東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

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利回り

リーマンショック後の東京都心の中古ワンルームマンションは、表面利回り10%前後で取引されていたが、今は(2018年)どうだろう?

利回りは爆下げ状態で、新築で表面利回り4%~中古で表面利回り6%~といった感じである。

サラリーマン投資家である私にとって、低利回りなワンルームマンション投資は荷が重いが、投資する価値を見いだせる不動産投資家がいる。

それはどんな投資家なのだろうか?想像してみよう。

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東京都心マンション投資の利回りが下がる理由

東京都内にはワンルームマンション規制があり、16㎡くらいのワンルームマンションは建築できなくなった。

だから、東京都心のワンルームマンションの価値はグッと上がり、家賃は安定しているのだ。
(つまり、利回りが下がり続けている)

ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要がある。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

以前のワンルームマンション投資のイメージはこうだったが、今は違う。

  • バス・トイレが同じ区分マンション投資なんて時代遅れだ
  • 時代はバス・トイレ別の1Kタイプで、ワンルームマンションには誰も住まなくなる
  • 家賃が暴落して売れなくなり負動産となる

サラリーマン大家は終わらない!成功失敗がハッキリするだけだ

低利回りでも負けないのが長期投資家

もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はある。

なぜなら、キャッシュフローをため込んでいる長い運営期間中、ジワリジワリと利回りが下がれば、売却するときには価格が上がっているからだ。
(利回りが下がる = 価格が上がる)

さらに、ローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているだろう。

新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

 

株式投資と違い、マンション投資の売買コストは往復で価格の10%を超える。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

 

もし、1000万円のワンルームマンションを購入したなら、次の日1100万円以上で売り抜けても儲からないのだ。

「1000万円のワンルームを1100万円で売却!」この投資は失敗する

 

だから、マンション投資の回転売買は投資効率が悪いのである。

東京都心の一等地を狙うのが資産家

資産家のするマンション投資は攻めではなく守りの投資である。

だから、利回りはそこそこで全く問題ない。
六本木、麻布、青山などの超都心といわれる東京ストライクゾーンが狙える。

ワンルームマンション投資が7戦全勝!アパート投資と比べるとココが違う

 

東京都心はとにかく価格が安定している。
もし、値下がりが起こるなら地方から始まり、政令都市、首都圏都市部と拡大していき、最後に影響を受ける場所が東京都心である。

東京ワンルームは価格高騰中!それでも買い続ける単純すぎる理由

東京都心マンションは相続対策にも有効!

東京都心マンション(特にワンルームマンション)は相続対策にも有効だ。

なぜなら、東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30%程度まで相続税評価額を落とすことができるからである。

こういう感じにだ。

1000万円の現金を持っていたなら、評価額は1000万円

それをワンルームマンションに変えて持っていたなら、200万円~400万円の評価額になるのである。
(ただし、築年数により差が生じる)

なぜ、こうなるのか。その理由はマンション特有の評価方法にある。

マンションの評価方法(土地)

マンションの土地の評価は路線価をもとに計算する。

路線価は実際の取引価格の8割程度である。本来は相続税などの計算に使う土地の評価であるが、銀行が積算評価の計算にも使われている。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

 

さらに、ワンルームマンション投資ではそれを誰かに貸し出す。

ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20%割り引くことができるのである。

さらにさらに、小規模住宅等の特例が使えるので、50%割引の特例のおまけつきだ。

マンションの評価方法(建物)

マンションの建物の評価は固定資産税評価額をもとに計算する。
固定資産税評価額はマンション購入価格の50%程度である。

さらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から30%割り引くことができるのだ。

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まとめ

ブログキャラ

超都心のワンルームマンションは利回り以上の価値があるんだ。
バランスシート重視型不動産投資

資産家には守りの投資ができるワンルームマンション投資は有効だよ。
(資産価値の維持、相続対策)

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