「物件購入＝成功者」ような妄想を抱いていませんか？
本記事は、そんなお花畑の中で爆走する妄想投資家の夢を砕きます！
マンション経営は数年から数十年におよぶ「購入→運営→売却」がセットになった長期投資です。
だから、もしあなたが物件を買ったビギナーなら、今まさにスタート地点に立ったに過ぎません。
不動産投資家として成功するためには、どのような運営費ありランニングコストがどのくらいするのか？ それを事前に把握しておく必要があるのです。
そろそろ目が覚めてきましたか？
では、始めましょう。
3種類のランニングコスト
ワンルーム投資のランニングコストは、大きく分けると3種類に分類できます。
- 毎年必ずかかるモノ
管理委託手数料、管理費・修繕積立金・ローン返済金、固定資産税（都市計画税） - 入退去の度にかかるモノ
原状回復費、広告料 - 数年に1度、突発的にかかるモノ
設備入替費、保険料
設備入替費は忘れられがちですが、ある日突然時限爆弾のように爆発し、一気にキャッシュフローを奪う厄介なコストです。
では、上から順番にひとつづつ解説していきましょう。
管理委託手数料
管理委託手数料は、あなたのマンション経営をサポートする管理会社へ支払う手数料です。
あなたは多忙なサラリーマン投資家ですよね。
妻・子供がいるなら、自分の時間の捻出に苦労しているでしょう。
だから、ケチっている場合ではありませんよ。
マンション運営業務は、料金を払ってでも管理会社に任せるべきなのです。
『管理委託手数料のメリット | ワンルーム投資するサラリーマン大家さんへ』
管理委託手数料は、家賃にかかわらずいくら？ という定額制もありますが、多くの場合は家賃の何％？ という形を取っています。
- GA technologies ：1000円
- 日本財託：3000円
定額制なら3000円、家賃の何％なら5％が相場と言われています。
『賃貸マンションの管理委託手数料の相場は5％ | 高い安いはこう決まる！』
また、管理委託手数料の代わりにサブリースという手もありますが、おすすめしません。
サブリースで保証される家賃（相場家賃の80％～90％）はどんどん改悪されるし、一方的に解除されるリスクがあるからです。
サブリースに何のメリットがあるのでしょうか？
管理費・修繕積立金
ワンルーム投資には、他の不動産投資にない特有のランニングコストがあります。それは管理費・修繕積立金です。
20㎡規模の新築・築浅のワンルームマンションなら、管理料・修繕積立金の合計は月1万円を切る程度ですが、ずっとその金額でOKとは思ってはいけません。
修繕積立金は次のような特徴があるからです。
その理由はこうです。
新築は修繕がほとんが必要ないため、修繕積立金残高は順調に増えます。
しかし、築12年～15年あたりで行われる第1回目の大規模修繕でほとんど使い果たすことになるでしょう。
第2回目の大規模修繕は築24年～30年あたりですることが多いですが、第1回目とは比較にならないくらいのコストがかるからです。
マンションの修繕積立金のガイドライン（国土交通省）によると、15階未満で建築延べ床面積5000㎡のマンションの修繕積立金の平均は月218円/㎡です。
『ワンルームマンションの修繕積立金は安い？高い？相場はいくら？』
ローン返済金
言わずもがな、ローン返済金とは銀行へ返済するローンのことです。
ローン返済金は元金返済と利息返済にわかれていますが、経費にできるのは利息返済のみですのでご注意を！
ハンパない資金をお持ちのスーパー投資家もいますが、サラリーマン投資家は万年金欠状態です。
『サラリーマン大家ブロガーが教えよう！不動産投資家の実態を』
だから、サラリーマン投資家の多くは不動産投資ローンを活用します。
ワンルームマンションは生命保険や年金代わりになりますよ！
多少マイナスが出ても、それは保険料と思ってください。
こんな倫理観の欠如した不動産コンサルタントもいますが、ローン返済が10年～35年続く日々を想像してください。
あなたのローン返済金は、本当に最後まで耐えられるくらいの金額ですか？
『ババ引かされたから暴露する！怪しい不動産コンサルタント3名を』
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税（以下まとめて固定資産税）は、毎年1月1日現在において不動産を所有するオーナーに対し、市町村が課税する地方税のことです。
20㎡くらいの都市型ワンルームマンションの固定資産税は3万円～7万円程度で、年に4回（4月・7月・12月・2月のパターンが多い）分割で支払います。
本ブログでは、次の3つの利回り計算のマスターをオススメしています。
『不動産投資の利回り最低ラインを告白！ワンルームならX％は欲しい』
原状回復費
空室になった場合、前入居者の生活臭が消えるまではキレイにしなくてはなりませんね。それに関わるコストを原状回復費といいます。
通常使用で、家賃の0.5カ月～2カ月程度かかります。
バカにならないコストが原状回復費です。
また、原状回復費は部屋の大きさや居住年数で決まります。
東京都心の15㎡級ワンルームマンションの原状回復費は安く済みますが、20～30㎡の1K～1DKが標準の地方都市の区分マンションは、（東京の）倍近くの原状回復費がかかることもあります。
東京都心のワンルームマンションは、1室家賃あたりの原状回復費でも優位です。
『コンパクトは正義！東京ワンルーム投資はランニングコストがお得』
広告料
広告料の相場は家賃の1カ月分～2カ月分ですが、ワンルーム激戦地区になると3カ月以上というのもザラにあります。
大阪でいうとこのエリアです。3カ月とは言いませんが、結構ヤバいです。
『関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ！』
だから、広告料はマンション経営のランニングコストとして無視できません。
ここで朗報です！
都市型中古ワンルームマンション投資を得意とするGA technologies は、原状回復費・広告料無料で対応しています。
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設備入替費
ワンルームマンションの設備も経年劣化しますよね。その入れ替えに結構なコスト設備入替費がかかります。
例えば、これらの設備は6年～50年で使えなくなります。
- エアコン（7～8万円）
- 給湯器（10～12万円）
- 電気温水器（25～30万円）
- フローリング
- ミニキッチン（30～50万円）
- トイレ（10～50万円）
- ユニットバス（40〜80万円）
お気づきだと思いますが、水回り（キッチン、トイレ、ユニットバス）は高額です。蓄積したキャッシュフローが一気に吹っ飛ぶでしょう。
『大阪ワンルーム投資は失敗する！東京の感覚でやったらアカンで』
火災保険・地震保険の保険料
火災保険・地震保険の保険料はたいしたランニングコストではありませんが、5年～10年に1回地味にやってきます。
更新時は火災保険の一括見積もりサービス を使ってしっかり節約しましょうね。
火災保険の保険料は建物の構造で違い、地震保険の保険料はマンションのある都道府県で違います。
例えば、建物評価額250万円（地震保険125万円）とすると、東京都内では、火災保険の保険料が10年で6000円～8000円、地震保険の保険料が5年で1万円程度です。（2018年）
『だから、ボクは選んだ！アパート投資ではなくワンルーム投資を』
まとめ
一気にランニングコストを紹介したから、チョット疲れたね。
要約すると、マンション経営はお気楽な事業ではないということだよ。
ワンルーム投資だとこの程度だけど、アパート投資になるとビルメンテナンス費用や建物の保険などのコストがかかるから。もっと増えていくよ。