節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

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節税

あなたは将来有望なサラリーマンだ。
だから、職場にこんな電話がかかってきたことはあるだろう。

ワンルームマンションを買えば節税できます

怪しく聞こえるが、これはまぎれもない事実だ。

なぜなら、ワンルームマンションを購入したその年(ワンルーム投資1年目)は購入諸費用という経費が多くかかるため、赤字になるからだ。

中古ワンルームの購入諸費用 1年目に経費にできるのはいくら?

 

しかし、「ワンルームマンションを買えば節税できます」は甘い言葉だ。

「節税の仕組み」をしっかりと理解せず、購入を即決してしまうと、期待した節税効果が生まれないばかりか、反対に納税する歯目になることもあるからだ。

そうならないために、ワンルームマンションを使った節税の仕組みを理解しよう。

※本記事は、サラリーマン投資家の税金(所得税・住民税)の節税の仕組みを解説している。
相続税についてはコチラの記事を参照してほしい。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

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サラリーマンのワンルーム投資節税スキーム

サラリーマンのワンルーム投資節税スキームは簡単である。

なぜなら、ワンルームマンションを買って不動産所得を赤字にするだけだからだ。

不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得から差し引ける。
その赤字分が節税に貢献するのだ。

サラリーマン投資家の節税の仕組み

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

 

数字を使って、この節税の仕組みを具体的に解説しよう。

あなたは年収700万円の独身サラリーマン投資家だ。

年収700万円のサラリーマンの所得(年収 ー 各種控除)は372万円くらいである。
(所得の計算方法は記事後半「普通のサラリーマンの税金」で解説する)

ワンルームマンション投資をして40万円の赤字が出たとしよう。

すると所得が332万円に下がる

下がった40万分が節税に貢献することになるのだ。

 

所得372万円のサラリーマンの所得税率は、所得税速算表から20%であることがわかる。

所得税速算表>

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え330万円以下10%9.75万円
330万円を超え695万円以下20%42.75万円
695万円を超え900万円以下23%63.6万円
900万円を超え1800万円以下33%153.6万円
1800万円を超え4000万円以下40%279.6万円
4000万円超45%479.6万円

 

住民税は一律10%であるので、あなたの税率は20%+10%の30%である。

つまり、このワンルームマンションの赤字が12万円(40万円×30%)の節税効果を生むということだ。

中古ワンルームの購入諸費用 1年目の経費にできるのはいくら?

 

「なぜ、こうなるのか?」詳しく解説していこう。

税金(所得税・住民税)の仕組み

ワンルームマンションを使った節税スキームを知るためには、税金の知識が多少必要になる。だから、税金(所得税・住民税)の知識を整理しておこう。

サラリーマンの税金は年収に課税されているわけではない。

年収から控除(給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除、扶養控除など)を差し引いた課税所得金額に課税されている。

まず、この事実を知らないとワンルーム投資を使った節税スキームは理解できない。

 

(おおまかであるが)サラリーマンの税金は次の公式で計算できる。

サラリーマンの税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除)×10%]

(年収-控除)の部分を課税所得金額(略して所得)という。

普通のサラリーマンの税金の計算

先ほどの年収700万円のサラリーマンを、サラリーマンの税金の計算式に当てはめるとこうなる。

所得税率と所得税控除は先に出てきている所得税速算表を見てほしい。

サラリーマンの税金(単位:万円)
=[所得税]+[住民税]
=[(年収ー控除)×所得税率ー所得税控除]+[(年収ー控除)×10%]
=[(700ー328)×20%-42.75]+[(700ー328)×10%]
=[31.65]+[37.2]
68.85
年収700
控除給与所得控除190
社会保険料控除100
基礎控除38

 

年収700万円の独身サラリーマンの税金の合計は68.85万円である。

不動産投資のデットクロスのインパクト!最悪、黒字倒産も?

サラリーマン投資家の税金の計算

ワンルーム投資をしているサラリーマンの税金の計算式は次のように変わる。

サラリーマン投資家の税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+不動産所得)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+不動産所得)×10%]

※不動産所得=[家賃-必要経費]

必要経費はこちらの記事を参照してほしい。

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)はこう使い分けよう

 

先ほどのサラリーマンの不動産所得は40万円の赤字(-40万円)であるから、サラリーマン投資家の税金はこのように計算できる。

サラリーマン投資家の税金
=[所得税]+[住民税]
=[(年収-控除+不動産所得)×所得税率-所得税控除]+[(年収-控除+不動産所得)×10%]
=[(700-328-40)×20%-42.75]+[(700-328-40)×10%]
=[23.65]+[33.2]
56.85

サラリーマン投資家の税金の合計は56.85万円である。


ここまでをまとめるとこうだ。

  • 普通のサラリーマンの税金:68.85万円
  • サラリーマン投資家の税金:56.85万円

ワンルームマンション投資で12万円の節税に成功した。

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高所得サラリーマンほど節税額は大きい

所得税速算表をもう一度確認してほしい。

所得税率が5%~45%の6段階になっているのがわかる。

つまり、高給取りのサラリーマンであればあるほど、ワンルーム投資で節税できる金額は大きくなるのである

ただし、節税を実現するためには確定申告が必須であるのはいうまでもない。
面倒がらないで、毎年確定申告しよう。

初心者も楽勝!マンション投資家の確定申告書はこう書くとOK!

ワンルーム投資の節税の実際

ここまで、ワンルームマンションを使ったサラリーマンの節税の仕組みを解説してきた。

だが、この仕組みは正しいが、現実はそんなに甘くない。

新築ワンルーム投資の節税効果は詐欺レベル!1・2年目を計算してみた

まとめ

  • 不動産所得の赤字はサラリーマンの給与所得から差し引ける。
  • サラリーマンのワンルーム投資節税スキームは簡単。
    ワンルームマンションを買って赤字を作るだけ。
  • 高給サラリーマンであればあるほど、たくさん節税できる。
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