利回りは爆下げ!それでも東京都心マンションに投資すべき3つの理由

都心ワンルームの価値とは?利回り
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関西不動産投資から首都圏不動産投資に浮気中の@ぴろりです。

リーマンショック後「東京都心の中古ワンルームマンションは表面利回り9~10%で購入できた」という事実をご存じでしょうか?

例えば、家賃7万円の中古ワンルームが840万円といった具合にです。

しかしながら、今は利回りは爆下げ状態でこんな感じなので、マインドが下がってしまいますよね。

  • 新築で表面利回り4%~
  • 中古で表面利回り6%~

 

自己資金の少ないサラリーマン投資家にとって、これ以上の利回り低下は受け入れ難いですが、それでも東京都心の中古ワンルームマンションに投資すべき理由はあります。

そして、資産家ほど利回りを気にせず、ガンガン買っています。

なぜでしょうか?

見直される東京都心のワンルームマンション

東京都心に多くある3点ユニット(バス・トイレが一緒になったホテルのような浴槽)のワンルームマンションは、こう言われていました。

  • 3点ユニットのワンルームなんて時代遅れだ。
  • 人気がないので、家賃が暴落して負動産となる

 

ですが、今は違います。

  • 3点ユニットのワンルームは希少だ。
  • (バス・トイレ別のワンルームと比較して)
    手ごろな家賃で都心に住める。

 

東京都内にはワンルームマンション規制が施行されてから、バブル期を象徴するような10㎡~16㎡くらいのワンルームマンションは建築できなくなりました。

ワンルームマンション規制とは

増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。
新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要があります。

例)新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例

 

だから、このような3点ユニットワンルームマンションには希少価値があるのです。

3点ユニットワンルームマンション

東京都心マンションは低利回りだが、価格が安定している!

東京都心マンションは利回りが低いですが、とにかく価格が安定しています。

実際、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンで調べる限り、都内(特に山手線内側)の価格は未だに上がっているようにも感じます。(2018年)

もし、値下がりが起こるなら地方から始まり、政令都市・首都圏都市部と拡大していき、東京都心は最後です

東京ワンルームは価格高騰中!それでも買い続ける単純すぎる理由

 

また、東京超都心は旧耐震物件(1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件)が多いため、融資を使って買うのが難しいです。

ゆえに、おのずと資産家向けの投資になり、価格はガチガチの安定傾向です。

資産家のするマンション投資は攻めではありません。守りの投資です。

だから、利回りはそこそこで全く問題ありません。

利回りよりも、六本木、麻布、青山などの超都心東京ストライクゾーンで資産を守りたいのです。

だから、ボクは選んだ!アパート投資ではなくワンルーム投資を

東京都心マンションはバランスシートを改善する!

ハイタッチする男女

もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はあります。

保有期間中に利回りがジワジワと下がれば、売却するときには価格が上がっているからです。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

利回りが下がる」ということは「価格が上がる」ということだよ!

 

売却するころにはローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているでしょう。

<購入時のバランスシート>

購入時のバランスシート

 

<売却することのバランスシート>

売却することのバランスシート

誰だ!東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか?

東京都心マンションは相続対策にも有効!

東京都心マンション(特にワンルームマンション)は相続対策にも有効です。

なぜなら、東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30%程度まで相続税評価額を落とすことができるからです。

2000万円の現金を持っていたなら、評価額は額面のままで2000万円
それをワンルームマンションに変えて持つと、評価額は600万円程度

 

なぜ、こうなるのでしょうか?

その理由はマンション特有の評価方法にあります。

マンションの評価方法(土地)

マンションの土地の評価は、路線価をもとに計算します。

ブログキャラぴろり
ぴろり

路線価は実際の取引価格の8割程度だよ

 

路線価は相続税などの計算に使う土地評価ですが、積算評価の計算にも使われています。

あぁ泣けてきた!区分マンションの銀行価値(積算評価)はこれっぽっち?

 

ワンルーム投資は、貸すことを前提に購入しています。

ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20%割り引きできます。

さらに、小規模住宅等の特例を使えば、50%割引の特例のおまけつきです。

マンションの土地評価(グラフ)

マンションの評価方法(建物)

マンションの建物の評価は、固定資産税評価額をもとに計算します。

ブログキャラぴろり
ぴろり

固定資産税評価額はマンション購入価格の50%程度だよ

 

さらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに30%割り引くことができるのです。

マンションの建物評価(グラフ)

 

大阪ワンルーム投資は失敗する!東京の感覚でやったらアカンで

まとめ

ブログキャラ

超都心ワンルームマンションには、利回り以上の価値があることがわかったかな?

でも、超都心ワンルームマンション投資は、どちらかというと資産家向けだね。

  • 資産価値の維持
  • 相続対策

 

ボクは現実を直視して、コツコツと都市型マンションを買い増していくよ。

価格が下がりづらい都市エリアに、東京(首都圏)と大阪(関西圏)があるけど、その違いは、RENOSY(リノシー)の資料に詳しくまとめられているよ。

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