区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

区分マンションのランニングコスト節税
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区分マンション投資がサラリーマンを中心に流行し、多くのビギナーがマーケットに参入しています。

「購入=成功者」ような、妄想を抱いてはいませんか?

本記事は、そんなお花畑の中で爆走する妄想投資家の夢を砕きます!

 

区分マンション投資の購入は入口にすぎません。

 

なぜなら、マンション経営は数年から数十年におよぶ「購入→運営→売却」がセットになった長期投資だからです。

不動産投資家として成功するためには、どのような運営費あり、ランニングコストがどのくらいするのかを事前に知っておく必要があります。

マンション経営に必要な8つのランニングコスト(運営費)を解説します。

  • ローン返済金
  • 管理費・修繕積立金
  • 管理委託手数料
  • 固定資産税・都市計画税
  • 設備入れ替え費
  • 広告料(AD)
  • 原状回復費
  • 保険料
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ローン返済金

サラリーマンは不動産投資ローンを活用することが多いです。

区分マンション投資は不動産投資の中では規模の小さい投資ですが、サラリーマンが現金でサクッとお買い上げするには高額だからです。

  • 中古(築古)
    300万円(地方都市)~1500万円(東京)
  • 中古(築浅)、新築
    600万円(地方都市)~3500万円(東京)

 

だから、ローン返済金は最も無視できないランニングコストです。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

 

悪徳業者
コンサルタント

区分マンションは生命保険や年金代わりになりますよ!
多少マイナスが出ても、それは保険料と思ってください。

こんな倫理観の欠如した不動産コンサルタントもいますが、ローン返済が10年~35年続く日々を想像してください。

ババ引かされたから暴露する!怪しい不動産コンサルタント3名を

 

ランニングコストはいくらまでなら耐えられるでしょうか?

管理費・修繕積立金

区分マンション投資には他の不動産投資にない特有のランニングコストがある。管理費修繕積立金です。

20㎡規模の新築・築浅の区分マンションなら、管理料・修繕積立金の合計は月1万円程度ですが、ずっとその金額でOKとは思ってはいけません。
修繕積立金は次のような特徴があるからです。

新築が最安値で築年数経過につれ増額される。

 

その理由は簡単です。

新築は経費がほとんがかからないため、修繕積立金残高は順調に増えます。
しかも、最初に一括で1戸あたり何十万と集めているものだから。贅沢です。

しかし、築12年~15年あたりで行われる第1回目の大規模修繕で結構使います。
第2回目の大規模修繕は築24年~30年あたりですることが多いですが、第1回目とは比較にならないくらいのコストがかかります。

つまり、修繕積立金は増えていくのが普通なのです。

 

マンションの修繕積立金のガイドライン(国土交通省)によると、15階未満で建築延べ床面積5000㎡のマンションの修繕積立金の平均は月218円/㎡です。

つまり、20㎡の区分マンションの修繕積立金の目安は4400円くらいということになります。

また、戸数(室数)の多いマンションの管理費・修繕積立金は安く、少ないマンションは高いというのも覚えておくと、今後の区分マンション投資に役立つかもしれません。

ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

管理委託手数料

サラリーマンはとにかく忙しい。

妻・子供がいるなら、自分の時間の捻出に苦労しているでしょう。

 

だから、マンション運営業務は管理会社に任せるのがベターです。

ただし、管理会社もボランティアではないので管理料金が発生します。それが管理委託手数料です。

賃貸マンションの管理委託手数料の相場は5% | 高い安いはこう決まる!

 

管理委託手数料の代わりにサブリースという手もありますが、おすすめしません。

サブリースで保証される家賃(相場家賃の80%~90%)はどんどん改悪されるし、一方的に解除されるリスクがあるからです。

家賃保証が付いて利回りのいい物件だと中古の区分マンションを勧められ購入したが 3ヵ月後から賃料の入金が遅れるようになり5ヵ月目一方的に家賃保証の契約を解除され、管理会社を変更したところ当初の家賃保証の賃料は利回りをよく見せるために水増しされていて実際の賃料は安く収支がマイナスになってしまった。

不動産投資に関する無料相談窓口「クオーレ」より

 

サブリースに何のメリットがあるのか。サッパリ分かりません。

「ワンルームの初期費用で節税」はムリゲー!1年目の経費はこれっぽっち

固定資産税・都市計画税

20㎡くらいの都市型ワンルームマンションの固定資産税・都市計画税(以下まとめて固定資産税)は、3万円(築古)~5万(築浅)~7万円(新築)程度です。

不動産業者が利回りを計算するとき、固定資産税がランニングコストに入ってない場合が多いので要注意!

 

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では次の3つの利回り計算のマスターをオススメしています。

 

ちなみに、表面利回りは忘れてしまって問題ありません。何の役に立ちませんからね。

不動産投資の利回り最低ライン | 中古ワンルームならX%は欲しい

設備入替費

区分マンションの設備で永遠に使えるものありません。その入れ替えに結構なコストがかかります。

  • エアコン
  • 給湯器
  • フローリング
  • キッチン
  • トイレ
  • ユニットバス

 

これらの設備は6年~40年でたいてい使えなくなります。

特に、水回り(キッチン、トイレ、ユニットバス)は高額です。蓄積したキャッシュフローが一気に吹っ飛ぶでしょう。

広告料

広告

広告料の相場は家賃の1カ月分~2カ月分ですが、ワンルーム激戦地区になると3カ月以上というのもザラにある。

だから、広告料はマンション運営のランニングコストとして無視できません。

広告料とは?

入居者は部屋を決めたとき、仲介手数料として家賃の1カ月分支払います。
「この仲介手数料は(入居者と大家の合計で)上限が家賃の1カ月と決まっている」
というのは表向きで、大家は広告料として家賃の数カ月分を仲介業者に支払っています。

広告料は不動産業界用語で、「AD」「B」「バック」といわれています。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

 

広告料を支払わないという手もありますが、仲介会社から相手にされなくなり、空室期間が延びるだけでしょう。
なぜなら、ワンルームマンションはすでに供給過多であり、大家は仲介会社にとって一番のお客ではないからです。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

原状回復費

新築マンションの室内

空室になった場合、前入居者の生活臭が消えるまではキレイにしなくてはなりません。それにかかるコストを原状回復費といいます。

原状回復費は部屋の大きさに比例し、部屋が通常に使われただけでも家賃の0.5カ月~2カ月程度かかります。

東京都心の15㎡級ワンルームマンションの原状回復費は安く済みますが、20~30㎡の1K~1DKが標準の地方都市の区分マンションは、(東京の)倍近くの原状回復費がかかることもあります。

東京都心のワンルームマンションは、1室家賃あたりの原状回復費でも優位です。

東京ワンルームマンション投資のランニングコスト 3つの割安感

火災保険・地震保険の保険料

火災と地震

火災保険・地震保険の保険料はランニングコストとして高くありませんが、5年~10年に1回地味にやってきます。

更新時は火災保険の一括見積もりサービス を使ってしっかり節約しましょうね。

火災保険の保険料は建物の構造で違い、地震保険の保険料はマンションのある都道府県で違います。

例えば、建物評価額250万円(地震保険125万円)とすると、東京都内では、火災保険の保険料が10年で6000円~8000円、地震保険の保険料が5年で1万円程度です。(2018年)

一方、大阪府内だと火災保険料は変わらないが、地震保険料が6000円程度に収まる。(2018年)

関東は関西に比べると地震保険料が高い。

ワンルーム投資の15の経費 | サラリーマン大家はこれだけでOK!

まとめ

マンション経営に必要な主な運営費(ランニングコスト)は8つ

  1. ローン返済金
  2. 管理費・修繕積立金
  3. 管理委託手数料
  4. 固定資産税・都市計画税
  5. 設備入替費
  6. 広告料(AD)
  7. 原状回復費
  8. 保険料
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