節税の仕組みを実例解説!ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす

不動産投資の節税の仕組み節税
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あなたは将来有望なサラリーマンですよね?
だから、職場にこんな電話がかかってきた記憶があるでしょう。

コンサルタント
謎の業者

ワンルームマンションを買えば節税できます!

 

怪しく聞こえますが、これはまぎれもない事実です

なぜなら、ワンルームマンションを購入したその年(ワンルーム投資1年目)は購入諸費用という経費が多くかかるため、不動産所得が赤字になるからです。

しかし、「ワンルームマンションを買えば節税できます!」は甘い誘いでもあります。

「節税の仕組み」をしっかりと理解せずに購入を即決してしまうと、期待した金額の節税ができないばかりか、反対に納税する歯目になることもあるからです。

記事の内容を理解して、知識武装してください。

[全容]サラリーマンのワンルーム投資節税スキーム

サラリーマンのワンルーム投資節税スキームは簡単です。

ワンルームマンションを買って、不動産所得を赤字にするだけだからです。

 

不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得から差し引けます。その赤字分が節税に貢献するのです。

サラリーマン投資家の節税の仕組み

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

ちなみに、みんな大好きなキャッシュフローと不動産所得は違う性質を持っているから注意してね。

キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

 

この節税の仕組みを、具体的な数字を使って解説しましょう!

 

あなたは年収700万円の独身サラリーマン投資家(以下、このサラリーマン)です。

このサラリーマンの所得(年収 ー 各種控除)は372万円くらいです。

  • 給与所得控除:180万円
  • 社会保険控除:100万円
  • 基礎控除:48万円

 

何となくワンルームマンション投資をやってみたら40万円の赤字が出ました。

すると、所得が332万円(給与所得-赤字=372-40)に下がり、税金が12万円の下がりました

ワンルームマンション投資の赤字40万円は、12万円(40万円×30%)の節税効果を発揮したのです。

 

女性投資家
女性投資家

ようわからんわ。

ブログキャラぴろり
ぴろり

「なぜ、こうなるのか?」詳しく解説していくよ。

税金(所得税・住民税)が決まる仕組み

ワンルームマンションを使った節税スキームを知るためには、税金の知識が多少必要です。

ここで税金(所得税・住民税)の知識を整理しておきます。

サラリーマンの税金は、年収に課税されているわけではありません。

年収から控除(給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除、扶養控除など)を差し引いた課税所得金額に課税されています。

課税所得金額=年収-給与所得控除-所得控除

 

課税所得金額に所得税率と住民税率をかけて計算します。

税金(所得税・住民税)の算出方法

 

下の所得税の速算表(4行目)から、このサラリーマンの所得税率は20%だと分かります。

所得税の速算表】

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え330万円以下10%9.75万円
330万円を超え695万円以下20%42.75万円
695万円を超え900万円以下23%63.6万円
900万円を超え1800万円以下33%153.6万円
1800万円を超え4000万円以下40%279.6万円
4000万円超45%479.6万円

 

住民税は一律10%なので、このサラリーマンの税率は30%(20+10)となります。

 

もっと詳しく知りたい投資家はコチラ!

もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話

 

税金の仕組みが分かったところで、普通のサラリーマンとサラリーマン投資家の税金の違いを比較してみましょう。

普通のサラリーマンの税金の計算してみよう

厳ついサラリーマン

普通のサラリーマンの税金は、こちらの計算式を利用します。

サラリーマンの税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除)×10%]

 

このサラリーマンの税金を計算すると68.85万円です。

サラリーマンの税金(単位:万円)
=[所得税]+[住民税]
=[(年収ー控除)×所得税率ー所得税控除]+[(年収ー控除)×10%]
=[(700ー328)×20%-42.75]+[(700ー328)×10%]
=[31.65]+[37.2]
=68.85

※所得税率と所得税控除は、所得税の速算表を見てください

サラリーマン投資家の税金の計算してみよう

サラリーマン投資家の税金の計算式はこちらを利用します。

サラリーマン投資家の税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+不動産所得)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+不動産所得)×10%]

※不動産所得=[収入-必要経費]

 

サラリーマン投資家の不動産所得は40万円の赤字(-40万円)ですので、税金を計算すると56.85万円です。

サラリーマン投資家の税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+不動産所得)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+不動産所得)×10%]
=[(700-328-40)×20%-42.75]+[(700-328-40)×10%]
=[23.65]+[33.2]
56.85

 

[ここまでのまとめ]

  • 普通のサラリーマンの税金:68.85万円
  • サラリーマン投資家の税金:56.85万円

ワンルームマンション投資で12万円の節税に成功しました。

高所得サラリーマンほど節税額は大きい

所得税率は所得に連動して上がるので、高所得サラリーマンであればあるほどワンルーム投資で節税できる金額は大きくなります。

所得と税金の関係(グラフ)

 

例えば、税率55%(所得税率45%+住民税率10%)のサラリーマン投資家であれば、今回のケースで22万円(40万円×55%)の節税が可能です。

ただし、節税を実現するためには、サラリーマンとはいえ確定申告が必須であるのはいうまでもありません。

確定申告に苦手意識を持っている投資家は多いですが、クラウド会計ソフトfreeeを使えば、毎日の帳簿付けから確定申告まで楽勝です。

また、確定申告の準備段階である「開業届」と「青色申告承認申請書」は、開業freee(公式)を使えば3分で作れますよ。

人気不動産所得の開業届は必要!未提出だとこんなに損をするよ

新築ワンルーム投資節税の罠

ワンルームマンションを使ったサラリーマンの節税の仕組みを解説してきました。

この節税の仕組みは正しいですが、現実はそんなに甘くありません。

新築ワンルームマンション投資節税の真実 それでも買いますか?

まとめ

ブログキャラ

サラリーマンのワンルーム投資節税スキームは楽勝だね!

ワンルームマンションを買って赤字を作るだけだから。

不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得から差し引けるよ。

高給サラリーマンであればあるほど、たくさん節税できるんだったね。

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