ワンルームハンター＠ぴろりです。
質問します！
- 家賃1億円稼ぐ不動産投資家はスゴいと思いますか？
- 年収1000万円稼ぐサラリーマンはスゴいと思いますか？
普通にスゴいやん！
うらやましい。
そうかもしれませんね。
では、この質問はどうですか？
- 家賃1億円稼ぐけど、支出も1億円ある不動産投資家はスゴいと思いますか？
- 年収1000万円稼ぐけど、1000万円豪遊しちゃうサラリーマンはスゴいと思いますか？
全然スゴくないやん！
使いすぎ！
ですよね。
1億円（1000万円）稼いでいても、支出がコントロールできていなければ、全然スゴくありません。利益ゼロです。
このストーリーで示したかったことは、家賃収入（給与収入）のみに捕らわれず、コストにも目を向けようということです。
マンション投資の利益：ネット利益とは？
マンション投資においては、［収入－支出］で計算される利益をネット利益（NOI）といいます。
不動産投資用語でNOI（Net Operating Income）ともいわれています。
先に出てきた、不動産投資家とサラリーマンのネット利益を計算するとゼロ円です。
不動産投資家のネット利益
＝1億円（収入）－1億円（支出）
＝0
ボクの周りの不動産投資家はNOIを好んで使っているよ。
ネット利益はマンションの特性を意識した利益で、主に次の3つを考慮します。
- 年間相場家賃
- 入居率
- ランニングコスト（運営費）
『運営費はこんなに？ ワンルーム投資のランニングコスト8選』
つまり、年間相場家賃から空室損とランニングコスト（運営費）を引いた残りがネット利益となります。
計算式で書くとこうなります。
＝[年間相場家賃×入居率]－[ランニングコスト]
ネット利益とグロス利益のまとめ
ここで、いったん知識を整理します。
ネット利益とグロス利益を表にまとめるとこうです。
| ネット利益 | グロス利益 | |
|---|---|---|
| 不動産投資用語 | NOI | GPI |
| 指標 | 相場家賃・入居率・ランニングコスト | 入居家賃 |
| 損益計算書に例えると | 営業利益 | 売上高 |
| 現実性 | ○ | × |
お待たせしました。ここからが実践編です。
マンション投資のネット利益の計算方法
あなたは家賃6.2万円のワンルームマンション（オーナーチェンジ物件）の購入を検討しています。
現在の入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円です。
このエリアの入居率は95%であること。
ランニングコストは1.6万円/月だとわかりました。
このワンルームマンションのネット利益を計算してみましょう。
＝[年間相場家賃×入居率]－[ランニングコスト]
＝[72万円×95%]－[19.2万円]
＝49.2万円（毎月4.1万円）
ネット利益は現金で不動産を購入したときのキャッシュフロー（手残り）でもあります。
つまり、このワンルームマンション投資のキャッシュフローは49.2万円ということがわかります。
ネット利益の応用編：ネット利回り
不動産の利益を表すネット利益はマスターできましたか？
しかしながら、ネット利益を計算しただけでは、物件同士の利益率を比較できません。
それを可能にするのが、ネット利益を使って計算されたネット利回り（NOI利回り）です。
『初心者こそ知ってほしい！ネット利回り（NOI）の計算方法はこう』
まとめ
ネット利益（NOI）はマンション投資の利益を表し、そのマンションの個別性を意識したモノだったね。
- 年間相場家賃
- 入居率
- ランニングコスト
＝[年間相場家賃×入居率]－[ランニングコスト]
これからは家賃収入XX万円というのは止めて、ネット利益XX万円と言おうね。