関西不動産投資から首都圏不動産投資に浮気中の@ぴろりです。
リーマンショック後「表面利回り9~10%で、東京都心中古ワンルームマンションを購入できた」という事実をご存じでしょうか?
例えば、港区・千代田区・中央区(家賃7万円~8万円)の中古ワンルームが、840万円~1050万円といった具合にです。
しかしながら、今は利回りは爆下げ状態でこんな感じなので、マインドが下がってしまいますよね。
- 新築で表面利回り4%~
- 中古で表面利回り6%~
自己資金の少ないサラリーマン投資家にとって、これ以上の利回り低下は受け入れ難いですが、それでも東京都心の中古ワンルームマンションに投資すべき理由はあります。
そして、資産家ほど利回りを気にせず、ガンガン買っています。
なぜでしょうか?
見直される東京都心のワンルームマンション
東京都心に多くある3点ユニット(バス・トイレが一緒になったホテルのような浴槽)のワンルームマンションは、こう言われていました。
- 3点ユニットのワンルームなんて時代遅れだ。
- 人気がないので、家賃が暴落して負動産となる。
ですが、今は違います。
東京都内にはワンルームマンション規制が施行されてから、バブル期を象徴するような10㎡~16㎡くらいのワンルームマンションは建築できなくなりました。
だから、このような3点ユニットワンルームマンションには希少価値があるのです。
東京都心マンションは低利回りだが、価格が安定している!
東京都心マンションは利回りが低いですが、とにかく価格が安定しています。
実際、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンで調べる限り、都内(特に山手線内側)の価格は未だに上がっているようにも感じます。(2018年)
もし、値下がりが起こるなら地方から始まり、政令都市・首都圏都市部と拡大していき、東京都心は最後です。
『東京ワンルームは価格高騰中!それでも買い続ける単純すぎる理由』
また、東京超都心は旧耐震物件(1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件)が多いため、融資を使って買うのが難しいです。
ゆえに、おのずと資産家向けの投資になり、価格はガチガチの安定傾向です。
資産家のするマンション投資は攻めではありません。守りの投資です。
だから、利回りはそこそこで全く問題ありません。
利回りよりも、六本木、麻布、青山などの超都心東京ストライクゾーンで資産を守りたいのです。
『「ワンルーム投資 vs アパート投資」ボクが1Rを選んだの7つの理由』
東京都心マンションはバランスシートを改善する!
もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はあります。
保有期間中に利回りがジワジワと下がれば、売却するときには価格が上がっているからです。

「利回りが下がる」ということは「価格が上がる」ということだよ!
売却するころにはローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているでしょう。
購入から価格上昇がなかったとしても、あたなのバランスシートはこう変わっています。
<購入時のバランスシート>
<売却することのバランスシート>
『誰だ!東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか?』
東京都心マンションは相続対策にも有効!
東京都心マンション(特にワンルームマンション)は相続対策にも有効です。
なぜなら、東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30%程度まで相続税評価額を落とすことができるからです。
なぜ、こうなるのでしょうか?
その理由はマンション特有の評価方法にあります。
マンションの評価方法(土地)
マンションの土地の評価は、路線価をもとに計算します。

路線価は実際の取引価格の8割程度だよ
路線価は相続税などの計算に使う土地評価ですが、積算評価の計算にも使われています。
『あぁ泣けてきた!区分マンションの銀行評価(積算価格)はこれっぽっち?』
ワンルーム投資は、貸すことを前提に購入しています。
ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20%割り引きできます。
さらに、小規模住宅等の特例を使えば、50%割引の特例のおまけつきです。
マンションの評価方法(建物)
マンションの建物の評価は、固定資産税評価額をもとに計算します。

固定資産税評価額はマンション購入価格の50%程度だよ
さらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに30%割り引くことができるのです。
『大阪ワンルーム投資は失敗する!東京の感覚でやったらハイリスクやで』
まとめ
超都心ワンルームマンションには、利回り以上の価値があることがわかったかな?
でも、超都心ワンルームマンション投資は、どちらかというと資産家向けだね。
- 資産価値の維持
- 相続対策
ボクは現実を直視して、コツコツと都市型マンションを買い増していくよ。
価格が下がりづらい都市エリアに、東京(首都圏)と大阪(関西圏)があるけど、その違いは、リノシーの資料に詳しくまとめられているよ。