マンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ

NOI(ネット利益)の計算方法利回り
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あなたは不動産投資の初心者ですか?

もしそうなら、「家賃=収益(手残り)」と思っていませんか?

 

残念ながら、家賃と収益はベツモノです。

 

具体例を出すとこうです。

家賃が6万円であれば、年間家賃は72万円ですよね?

ですが、その年間家賃(72万円)の全てが収益(手残り)としてポケットへ入るわけではないのです。

 

なぜなら、マンション経営にはさまざまな経費がかかるからです

よって、実際の収益はもっと少なくなります

 

では、家賃6万円の不動産から得られる収益はどれくらいになるのでしょうか?

ワンルームマンション投資で計算してみましょう!

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NOI(ネット利益)とは?

ネット利益は不動産投資用語でNOI(Net Operating Income)といわれています。

ぴろり
ぴろり

ボクの周りの不動産投資家はNOIを好んで使っているよ。

 

ネット利益はそのマンションの個別性を意識した利益です。

  • 年間相場家賃
  • 入居率
  • ランニングコスト

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

損益計算書でいえば、ネット利益は営業利益がちょうどいいでしょう。

 

一方、ネット利益の反対の言葉にグロス利益(GPI :Gross Potential Income)があります。

グロス利益は単純に家賃のみを考えた利益です。

損益計算書でいえば、グロス利益は売上高になります。

NOIとGPIのまとめ

NOI(ネット利益)の計算方法を解説する前に、NOI(ネット利益)とGPI(グロス利益)をまとめておきます。

NOIGPI
日本語ネット利益グロス利益
指標家賃相場家賃・入居率・ランニングコスト
損益計算書営業利益売上高
現実性×

絶対マスター!不動産投資の3つの利回り(表面・グロス・ネット)

NOI(ネット利益)の計算方法

これがポイント

先に解説したとおり、NOIは年間相場家賃・入居率・ランニングコストを使って計算します。

年間相場家賃から、空室損とランニングコストを引いた残りがNOIです。

NOI(ネット利益)

 

計算式で書くとこうなります。

NOI
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]

 

あなたは家賃6.2万円のオーナーチェンジ物件を購入を検討しています。

オーナーチェンジ物件とは

ワンルームマンションの場合は入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルです。
そして、新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぎます。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件といわれています。

 

オーナーチェンジの入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円
このエリアの入居率は95%であること。ランニングコストは1.6万円/月だと分かりました。

 

このワンルームマンションのNOIはこう計算します。

NOI
=[年間相場家賃×入居率]-[ランニングコスト]
=[72万円×95%]-[19.2万円]
49.2万円

 

年間家賃74.4万円のワンルームマンションを現金で買った場合、実際に残るキャッシュフローは49.2万円です。

もし、このワンルームマンションローンで買った場合は、ここからローン返済分を引いた残りがキャッシュフローとなります。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

NOI利回り(ネット利回り)

物件の利益を表すNOIはマスターできましたか?

しかし、NOIを計算しただけでは、物件同士の利益率を比較できません。

それを可能にするのが、NOIを使って計算されたネット利回り(NOI利回り)です。

初心者こそ知ってほしい!ネット利回り(NOI)の計算方法はこう

まとめ

ブログキャラ

NOI(ネット利益)はマンション投資の収益を表し、損益計算書でいうと営業利益にあたるよ。

NOIはそのマンションの個別性を意識した収益だったね。

  • 年間相場家賃
  • 入居率
  • ランニングコスト

 

NOI(ネット利益)の反対が、GPI(グロス利益)だよ。

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