東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

都心ワンルームの価値とは?利回り
この記事は約4分で読めます。

関西から首都圏投資に浮気中の@ぴろりだ。

リーマンショック後の東京都心の中古ワンルームマンションは、表面利回り10%前後で取引されていた。

女性投資家
女性投資家

ほんじゃ、今は(2018年)どうなん?

ぴろり
ぴろり

利回りは爆下げ状態だね。
新築で表面利回り4%~
中古で表面利回り6%~

くらいかな

 

サラリーマン投資家であるボクにとって、低利回りなワンルームマンション投資は荷が重い

だが、投資する価値を見いだせる不動産投資家がいる。

それはどんな投資家なのだろうか?想像してみよう。

東京都心マンション投資の利回りが下がる理由

東京都内にはワンルームマンション規制があり、16㎡くらいのワンルームマンションは建築できなくなった。

だから、東京都心のワンルームマンションの価値はグッと上がり、家賃も上がりつつあるのだ。

ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要がある。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

 

以前のワンルームマンション投資のイメージはこうだった。

  • バス・トイレが同じ区分マンション投資なんて時代遅れ
  • 時代はバス・トイレ別の1Kタイプで、ワンルームマンションには誰も住まなくなる
  • 家賃が暴落して売れなくなり負動産となる

だが、今は違う。

低利回りでも負けないのが長期投資家

もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はある。

なぜなら、キャッシュフローをため込んでいる長い運営期間中、ジワリジワリと利回りが下がれば、売却するときには価格が上がっているからだ。

さらに、ローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているだろう。

ぴろり
ぴろり

利回りが下がる」ということは「価格が上がる」ということだよ

 

株式投資と違い、ワンルーム投資の売買コストは往復で価格の10%を超える。

だから、回転売買は投資効率が悪いのである

1000万円の中古ワンルームの購入諸費用はズバリ!X万円 内訳も答えます

東京都心の一等地を狙うのが資産家

資産家のするマンション投資は攻めではなく守りの投資である。

だから、利回りはそこそこで全く問題ない。

六本木、麻布、青山などの超都心東京ストライクゾーンが狙えるのだ。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

 

東京都心はとにかく価格が安定している。

もし、値下がりが起こるなら地方から始まり、政令都市、首都圏都市部と拡大していく

東京都心は最後である

東京ワンルームは価格高騰中!それでも買い続ける単純すぎる理由

東京都心マンションは相続対策にも有効!

東京都心マンション(特にワンルームマンション)は相続対策にも有効だ。

なぜなら、東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30%程度まで相続税評価額を落とすことができるからである。

あなたが2000万円の現金を持っていたなら、評価額は額面のままで2000万円
それをワンルームマンションに変えて持っていたなら、600万円程度の評価額

なぜ、こうなるのか。その理由はマンション特有の評価方法にある。

マンションの評価方法(土地)

マンションの土地の評価は路線価をもとに計算する。

ぴろり
ぴろり

路線価は実際の取引価格の8割程度だよ

 

路線価は相続税などの計算に使う土地評価であるが、積算評価の計算にも使われている。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

 

さらに、ワンルームマンション投資ではそれを誰かに貸し出す。

ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20%割り引くことができるのである。

さらにさらに、小規模住宅等の特例が使えるので、50%割引の特例のおまけつきだ。

マンションの土地評価(グラフ)

マンションの評価方法(建物)

マンションの建物の評価は固定資産税評価額をもとに計算する。

ぴろり
ぴろり

固定資産税評価額はマンション購入価格の50%程度だよ

 

さらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに30%割り引くことができるのだ。

マンションの建物評価(グラフ)

未来の不動産投資 不動産テック×AIはここまで来ている

まとめ

ブログキャラ

超都心ワンルームマンションには、利回り以上の価値があることがわかったかな?

でも、超都心ワンルームマンション投資は、どちらかというと資産家向けだね。

  • 資産価値の維持
  • 相続対策

 

ボクは現実を直視して、地味に都心マンションを買い増していくよ。

タイトルとURLをコピーしました