ワンルームハンター@ぴろりです。
質問します!
- 家賃1億円稼ぐ不動産投資家はスゴいと思いますか?
- 年収1000万円稼ぐサラリーマンはスゴいと思いますか?

普通にスゴいやん!

うらやましい。
そうかもしれませんね。
では、この質問はどうですか?
- 家賃1億円稼ぐけど、支出も1億円ある不動産投資家はスゴいと思いますか?
- 年収1000万円稼ぐけど、1000万円豪遊しちゃうサラリーマンはスゴいと思いますか?

全然スゴくないやん!

使いすぎ!
ですよね。
1億円(1000万円)稼いでいても、支出がコントロールできていなければ、全然スゴくありません。利益ゼロです。
このストーリーで示したかったことは、家賃収入(給与収入)のみに捕らわれず、コストにも目を向けようということです。
マンション投資の利益:ネット利益とは?
マンション投資においては、[収入-支出]で計算される利益をネット利益(NOI)といいます。
不動産投資用語でNOI(Net Operating Income)ともいわれています。
先に出てきた、不動産投資家とサラリーマンのネット利益を計算するとゼロ円です。
不動産投資家のネット利益
=1億円(収入)-1億円(支出)
=0

ボクの周りの不動産投資家はNOIを好んで使っているよ。
ネット利益はマンションの特性を意識した利益で、主に次の3つを考慮します。
- 年間相場家賃
- 入居率
- ランニングコスト(運営費)
『運営費はこんなに? ワンルーム投資のランニングコスト8選』
つまり、年間相場家賃から空室損とランニングコスト(運営費)を引いた残りがネット利益となります。
計算式で書くとこうなります。
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]
ネット利益とグロス利益のまとめ
ここで、いったん知識を整理します。
ネット利益とグロス利益を表にまとめるとこうです。
ネット利益 | グロス利益 | |
---|---|---|
不動産投資用語 | NOI | GPI |
指標 | 相場家賃・入居率・ランニングコスト | 入居家賃 |
損益計算書に例えると | 営業利益 | 売上高 |
現実性 | ○ | × |
お待たせしました。ここからが実践編です。
マンション投資のネット利益の計算方法
あなたは家賃6.2万円のワンルームマンション(オーナーチェンジ物件)の購入を検討しています。
現在の入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円です。
このエリアの入居率は95%であること。
ランニングコストは1.6万円/月だとわかりました。
このワンルームマンションのネット利益を計算してみましょう。
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]
=[72万円×95%]-[19.2万円]
=49.2万円(毎月4.1万円)

ネット利益は現金で不動産を購入したときのキャッシュフロー(手残り)でもあります。
つまり、このワンルームマンション投資のキャッシュフローは49.2万円ということがわかります。
ネット利益の応用編:ネット利回り
不動産の利益を表すネット利益はマスターできましたか?
しかしながら、ネット利益を計算しただけでは、物件同士の利益率を比較できません。
それを可能にするのが、ネット利益を使って計算されたネット利回り(NOI利回り)です。
『初心者こそ知ってほしい!ネット利回り(NOI)の計算方法はこう』
まとめ
ネット利益(NOI)はマンション投資の利益を表し、そのマンションの個別性を意識したモノだったね。
- 年間相場家賃
- 入居率
- ランニングコスト
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]
これからは家賃収入XX万円というのは止めて、ネット利益XX万円と言おうね。