フリーザ様も驚いた!?不動産投資の減価償却費を使った節税率表を公開

節税
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建物価格が高い不動産は、歓迎されることが多い。
減価償却費がたくさん計上できるから、節税対策になると考えられているからだ。
(不動産の価格は建物価格土地価格に分かれている)

しかし、それは半分は的を得ているが、半分は的外れである。

なぜなら、不動産を売却したとき、減価償却費を使って節税した分の一部・もしくはそれ以上の金額を返還しなくてはならない事態におちいることもあるからだ。

今、ドキッとしたのはあなただけではない!

減価償却費を使った真の節税効果を節税率表を使って解説しよう。

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不動産投資の減価償却費を使った節税率表

減価償却費を使って節税できる税率を、長期譲渡短期譲渡(語句の意味は後で解説)に分けて表にまとめる。

「節税率」に注目してほしい。

これが、減価償却費を使ったときの真の節税効果である。

長期譲渡の節税率表

課税される所得金額税率長期譲渡税率節税率
195万円以下15%20%-5%
195万円を超え 330万円以下20%0%
330万円を超え 695万円以下30%10%
695万円を超え 900万円以下33%13%
900万円を超え 1,800万円以下43%23%
1,800万円を超え 4,000万円以下50%30%
4,000万円超55%35%

節税率の(-)とは、節税ではなく納税が必要であることを意味する。

短期譲渡の節税率表

課税される所得金額税率短期譲渡税率節税率
195万円以下15%39%-24%
195万円を超え 330万円以下20%-19%
330万円を超え 695万円以下30%-9%
695万円を超え 900万円以下33%-6%
900万円を超え 1,800万円以下43%4%
1,800万円を超え 4,000万円以下50%11%
4,000万円超55%16%

 

減価償却費を使って節税できる税率がこうなる理由を、順番に解説しよう。

不動産投資の減価償却費を使った節税スキーム

不動産投資の節税は、減価償却費とあなたの所得(年収ではない!)がキーワードである。

最初に、減価償却費がどのようにして節税に影響を与えるのかを解説しよう。

不動産所得と減価償却費

税金はキャッシュフローではなく、不動産所得にかかる。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
不動産所得
=[家賃]-[ランニングコスト +ローン返済金の利息 + 減価償却費]

 

この不動産所得の式から、減価償却費が多くなれば不動産所得が少なくなり、税金は少なく済むことがうかがえる。(つまり、節税できる)

キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

節税できる金額は所得で異なる

不動産所得にかかる税金は、不動産所得に税率を掛けて計算する。

税金= 不動産所得 ×税率(15%~55%)

 

不動産所得にかかる税金は、所得税住民税に分かれる。

所得税率は所得が増えるにつれて段階的に増えるが、住民税率は一律10%である。

課税される所得金額所得税率住民税率税率
195万円以下5%10%15%
195万円を超え 330万円以下10%20%
330万円を超え 695万円以下20%30%
695万円を超え 900万円以下23%33%
900万円を超え 1,800万円以下33%43%
1,800万円を超え 4,000万円以下40%50%
4,000万円超45%55%

※所得が195万円を超えたら、一律10%の所得税率が適用されるわけではない。

  • 195万円以下の部分には5%
  • 195万円を超えて330万円以下の部分には10%

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

減価償却費を使った節税のまとめ

[税率 × 減価償却費]だけの節税効果が生まれることになる。

つまり、所得の高いサラリーマンは、減価償却費を使うことで高い節税効果を得られるわけだ。

例えば、減価償却費100万円で節税できる金額は、次のとおりである。

  • 所得400万円のサラリーマン投資家
    30万円(100×30%)
  • 所得800万円のサラリーマン投資家
    33万円(100×33%)
  • 所得1500万円のサラリーマン投資家
    43万円(100×43%)

不動産投資の売却と減価償却費

「長期譲渡と短期譲渡」「売却と減価償却費の関係」を解説しよう。

長期譲渡と短期譲渡

譲渡税とは売却に関わる税金のことであり、2種類の税率(譲渡税率)がある。

  • 譲渡税率39%:短期譲渡
  • 譲渡税率20%:長期譲渡

 

この2つ税率は、物件を購入してから6回正月を迎えた後に売却したかどうかで決まる。

  • 6回正月を迎える前に売却
    →譲渡税率39%: 短期譲渡
  • 6回正月を迎えた後に売却
    →譲渡税率20%:長期譲渡

短期譲渡と長期譲渡の税率

図は左から右の時間が流れていると考えてほしい。

 

「不動産は5年は所有しないと損」「5年経ったからそろそろ売却しよう」という話を先輩投資家から聞いたことがあるかもしれない。これは譲渡税率が関係しているのだ。

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不動産売却と減価償却費

譲渡税は譲渡所得に譲渡税率を掛けて計算する。

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)]×譲渡税率
取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

 

この式から、減価償却費をたくさん計上すれば、売却時の譲渡税は上がることがわかる。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

売却と減価償却費のまとめ

つまり、不動産を売却すると、[計上した減価償却費の合計 × 譲渡税率]だけ、(売却後に)間接的に税金が発生するのである。

例えば、10年間に渡って減価償却費を累計1000万円計上した後、不動産を売却したとしよう。

そのときの譲渡税は、200万円(1000×20%)である。

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減価償却費を使った節税率表に戻ろう

本記事の解説をまとめよう。

あなたは、所得400万円のサラリーマン投資家だ。
毎年100万円の減価償却費を計上し、10年後に不動産を売却した。

そのとき、減価償却費のみで行われた節税額(節税率)は100万円(10%)である。

<内訳>

  • 節税
    100万円×30%×10年=300万円(30%)
  • 納税
    1000万円×20%=200万円(20%)
課税される所得金額税率長期譲渡税率節税率
195万円以下15%20%-5%
195万円を超え 330万円以下20%0%
330万円を超え 695万円以下30%10%
695万円を超え 900万円以下33%13%
900万円を超え 1,800万円以下43%23%
1,800万円を超え 4,000万円以下50%30%
4,000万円超55%35%

不動産投資の減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ

まとめ

不動産投資の減価償却費と節税

  • 減価償却費を多く計上すれば、節税対策になる場合もあるが、そうでない場合もある。
  • 節税対策になるのは、次の条件を満たすときである。
    長期譲渡:所得330万円超えの投資家
    短期譲渡:所得900万円超えの投資家
  • 節税対策にならないのは、次の条件を満たすときである。
    長期譲渡:所得330万円以下の投資家
    短期譲渡:所得900万円以下の投資
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