区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

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節税

区分マンション投資がサラリーマンを中心に流行し、多くの初心者がマーケットに参入してきた。
あたかも「購入=成功者」ような、妄想を抱いているビギナーも多い。

本記事は、そんなお花畑の中で爆走する妄想投資家の夢を砕く。

区分マンション投資は「購入=入口」だ。

なぜなら、マンション経営は数年から数十年におよぶ「購入→運営→売却」がセットになった長期投資だからだ。

不動産投資家として成功するためには、どのような運営費あり、ランニングコストがいくらくらいかるのかを事前に知っておく必要がある。

マンション経営に必要な8つのランニングコスト(運営費)を検討していこう。

  1. ローン返済金
  2. 管理費・修繕積立金
  3. 管理委託手数料
  4. 固定資産税・都市計画税
  5. 設備入れ替え費
  6. 広告料(AD)
  7. 原状回復費
  8. 保険料
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1.ローン返済金

サラリーマンは属性を利用して不動産投資ローンを活用することが多い。

区分マンション投資は不動産投資の中では規模の小さい投資ではあるが、サラリーマンが現金でサクッとお買い上げするには高額だからだ。

  • 中古(築古)
    300万円(地方都市)~1500万円(東京)
  • 中古(築浅)、新築
    600万円(地方都市)~3500万円(東京)

だから、ローン返済金は最も無視できないランニングコストである。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

 

「区分マンションは生命保険料や貯金代わりになりますから…」という倫理観の欠如した不動産コンサルタントもいるが、ローン返済が10年~35年続く日々を想像してほしい。

サラリーマン投資家よ 悪質不動産コンサルに近づくな!さもないと失敗する

 

ランニングコストはいくらまでなら耐えられるだろうか。

2.管理費・修繕積立金

区分マンション投資では、他の不動産投資にない特有のランニングコストがある。
それが、管理費修繕積立金である。

20㎡規模の新築・築浅の区分マンションなら、管理料・修繕積立金の合計は月1万円程度であるが、ずっとその金額でOKとは思わないでほしい。

修繕積立金は次のような特徴があるからだ。

新築が最安値で築年数経過につれ増額される

 

その理由は簡単だ。

新築は経費がほとんがかからないため、修繕積立金残高は順調に増える。
しかも、最初に一括で1戸あたり何十万と集めているものだから。贅沢だ。

しかし、築12年~15年あたりで行われる第1回目の大規模修繕で結構使う。
第2回目の大規模修繕は築24年~30年あたりですることが多いが、第1回目とは比較にならないくらいのコストがかかる。

つまり、修繕積立金は増えていくのが普通なのだ。

マンションの修繕積立金のガイドライン(国土交通省)によると、15階未満で建築延べ床面積5000㎡のマンションの修繕積立金の平均は月218円/㎡である。

つまり、20㎡の区分マンションの修繕積立金の目安は4400円くらいということになる。

また、戸数(室数)の多いマンションの管理費・修繕積立金は安く、少ないマンションは高いというのも覚えておこう。

ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

3.管理委託手数料

サラリーマンはとにかく忙しい。
妻・子供がいるなら、自分の時間の捻出に苦労しているだろう。ボクもそうだ。

だから、マンション運営業務は管理会社に任せるのがベターだ。

ただし、管理会社もボランティアではないので管理料金が発生する。それが管理委託手数料だ。

管理委託手数料の代わりにサブリースという手もあるが、おすすめしない。

なぜなら、サブリースで保証される家賃(相場家賃の80%~90%)は数年に1度改定されるし、入居率やどんな入居者が借りているかなど、さまざまな状況が把握できなくなるからだ。

サブリースに何のメリットがあるのかサッパリわからない。

中古ワンルームの購入諸費用 1年目の経費にできるのはいくら?

4.固定資産税・都市計画税

20㎡くらいの都市型ワンルームマンションの固定資産税・都市計画税(以下まとめて固定資産税)は、3万円(築古)~5万(築浅)~7万円(新築)程度である。

不動産業者が利回りを計算するとき、固定資産税がランニングコストに入ってない場合が多いので要注意だ。

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では次の3つの利回り計算のマスターをオススメしている。

ちなみに、表面利回りは忘れてしまって差し支えない。役に立たないから。

失敗しない不動産投資の利回り最低ライン!中古ワンルームはこれくらい

5.設備入替費

区分マンションの設備で永遠に使えるものはない。その入れ替えに結構なコストがかかる。

  • エアコン
  • 給湯器
  • フローリング
  • キッチン
  • トイレ
  • ユニットバス

これらの設備は6年~40年でたいてい使えなくなる。

特に、水回り(キッチン、トイレ、ユニットバス)は高額だ。
蓄積したキャッシュフローが一気に吹っ飛ぶだろう。

6.広告料

広告料の相場は家賃の1カ月分~2カ月分であるが、ワンルーム激戦地区になると3カ月以上というのもザラにある。

だから、広告料はマンション運営のランニングコストとして無視できない。

ここで広告料を解説しておこう。

入居者は部屋を決めたとき、仲介手数料として家賃の1カ月分支払う。

「この仲介手数料は(入居者と大家の合計で)上限が家賃の1カ月と決まっている」

というのは表向きで、大家は広告料として家賃の数カ月分を仲介業者に支払っている。
広告料は不動産業界用語で、「AD」「B」「バック」といわれている。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

 

広告料を支払わないという手もあるが、仲介会社から相手にされなくなり、空室期間がのびるだけである。
なぜなら、ワンルームマンションはすでに供給過多であり、大家は仲介会社にとって一番のお客ではないからだ。

ワンルームマンション投資が7戦全勝!アパート投資と比べるとココが違う

7.原状回復費

空室になった場合、前入居者の生活臭が消えるまではキレイにしなくてはならない。
それにかかるコストを原状回復費という。

原状回復費は部屋の大きさに比例し、部屋が通常に使われただけでも家賃の0.5カ月~2カ月程度かかる。

東京都心の15㎡級ワンルームマンションの原状回復費は安く済むが、20~30㎡の1K~1DKが標準の地方都市の区分マンションは、(東京の)倍近くの原状回復費がかかることもある。

さらに、東京都内では、坪単価1.5万円の家賃(15㎡で6.8万円)が取れるエリアもあるが、地方都市では坪単価1万円(20㎡で6万円)の家賃が取れれば上々である。

東京都心のワンルームマンションは、1室家賃あたりの原状回復費でも優位である。

東京ワンルームマンション投資のランニングコスト 3つの割安感

8.火災保険・地震保険の保険料

火災保険・地震保険の保険料はランニングコストとして高くないが、5年~10年に1回地味にやってくる。

火災保険の保険料は建物の構造で違い、地震保険の保険料はマンションのある都道府県で違う。

例えば、建物評価額250万円(地震保険125万円)とすると、東京都内では、火災保険の保険料が10年で6000円~8000円、地震保険の保険料が5年で1万円程度である。(2018年)

一方、大阪府内だと火災保険料は変わらないが、地震保険料が6000円程度に収まる。(2018年)

関東は関西に比べると地震保険料が高い。

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)はこう使い分けよう

まとめ

マンション経営に必要な主な運営費(ランニングコスト)は8つ

  1. ローン返済金
  2. 管理費・修繕積立金
  3. 管理委託手数料
  4. 固定資産税・都市計画税
  5. 設備入替費
  6. 広告料(AD)
  7. 原状回復費
  8. 保険料
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