ワンルームマンションコレクターの＠ぴろりです！
さっそく質問します！
- 家賃収入1億円の不動産投資家はスゴいと思いますか？
- 年収1000万円のサラリーマンはスゴいと思いますか？
普通にスゴいやん！
うらやましい。
そうですね。では、この質問はどうですか？
- 家賃1億円稼ぐけど、支出も1億円ある不動産投資家はスゴいと思いますか？
- 年収1000万円稼ぐけど、1000万円を豪遊に使うサラリーマンはスゴいと思いますか？
全然スゴくないやん！
使いすぎ！
ですよね。
いくら稼いでいても支出がコントロールできていなければ、全然スゴくありません。利益ゼロです。
このストーリーで示したかったことは、家賃収入（給与収入）のみに捕らわれず、コストにも目を向けようということです。
マンション投資は不動産投資の中でも比較的リスクが低く、安定した収益を期待できます。
しかし、不動産業者のすすめるマンションを購入するだけでは、安定した収益を得られません。
実際には、空室や運営コストなど、さまざまな要因が影響して収益が決まります。
そこで大切な収益のひとつが「ネット利益（NOI）」です。
ネット利益（NOI）とは、物件の運営に必要な費用を差し引いた、実際に得られる純利益のことを指します。
つまり、NOIを上げることがマンション経営を安定させるポイントでもあります。
本記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、ネット利益（NOI）とその重要性について解説します。
マンション投資に興味がある方はもちろん、すでに投資をしている方も、この機会にネット利益（NOI）の知識を深めてみませんか？
では、はじめましょう。
マンション投資の純利益：ネット利益とは？
マンション投資では、収入から支出を差し引いた純利益を「ネット利益」と呼びます。
ネット利益は、不動産投資用語でNOI（Net Operating Income）ともいわれています。
先に出てきた、不動産投資家とサラリーマンのネット利益を計算するとゼロ円です。
不動産投資家のネット利益
＝1億円（収入）－1億円（支出）
＝0
ボクの周りの不動産投資家はNOIを好んで使っているよ。
ネット利益はマンションの特性を意識した利益で、主に次の3つを考慮します。
- 年間相場家賃
- 入居率
- ランニングコスト（運営費）
『知らなきゃ損！マンション経営でかかる運営費（ランニングコスト）の正体』
つまり、年間の家賃相場から、空室損失と運営費用（ランニングコスト）を差し引いた金額が「ネット利益」となります。
ネット利益を計算式で書くとこうなります。
＝[年間相場家賃×入居率]－[運営費（ランニングコスト）]
マンション投資のネット利益とグロス利益のまとめ
ここで、いったん知識を整理します。
ネット利益とグロス利益を表にまとめるとこうです。
| ネット利益 | グロス利益 | |
|---|---|---|
| 不動産投資用語 | NOI | GPI |
| 指標 | 相場家賃・入居率・ランニングコスト | 入居家賃 |
| 損益計算書に例えると | 営業利益 | 売上高 |
| 現実性 | ○ | × |
お待たせしました。ここからが実践編です。
マンション投資のネット利益（NOI）の計算方法
あなたは家賃6.2万円のワンルームマンション（オーナーチェンジ物件）の購入を検討しています。
現在の入居者が退去した後、次の入居者の家賃（相場家賃）は6万円です。
このエリアの入居率は95%で、1.6万円/月の運営費がかかることがわかりました。
このワンルームマンションのネット利益を計算してみましょう。
＝[年間相場家賃×入居率]－[ランニングコスト]
＝[72万円×95%]－[19.2万円]
＝49.2万円（毎月4.1万円）
ネット利益は、不動産を現金で購入した場合のキャッシュフロー（手元に残るお金）と言い換えられます。
つまり、このマンション投資のキャッシュフローは49.2万円ということです。
『失敗しない大家になる！不動産投資で必須のキャッシュフロー計算方法を学ぼう』
【ネット利益（NOI）の応用編】ネット利回り
ネット利益（NOI）は理解できましたか？
しかし、単にネット利益を計算しただけでは、物件同士の利益率を比較することができません。
そのため、ネット利益を用いて計算されたネット利回り（NOI利回り）が必要になるのです
『初心者こそ知ってほしい！ネット利回り（NOI）の計算方法はこう』
マンション投資のネット利益（NOI）のまとめ
マンション投資で言うと、年間の家賃収入から空室や運営費用を引いた利益が「ネット利益（NOI）」って呼ばれるんだよ。
でも、単にネット利益だけじゃ不動産物件同士の利益率を比較できないんだ。
だから、ネット利益を使って計算された「ネット利回り（NOI利回り）」っていうのが必要なんだ。
NOI利回りは、物件の投資価値や収益性を見るために、マンション投資ではとても大事な概念なんだよ。
利回り計算やキャッシュフロー計算などが苦手な投資家向けに、簡単なシミュレーションソフトを提供しているよ。
ぜひ、使かってみて！
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