リーマンショック後の東京都心の中古ワンルームマンションは、表面利回り10％前後で取引されていたが、今は（2018年）どうだろう？
利回りは爆下げ状態で、新築で表面利回り4％～。中古で表面利回り6％～といった感じである。
サラリーマン投資家である私にとって、低利回りなワンルームマンション投資は荷が重いが、投資する価値を見いだせる不動産投資家がいる。
それはどんな投資家なのだろうか？想像してみよう。
東京都心マンション投資の利回りが下がる理由
東京都内にはワンルームマンション規制があり、16㎡くらいのワンルームマンションは建築できなくなった。
だから、東京都心のワンルームマンションの価値はグッと上がり、家賃は安定しているのだ。
（つまり、利回りが下がり続けている）
ワンルームマンション規制とは
増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要がある。
以前のワンルームマンション投資のイメージはこうだったが、今は違う。
- バス・トイレが同じ区分マンション投資なんて時代遅れだ
- 時代はバス・トイレ別の1Kタイプで、ワンルームマンションには誰も住まなくなる
- 家賃が暴落して売れなくなり負動産となる
『サラリーマン大家は終わらない！成功失敗がハッキリするだけだ』
低利回りでも負けないのが長期投資家
もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はある。
なぜなら、キャッシュフローをため込んでいる長い運営期間中、ジワリジワリと利回りが下がれば、売却するときには価格が上がっているからだ。
（利回りが下がる ＝ 価格が上がる）
さらに、ローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているだろう。
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株式投資と違い、マンション投資の売買コストは往復で価格の10％を超える。
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もし、1000万円のワンルームマンションを購入したなら、次の日1100万円以上で売り抜けても儲からないのだ。
『「1000万円のワンルームを1100万円で売却！」この投資は失敗する』
だから、マンション投資の回転売買は投資効率が悪いのである。
東京都心の一等地を狙うのが資産家
資産家のするマンション投資は攻めではなく守りの投資である。
だから、利回りはそこそこで全く問題ない。
六本木、麻布、青山などの超都心といわれる東京ストライクゾーンが狙える。
『ワンルームマンション投資が7戦全勝！アパート投資と比べるとココが違う』
東京都心はとにかく価格が安定している。
もし、値下がりが起こるなら地方から始まり、政令都市、首都圏都市部と拡大していき、最後に影響を受ける場所が東京都心である。
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東京都心マンションは相続対策にも有効！
東京都心マンション（特にワンルームマンション）は相続対策にも有効だ。
なぜなら、東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30％程度まで相続税評価額を落とすことができるからである。
こういう感じにだ。
1000万円の現金を持っていたなら、評価額は1000万円。
それをワンルームマンションに変えて持っていたなら、200万円～400万円の評価額になるのである。
（ただし、築年数により差が生じる）
なぜ、こうなるのか。その理由はマンション特有の評価方法にある。
マンションの評価方法（土地）
マンションの土地の評価は路線価をもとに計算する。
路線価は実際の取引価格の8割程度である。本来は相続税などの計算に使う土地の評価であるが、銀行が積算評価の計算にも使われている。
『残念！銀行から見た区分マンションの価値（積算評価）はこの程度』
さらに、ワンルームマンション投資ではそれを誰かに貸し出す。
ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20％割り引くことができるのである。
さらにさらに、小規模住宅等の特例が使えるので、50％割引の特例のおまけつきだ。
マンションの評価方法（建物）
マンションの建物の評価は固定資産税評価額をもとに計算する。
固定資産税評価額はマンション購入価格の50％程度である。
さらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から30％割り引くことができるのだ。
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まとめ
超都心のワンルームマンションは利回り以上の価値があるんだ。
（バランスシート重視型不動産投資）
資産家には守りの投資ができるワンルームマンション投資は有効だよ。
（資産価値の維持、相続対策）
