ネット利益（NOI）に興味ある？マンション投資のナイショを教えます

ワンルームハンター＠ぴろりです。

質問！

• 家賃1億円稼ぐ不動産投資家はスゴいと思いますか？
• 年収1000万円稼ぐサラリーマンはスゴいと思いますか？

女性投資家

普通にスゴいやん！

男性投資家

うらやましい。

そうかもしれませんね。
では、この質問はどうですか？

• 家賃1億円稼ぐけど、支出も1億円ある不動産投資家はスゴいと思いますか？
• 年収1000万円稼ぐけど、1000万円豪遊しちゃうサラリーマンはスゴいと思いますか？

女性投資家

全然スゴくないやん！

男性投資家

使いすぎ！

ですよね。

1億円（1000万円）稼いでいても、支出がコントロールできていなければ、全然スゴくありません。利益ゼロです。

このストーリーで示したかったことは、家賃収入（給与収入）のみに捕らわれず、コストにも目を向けようということです。

マンション投資の利益：ネット利益とは？

マンション投資においては、［収入－支出］で計算される利益をネット利益（NOI）といいます。

不動産投資用語でNOI（Net Operating Income）ともいわれています。

先に出てきた、不動産投資家とサラリーマンのネット利益を計算するとゼロ円です。

ぴろり

ボクの周りの不動産投資家はNOIを好んで使っているよ。

ネット利益はマンションの特性を意識した利益で、主に次の3つを考慮します。

• 年間相場家賃
• 入居率
• ランニングコスト（運営費）

『運営費はこんなに？ ワンルーム投資のランニングコスト8選』

つまり、年間相場家賃から空室損とランニングコスト（運営費）を引いた残りがネット利益となります。

計算式で書くとこうなります。

ネット利益とグロス利益のまとめ

ここで、いったん知識を整理します。

ネット利益とグロス利益を表にまとめるとこうです。

お待たせしました。ここからが実践編です。

マンション投資のネット利益の計算方法

あなたは家賃6.2万円のワンルームマンション（オーナーチェンジ物件）の購入を検討しています。

現在の入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円です。

このエリアの入居率は95%であること。
ランニングコストは1.6万円/月だとわかりました。

このワンルームマンションのネット利益を計算してみましょう。

ネット利益は現金で不動産を購入したときのキャッシュフロー（手残り）でもあります。

つまり、このワンルームマンション投資のキャッシュフローは49.2万円ということがわかります。

ネット利益の応用編：ネット利回り

不動産の利益を表すネット利益はマスターできましたか？

しかしながら、ネット利益を計算しただけでは、物件同士の利益率を比較できません。

それを可能にするのが、ネット利益を使って計算されたネット利回り（NOI利回り）です。

『初心者こそ知ってほしい！ネット利回り（NOI）の計算方法はこう』

まとめ

ネット利益（NOI）はマンション投資の利益を表し、そのマンションの個別性を意識したモノだったね。

これからは家賃収入XX万円というのは止めて、ネット利益XX万円と言おうね。