マンション投資はNOI（ネット利益）がキモ！物件の収益を計算せよ

不動産投資の初心者は「家賃＝収益（手残り）」と思っている場合が多いようだが、家賃と収益はベツモノである。

具体的に言うと、家賃が6万円であれば年間家賃は72万円であるが、その全額が収益（手残り）としてふところに入ってくるわけではない。

なぜなら、マンション経営にはさまざまな経費がかかり、実際の収益はもっと少なくなるからだ。

さあ、「家賃6万円の区分マンションの収益はどれくらいか？」これを計算してみよう。

ネット利益とは

ネット利益は不動産投資用語でNOI（Net Operating Income）という。むしろ、投資家の間ではネット利益より、NOIが好んで使われている。

ネット利益の反対の言葉にグロス利益がある。

グロス利益とは、単純に家賃がいくらかで決まるいわば裸の利益である。損益計算書でいえば売上高だ。

一方、ネット利益は3つの特性を使って、そのマンションの個別性に合わせて計算された収益だ。

• 年間相場家賃
• 入居率
• ランニングコスト

損益計算書でいえば、営業利益がちょうどいいだろう。

NOI（ネット利益）の計算式

先に解説したとおり、NOIは年間相場家賃・入居率・ランニングコストを使って計算する。
年間相場家賃から、空室損とランニングコストを引いた残りがNOIである。

計算式で書くとこうなる。

例えば、私たち投資家は家賃6.2万円のオーナーチェンジ物件を購入を検討しているとしよう。

オーナーチェンジの入居者が退去した後、決まるであろう相場家賃は6万円であり、このエリアの入居率は95%であること。ランニングコストは1.6万円/月だとわかった。

『初心者必読！オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう！』

『初心者必見！ワンルームマンションの入居率98％99％は まず疑え！』

『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』

この区分マンションのNOIはこう計算できる。

年間家賃74.4万円のワンルームマンションを現金で買った場合、実際に残るキャッシュフローは49.2万円である。

年間収益49.2万を高い低いをどう見るかは投資家の自由であるが、この物件が49.2万を稼ぐ収益力を持っているのは、変えようのない事実だ。

もし、このワンルームマンションをローンで買った場合は、ここからローン返済分を引いた残りがキャッシュフローとなる。

『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』

NOI利回り（ネット利回り）

物件の収益を表すNOIはマスターできただろうか。

しかし、NOIを計算しただけでは、物件同士の収益率を比較できない。

それを可能にするのが、NOIを使って計算されたネット利回り（NOI利回り）だ。

『初心者こそ知ってほしい！ネット利回り（NOI）の計算方法はこう』

まとめ

• NOI（ネット利益）はマンション投資の収益を表し、損益計算書でいう営業利益にあたる
• NOIは3つの特性を用いて、そのマンションの個別性に合わせて計算された利益である
• 3つの特性とは、年間相場家賃、入居率、ランニングコスト