サラリーマンがワンルームマンション投資で節税できる仕組みはこう!

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サラリーマンなら職場にこんな電話がかかってきたことはあるだろう。

ワンルームマンションを買えば節税できますよ

確かにこれは事実だ。
なぜなら、ワンルームマンション購入1年目は購入諸費用という経費が多くかかるため、赤字になるからだ。

中古ワンルームの購入諸費用 1年目に経費にできるのはいくら?

しかし、節税の仕組みをしっかりと知らないで購入を即決してしまうと、思ったより節税できなかったり、反対に納税する歯目になることもある。

そうならないために、サラリーマンでもできるワンルームマンションを使った節税の仕組みを理解しよう。

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サラリーマンのマンション投資節税スキーム

サラリーマンのマンション投資節税スキームは簡単である。

なぜなら、ワンルームマンションを買って不動産所得を赤字にするだけだからだ。

不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得から差し引け、その赤字分が節税に貢献するのだ。

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

例えば、あなたは年収700万円の独身サラリーマン投資家だったとしよう。

年収700万円のサラリーマンの所得(年収ー控除)は372万円くらいである。
(所得の計算方法は記事後半「普通のサラリーマンの税金」で解説する)

ワンルームマンション投資をして40万円の赤字が出たとしよう。

すると所得が332万円に下がる

下がった40万分が節税に貢献することになるのだ。

所得372万円のサラリーマンの所得税率は、所得税速算表から20%であることがわかる。

所得税速算表>

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 9.75万円
330万円を超え695万円以下 20% 42.75万円
695万円を超え900万円以下 23% 63.6万円
900万円を超え1800万円以下 33% 153.6万円
1800万円を超え4000万円以下 40% 279.6万円
4000万円超 45% 479.6万円

住民税は一律10%であるので、このサラリーマンの税率は20%+10%の30%となる。

つまり、このワンルームマンションの赤字が12万円(40万円×30%)の節税効果を生むということだ。

中古ワンルームの購入諸費用 1年目の経費にできるのはいくら?

「なぜ、こうなるのか?」詳しく解説していこう。

節税のために税金の仕組みを知る

ワンルームマンションを使った節税スキームを知るためには、税金の知識が多少必要になる。だから、税金の知識を整理しておこう。

サラリーマンの税金は年収に課税されているわけではない。

年収から控除(給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除、扶養控除など)を差し引いた課税所得金額に課税されている。

まず、この事実を知らないと節税スキームは理解できない。

つまり、(かなり大雑把であるが)サラリーマンの税金は次の公式で計算できる。

サラリーマンの税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除)×10%]

(年収-控除)の部分を課税所得金額(略して所得)という。

普通のサラリーマンの税金の計算

先ほどの年収700万円のサラリーマンを、サラリーマンの税金の計算式に当てはめるとこうなる。

所得税率と所得税控除は先に出てきている所得税速算表を見てほしい。

サラリーマンの税金(単位:万円)
=[所得税]+[住民税]
=[(年収ー控除)×所得税率ー所得税控除]+[(年収ー控除)×10%]
=[(700ー328)×20%-42.75]+[(700ー328)×10%]
=[31.65]+[37.2]
68.85
年収 700
控除 給与所得控除 190
社会保険料控除 100
基礎控除 38

年収700万円の独身サラリーマンの税金の合計は68.85万円である。

マンション投資家兼サラリーマンの税金の計算

マンション投資をしているサラリーマンの税金の計算式は次のように変わる。

マンション投資家兼サラリーマンの税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+マンション収支)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+マンション収支)×10%]

※マンション収支=[家賃-経費]

経費はこちらの記事を参照してほしい。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

先ほどのサラリーマンのマンション収支は40万円の赤字(-40万円)であるから、マンション投資家兼サラリーマンの税金はこのように計算できる。

マンション投資家兼サラリーマンの税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+マンション収支)×所得税率-所得税控除]
+[(年収-控除+マンション収支)×10%]
=[(700-328-40)×20%-42.75]
+[(700-328-40)×10%]
=[23.65]+[33.2]
56.85

マンション投資家兼サラリーマンの税金の合計は56.85万円である。

ワンルームマンション投資で12万円の節税に成功した。

高所得サラリーマンほど節税額は大きい

所得税速算表をもう一度確認してほしい。

所得税率が5%~45%の6段階になっているのがわかる。

つまり、高給サラリーマンであればあるほど区分マンション投資で節税できる金額は大きくなるのである。

ただし、節税を実現するためには確定申告が必須である。

初心者も楽勝!マンション投資家の確定申告書はこう書くとOK!

まとめ

  • 不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得から差し引ける
  • サラリーマンのマンション投資節税スキームは簡単。
    ワンルームマンションを買って赤字を作るだけ
  • 高給サラリーマンであればあるほどマンション投資の節税額は増える

サラリーマンでもできるワンルームマンションを使った節税の仕組みを紹介したが、現実は甘くない。

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