ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

税金節税
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不動産投資で成功するためには、不動産の知識だけではなく、税金の知識武装も必要です。

なぜなら、不動産投資は税金から逃れることができないからです。

  • 買って税金(不動産取得税)
  • 持って税金(不動産所得税)
  • 売って税金(譲渡税)

 

税金の無知が原因で、失敗した投資家を何人見てきたことか…。

 

今回の記事は、不動産売却にかかる税金(譲渡税)で失敗したくない投資家向けです。

ワンルームマンションの譲渡税を実例を挙げて計算します。

※ワンルーム投資は規模が小さいが、譲渡税の考え方の根本は他の不動産投資と同じです。

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譲渡税とは

近年のワンルームマンション投資は、毎月のキャッシュフローを積み上げるインカムゲイン投資がメインです。

しかし、東京都心を中心に不動産価格が高騰している2019年においては、キャピタルゲイン(売却益=売却価格と購入価格の差益)を狙った投資も可能です。

 

ぴろり
ぴろり

初心者向けではないけどね。

 

譲渡税は、そのキャピタルゲインにかかる税金です。
(インカムゲインにかかる税金が不動産所得税)

ただし、キャピタルゲインがプラスのときは譲渡税がかかり、マイナスのときは譲渡税がかからないかといえば、そうではありません。

キャピタルゲインがマイナスであったとしても、譲渡税が発生するケースはあります。

2種類の譲渡税率

譲渡税の税率は20%39%の2種類があります。

この2つ税率は、不動産を譲渡(売却)した年の1月1日において、所有期間5年を超えたかどうかで決まります。

女性投資家
女性投資家

えっ?どういうなん?

わかりやすく言い換えると、2つの税率は物件を購入してから6回正月を迎えた後に売却したかどうかで決まります。

  • 所有期間5年以下 → 短期譲渡:税率39%
  • 所有期間5年超え → 長期譲渡:税率20%

 

図にまとめるとこうです。

短期譲渡と長期譲渡の税率

※図は左から右の時間が流れている。

 

コンサルタント
投資家A

不動産は5年は所有しないと損!

医師投資家
投資家B

5年経ったからそろそろ売却しよう!

 

という話を、先輩投資家から聞いたことがありませんか?

これは譲渡税率が関係しているのです。

不動産売却の誤算!減価償却費を使いすぎると節税が吹っ飛ぶぜ

譲渡税の計算方法

譲渡税は譲渡所得に税率を掛けて計算します。

  • 短期譲渡の譲渡税 = 譲渡所得×39%
  • 長期譲渡の譲渡税 = 譲渡所得×20%

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

 

譲渡価格とは、売却価格のことです。

取得費とは、物件購入にかかった費用から減価償却費の合計を差し引いた値です。

譲渡費用とは、物件売却にかかった直接的費用の合計です。

譲渡税の計算実例

ここからがポイント

あなたはこの条件のワンルームマンションを購入しました。

  • 購入価格:700万円
  • 購入諸費用:60万円
    (仲介手数料:29万円)
    (固定資産税等清算金:1万円)
    (その他:30万円)

 

それを、6年後に1200万円で売却しました。

※嘘のような話に思えるかもしれませんが、東京都心のワンルームマンション投資ではこういう事例が多々あります。

 

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

この公式を利用するため、譲渡価格・取得費・譲渡費用を計算していこう!

ワンルームマンションを高値で売却する2つの方法はこれだ!

譲渡価格

「譲渡価格=売却価格」なので計算不要です。

譲渡価格=1200万円

取得費の計算

ワンルームマンションの取得費は、この公式を使って計算します。

取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

 

このワンルームの減価償却費の合計が30万円と仮定すると、取得費はこう計算できます。

取得費
=700 + 29 + 1 -30
700万円

 

取得費はコチラの記事で詳しく解説しています。

ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する

譲渡費用

譲渡費用= 仲介手数料 + 印紙税

ワンルームマンションの譲渡費用はこの公式で計算できますが、ワンルームマンションの譲渡費用は売却価格の約4%であるため、今回はこちらを採用します。

譲渡費用=48万円

譲渡費用はコチラの記事で詳しく解説しています。

ワンルームマンションの売却にかかる5つの費用 譲渡費用にできるのはどれ?

譲渡所得の計算

必要なデータがそろったので、それぞれを、譲渡所得の公式に当てはめましょう。

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
=1200 - (700 + 48)
=452万円

譲渡税の計算

今回の売却は長期譲渡です。税率は20%です。

譲渡税
=452 × 20%
=90.4万円

 

500万円のキャピタルゲイン(売却益)にかかる譲渡税は、約90万円です。

結構な税金を持っていかれてしまうのです。

ワンルーム投資の出口戦略 ボクが「売らない」と決めた3つの理由

まとめ

ブログキャラ

譲渡税とは、キャピタルゲイン(売却益)にかかる税金のことだったね。

譲渡税の税率は20%(長期譲渡)と39%(短期譲渡)の2種類あり、譲渡所得は、譲渡価額(売却価格)・取得費・譲渡費用の3つの要素で決まるんだね。

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