建物価格が高い不動産は、歓迎されることが多いです。
減価償却費がたくさん計上できるから、節税対策になると考えられているからです。
しかし、それは半分は的を得ていますが、半分は的外れです。
なぜなら、不動産を売却したとき、減価償却費を使って節税した分の一部・もしくはそれ以上の金額を返還しなくてはならない事態におちいることもあるからです。
今、ドキッとしましたか？
でも、それはあなただけではありませんよ。きっと。
節税率表を使って、減価償却費を使った真の節税効果を解説しましょう！
不動産投資の減価償却費を使った節税率表
減価償却費を使って節税できる税率を、長期譲渡と短期譲渡（語句の意味は後で解説）に分けて表にまとめます。
「節税率」に注目してください。
これが、減価償却費を使ったときの真の節税効果です。
長期譲渡の節税率表
| 課税される所得金額 | 税率 | 長期譲渡税率 | 節税率 |
|---|---|---|---|
| 195万円以下 | 15% | 20% | -5% |
| 195万円を超え 330万円以下 | 20% | 0% | |
| 330万円を超え 695万円以下 | 30% | 10% | |
| 695万円を超え 900万円以下 | 33% | 13% | |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 43% | 23% | |
| 1,800万円を超え 4,000万円以下 | 50% | 30% | |
| 4,000万円超 | 55% | 35% |
節税率の（－）とは、節税ではなく納税が必要であることを意味します。
短期譲渡の節税率表
| 課税される所得金額 | 税率 | 短期譲渡税率 | 節税率 |
|---|---|---|---|
| 195万円以下 | 15% | 39% | -24% |
| 195万円を超え 330万円以下 | 20% | -19% | |
| 330万円を超え 695万円以下 | 30% | -9% | |
| 695万円を超え 900万円以下 | 33% | -6% | |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 43% | 4% | |
| 1,800万円を超え 4,000万円以下 | 50% | 11% | |
| 4,000万円超 | 55% | 16% |
減価償却費を使って節税できる税率がこうなる理由を、順番に解説しましょう！
不動産投資の減価償却費を使った節税スキーム
不動産投資の節税は、減価償却費とあなたの所得（年収ではない！）がキーワードです。
最初に、減価償却費がどのようにして節税に影響を与えるのかを解説しましょう！
不動産所得と減価償却費
税金はキャッシュフローではなく、不動産所得にかかります。
＝[家賃]－[ランニングコスト＋ローン返済額]
＝[家賃]－[ランニングコスト ＋ローン返済金の利息 + 減価償却費]
この不動産所得の式から、減価償却費が多くなれば不動産所得が少なくなり、税金は少なく済むことがうかがえます。（つまり、節税できるのです）
『キャッシュフローと不動産所得の違いを知って、成功の秘訣を手に入れよう！』
節税できる金額は所得で異なる
不動産所得にかかる税金は、不動産所得に税率を掛けて計算します。
不動産所得にかかる税金は、所得税と住民税に分かれます。
所得税率は所得が増えるにつれて段階的に増えますが、住民税率は一律10％です。
| 課税される所得金額 | 所得税率 | 住民税率 | 税率 |
|---|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 10% | 15% |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10% | 20% | |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20% | 30% | |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23% | 33% | |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 33% | 43% | |
| 1,800万円を超え 4,000万円以下 | 40% | 50% | |
| 4,000万円超 | 45% | 55% |
※所得が195万円を超えたら、一律10％の所得税率が適用されるわけではありません。
- 195万円以下の部分には5％
- 195万円を超えて330万円以下の部分には10％
『ワンルーム投資で年間12万円節税！サラリーマン必見の節税の仕組みとは？』
減価償却費を使った節税のまとめ
[税率 × 減価償却費]だけの節税効果が生まれることになります。
つまり、所得の高いサラリーマンは、減価償却費を使うことで高い節税効果を得られるわけです。
例えば、減価償却費100万円で節税できる金額は、次のとおりです。
- 所得400万円のサラリーマン投資家
30万円（100×30％） - 所得800万円のサラリーマン投資家
33万円（100×33％） - 所得1500万円のサラリーマン投資家
43万円（100×43％）
不動産投資の売却と減価償却費
「長期譲渡と短期譲渡」「売却と減価償却費の関係」を解説しましょう！
長期譲渡と短期譲渡
譲渡税とは売却に関わる税金のことであり、2種類の税率（譲渡税率）があります。
- 譲渡税率39％：短期譲渡
- 譲渡税率20％：長期譲渡
この2つ税率は、物件を購入してから6回正月を迎えた後に売却したかどうかで決まいます。
- 6回正月を迎える前に売却
→譲渡税率39％： 短期譲渡 - 6回正月を迎えた後に売却
→譲渡税率20％：長期譲渡
「不動産は5年は所有しないと損」「5年経ったからそろそろ売却しよう」という話を先輩投資家から聞いたことがあるかもしれません。これは譲渡税率が関係しているのです。
5年超前に買ったワンルームマンションは税率が安く、今なら高く売れるかもしれないからチャンスですね。
不動産売却と減価償却費
譲渡税は譲渡所得に譲渡税率を掛けて計算します。
＝ [譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)]×譲渡税率
＝購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 － 減価償却費の合計
この式から、減価償却費をたくさん計上すれば、売却時の譲渡税は上がることが分かります。
『ワォ！そんなに？ワンルームマンション売却の税金をドーンと計算するよ』
売却と減価償却費のまとめ
つまり、不動産を売却すると、[計上した減価償却費の合計 × 譲渡税率]だけ、（売却後に）間接的に税金が発生するのです。
例えば、10年間に渡って減価償却費を累計1000万円計上した後、不動産を売却したとします。
そのときの譲渡税は、200万円（1000×20％）です。
『成功か、それとも失敗か？ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ！』
減価償却費を使った節税率表に戻ろう
本記事の解説をまとめます。
毎年100万円の減価償却費を計上し、10年後に不動産を売却しました。
そのとき、減価償却費のみで行われた節税額（節税率）は100万円（10％）です。
＜内訳＞
- 節税
100万円×30％×10年＝300万円（30％） - 納税
1000万円×20％＝200万円（20％）
| 課税される所得金額 | 税率 | 長期譲渡税率 | 節税率 |
|---|---|---|---|
| 195万円以下 | 15% | 20% | -5% |
| 195万円を超え 330万円以下 | 20% | 0% | |
| 330万円を超え 695万円以下 | 30% | 10% | |
| 695万円を超え 900万円以下 | 33% | 13% | |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 43% | 23% | |
| 1,800万円を超え 4,000万円以下 | 50% | 30% | |
| 4,000万円超 | 55% | 35% |
『不動産投資の減価償却費が終了！そこから始まる税金地獄がコレだ』
まとめ
不動産投資の減価償却費と節税
- 減価償却費を多く計上すれば、節税対策になる場合もありますが、そうでない場合もある。
- 節税対策になるのは、次の条件を満たすときです。
長期譲渡：所得330万円超えの投資家
短期譲渡：所得900万円超えの投資家 - 節税対策にならないのは、次の条件を満たすときです。
長期譲渡：所得330万円以下の投資家
短期譲渡：所得900万円以下の投資