関西から首都圏投資に浮気中の＠ぴろりです。
リーマンショック後の東京都心の中古ワンルームマンションは、表面利回り10％前後で取引されていました。
ほんじゃ、今は（2018年）どうなん？
利回りは爆下げ状態だね！
新築で表面利回り4％～。
中古で表面利回り6％～。
くらいかな？
サラリーマン投資家のボクにとって、低利回りなワンルームマンション投資は荷が重い。
でも、投資する価値を見いだせる不動産投資家がいます。
それはどんな投資家なのでしょうか？
東京都心マンション投資の利回りが下がる理由
東京都内にはワンルームマンション規制があり、16㎡くらいのワンルームマンションは建築できなくなりました。
だから、東京都心のワンルームマンションの価値はグッと上がり、家賃も上がりつつあるのです。
以前のワンルームマンション投資のイメージはこうでした。
- バス・トイレが同じ区分マンション投資なんて時代遅れだ
- 時代はバス・トイレ別の1Kタイプで、ワンルームマンションには誰も住まなくなる
- 家賃が暴落して売れなくなり負動産となる
ですが、今は違います。
低利回りでも負けないのが長期投資家
もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はあります。
キャッシュフローをため込んでいる運営期間中に、利回りがジワリジワリと下がれば、売却するときには価格が上がっているからです。
実際、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンで調べる限り、都内（特に山手線内側）の価格は未だに上がっているようにも感じます。（2018年）
売却するころには、ローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているでしょう。
「利回りが下がる」ということは「価格が上がる」ということだよ！
株式投資と違い、ワンルーム投資の売買コストは往復で価格の10％を超えます。
不動産の回転売買は、投資効率が悪いのです。
『1000万円の中古ワンルームの初期費用はズバリ！Ｘ万円 内訳も答えます』
東京都心の一等地を狙うのが資産家
資産家のするマンション投資は、攻めではありません。守りの投資です。
だから、利回りはそこそこで全く問題ありません。
六本木、麻布、青山などの超都心東京ストライクゾーンが狙えるのです。
『ワンルーム投資をバカにするなよ！アパート投資と比べるとココが違うんだぜ』
東京都心はとにかく価格が安定しています。
もし、値下がりが起こるなら地方から始まり、政令都市・首都圏都市部と拡大していき、東京都心は最後です。
『東京ワンルームは価格高騰中！それでも買い続ける単純すぎる理由』
東京都心マンションは相続対策にも有効！
東京都心マンション（特にワンルームマンション）は相続対策にも有効です。
なぜなら、東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30％程度まで相続税評価額を落とすことができるからです。
なぜ、こうなるのか。その理由はマンション特有の評価方法にあります。
マンションの評価方法（土地）
マンションの土地の評価は路線価をもとに計算します。
路線価は実際の取引価格の8割程度だよ
路線価は相続税などの計算に使う土地評価ですが、積算評価の計算にも使われています。
『残念！銀行から見た区分マンションの価値（積算評価）はこの程度』
さらに、ワンルームマンション投資ではそれを誰かに貸し出ます。
ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20％割り引くことができるます。
さらにさらに、小規模住宅等の特例が使えるので、50％割引の特例のおまけつきです。
マンションの評価方法（建物）
マンションの建物の評価は固定資産税評価額をもとに計算します。
固定資産税評価額はマンション購入価格の50％程度だよ
さらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに30％割り引くことができるのです。
『ワンルーム投資の未来 | 不動産テック×AIはここまで来ている！』
まとめ
超都心ワンルームマンションには、利回り以上の価値があることがわかったかな？
でも、超都心ワンルームマンション投資は、どちらかというと資産家向けだね。
- 資産価値の維持
- 相続対策
ボクは現実を直視して、コツコツと都心マンションを買い増していくよ。