区分マンションを売却!税金(譲渡税)の計算方法はこうだ

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税金

不動産投資は税金から逃れられない。

  • 買って税金(不動産取得税)
  • 持って税金(不動産所得税)
  • 売って税金(譲渡税)

だから、不動産投資で成功するためには、不動産の知識だけではなく税金の知識も必要だ。
税金を知らなかったために、失敗した投資家を何人見てきたことか…。

区分マンション投資は規模が小さいが、考え方は一棟モノの不動産投資と同じだ。

本記事は不動産投資の最後の仕上「売却」にかかる税金を解説しよう。

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譲渡税とは

近年の区分マンション投資は、毎月のキャッシュフローを積み上げるインカムゲイン投資であるが、東京都心を中心に不動産価格が高騰している2019年においては、キャピタルゲイン(売却価格と購入価格の差益)を狙った投資も可能だ。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

譲渡税はそのキャピタルゲインにかかる税金だ。
(インカムゲインにかかる税金が不動産所得税)

といいたいところであるが、売却益がマイナスであったとしても、譲渡税が発生するケースもあるので注意が必要である。

2種類の譲渡税率

譲渡税の税率は20%39%の2種類がある。

この2つ税率は、不動産を譲渡(売却)した年の1月1日において所有期間5年を超えたかどうかで決まる。
物件を購入してから6回正月を迎えた後に売却したかどうかで決まる)

  • 所有期間5年以下 → 短期譲渡:税率39%
  • 所有期間5年超え → 長期譲渡:税率20%

図にまとめるとこうだ。図は左から右の時間が流れていると考えてほしい。

短期譲渡と長期譲渡の税率

  • 不動産は5年は所有しないと損
  • 5年経ったからそろそろ売却しよう

という話を先輩投資家から聞いたことがあるかもしれない。これは譲渡税率が関係しているのだ。

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譲渡税の計算方法

譲渡税は譲渡所得に税率を掛けて計算する。

  • 短期譲渡の譲渡税 = 譲渡所得×39%
  • 長期譲渡の譲渡税 = 譲渡所得×20%

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

譲渡価格とは、売却価格のことである。

取得費とは、物件購入にかかった費用から減価償却費の合計を差し引いた値である。

譲渡費用とは、物件売却にかかった直接的費用の合計である。

譲渡税の計算実例

あなたは6年前にこの条件で購入した区分マンションを1200万円で売却した。
(嘘のような話に思えるかもしれないが、東京都心ではこういう事例がある)

  • 価格:700万円
  • 購入諸費用:60万円
    (仲介手数料:29万円)
    (固定資産税等清算金:1万円)
    (その他:30万円)

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譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

この公式を利用するため、譲渡価格・取得費・譲渡費用を計算していこう。

譲渡価格

「譲渡価格=売却価格」なので計算不要だ。

譲渡価格=1200万円

取得費の計算

区分マンションの取得費はこの公式を使って計算する。

取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

本物件の減価償却費の合計が30万円とすると、取得費はこう計算できる。

取得費
=700 + 29 + 1 -30
700万円

取得費はコチラの記事で詳しく解説している。

区分マンションを売却!取得費はこう計算する

譲渡費用

譲渡費用= 仲介手数料 + 印紙税

譲渡費用はこの公式で計算できるが、区分マンションの譲渡費用は売却価格の約4%であるため、こちらを採用する。

譲渡費用=48万円

譲渡費用はコチラの記事で詳しく解説している。

区分マンションを売却!譲渡費用となるモノならないモノ

譲渡所得の計算

譲渡所得の公式に当てはめよう。

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
=1200 - (700 + 48)
=452万円

譲渡税の計算

今回の売却は長期譲渡であるため税率は20%だ。

譲渡税
=452 × 20%
=90.4万円

500万円のキャピタルゲインにかかる譲渡税は約90万円である。
結構な税金を持っていかれてしまうのだ。

1000万円で買った区分マンションを1100万円で売却!この投資は失敗する

まとめ

  • 譲渡税の税率は20%(長期譲渡)と39%(短期譲渡)の2種類がある
  • 譲渡所得は、譲渡価額 ・取得費・譲渡費用の3つの要素で決まる
  • 取得費は、購入価格・仲介手数料・固定資産税等清算金・減価償却費の4つの要素で決まる
  • 区分マンションの譲渡費用は売却価格の約4%