節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

不動産投資の節税の仕組み節税
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あなたは将来有望なサラリーマンに違いない!
だから、職場にこんな電話がかかってきた記憶があるだろう。

コンサルタント
謎の業者

ワンルームマンションを買えば節税できます!

 

怪しく聞こえるが、これはまぎれもない事実だ

なぜなら、ワンルームマンションを購入したその年(ワンルーム投資1年目)は購入諸費用という経費が多くかかるため、赤字になるからだ。

しかし、「ワンルームマンションを買えば節税できます」は甘い言葉でもある。

「節税の仕組み」をしっかりと理解せず、購入を即決してしまうと、期待した節税効果が生まれないばかりか、反対に納税する歯目になることもあるからだ。

 

ぴろり
ぴろり

そうならないために、この記事の内容をしっかり理解してね。
わからない場合は、@ぴろりまでつぶやいてね。

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サラリーマンのワンルーム投資節税スキームの全容

サラリーマンのワンルーム投資節税スキームは簡単である。

ワンルームマンションを買って不動産所得を赤字にするだけだからだ。

不動産所得の赤字は、サラリーマンの給与所得から差し引ける。
その赤字分が節税に貢献するのだ。

サラリーマン投資家の節税の仕組み

 

ぴろり
ぴろり

ちなみに、みんなが大好きなキャッシュフローと不動産所得は違う性質を持っているから注意してね。

キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

 

この節税の仕組みを、具体的に数字を使って解説しよう。

あなたは年収700万円の独身サラリーマン投資家だ。

年収700万円のサラリーマンの所得(年収 ー 各種控除)は372万円くらいである。

  • 給与所得控除:190万円
  • 社会保険控除:100万円
  • 基礎控除:38万円

 

何となくワンルームマンション投資をやってみたら、40万円の赤字が出た。

すると、所得が332万円(372-40)に下がる

ワンルームマンション投資の赤字40万円は、12万円(40万円×30%)の節税効果を生むのだ。

「ワンルームの購入諸費用で節税」はムリゲー!1年目の経費はこれっぽっち

 

ぴろり
ぴろり

ちょっと、?だよね。
「なぜ、こうなるのか?」詳しく解説していくよ。

税金(所得税・住民税)の仕組み

ワンルームマンションを使った節税スキームを知るためには、税金の知識が多少必要になる。だから、税金(所得税・住民税)の知識を整理しておこう。

サラリーマンの税金は、年収に課税されているわけではない。

年収から控除(給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除、扶養控除など)を差し引いた課税所得金額に課税されている

ぴろり
ぴろり

この事実を知らないと、ワンルーム投資を使った節税スキームは理解できないよ。

 

所得372万円のサラリーマンの所得税率は、下の所得税速算表から20%である。

所得税速算表】

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え330万円以下10%9.75万円
330万円を超え695万円以下20%42.75万円
695万円を超え900万円以下23%63.6万円
900万円を超え1800万円以下33%153.6万円
1800万円を超え4000万円以下40%279.6万円
4000万円超45%479.6万円

 

住民税は一律10%なので、所得372万円のサラリーマン税率は30%(20+10)である。

 

ぴろり
ぴろり

サラリーマンの税金は次の公式で計算できるよ。

サラリーマンの税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除)×10%]

(年収-控除)の部分を課税所得金額(略して所得)という。

普通のサラリーマンの税金の計算

先ほどの年収700万円のサラリーマンを、サラリーマンの税金の計算式に当てはめるとこうなる。

所得税率と所得税控除は、先に出てきている所得税速算表を見てほしい。

サラリーマンの税金(単位:万円)
=[所得税]+[住民税]
=[(年収ー控除)×所得税率ー所得税控除]+[(年収ー控除)×10%]
=[(700ー328)×20%-42.75]+[(700ー328)×10%]
=[31.65]+[37.2]
=68.85

 

年収700万円の独身サラリーマンの税金の合計は68.85万円である。

サラリーマン投資家の税金の計算

ワンルーム投資をしているサラリーマンの税金の計算式は次のように変わる。

サラリーマン投資家の税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+不動産所得)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+不動産所得)×10%]

※不動産所得=[収入-必要経費]

 

必要経費の詳細はこちらの記事で

ワンルーム投資の15の経費 | サラリーマン大家はこう使い分けよう

 

先ほどのサラリーマンの不動産所得は40万円の赤字(-40万円)であるから、サラリーマン投資家の税金はこのように計算できる。

サラリーマン投資家の税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+不動産所得)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+不動産所得)×10%]
=[(700-328-40)×20%-42.75]+[(700-328-40)×10%]
=[23.65]+[33.2]
56.85

サラリーマン投資家の税金の合計は56.85万円である。

 

ここまでをまとめるとこうだ。

  • 普通のサラリーマンの税金:68.85万円
  • サラリーマン投資家の税金:56.85万円

ワンルームマンション投資で12万円の節税に成功した。

高所得サラリーマンほど節税額は大きい

所得税速算表をもう一度確認してほしい。

すると、所得税率は5%~45%の6段階になっているのがわかる。

つまり、高給取りのサラリーマンであればあるほど、ワンルーム投資で節税できる金額は大きくなるのである

ただし、節税を実現するためには確定申告が必須であるのはいうまでもない。

面倒がらないで、毎年確定申告しよう。

クラウド会計ソフトfreeeを使えば、毎日の帳簿付けから確定申告まで楽勝だぞ。

ワンルーム投資の節税の実際

ここまで、ワンルームマンションを使ったサラリーマンの節税の仕組みを解説してきた。

この仕組みは正しいが、現実はそんなに甘くない。

それを解説した記事がコチラだ。

新築ワンルーム投資の節税効果は詐欺レベル!1・2年目を計算してみた

まとめ

ブログキャラ

サラリーマン投資家の税金(所得税・住民税)の節税の仕組みはわかったかな?相続税についてはコチラの記事を参照してね。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得から差し引けるよ。

サラリーマンのワンルーム投資節税スキームは簡単だね。

ワンルームマンションを買って赤字を作るだけだからね。

高給サラリーマンであればあるほど、たくさん節税できるんだったね。

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