節税の仕組みを実例解説!サラリーマンのワンルーム投資は税金をこう変える

不動産投資の節税の仕組み節税
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あなたは将来有望なサラリーマンですよね?
だから、職場にこんな電話がかかってきた記憶があるでしょう。

コンサルタント
謎の業者

ワンルームマンションを買えば節税できます!

 

怪しく聞こえますが、これはまぎれもない事実です

なぜなら、ワンルームマンションを購入したその年(ワンルーム投資1年目)は購入諸費用という経費が多くかかるため、赤字になるからです。

しかし、「ワンルームマンションを買えば節税できます」は甘い誘いでもあります。

「節税の仕組み」をしっかりと理解せずに購入を即決してしまうと、期待した節税効果が生まれないばかりか、反対に納税する歯目になることもあるからです。

 

ぴろり
ぴろり

そうならないために、この記事の内容をしっかり理解してね。
わからない場合は、@ぴろりまでつぶやいてね。

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サラリーマンのワンルーム投資節税スキームの全容

サラリーマンのワンルーム投資節税スキームは簡単です。

ワンルームマンションを買って不動産所得を赤字にするだけだからです。

 

不動産所得の赤字は、サラリーマンの給与所得から差し引けます。
その赤字分が節税に貢献するのです。

サラリーマン投資家の節税の仕組み

 

ぴろり
ぴろり

ちなみに、みんなが大好きなキャッシュフローと不動産所得は違う性質を持っているから注意してね。

 

キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

 

この節税の仕組みを、具体的に数字を使って解説しましょう!

あなたは年収700万円の独身サラリーマン投資家です。

年収700万円のサラリーマンの所得(年収 ー 各種控除)は372万円くらいです。

  • 給与所得控除:180万円
  • 社会保険控除:100万円
  • 基礎控除:48万円

 

何となくワンルームマンション投資をやってみたら、40万円の赤字が出た。

すると、所得が332万円(372-40)に下がります

ワンルームマンション投資の赤字40万円は、12万円(40万円×30%)の節税効果を生むのです。

「ワンルームの初期費用で節税」はムリゲー!1年目の経費はこれっぽっち

 

女性投資家
女性投資家

ようわからんわ。

ぴろり
ぴろり

「なぜ、こうなるのか?」詳しく解説していくよ。

税金(所得税・住民税)が決まる仕組み

ワンルームマンションを使った節税スキームを知るためには、税金の知識が多少必要です。ですので、税金(所得税・住民税)の知識を整理しておきます。

サラリーマンの税金は、年収に課税されているわけではありません。

年収から控除(給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除、扶養控除など)を差し引いた課税所得金額に課税されています

課税所得金額=年収-給与所得控除-所得控除

ぴろり
ぴろり

この事実を知らないと、ワンルーム投資を使った節税スキームは理解できないよ。

 

課税所得金額372万円のサラリーマンの所得税率は、下の所得税の速算表から20%です。

所得税の速算表】

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え330万円以下10%9.75万円
330万円を超え695万円以下20%42.75万円
695万円を超え900万円以下23%63.6万円
900万円を超え1800万円以下33%153.6万円
1800万円を超え4000万円以下40%279.6万円
4000万円超45%479.6万円

 

住民税は一律10%なので、所得372万円のサラリーマン税率は30%(20+10)です。

 

ぴろり
ぴろり

サラリーマンの税金は次の公式で計算できるよ。

サラリーマンの税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除)×10%]

(年収-控除)の部分を課税所得金額(略して所得)といいます。

 

税金が決まる仕組みの詳細はこちら

もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話

普通のサラリーマンの税金の計算

先ほどの年収700万円のサラリーマンを、サラリーマンの税金の計算式に当てはめるとこうなります。

所得税率と所得税控除は、先に出てきている所得税の速算表を見てください。

サラリーマンの税金(単位:万円)
=[所得税]+[住民税]
=[(年収ー控除)×所得税率ー所得税控除]+[(年収ー控除)×10%]
=[(700ー328)×20%-42.75]+[(700ー328)×10%]
=[31.65]+[37.2]
=68.85

 

年収700万円の独身サラリーマンの税金の合計は68.85万円です。

サラリーマン投資家の税金の計算

ワンルーム投資をしているサラリーマンの税金の計算式は次のように変わります。

サラリーマン投資家の税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+不動産所得)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+不動産所得)×10%]

※不動産所得=[収入-必要経費]

 

必要経費の詳細はこちらの記事で

ワンルーム投資の15の経費 | サラリーマン大家はこう使い分けよう

 

先ほどのサラリーマンの不動産所得は40万円の赤字(-40万円)であるから、サラリーマン投資家の税金はこのように計算できます。

サラリーマン投資家の税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+不動産所得)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+不動産所得)×10%]
=[(700-328-40)×20%-42.75]+[(700-328-40)×10%]
=[23.65]+[33.2]
56.85

サラリーマン投資家の税金の合計は56.85万円です。

 

ここまでをまとめるとこうです。

  • 普通のサラリーマンの税金:68.85万円
  • サラリーマン投資家の税金:56.85万円

ワンルームマンション投資で12万円の節税に成功しました。

高所得サラリーマンほど節税額は大きい

所得税速算表をもう一度確認してください。

すると、所得税率は5%~45%の7段階になっているのが分かります。

所得と税金の関係(グラフ)

 

つまり、高給取りのサラリーマンであればあるほど、ワンルーム投資で節税できる金額は大きくなるのです

ただし、節税を実現するためには確定申告が必須であるのはいうまでもありません。

面倒がらないで、毎年確定申告しましょう。

クラウド会計ソフトfreeeを使えば、毎日の帳簿付けから確定申告まで楽勝です。

ワンルーム投資の節税の実際

ここまで、ワンルームマンションを使ったサラリーマンの節税の仕組みを解説してきました。

この節税の仕組みは正しいですが、現実はそんなに甘くありません。

新築ワンルーム投資で節税はウソっぱち!1・2年目を計算してみた

まとめ

ブログキャラ

サラリーマン投資家の税金(所得税・住民税)の節税の仕組みはわかったかな?相続税についてはコチラの記事を参照してね。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得から差し引けるよ。

サラリーマンのワンルーム投資節税スキームは簡単だね。

ワンルームマンションを買って赤字を作るだけだからね。

高給サラリーマンであればあるほど、たくさん節税できるんだったね。

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