?

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

 

元金返済はキャッシュフローに影響を与える支出ですが、経費として認められていません

だから、帳簿上の支出はローン返済金ではなく、ローン返済金の利息部分なのです。

ローン返済&繰り上げ返済の盲点!不動産投資の経費は利息だけ

【実例】不動産所得を計算してみよう!

あなたはサラリーマン投資家です。

次の条件の中古ワンルームの購入を検討しています。

ワンルームマンション

  • 家賃:72万円
  • ランニングコスト:18万円
  • ローン返済金(元金):12万円
  • ローン返済金(利息):18万円
  • 減価償却費:25万円

 

減価償却費とは?

物件の価値が減少するにつれて、その減少分を費用として計上できるのが「減価償却費」です。
具体的には、物件の購入価格から土地値を除いた金額を減価償却費の対象として、複数年に分けて経費として計上します。
減価償却費をうまく使えば、効率のいい節税が行えます。

不動産投資の減価償却費の不思議 正しく理解していますか?

 

ぴろり
ぴろり

ただし、減価償却費を計上するためには、税務署に確定申告する必要があるよ。

 

この中古ワンルームの不動産所得を計算すると11万円になります。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン返済金(利息)+減価償却費]
=[72万円]-[18万円+18万円+25万円]
11万円

不動産投資のキャッシュフローと不動産所得の違い

キャッシュフローと不動産所得は、支出として使う項目に違いがあります。

 

キャッシュフローの計算

収入 家賃
実際の支出 ランニングコスト(運営費)
ローン返済金
利息+元金

 

不動産所得の計算

収入 家賃
帳簿上の支出 ランニングコスト(運営費)
ローン返済金
利息のみ
減価償却費

 

そのため、キャッシュフローと不動産所得は同額にならないのです。

実際、今回の中古ワンルーム投資の実例でも「キャッシュフロー18万円に対し不動産所得は11万円」で、明らかに違います。

不動産投資の節税は、このキャッシュフローと不動産所得の差を利用して行われています。

関連ワンルーム投資で年間12万円節税!サラリーマン必見の節税の仕組みとは?

 

また、不動産投資で本格的な節税をしたければ、開業届と青色申告承認申請書の提出が必須です。

freee開業(公式)を使えば、無料で3分以内に作れるので、しっかり提出しておいてください。

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キャッシュフローと不動産所得の違いはマスターできましたか?

この知識を使って、次は税引き後キャッシュフローを計算できるようになりましょう!

【悲報】税引き後キャッシュフロー計算ができなければ大家失格!

キャッシュフローと不動産所得の違いのまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

キャッシュフローと不動産所得は、投資物件から得られる支出の計算方法に違いがあるんだ。

キャッシュフローとは、家賃からランニングコストとローン返済金の全額を差し引いた正味の現金収入で、
不動産所得とは、家賃からランニングコスト、ローン返済金の利息部分と減価償却費を差し引いた帳簿上の収入だよ。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
不動産所得
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済金(利息)+減価償却費]

 

不動産所得には減価償却費が含まれるから、キャッシュフローがプラスでも不動産所得がマイナスになることがあるんだ。

減価償却費とは、投資物件の建物や設備などの価値を、定められた期間に分割して償却する費用のことで、うまく活用できれば不動産所得を減らして節税できるよ。

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