マンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ

なるほど!と思ったらシェアしよう

スポンサーリンク

不動産投資の初心者は「家賃=収益(手残り)」と思っている場合が多いようだが、家賃と収益はベツモノである。

具体的に言うと、家賃が6万円であれば年間家賃は72万円であるが、その全額が収益(手残り)としてふところに入ってくるわけではない。

なぜなら、マンション経営にはさまざまな経費がかかり、実際の収益はもっと少なくなるからだ。

さあ、「家賃6万円の区分マンションの収益はどれくらいか?」これを計算してみよう。

スポンサーリンク

ネット利益とは

ネット利益は不動産投資用語でNOI(Net Operating Income)という。むしろ、投資家の間ではネット利益より、NOIが好んで使われている。

ネット利益の反対の言葉にグロス利益がある。

グロス利益とは、単純に家賃がいくらかで決まるいわば裸の利益である。損益計算書でいえば売上高だ。

一方、ネット利益は3つの特性を使って、そのマンションの個別性に合わせて計算された収益だ。

  • 年間相場家賃
  • 入居率
  • ランニングコスト

損益計算書でいえば、営業利益がちょうどいいだろう。

NOI(ネット利益)の計算式

先に解説したとおり、NOIは年間相場家賃・入居率・ランニングコストを使って計算する。
年間相場家賃から、空室損とランニングコストを引いた残りがNOIである。

NOI(ネット利益)

計算式で書くとこうなる。

NOI
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]

例えば、私たち投資家は家賃6.2万円のオーナーチェンジ物件を購入を検討しているとしよう。

オーナーチェンジ物件とは

ワンルームマンションの場合は入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルだ。
そして、新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぐ。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件と言われている。

オーナーチェンジの入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円であり、このエリアの入居率は95%であること。ランニングコストは1.6万円/月だとわかった。

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

初心者必見!ワンルームマンションの入居率98%99%は まず疑え!

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

この区分マンションのNOIはこう計算できる。

NOI
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]
=[72万円×95%]-[19.2万円]
49.2万円

年間家賃74.4万円のワンルームマンションを現金で買った場合、実際に残るキャッシュフローは49.2万円である。

年間収益49.2万を高い低いをどう見るかは投資家の自由であるが、この物件が49.2万を稼ぐ収益力を持っているのは、変えようのない事実だ。

もし、このワンルームマンションローンで買った場合は、ここからローン返済分を引いた残りがキャッシュフローとなる。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

NOI利回り(ネット利回り)

物件の収益を表すNOIはマスターできただろうか。

しかし、NOIを計算しただけでは、物件同士の収益率を比較できない。

それを可能にするのが、NOIを使って計算されたネット利回り(NOI利回り)だ。

初心者こそ知ってほしい!ネット利回り(NOI)の計算方法はこう

まとめ

  • NOI(ネット利益)はマンション投資の収益を表し、損益計算書でいう営業利益にあたる
  • NOIは3つの特性を用いて、そのマンションの個別性に合わせて計算された利益である
  • 3つの特性とは、年間相場家賃、入居率、ランニングコスト