不動産投資の損益分岐点はズバリここ！空室率は何％まで大丈夫？

あなたの心の声が聞こえてきました。

不動産オーナーの共通の悩みは空室です。

特に地方では、1回空室になると数カ月もしくは2.3月の繁忙期になるまで入居が決まらないとも聞きます。

また、あの東京ですら2025年に人口のピークを迎えるため、空室と対峙する準備が必要です。

あなたの空室対策は十分ですか？

どの程度の空室期間（空室率）が発生すると、赤字経営になってしまうのか。いわゆる損益分岐点を知りたいと思いませんか？

勉強家のあなたにだけ、こっそりとお教えします。

不動産投資の空室（入居）・空室率（入居率）とは？

まず一番に、本ブログの空室（入居）と空室率（入居率）を定義付けします。

なぜなら、これらの定義は投資家によってマチマチだからです。

 

「ワンルームマンション投資 ｜ 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、空室をこのように定義します。

※入居＝空室ではない期間

 

つまり、空室とは「入居者が退去し、原状回復し、募集をかけ、次の入居者が決まり、家賃が発生するまで」を言います。

ちなみに、GA technologies はボクと同じ空室の定義を使っていました。

 

次は、空室率を定義しましょう。

空室率は「物件の所有期間中の空室の割合」と定義します。

※入居率＝100％－空室率

 

例えば、10年間物件を所有して空室期間の合計が300日なら、空室率は8.2％（300 ÷ 3650 × 100）です。

業者の言う空室（入居）は投資家以上にあいまいなので、注意が必要です。

『初心者必見！ワンルームマンションの入居率98％99％は まず疑え！』

不動産投資の損益分岐点（損益分岐入居率）とは？

損益分岐点とは、収入と支出のバランスが釣り合うポイントをいいます。

 

入居率で損益分岐点を考えると、キャッシュフローのプラスマイナスが反転する入居率です。

抽象的でわかりづらいですね。具体例を示します。

不動産投資の損益分岐点を計算してみよう

あなたこんな不動産投資（ワンルーム投資）に夢中です。

運営費（ランニングコスト）はコチラの記事で解説中！

『知らなきゃ損！マンション経営でかかる運営費（ランニングコスト）の正体』

 

この不動産投資の収入と支出を図で整理するとこうなります。

※72＝72万円

『不動産投資の大損を回避！ワンルームマンションのキャッシュフロー計算方法』

 

家賃収入から支出（ランニングコストとローン返済）を引いた残り、12万円がキャッシュフロー（儲け）です。

 

不動産投資の損益分岐点（損益分岐入居率）は、この公式を使えば簡単に計算できます。

※損益分岐入居率は不動産投資用語でBER（Break Even Ratio）といい、その不動産投資のリスクを調べる指標として使われています。

 

さっそくこの公式を利用して、この不動産投資の損益分岐点を調べてみましょう！

不動産投資シミュレーション「エクセルLITE版」より

1R投資シミュレーションLITEを使う

 

つまり、この不動産投資においては、入居率83.3％を超えないとキャッシュフローがマイナスになるのです。

また、入居率を入居日数ベースで考え直すと、こうも解釈できます。

304日 ＝365 × 83.3％
61日 ＝365 × 16.7％

 

この不動産投資では、1年間の入居日数が304日をさかいにキャッシュフローのプラスマイナスが反転するということもわかりましたね。

言い換えれば、365日のうち304日以上入居していれば、黒字経営ができるということです。

最後に、不動産投資の損益分岐点の応用編「限界空室率」を解説して終わりにします。

『東京ワンルーム投資は立地が全て！空室率3％の謎の新宿物件を巡回』

不動産投資の限界空室率を計算してみよう

その不動産投資が空室率何％まで耐えられるか知りたいと思ったことはありませんか？

それを教えてくれるのが、限界空室率（損益分岐空室率）です。

 

今回の不動産投資をこの公式に当てはめて、限界空室率をハッキリさせましょう。

 

この不動産投資では、空室率16.7％を超えるとキャッシュフローがマイナスに転落することがわかります。

言い換えると、この不動産投資は空室率16.7％まで耐えらえるのです。

『間違いだらけの空室対策！ワンルーム投資で後悔する前に知るべきこと』

まとめ：不動産投資の損益分岐点

不動産投資の損益分岐点と限界空室率はマスターできたかな？

• 損益分岐点（損益分岐入居率）
  この入居率を超えないと、キャッシュフローがマイナスになる。
• 限界空室率（損益分岐空室率）
  この空室率を超えると、キャッシュフローがマイナスになる。

 

本記事の不動産投資をまとめるとこうだよ。

※72＝72万円