初心者必見!ワンルームマンションの入居率98%99%は まず疑え!

高すぎて不思議。業者の入居率初心者
この記事は約5分で読めます。

サラリーマンが投資用マンションの運営を自分で行うと、サラリーマン業に支障をきたしたり、貴重な休日がうばわれます。

だから、マンション運営は手数料を支払って管理会社に任せるのが普通です。

 

管理会社の入居付けの強さを測る指標が入居率です。

  • 入居率はどれくらいを見積もればいいのでしょうか?
  • どこの管理会社に任せれば、高い入居率をキープできるのでしょうか?

不動産投資家ならどちらも興味深い。
そこを付いて、入居率98%・99%以上をうたう管理会社もあります。

でも、それは本当なのでしょうか?

投資家のいう入居率

不動産投資家のいう入居率とは「家賃が入ってきている期間が、入退去1サイクルでどのくらいの期間あるか」でしょう。

投資家の考える入居率

 

計算式で表すと、こんな感じです。

入居率
=[家賃発生期間]÷[入退去1サイクル]×100

投資家のいう入居率98%

例えば、入居者が退去するまでの入居期間を3年とすると、入居率98%(空室率2%)をキープするためには空室期間は22日以下でなければならなりません。

3年×365日×2%=22日

 

つまり、投資家のいう入居率98%とは、1戸あたり1サイクルの間に22日だけ空室が発生するということになります。

投資家の考える入居率98%

 

入退去のサイクルが3年であるなら「入居率98%は退去してから次の入居者に約1カ月かけずに、原状回復→入居申込→契約→入居を完了させなくてはならい」ということです。

もし、更新を迎える2年で退去されたなら、入居率98%をキープするためには約半月(15日)で入居させなくてはならなくなります。

ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ!1室オンリーは危険だぞ

管理会社のいう入居率

不動産業者と名刺交換

管理会社は投資家から多くの部屋を預かっているので、1戸単位で入居率を算出していません。

多くが管理戸数単位です。

つまり、管理会社の入居率とは「全管理戸数の中でどれだけ入居しているか」その割合です。

管理会社の入居率はこの計算式で計算できます。

入居率=[入居中の部屋]÷[全管理戸数]

管理会社の「入居の定義」はあいまい

不動産投資家のいう入居とは「実際家賃が入ってきている状態」をいうと先に書きました。

家賃が入ってこないことには、キャッシュフロー(儲け)を得られないし、不動産投資の目的がキャッシュフローであることが多いからです。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者はこう計算すれば楽勝だ

 

しかし、管理会社の入居の定義はさまざまで、これ!という業界基準がありません。

  • 賃貸契約が成立した時点で入居。
    (家賃発生は先)
  • フリーレント期間中であっても入居。
    (家賃は発生していない)
  • 滞納されていても入居。
    (家賃は発生していない)
  • 退去していても、原状回復工事が完了して募集をかけるまでは入居。

 

つまり、ボクたち投資家のいう入居と管理会社のいう入居にギャップがありので、管理会社が入居率98%99%をうたっていても、それは参考程度にしかならないのです。

さらに、入居率を98%99%に近づけるさまざまな裏技もあります。

管理会社の入居率をあげる裏技

広告

管理会社の入居率は入退去を管理する営業マンの成績そのものです。
そのため、営業マンは入居率を上げる努力を怠りません。

ババ引かされたから暴露する!怪しい不動産コンサルタント3名を

 

しかし、ホワイトな方法で入居率が維持されているのであれば問題ありませんが、ブラックな手法で入居率を維持する方法もあります。

その方法を4つ挙げてましょう。

相場家賃より低い家賃で入居者を募集する

相場より低い家賃を設定すれば、投資家の利益は減るが管理会社の入居率はアップする。

理由もなく相場家賃より低いマンションがあれば、誰でもが住みたいはずだからです。

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

相場より高い広告料を使う

周辺より高い広告料を設定すれば、賃貸会社の営業マンのプッシュは強烈に強くなります。

しかし、広告料1カ月でOKなエリアで2カ月支払ったなら、1カ月空室期間があったのと同じです。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

現状回復、リフォームのグレードが高い

原状回復はともかく、リフォーム(設備の入れ替え、追加)は費用対効果を常に考えなくてはなりません。

運営費はこんなに? ワンルーム投資のランニングコスト8選

不必要なフリーレントをすすめる

家賃を下げずに入居率を上げるのに有効なのがフリーレントですが、不動産投資家とってフリーレント期間は空室と同じです。

ちなみにフリーレントとは、入居後一定期間の家賃がゼロ円になるシステムのことをいいます。

入居の定義、入居率の計算式の確認は必須

管理会社の悪口記事のようになってしいました。
でも、要点はひとつです。

管理会社のいう入居率をうのみにせず、「入居の定義」と「入居率の計算式」の確認は必須でということです。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

人のいうことをうのみにせず、裏は自分でとらなければならないよ。

 

しっかりした管理会社なら、それをクリアにしてくれるでしょう。

確認済管理会社

  1. GAテクノロジーズ(リノシー)(99%以上)

 

反対に、怪しい管理会社は「入居の定義」や「入居率の計算式」にムリがあるでしょう。

もしくは、まともに教えようとしないかもしれません。

賃貸マンションの管理委託手数料の相場は5% | 高い安いはこう決まる!

まとめ

ブログキャラ

タイトルとURLをコピーしました