ネット利益(NOI)に興味ある?マンション投資のナイショを教えます

NOI(ネット利益)の計算方法利回り
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ワンルームハンター@ぴろりです。

質問します!

  • 家賃1億円稼ぐ不動産投資家はスゴいと思いますか?
  • 年収1000万円稼ぐサラリーマンはスゴいと思いますか?

 

女性投資家
女性投資家

普通にスゴいやん!

医師投資家
男性投資家

うらやましい。

 

そうかもしれませんね。
では、この質問はどうですか?

  • 家賃1億円稼ぐけど、支出も1億円ある不動産投資家はスゴいと思いますか?
  • 年収1000万円稼ぐけど、1000万円豪遊しちゃうサラリーマンはスゴいと思いますか?

 

女性投資家
女性投資家

全然スゴくないやん!

医師投資家
男性投資家

使いすぎ!

 

ですよね。

1億円(1000万円)稼いでいても、支出がコントロールできていなければ、全然スゴくありません。利益ゼロです。

このストーリーで示したかったことは、家賃収入(給与収入)のみに捕らわれず、コストにも目を向けようということです。

マンション投資の利益:ネット利益とは?

マンション投資においては、[収入-支出]で計算される利益をネット利益(NOI)といいます。

不動産投資用語でNOI(Net Operating Income)ともいわれています。

 

先に出てきた、不動産投資家とサラリーマンのネット利益を計算するとゼロ円です。

不動産投資家のネット利益
=1億円(収入)-1億円(支出)
=0

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

ボクの周りの不動産投資家はNOIを好んで使っているよ。

 

ネット利益はマンションの特性を意識した利益で、主に次の3つを考慮します。

  • 年間相場家賃
  • 入居率
  • ランニングコスト(運営費)

運営費はこんなに? ワンルーム投資のランニングコスト8選

 

つまり、年間相場家賃から空室損とランニングコスト(運営費)を引いた残りがネット利益となります。

NOI(ネット利益)

 

計算式で書くとこうなります。

ネット利益
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]

 

ネット利益に似た不動産投資用語にグロス利益(GPI :Gross Potential Income)があります。
グロス利益は単純に入居家賃のみを考えた利益。
つまり、家賃収入をいいます。

ネット利益とグロス利益のまとめ

ここで、いったん知識を整理します。

ネット利益とグロス利益を表にまとめるとこうです。

ネット利益グロス利益
不動産投資用語NOIGPI
指標相場家賃・入居率・ランニングコスト入居家賃
損益計算書に例えると営業利益売上高
現実性×

 

お待たせしました。ここからが実践編です。

マンション投資のネット利益の計算方法

これがポイント

 

あなたは家賃6.2万円のワンルームマンション(オーナーチェンジ物件)の購入を検討しています。

オーナーチェンジ物件とは

収益不動産の取引は入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルです。
そして、新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぎます。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件といわれています。

 

現在の入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円です。

このエリアの入居率は95%であること。
ランニングコストは1.6万円/月だとわかりました。

 

このワンルームマンションのネット利益を計算してみましょう。

ネット利益
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]
=[72万円×95%]-[19.2万円]
49.2万円(毎月4.1万円)

家賃収入とネット利益

不動産投資シミュレーションより

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ネット利益は現金で不動産を購入したときのキャッシュフロー(手残り)でもあります。

つまり、このワンルームマンション投資のキャッシュフローは49.2万円ということがわかります。

ネット利益の応用編:ネット利回り

不動産の利益を表すネット利益はマスターできましたか?

しかしながら、ネット利益を計算しただけでは、物件同士の利益率を比較できません。

それを可能にするのが、ネット利益を使って計算されたネット利回り(NOI利回り)です。

初心者こそ知ってほしい!ネット利回り(NOI)の計算方法はこう

まとめ

ブログキャラ

ネット利益(NOI)はマンション投資の利益を表し、そのマンションの個別性を意識したモノだったね。

  • 年間相場家賃
  • 入居率
  • ランニングコスト
NOI
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]

 

これからは家賃収入XX万円というのは止めて、ネット利益XX万円と言おうね。

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