ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

税金節税
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不動産投資で成功するためには、不動産の知識だけではなく、税金の知識武装も必要だ。

なぜなら、不動産投資は税金から逃れることができないからだ。

  • 買って税金(不動産取得税)
  • 持って税金(不動産所得税)
  • 売って税金(譲渡税)

税金の無知が原因で、失敗した投資家を何人見てきたことか…。

 

今回の記事は、不動産売却にかかる税金(譲渡税)で失敗したくない投資家向けである。
ワンルームマンションの譲渡税を実例を挙げて計算する。

※ワンルーム投資は規模が小さいが、譲渡税の考え方の根本は他の不動産投資と同じである。

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譲渡税とは

近年のワンルームマンション投資は、毎月のキャッシュフローを積み上げるインカムゲイン投資がメインである。
だが、東京都心を中心に不動産価格が高騰している2019年においては、キャピタルゲイン(売却益=売却価格と購入価格の差益)を狙った投資も可能だ。

譲渡税は、そのキャピタルゲインにかかる税金である。
(インカムゲインにかかる税金が不動産所得税)

ただし、キャピタルゲインがプラスのときは譲渡税がかかり、マイナスのときは譲渡税がかからないかといえば、そうではない。

キャピタルゲインがマイナスであったとしても、譲渡税が発生するケースはある。

2種類の譲渡税率

譲渡税の税率は20%39%の2種類がある。

この2つ税率は、不動産を譲渡(売却)した年の1月1日において、所有期間5年を超えたかどうかで決まる。

「??」かな?

わかりやすく言い換えると、2つの税率は物件を購入してから6回正月を迎えた後に売却したかどうかで決まる。

  • 所有期間5年以下 → 短期譲渡:税率39%
  • 所有期間5年超え → 長期譲渡:税率20%

 

図にまとめるとこうだ。

短期譲渡と長期譲渡の税率

図は左から右の時間が流れていると考えてほしい。

 

  • 不動産は5年は所有しないと損
  • 5年経ったからそろそろ売却しよう

という話を先輩投資家から聞いたことがあるかもしれない。これは譲渡税率が関係しているのだ。

不動産を売却!そのとき節税のキモだった減価償却費が牙を向く

譲渡税の計算方法

譲渡税は譲渡所得に税率を掛けて計算する。

  • 短期譲渡の譲渡税 = 譲渡所得×39%
  • 長期譲渡の譲渡税 = 譲渡所得×20%

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

譲渡価格とは、売却価格のことである。

取得費とは、物件購入にかかった費用から減価償却費の合計を差し引いた値である。

譲渡費用とは、物件売却にかかった直接的費用の合計である。

譲渡税の計算実例

あなたはこの条件のワンルームマンションを購入した。

  • 購入価格:700万円
  • 購入諸費用:60万円
    (仲介手数料:29万円)
    (固定資産税等清算金:1万円)
    (その他:30万円)

それを、6年後に1200万円で売却した。

※嘘のような話に思えるかもしれないが、東京都心のワンルームマンション投資ではこういう事例が多々ある。

 

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

この公式を利用するため、譲渡価格・取得費・譲渡費用を計算していこう。

ワンルームマンションを高値で売却する2つの方法はこれだ!

譲渡価格

「譲渡価格=売却価格」なので計算不要だ。

譲渡価格=1200万円

取得費の計算

ワンルームマンションの取得費は、この公式を使って計算する。

取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

 

このワンルームの減価償却費の合計が30万円と仮定すると、取得費はこう計算できる。

取得費
=700 + 29 + 1 -30
700万円

 

取得費はコチラの記事で詳しく解説している。

ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する

譲渡費用

譲渡費用= 仲介手数料 + 印紙税

ワンルームマンションの譲渡費用はこの公式で計算できる。

だが、ワンルームマンションの譲渡費用は売却価格の約4%であるため、今回はこちらを採用する。

譲渡費用=48万円

譲渡費用はコチラの記事で詳しく解説している。

ワンルームマンションの売却にかかる5つの費用 譲渡費用にできるのはどれ?

譲渡所得の計算

必要なデータがそろった。
それぞれを、譲渡所得の公式に当てはめよう。

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
=1200 - (700 + 48)
=452万円

譲渡税の計算

今回の売却は長期譲渡である。税率は20%だ。

譲渡税
=452 × 20%
=90.4万円

500万円のキャピタルゲイン(売却益)にかかる譲渡税は、約90万円である。

結構な税金を持っていかれてしまうのだ。

ワンルーム投資の出口戦略 ボクが「売らない」と決めた3つの理由

まとめ

  • 譲渡税とは、キャピタルゲイン(売却益)にかかる税金のことである。
  • 譲渡税の税率は20%(長期譲渡)と39%(短期譲渡)の2種類ある。
  • 譲渡所得は、譲渡価額(売却価格)・取得費・譲渡費用の3つの要素で決まる。
  • 取得費は、購入価格・仲介手数料・固定資産税等清算金・減価償却費の4つの要素で決まる。
  • ワンルームマンションのの譲渡費用は、売却価格の約4%。
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