低利回り時代だからこそ注目！東京都心マンション投資のメリット

マンション投資の利回りの低下が止まりません。

特に、東京都心エリアでは物件価格の高騰が進み、初心者にとっては敷居が高いと感じるかもしれません。

そんな中でも、東京都心のマンション投資は高い人気を誇ります。

住宅需要の高さ、高い賃貸相場、そして将来的な再開発など、数多くのメリットがあるためです。

さらに、将来的なマンションの価値上昇も見込めるため、キャピタルゲインにも期待が持てます。

目先の利回りに惑わされないで、適切な投資戦略を立てることで、低利回り時代においても、東京都心マンション投資は魅力的な投資先となります。

そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、東京都心マンション投資のメリットについて解説します。

では、始めましょう。

東京都心マンションの利回りの目安

リーマンショック後「東京都心中古ワンルームマンションは、表面利回り8～10％で購入できた」という事実をご存じでしょうか？

例えば、港区・千代田区・中央区（家賃7万円～8万円）の中古ワンルームが、840万円～1050万円といった具合にです。

しかしながら、今は全国的に区分マンションの利回りは爆下げ状態です。

健美家（けんびや）「収益物件市場動向四半期レポート＜2022年10月～12月期＞」より抜粋

最も利回りが低いのは「東京23区の築10年未満で4.5%」、 最も利回りが高いのは「名古屋市の築20年以降で10.8%」です。

2022年現在の東京都心マンションの利回りといえば、概ねこのような感じになっています。

• 新築で表面利回り3.5％前後
• 中古築浅で表面利回り4.5％前後
• 中古築古で表面利回り6%前後

『新築ワンルームマンション投資は危険！やめとけと言われる7つの理由』

自己資金の少ないサラリーマン投資家にとって、これ以上の利回り低下は受け入れ難いですが、それでも東京都心の中古ワンルームマンションに投資すべき理由はあります。

そして、資産家ほど利回りを気にせず、ガンガン買っています。

見直される東京都心の築古ワンルームマンション

バス・トイレ別の1Kタイプのワンルームマンションは、根強い人気があります。

しかしながら、東京都心に近づくにつれて、バス・トイレが一緒になった3点ユニットのワンルームマンションが増えています。

一昔前までは、3点ユニットのワンルームマンションはこう言われていました。

ですが、今は違います。

ワンルームマンション規制が施行されてから、バブル期を象徴するような10㎡～16㎡くらいのワンルームマンションは東京都心に建築できなくなりました。

だから、3点ユニットワンルームマンションには希少価値があるのです。

東京都心マンションは低利回りだが低リスク！

東京都心マンションは利回りが低いですが、とにかく価格が安定しています。

実際、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンで調べる限り、都内（特に山手線内側）の価格は未だに上がっているようにも感じます。（2022年）

もし、値下がりが起こるなら地方から始まり、政令都市・首都圏都市部と拡大していき、東京都心は最後です。

『サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ？2022年年末に考えた』

利回りが高ければ、投資効率がよくなるというのは一般的な考え方ですが、実際には利回りが高い物件にはリスクが付きまといます。

例外的に高利回りでリスクが低い物件もありますが、そのような物件は川下（一般市場）には出回らず、川上（未公開市場）で業者同士のやり取りで取引されることが多いです。

したがって、一般市場で出回っている高利回り物件には必ず何らかのリスクが存在していると考えるのが普通です。

『ワンルーム投資の高利回りに騙されるな！リスクを知って失敗しない投資をしよう』

また、東京超都心は旧耐震物件（1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件）が多いため、融資を使って買うのが難しいです。

ゆえに、おのずと資産家向けの投資になり、価格はガチガチの安定傾向です。

資産家のするマンション投資は攻めではありません。守りの投資です。

だから、利回りはそこそこで全く問題ありません。

利回りよりも、六本木、麻布、青山などの超都心東京ストライクゾーンで資産を守りたいのです。

『誰だ！東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの　ココ見てますか？』

東京都心マンションはバランスシートを改善する！

もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はあります。

保有期間中に利回りがジワジワと下がれば、売却するときには価格が上がっているからです。

ぴろり

「利回りが下がる」ということは「価格が上がる」ということだよ！

売却するころにはローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているでしょう。

購入から価格上昇がなかったとしても、あたなのバランスシートはこう変わっているはずです。

『融資が厳格化！それでも東京ワンルームの価格が下落しない理由』

東京都心マンションは相続対策にも有効！

東京都心マンション（特にワンルームマンション）は相続対策にも有効です。

なぜなら、東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30％程度まで相続税評価額を落とすことができるからです。

なぜ、こうなるのでしょうか？

その理由はマンション特有の評価方法にあります。

『東京ワンルーム投資で勝ち組に！収支の実績を公開します』

マンションの評価方法（土地）

マンションの土地の評価は、路線価をもとに計算します。

ぴろり

路線価は実際の取引価格の8割程度だよ

路線価は相続税などの計算に使う土地評価ですが、積算評価の計算にも使われています。

『結果に泣いた！区分マンションの積算価格（担保評価）を計算してみた』

ワンルーム投資では、貸すことを前提に購入しています。

ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20％割り引きできます。

さらに、小規模住宅等の特例を使えば、50％割引の特例のおまけつきです。

マンションの評価方法（建物）

マンションの建物の評価は、固定資産税評価額をもとに計算します。

ぴろり

固定資産税評価額はマンション購入価格の50％程度だよ

さらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに30％割り引くことができるのです。

『大阪の不動産投資で失敗する7つの理由！東京人が陥りがちなトラップとは？』

東京都心マンション投資のまとめ

最近は低金利が続いているけど、不動産投資家にとっては利回りが下がって、投資効果が低下している状況だよね。

でもね、東京都心には需要が高く、空室率も低いというメリットがあるんだよ。

それに、都心の物件価値も上がる可能性が高くて将来的にも資産価値が上がるかもしれないんだ。

さらに、都心は交通アクセスもよくて生活利便性も高いから、入居者のニーズも高く、安定的な収益が期待できるんだ。

低利回り時代だからこそ、資産運用の多様化が必要だけど、都心マンション投資の魅力にも注目しなきゃいけないよ。

価格が下がりづらい都市エリアに、東京（首都圏）と大阪（関西圏）があるけど、その違いは、リノシーの資料に詳しくまとめられているよ。

ボクは現実を直視して、コツコツと都市マンションを買い増していくよ。