レバレッジはかけ過ぎ注意!ローン破綻リスクはDSCRを使って考えよう

DSCRリスク
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不動産投資は融資を使えばレバレッジ効果を得られます。

レバレッジとは「てこの原理」のことで、不動産投資のレバレッジ効果とは「少ない自己資金で多くのキャッシュフロー(儲け)を得ること」をいいます。

例えば、100万円の自己資金で10万円のキャッシュフローを得られる物件があったとします。

これにレバレッジをかけて20万円のキャッシュフローを得られるなら、レバレッジ2倍です。

このように、レバレッジは資金効率をよくしてくれます。

ただ、レバレッジはアクセルなので、ベタ踏みしすぎると事故率が上がることを知るべきです。

リスクを教えてくれる投資指標。
それがDSCR(ローン返済余裕率)です。

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危険!メガ大家さんのレバレッジ

メガ大家さん系の不動産投資本には、このような記載が多いです。

不動産投資は拡大してナンボ。自己資金は使わずフルローン・オーバーローンを狙おう!

フルローン
→購入諸経費以外はすべて借りるローン
オーバーローン
→購入諸経費と自己資金をすべて借りるローン

 

そのためか、ガンガンにレバレッジをかけて危ない投資をする投資家が後を絶ちません。

また、(知らない間に)危ない投資をさせられている投資家も多いです。

メガ大家の失敗を暴露する!サラリーマン投資家はイメージに騙されるな

レバレッジはもろ刃の剣

融資を使えば、自動的にレバレッジがかかるわけではありません。

レバレッジをプラスに働かせるためには、物件と融資の組み合わせが大切です。このことはコチラの記事でくわしく解説しています。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

 

レバレッジがマイナスに働いたとき、とんでもないスピードでキャッシュフローを吸い上げられるのです。

区分マンション投資とローン破綻

不動産投資は運営を続ける間に、ローン破綻するリスクは上がっていきます。

(元利均等返済は)ローン返済金は一定にも関わらず、家賃はたいてい下がるからです。

ワンルームマンションを高値で売却する2つの方法はこれだ!

 

特に、新築の家賃の下がり方は顕著です。

だから、収支がギリギリの状態でローンに頼ると、すぐにキャッシュアウト(ローン破綻)してしいます。

ローン破綻する瞬間

 

そうならないためには、相場賃料を見据えて物件を購入しければなりません。

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

DSCR(ローン返済余裕率)とは?

ここからがポイント

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)とは、家賃からランニングコストを引いた金額(これをNOIといいます)がローン返済金に対してどのくらい耐性があるかを示した指標です。

つまり、ローン返済余裕率と考えられます。

マンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ

 

DSCR(ローン返済余裕率)
=[NOI]  ÷  [ローン返済金]

 

「DSCRが1を下回る瞬間」がローン破綻する瞬間です。

ローン返済余裕率を調べれば、ローン破綻するリスクを数値で理解できるのです。

ワンルーム投資で失敗するサラリーマン続出!それしたらダメでしょ?

ローン破綻のリスクはDSCRを使って考えよう

あなたはこの条件の区分マンション投資を実行しようとしています。

  • 家賃:6万円
  • 入居率:95%
  • ランニングコスト:1.5万円
  • ローン返済金:3万円

 

この区分マンション投資のDSCRは、このように計算できます。

DSCR
=[NOI]  ÷  [ローン返済金]
=(6×95%-1.5)÷ 3
=1.4

 

つまり、この区分マンション投資でローン破綻する条件はこう確認できます。

  • 金利上昇でローン返済金が1.4倍になるとき。
  • NOIが28.5%(1-1/1.4)低下したとき。

ローン破綻しないDSCRの目安

DSCRのみでローン破綻を防ぐことはできませんが、ボクのDSCRの目安はこうです。

  • 築浅マンション(築5年~10年程度)
    DSCR=1.5以上
  • 築まあまあマンション(築10年~30年程度)
    DSCR=1.3~1.4以上
  • 築古マンション(築30年以上)
    DSCR=1.2以上

築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?

 

ただし、区分マンションは複数所有して組み合わせて運営すれば、いろいろなリスクをコントロールできます。だから、この数値は目安であり絶対ではありません。

実際、2018年にボクが購入した東京都内の区分マンションのDSCRは1.14です。

他の物件でこのDSCRの低さをカバーできるので、リスクは高くないと判断しました。

ワンルーム投資の禁じ手解禁!マイナスキャッシュフロー物件を購入

まとめ

ブログキャラ

不動産投資は運営を続ける間にローン破綻するリスクが上がっていくよ。

レバレッジ効果を狙うと、さらにローン破綻するリスクは上がる。

DSCR(ローン返済余裕率)を利用して、ローン破綻しないように気をつけないとね。

不動産投資はDSCR=1以下になるとアウト。

でも、ワンルーム投資は数室組み合わせて運営すれば、ひとつの物件が1を切っていても、他の物件でカバーできるよ。

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