関西不動産投資から首都圏不動産投資に浮気中の＠ぴろりです。
リーマンショック後「東京都心の中古ワンルームマンションは表面利回り9～10％で購入できた」という事実をご存じでしょうか？
例えば、家賃7万円の中古ワンルームが840万円といった具合にです。
しかしながら、今は利回りは爆下げ状態でこんな感じなので、マインドが下がってしまいますよね。
- 新築で表面利回り4％～
- 中古で表面利回り6％～
自己資金の少ないサラリーマン投資家にとって、これ以上の利回り低下は受け入れ難いですが、それでも東京都心の中古ワンルームマンションに投資すべき理由はあります。
そして、資産家ほど利回りを気にせず、ガンガン買っています。
なぜでしょうか？
見直される東京都心のワンルームマンション
東京都心に多くある3点ユニット（バス・トイレが一緒になったホテルのような浴槽）のワンルームマンションは、こう言われていました。
- 3点ユニットのワンルームなんて時代遅れだ。
- 人気がないので、家賃が暴落して負動産となる。
ですが、今は違います。
東京都内にはワンルームマンション規制が施行されてから、バブル期を象徴するような10㎡～16㎡くらいのワンルームマンションは建築できなくなりました。
だから、このような3点ユニットワンルームマンションには希少価値があるのです。
東京都心マンションは低利回りだが、価格が安定している！
東京都心マンションは利回りが低いですが、とにかく価格が安定しています。
実際、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンで調べる限り、都内（特に山手線内側）の価格は未だに上がっているようにも感じます。（2018年）
もし、値下がりが起こるなら地方から始まり、政令都市・首都圏都市部と拡大していき、東京都心は最後です。
『東京ワンルームは価格高騰中！それでも買い続ける単純すぎる理由』
また、東京超都心は旧耐震物件（1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件）が多いため、融資を使って買うのが難しいです。
ゆえに、おのずと資産家向けの投資になり、価格はガチガチの安定傾向です。
資産家のするマンション投資は攻めではありません。守りの投資です。
だから、利回りはそこそこで全く問題ありません。
利回りよりも、六本木、麻布、青山などの超都心東京ストライクゾーンで資産を守りたいのです。
『だから、ボクは選んだ！アパート投資ではなくワンルーム投資を』
東京都心マンションはバランスシートを改善する！
もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はあります。
保有期間中に利回りがジワジワと下がれば、売却するときには価格が上がっているからです。
「利回りが下がる」ということは「価格が上がる」ということだよ！
売却するころにはローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているでしょう。
＜購入時のバランスシート＞
＜売却することのバランスシート＞
『誰だ！東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか？』
東京都心マンションは相続対策にも有効！
東京都心マンション（特にワンルームマンション）は相続対策にも有効です。
なぜなら、東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30％程度まで相続税評価額を落とすことができるからです。
なぜ、こうなるのでしょうか？
その理由はマンション特有の評価方法にあります。
マンションの評価方法（土地）
マンションの土地の評価は、路線価をもとに計算します。
路線価は実際の取引価格の8割程度だよ
路線価は相続税などの計算に使う土地評価ですが、積算評価の計算にも使われています。
『あぁ泣けてきた！区分マンションの銀行価値（積算評価）はこれっぽっち？』
ワンルーム投資は、貸すことを前提に購入しています。
ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20％割り引きできます。
さらに、小規模住宅等の特例を使えば、50％割引の特例のおまけつきです。
マンションの評価方法（建物）
マンションの建物の評価は、固定資産税評価額をもとに計算します。
固定資産税評価額はマンション購入価格の50％程度だよ
さらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに30％割り引くことができるのです。
『大阪ワンルーム投資は失敗する！東京の感覚でやったらアカンで』
まとめ
超都心ワンルームマンションには、利回り以上の価値があることがわかったかな？
でも、超都心ワンルームマンション投資は、どちらかというと資産家向けだね。
- 資産価値の維持
- 相続対策
ボクは現実を直視して、コツコツと都市型マンションを買い増していくよ。
価格が下がりづらい都市エリアに、東京（首都圏）と大阪（関西圏）があるけど、その違いは、RENOSYの資料に詳しくまとめられているよ。