マンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ

NOI(ネット利益)の計算方法利回り
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不動産投資の初心者は「家賃=収益(手残り)」と思っている。

だが、家賃と収益はベツモノである。

具体的に言うと、家賃が6万円であれば年間家賃は72万円ある。

だが、その年間家賃(72万円)の全てが収益(手残り)としてポケットへ入るわけではない

なぜなら、マンション経営にはさまざまな経費がかかるからだ

よって、実際の収益はもっと少なくなる

 

「家賃6万円の不動産から得られる収益はどれくらいか?」ワンルームマンション投資を例に挙げて計算してみよう。

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NOI(ネット利益)とは

ネット利益は不動産投資用語でNOI(Net Operating Income)と言われている。

ぴろり
ぴろり

ボクの周りの不動産投資家はNOIを好んで使っているね。

 

ネット利益はそのマンションの個別性を意識した利益である。

  • 年間相場家賃
  • 入居率
  • ランニングコスト

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

損益計算書でいえば、営業利益がちょうどいいだろう。

 

一方、ネット利益の反対の言葉にグロス利益(GPI :Gross Potential Income)がある。

グロス利益は単純に家賃のみを考えた利益である。

損益計算書でいえば売上高だ。

NOIとGPIのまとめ

NOI(ネット利益)の計算方法を解説する前に、NOI(ネット利益)とGPI(グロス利益)をまとめておこう。

NOIGPI
日本語ネット利益グロス利益
指標家賃相場家賃・入居率・ランニングコスト
損益計算書営業利益売上高
現実性×

絶対マスター!不動産投資の3つの利回り(表面・グロス・ネット)

NOI(ネット利益)の計算方法

これがポイント

先に解説したとおり、NOIは年間相場家賃・入居率・ランニングコストを使って計算する。

年間相場家賃から、空室損とランニングコストを引いた残りがNOIである。

NOI(ネット利益)

 

計算式で書くとこうなる。

NOI
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]

 

あなたは家賃6.2万円のオーナーチェンジ物件を購入を検討している。

オーナーチェンジ物件とは

ワンルームマンションの場合は入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルだ。
そして、新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぐ。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件と言われている。

 

オーナーチェンジの入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円であり、このエリアの入居率は95%であること。ランニングコストは1.6万円/月だとわかった。

 

このワンルームマンションのNOIはこう計算できる。

NOI
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]
=[72万円×95%]-[19.2万円]
49.2万円

 

年間家賃74.4万円のワンルームマンションを現金で買った場合、実際に残るキャッシュフローは49.2万円である。

もし、このワンルームマンションローンで買った場合は、ここからローン返済分を引いた残りがキャッシュフローとなる。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

NOI利回り(ネット利回り)

物件の利益を表すNOIはマスターできただろうか。

しかし、NOIを計算しただけでは、物件同士の利益率を比較できない。

それを可能にするのが、NOIを使って計算されたネット利回り(NOI利回り)だ。

初心者こそ知ってほしい!ネット利回り(NOI)の計算方法はこう

まとめ

ブログキャラ

NOI(ネット利益)はマンション投資の収益を表し、損益計算書でいうと営業利益にあたるよ。

NOIはそのマンションの個別性を意識した収益だったね。

  • 年間相場家賃
  • 入居率
  • ランニングコスト

 

NOI(ネット利益)の反対が、GPI(グロス利益)だよ。

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