レバレッジはかけ過ぎ注意！ローン破綻リスクはDSCRを使って考えよう

不動産投資は融資を使えばレバレッジ効果を得られる。

レバレッジとは「てこの原理」のことで、不動産投資のレバレッジ効果とは「少ない自己資金で多くのキャッシュフロー（儲け）を得ること」をいう。

例えば、100万円の自己資金で10万円のキャッシュフローを得られる物件があったとしよう。
これにレバレッジをかけて20万円のキャッシュフローを得られるなら、レバレッジ2倍である。

このように、レバレッジは資金効率をよくしてくれる。
ただ、レバレッジはアクセルなので、ベタ踏みしすぎると事故率が上がることを知るべきである。

リスクを教えてくれる投資指標がDSCR（ローン返済余裕率）である。

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危険！メガ大家さんのレバレッジ

メガ大家さん系の不動産投資本には、このような記載が多い。

「不動産投資は拡大してナンボ。自己資金は使わずフルローン・オーバーローンを狙おう！」

フルローン
→購入諸経費以外はすべて借りるローン
オーバーローン
→購入諸経費と自己資金をすべて借りるローン

そのためか、（真似をして）ガンガンにレバレッジをかけて危ない投資をする投資家が後を絶たない。
もしくは、危ない投資をさせられている投資家も多い。

融資を使えば、自動的にレバレッジがかかるわけではない。

レバレッジをプラスに働かせるためには、物件と融資の組み合わせが大切である。このことはコチラの記事でくわしく解説している。

レバレッジがマイナスに働いたとき、とんでもないスピードでキャッシュフローを吸い上げられるのだ。

不動産投資は運営を続ける間にローン破綻するリスクが上がっていく。

（返済額軽減型の繰り上げ返済をしない限り）ローン返済金は一定だが、（区分マンションの場合は）築30年程度までは家賃は下がり続けるからだ。

特に、新築・築浅の家賃の下がり方は顕著だ。
だから、収支がギリギリの状態でローンに頼ると、すぐにキャッシュアウト（ローン破綻）してしまう。

そうならないためには、相場賃料を見据えて物件を購入しければならない。

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）とは、家賃からランニングコストを引いた額（NOI）がローン返済金に対してどのくらい耐性があるかを示した指標である。
つまり、ローン返済余裕率と考えられる。

DSCR（ローン返済余裕率）
＝[NOI] ÷ [ローン返済金]

「DSCRが1を下回る瞬間」がローン破綻する瞬間である。

ローン返済余裕率を調べれば、ローン破綻するリスクを数値で理解できるのだ。

あなたはこの条件の区分マンション投資を実行しようとしている。

この区分マンション投資のDSCRは、このように計算できる。

DSCR
＝[NOI] ÷ [ローン返済金]
＝（6×95％－1.5）÷ 3
＝1.4

つまり、この区分マンション投資でローン破綻する条件はこう確認できる。

DSCRのみでローン破綻を防ぐことはできないが、ボクはこの数値をDSCRの目安と考えワンルームマンション投資を実行してきた。

ただし、区分マンションは数室組み合わせて運営すれば、いろいろなリスクをコントロールできる。だから、この数値は目安であり絶対ではない。

実際、2018年にボクが購入した東京都内の区分マンションのDSCRは1.14だ。
他の物件でこのDSCRの低さをカバーできるので、リスクは高くないと判断した。