不動産投資の初心者は「家賃＝収益（手残り）」と思っている。
だが、家賃と収益はベツモノである。
具体的に言うと、家賃が6万円であれば年間家賃は72万円ある。
だが、その年間家賃（72万円）の全てが収益（手残り）としてポケットへ入るわけではない。
なぜなら、マンション経営にはさまざまな経費がかかるからだ。
よって、実際の収益はもっと少なくなる。
「家賃6万円の不動産から得られる収益はどれくらいか？」ワンルームマンション投資を例に挙げて計算してみよう。
NOI（ネット利益）とは
ネット利益は不動産投資用語でNOI（Net Operating Income）と言われている。
ボクの周りの不動産投資家はNOIを好んで使っているね。
ネット利益はそのマンションの個別性を意識した利益である。
- 年間相場家賃
- 入居率
- ランニングコスト
『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』
損益計算書でいえば、営業利益がちょうどいいだろう。
一方、ネット利益の反対の言葉にグロス利益（GPI ：Gross Potential Income）がある。
グロス利益は単純に家賃のみを考えた利益である。
損益計算書でいえば売上高だ。
NOIとGPIのまとめ
NOI（ネット利益）の計算方法を解説する前に、NOI（ネット利益）とGPI（グロス利益）をまとめておこう。
| NOI | GPI | |
|---|---|---|
| 日本語 | ネット利益 | グロス利益 |
| 指標 | 家賃 | 相場家賃・入居率・ランニングコスト |
| 損益計算書 | 営業利益 | 売上高 |
| 現実性 | ○ | × |
『絶対マスター！不動産投資の3つの利回り（表面・グロス・ネット）』
NOI（ネット利益）の計算方法
先に解説したとおり、NOIは年間相場家賃・入居率・ランニングコストを使って計算する。
年間相場家賃から、空室損とランニングコストを引いた残りがNOIである。
計算式で書くとこうなる。
＝[年間相場家賃×入居率]－[ランニングコスト]
あなたは家賃6.2万円のオーナーチェンジ物件を購入を検討している。
オーナーチェンジの入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円であり、このエリアの入居率は95%であること。ランニングコストは1.6万円/月だとわかった。
このワンルームマンションのNOIはこう計算できる。
＝[年間相場家賃×入居率]－[ランニングコスト]
＝[72万円×95%]－[19.2万円]
＝49.2万円
年間家賃74.4万円のワンルームマンションを現金で買った場合、実際に残るキャッシュフローは49.2万円である。
もし、このワンルームマンションをローンで買った場合は、ここからローン返済分を引いた残りがキャッシュフローとなる。
『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』
NOI利回り（ネット利回り）
物件の利益を表すNOIはマスターできただろうか。
しかし、NOIを計算しただけでは、物件同士の利益率を比較できない。
それを可能にするのが、NOIを使って計算されたネット利回り（NOI利回り）だ。
『初心者こそ知ってほしい！ネット利回り（NOI）の計算方法はこう』
まとめ
NOI（ネット利益）はマンション投資の収益を表し、損益計算書でいうと営業利益にあたるよ。
NOIはそのマンションの個別性を意識した収益だったね。
- 年間相場家賃
- 入居率
- ランニングコスト
NOI（ネット利益）の反対が、GPI（グロス利益）だよ。