レバレッジはかけ過ぎ注意!ローン破綻リスクはDSCRを使って考えよう

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DSCR

不動産投資は融資を使えばレバレッジ効果を得られる。

レバレッジとは「てこの原理」のことで、不動産投資のレバレッジ効果とは「少ない自己資金で多くのキャッシュフロー(儲け)を得ること」をいう。

例えば、100万円の自己資金で10万円のキャッシュフローを得られる物件があったとしよう。
これにレバレッジをかけて20万円のキャッシュフローを得られるなら、レバレッジ2倍である。

このように、レバレッジは資金効率をよくしてくれる。
ただ、レバレッジはアクセルなので、ベタ踏みしすぎると事故率が上がることを知るべきである。

リスクを教えてくれる投資指標がDSCR(ローン返済余裕率)である。

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危険!メガ大家さんのレバレッジ

メガ大家さん系の不動産投資本には、このような記載が多い。

「不動産投資は拡大してナンボ。自己資金は使わずフルローン・オーバーローンを狙おう!」

フルローン
→購入諸経費以外はすべて借りるローン
オーバーローン
→購入諸経費と自己資金をすべて借りるローン

そのためか、(真似をして)ガンガンにレバレッジをかけて危ない投資をする投資家が後を絶たない。
もしくは、危ない投資をさせられている投資家も多い。

メガ大家を目指すと失敗する!サラリーマン投資家は純資産家をめざせ

レバレッジはもろ刃の剣

融資を使えば、自動的にレバレッジがかかるわけではない。

レバレッジをプラスに働かせるためには、物件と融資の組み合わせが大切である。このことはコチラの記事でくわしく解説している。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

レバレッジがマイナスに働いたとき、とんでもないスピードでキャッシュフローを吸い上げられるのだ。

区分マンション投資とローン破綻

不動産投資は運営を続ける間にローン破綻するリスクが上がっていく。

(返済額軽減型の繰り上げ返済をしない限り)ローン返済金は一定だが、(区分マンションの場合は)築30年程度までは家賃は下がり続けるからだ。

ワンルームマンションを高値で売却する2つの方法はこれだ!

特に、新築・築浅の家賃の下がり方は顕著だ。
だから、収支がギリギリの状態でローンに頼ると、すぐにキャッシュアウト(ローン破綻)してしまう。

ローン破綻する瞬間

そうならないためには、相場賃料を見据えて物件を購入しければならない。

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

DSCR(ローン返済余裕率)とは

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)とは、家賃からランニングコストを引いた額(NOI)がローン返済金に対してどのくらい耐性があるかを示した指標である。
つまり、ローン返済余裕率と考えられる。

マンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ

DSCR(ローン返済余裕率)
=[NOI]  ÷  [ローン返済金]

「DSCRが1を下回る瞬間」がローン破綻する瞬間である。

ローン返済余裕率を調べれば、ローン破綻するリスクを数値で理解できるのだ。

ワンルームマンション投資系サラリーマンよ!この3つの愚行が失敗に導く

ローン破綻のリスクはDSCRを使って考えよう

あなたはこの条件の区分マンション投資を実行しようとしている。

  • 家賃:6万円
  • 入居率:95%
  • ランニングコスト:1.5万円
  • ローン返済金:3万円

この区分マンション投資のDSCRは、このように計算できる。

DSCR
=[NOI]  ÷  [ローン返済金]
=(6×95%-1.5)÷ 3
=1.4

つまり、この区分マンション投資でローン破綻する条件はこう確認できる。

  • 金利上昇でローン返済金が1.4倍になるとき
  • NOIが28.5%(1-1/1.4)低下したとき

ローン破綻しないDSCRの目安

DSCRのみでローン破綻を防ぐことはできないが、筆者はこの数値をDSCRの目安と考えワンルームマンション投資を実行してきた。

  • 築浅マンション(築5年~10年程度)
    DSCR=1.5以上
  • 築まあまあマンション(築10年~30年程度)
    DSCR=1.3~1.4以上
  • 築古マンション(築30年以上)
    DSCR=1.2以上

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ただし、区分マンションは数室組み合わせて運営すれば、いろいろなリスクをコントロールできる。だから、この数値は目安であり絶対ではない。

実際、2018年に筆者が購入した東京都内の区分マンションのDSCRは1.14だ。
他の物件でこのDSCRの低さをカバーできるので、リスクは高くないと判断した。

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まとめ

  • 不動産投資は運営を続ける間にローン破綻するリスクが上がっていく
  • レバレッジ効果を狙うと、さらにローン破綻するリスクは上がる
  • DSCR(ローン返済余裕率)とは、NOIがローン返済金に対してどのくらい耐性があるかを示した指標
  • DSCRが1を下回るとローン破綻する
  • ただし、区分マンションは数室組み合わせて運営すれば、ひとつの物件が1を切っていても、他の物件でカバーできる