2024年大阪マンション投資!価格・利回り・家賃を徹底解説(北区特選)

大阪市北区マンション投資 価格 利回り 家賃 初心者
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東京の不動産市場が手が届かないほど高騰している今、大阪のマンション市場、特に北区が新しい投資の機会として脚光を浴びています。
とはいえ、大阪のマンションも価格上昇が続いており、より厳しい利回りに直面しているのも事実です。

ボクも同じように、大阪でのマンション投資に興味を持ちながら、価格上昇と厳しい利回りに悩みました。

しかし、計画的に市場を分析し、適切な投資戦略を立てることで、チャンスをモノにできるのではないかと、ふと思いました。

そこで本記事では、10年以上の不動産投資経験を持つ現役サラリーマン大家(プロフィール)が、大阪北区の1R/1Kタイプのマンション市場について、価格、利回り、家賃の三つの角度から詳細な分析を展開します

この記事を読むことで、築1年から築40年までの中古マンションを対象に、各築年数での投資価値を徹底比較し、最適なリスクとリターンのバランスを導き出す方法を学ぶことができます。
投資初心者からベテランに至るまで、この分析が賢明な投資選択への手引きとなれば幸いです。

さあ、このブログを通じて、一緒にワンルーム投資の成功を目指して頑張りましょう!

この記事はYouTube版もあります

2024年の大阪マンション投資の市場予測

大阪マンション投資の市場予測をするサラリーマンの男女

2023年10月の日本不動産研究所の調査によると、大阪でのワンルームマンションの投資から得られる期待利回りは4.4%です。

ワンルームタイプの期待利回り

  • 東京城南エリア:3.8%
  • 大阪:4.4%
  • 横浜:4.4%
  • 名古屋:4.7%
  • 神戸:4.8%
  • 京都:4.7%

不動産投資家調査の調査結果(2023年10月)より抜粋

※城南:港区、品川区、目黒区、大田区の4区

 

さらに、健美家が発表した四半期収益物件市場レポート(2023年10月から12月)によれば、大阪のワンルームマンション投資の期待利回りは4.75%から7.24%の範囲ですが、全体として年々低下しています。

エリア 築年数 2020年 2021年 2022年 2023年
10月~12月 10月~12月 10月~12月 10月~12月
大阪市 築10年未満 5.10% 5.00% 4.80% 4.74%
築10年~ 5.70% 5.60% 5.20% 5.07%
築20年~ 7.70% 7.70% 7.50% 7.24%

 

大阪では梅田駅北エリアの再開発なにわ筋線の開業国際的なリゾート開発(IRプロジェクト)、そして2025年の大阪万博(EXPO 2025)など、いくつもの大型プロジェクトが予定されています。これらのプロジェクトにより大阪の国際的な地位が向上し、不動産市場にも良い影響が期待されます。

しかしながら、2024年にはマンション投資の利回りが上昇する見込みは低く、むしろ下降傾向が続くと見られています。

2024年大阪市のマンションの利回り予測

本記事のデータの引用元について

5人のサラリーマン投資家

本記事のデータ引用元は「健美家(けんびや)」で、2024年5月時点の情報を使用しています。

大阪北区の主要駅(梅田、大阪、北新地、中津、中崎町、天神橋筋六丁目、扇町、南森町、大阪天満宮、なにわ橋、大江橋、中之島)から徒歩10分以内の範囲に位置する30㎡までの1Rタイプ/1Kタイプのコンパクトマンションを選んでいます。

大阪北区の主要駅(梅田駅、大阪駅、北新地駅、中津駅、中崎町駅、天神橋筋六丁目駅、扇町駅、南森町駅、大阪天満宮駅、なにわ橋駅、大江橋駅、中之島駅)を示す地図

 

これらの物件は、ビジネスエリアや商業施設が集中する地域に位置しており、賃貸需要が高いため、投資家にとって魅力的な選択肢となります。

大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5!失敗知らずの大家が厳選

 

また、重複して掲載されいるマンションは1つとしてカウントして、下記の条件と件数を分析しました。

マンションの築年数 分析マンション数
築1年から築10年 13件
築11年から築20年 36件
築21年から築30年 44件
築31年から築40年 23件

この記事の利回りについて

利回りを気にするサラリーマンの男女

不動産投資の利回りの種類はたくさんありますが、表面利回りがよく使われます。

 

表面利回りとは、年間の満室家賃を不動産の価格で割ったときに計算される利回りのことで、グロス利回りともいいます。

不動産投資の表面利回り計算式:年間満室家賃と物件価格の関係

 

例えば、年間賃料が100万円で物件価格が2000万円の場合、100万円÷2000万円で0.05、つまり5%が表面利回りです。

ワンルーム投資の高利回りに騙されるな!リスクを知って失敗しない投資をしよう

大阪マンション投資の価格・利回り・家賃の完全ガイド

大阪マンション投資の価格・利回り・家賃の完全ガイドを試みるサラリーマン投資家の男女

このグラフは、大阪市北区にある主要駅から徒歩10分圏内のマンションの築年数別の価格・利回り・家賃の推移で、マンションが建ってからの期間によって、価格がどう変わるかを示しています。

 

大阪市北区のワンルームマンションの価格

大阪市北区のワンルームマンション価格(最高、平均、最低)を築年数ごとに示すグラフ

左軸の単位:万円

 

大阪市北区のワンルームマンションの利回り

大阪市北区のワンルームマンション利回り(最高、平均、最低)を築年数ごとに示すグラフ

 

大阪市北区のワンルームマンションの家賃

大阪市北区のワンルームマンション家賃(最高、平均、最低)を築年数ごとに示すグラフ

左軸の単位:万円

 

新築マンションは価格が最も高いことが一般的ですが、ボクは新築マンション投資に対して否定的な見解を持っているため、この記事から新築マンションを除外します。

詳細衝撃の結末!新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露

 

一般的に、マンションは年数が経過するにつれて古くなり、価値が下がります。

大阪でマンション投資を検討する際は、築年数が価格、利回り、家賃にどのように影響するかを理解することが重要です。

地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由

築1年から築10年のワンルームマンションの詳細: マンションの価格・利回り・家賃(大阪市北区)

大阪駅

駅名 徒歩
(分)
価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り 専有面積
(㎡)
築年数
(年)
中崎町 10 2,490 9.21 4.44% 29.1 4
中崎町 10 2,460 8.94 4.36% 29.1 4
東梅田 5 2,460 8.24 4.02% 25.8 6
天神橋筋六丁目 4 2,100 8.00 4.57% 20.4 3
扇町 5 2,080 7.80 4.50% 24.3 4
大阪天満宮 4 1,700 7.10 5.01% 22.8 9
扇町 3 1,800 6.90 4.60% 22.0 6
大阪天満宮 4 1,640 6.85 5.01% 22.8 9
中津 10 1,750 6.74 4.62% 21.4 4
中之島 5 1,950 6.60 4.06% 26.2 6
天神橋筋六丁目 4 1,780 6.59 4.44% 21.9 8
中崎町 10 1,820 6.58 4.34% 21.3 4
南森町 7 1,650 6.39 4.65% 21.5 9

 

価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り
最高 2,490 9.21 5.01%
平均 1,975 7.38 4.51%
最低 1,640 6.39 4.02%

 

大阪市北区の築1年から築10年の1Kタイプの投資用マンションの価格は上記の通りで、多くは1700万円から2100万円で掲載されています。

築9年のワンルームマンションの価格、利回り、家賃などの詳細情報

 

利回りは大体4.2%から4.8%の範囲で、この利回りで市場に出されている物件が多いです。

家賃は平均で7.38万円と高めであり、居住空間も広々としており、平均専有面積は23.7㎡に達しています。

さらに、1平方メートルあたりの賃料は3110円となっており、広さと価値を兼ね備えた住環境が提供されています。

家賃査定はマンション貸す.com を使うと便利です。

間取り・設備の特徴

この築年数での代表的な1Kタイプのマンションこのようなイメージです。

大阪市中央区、築1年から10年の一般的なマンション間取り

 

大阪市北区の築1年から築10年の1Kタイプの投資用マンションは、バス・トイレ別で、大きめのキッチン、独立洗面台、クローゼットがあるのが特徴です。

大阪市北区、セパレートタイプのユニットバスの例

大阪市北区、築1年から築10年の1Kタイプによくある広いキッチン

大阪市北区、築1年から築10年の1Kタイプによくある独立洗面台

大阪市北区、築1年から築10年の1Kタイプによくあるクローゼット

ぴろり
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圧巻!フル装備!

大阪マンション投資の失敗を回避せよ!買ってはいけないエリアはココだ

築11年から築20年のワンルームマンションの詳細: マンションの価格・利回り・家賃(大阪市北区)

梅田駅

駅名 徒歩
(分)
価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り 専有面積
(㎡)
築年数
(年)
大阪梅田 7 2,180 7.74 4.26% 28.5 19
天神橋筋六丁目 3 2,100 8.49 4.85% 30.0 16
天神橋筋六丁目 3 2,000 8.50 5.10% 30.0 16
なにわ橋 2 1,980 7.82 4.74% 24.9 19
天神橋筋六丁目 7 1,980 7.00 4.24% 23.9 15
天神橋筋六丁目 3 1,930 8.59 5.34% 30.0 16
東梅田 7 1,900 8.00 5.05% 20.6 15
なにわ橋 1 1,880 7.07 4.51% 23.7 19
東梅田 7 1,780 7.00 4.72% 23.9 13
天神橋筋六丁目 5 1,780 6.99 4.71% 24.5 15
中津 8 1,750 7.00 4.80% 25.4 16
中崎町 5 1,720 7.20 5.02% 24.3 12
中津 9 1,700 7.28 5.14% 26.7 18
東梅田 7 1,680 7.10 5.07% 23.0 15
中津 7 1,660 7.69 5.56% 29.0 19
南森町 5 1,630 6.89 5.07% 22.1 14
南森町 5 1,630 6.25 4.60% 20.7 14
天神橋筋六丁目 7 1,610 6.99 5.21% 23.7 15
大阪天満宮 5 1,600 7.09 5.32% 25.8 19
天神橋筋六丁目 8 1,600 6.89 5.17% 23.7 15
北新地 4 1,600 6.75 5.06% 21.6 20
大阪天満宮 6 1,580 6.79 5.16% 23.0 17
中之島 6 1,580 6.79 5.16% 19.0 13
南森町 3 1,580 6.69 5.08% 21.8 14
南森町 6 1,550 6.50 5.03% 20.9 14
中崎町 5 1,550 6.10 4.72% 20.3 20
扇町 2 1,530 6.87 5.39% 23.6 20
扇町 2 1,530 6.60 5.18% 23.6 20
東梅田 7 1,510 6.29 5.00% 19.6 20
大阪天満宮 5 1,490 6.69 5.39% 25.8 19
大阪天満宮 5 1,490 6.69 5.39% 23.1 19
天満 3 1,440 6.30 5.25% 23.1 16
天神橋筋六丁目 10 1,430 6.60 5.54% 22.8 18
天神橋筋六丁目 10 1,430 6.29 5.28% 20.6 17
天神橋筋六丁目 10 1,400 6.09 5.22% 20.6 15
天神橋筋六丁目 10 1,230 5.58 5.44% 20.6 17

 

価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り
最高 2,180 8.59 5.56%
平均 1,667 6.98 5.05%
最低 1,230 5.58 4.24%

 

大阪市北区の築11年から築20年の1Kタイプの投資用マンションの価格は上記のとおりで、多くは1500万円から1800万円で掲載されています。

築19年のワンルームマンションの価格、利回り、家賃などの詳細情報

 

その利回りはおおむね4.5%から5.5%の間であり、この範囲の利回りの物件が市場によく出されています。

平均家賃が6.98万円平均専有面積が21.7㎡1平方メートル当たりの賃料単価は3220円です。

 

築10年以内の超築浅中古マンションに比べると、築11年から築20年の1Kタイプの投資用マンションの利回りは少し高くなります。

掲載価格も1600万円くらいになっているため、サラリーマン投資家が手がけやすい価格帯です。

この年代の投資用マンションも、バス・トイレ別で、大きめのキッチン、独立洗面台、クローゼットがあるのが特徴です。

女性投資家
女性投資家

築10年と聞けば、なんか古い感じがするかもしらんけど、
めっちゃ新しいんやで!

大阪の不動産投資で失敗する7つの理由!東京人が陥りがちなトラップとは?

築21年から築30年のワンルームマンションの詳細: マンションの価格・利回り・家賃(大阪市北区)

梅田の観覧車

駅名 徒歩
(分)
価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り 専有面積
(㎡)
築年数
(年)
北新地 1 1,890 7.39 4.69% 26.4 25
中崎町 4 1,780 7.16 4.83% 23.9 22
南森町 4 1,650 6.49 4.72% 24.7 21
大江橋 6 1,520 6.79 5.36% 19.3 25
大阪天満宮 2 1,500 5.40 4.32% 17.9 24
天神橋筋六丁目 4 1,480 6.29 5.10% 20.9 22
中崎町 4 1,450 6.49 5.37% 23.9 22
大阪天満宮 4 1,450 5.50 4.55% 18.9 24
大阪天満宮 5 1,450 5.50 4.55% 18.9 24
天神橋筋六丁目 4 1,420 6.50 5.49% 23.9 22
天神橋筋六丁目 4 1,420 6.50 5.49% 23.9 22
中崎町 6 1,420 6.00 5.07% 19.0 24
中崎町 6 1,420 6.00 5.07% 19.0 24
大阪天満宮 6 1,395 6.00 5.16% 20.6 24
大阪 6 1,380 6.80 5.91% 18.9 22
大阪 6 1,380 6.44 5.60% 18.9 22
大阪 6 1,380 6.44 5.60% 18.9 22
天神橋筋六丁目 3 1,380 6.29 5.47% 20.9 22
中崎町 2 1,380 5.99 5.21% 20.5 21
天神橋筋六丁目 4 1,370 6.29 5.51% 22.1 23
中崎町 3 1,370 6.20 5.43% 22.9 22
扇町 7 1,350 5.95 5.29% 17.8 23
扇町 7 1,350 5.95 5.29% 17.8 23
大阪天満宮 2 1,350 5.79 5.15% 19.0 24
天満橋 4 1,350 5.70 5.07% 20.9 22
南森町 6 1,310 6.44 5.90% 18.9 22
南森町 2 1,300 6.20 5.72% 20.0 23
南森町 2 1,300 6.20 5.72% 20.0 23
東梅田 6 1,300 5.99 5.53% 18.2 23
扇町 4 1,300 5.75 5.31% 18.9 22
南森町 3 1,300 5.60 5.17% 20.0 23
南森町 2 1,300 5.59 5.16% 20.0 23
南森町 3 1,290 5.59 5.20% 20.5 23
扇町 4 1,280 6.10 5.72% 18.9 22
扇町 3 1,260 5.75 5.48% 18.9 22
大阪天満宮 3 1,250 5.34 5.13% 19.0 24
天満 7 1,230 5.70 5.56% 19.1 23
天神橋筋六丁目 3 1,190 5.79 5.84% 21.1 26
大阪天満宮 3 1,150 5.80 6.05% 18.9 24
天満 8 1,080 6.14 6.82% 19.1 23
天神橋筋六丁目 3 980 5.00 6.12% 20.9 26
天神橋筋六丁目 6 970 4.75 5.88% 18.9 28
天神橋筋六丁目 9 880 4.99 6.81% 18.5 26
天神橋筋六丁目 9 830 5.50 7.95% 18.2 26

 

価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り
最高 1,890 7.39 7.95%
平均 1,339 6.00 5.47%
最低 830 4.75 4.32%

 

大阪市北区の築21年から築30年の1Kタイプの投資用マンションの価格は上記のとおりで、多くは1000万円から1500万円で掲載されています。

築22年のワンルームマンションの価格、利回り、家賃などの詳細情報

 

利回りは、6.0%から7.5%の範囲にあり、市場に出されている物件のほとんどがこの利回りで提供されています。

ワンルームマンションの建設は2000年前後が多かったため、物件数も最多になっています。

平均家賃が6万円平均専有面積が19.3㎡1平方メートル当たりの賃料単価は2910円です。

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ボクはこの築年数の物件をいっぱい持ってるよ!
家賃や価格変動が落ち着いてきてきてるからオススメだよ!

家賃の下落が緩やかになる一方で、長期のローンが組みにくい

ある程度物件が古くなると、家賃の下がり方がゆっくりになります。

新築マンションと中古マンションの家賃維持率(築1年から30年)を示すグラフ

 

しかし、そのような物件では、30年ほどの長期間の融資を受けるローンを組むのが難しくなることがあります。 これは、金融機関が古い物件に対して長期間のローンを提供するリスクを避けるためです。

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これで事前にしっかりと準備ができ、効率的な不動産投資が可能になります。興味のある方は、ぜひチェックしてみてください。

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サラリーマン投資家にとっての購入ハードルが上がる

サラリーマンが投資目的でこの年代の物件を買う場合、理想的な融資条件(長期・低金利)のの提示を受けにくいために、購入が難しくなります。

つまり、サラリーマン投資家にとっては、物件購入のハードルが上がるということです。

大阪マンション投資市場予測2024!価格・利回り・家賃を徹底解説(中央区編)

価格、利回り、家賃の安定

しかし、その一方で、古い物件は価格と利回りが安定してきます。

つまり、購入した時の価格と将来売却する時の価格の差があまり大きくならない傾向があります。 そのため、こういった物件に投資することで、有利な不動産投資ができる可能性が高いということです。

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間取り・設備の特徴

築21年から30年の1Kタイプの投資用マンションでは、バスルームとトイレは別々になっていますが、独立した洗面台がないケースがあります。

大阪市北区、築21年から30年の一般的なマンション間取り

 

このタイプの物件では、洗面台がバスルーム内に設置されていることが多く、これを「2点ユニット」と呼びます。

大阪市北区、2点ユニットタイプのバスルームの例

マンション投資の収支を初公開!サラリーマン大家兼ブロガーでもこれだけ稼げます

築31年から築40年のワンルームマンションの詳細: マンションの価格・利回り・家賃(大阪市北区)

天神橋筋商店街

駅名 徒歩
(分)
価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り 専有面積
(㎡)
築年数
(年)
中之島 7 1,480 5.99 4.86% 28.9 40
天神橋筋六丁目 5 1,180 7.17 7.29% 22.2 39
扇町 4 1,180 6.26 6.37% 22.7 40
中之島 5 1,100 5.51 6.01% 23.3 38
天神橋筋六丁目 3 930 5.49 7.09% 23.1 37
天神橋筋六丁目 3 900 5.50 7.33% 23.1 37
天神橋筋六丁目 6 890 5.00 6.74% 22.3 39
天神橋筋六丁目 4 850 4.80 6.77% 19.5 35
天神橋筋六丁目 5 850 3.72 5.25% 17.9 35
天神橋筋六丁目 5 830 4.99 7.22% 22.3 39
天神橋筋六丁目 6 800 5.00 7.50% 22.2 39
天神橋筋六丁目 6 800 4.00 6.00% 16.8 35
天神橋筋六丁目 4 799 4.04 6.07% 13.5 39
中之島 7 790 5.00 7.59% 25.3 40
天神橋筋六丁目 4 790 4.00 6.07% 13.5 39
扇町 3 780 5.23 8.05% 22.7 40
天神橋筋六丁目 6 680 4.00 7.05% 15.5 39
南森町 4 640 3.85 7.21% 13.7 39
天神橋筋六丁目 3 590 4.28 8.70% 13.2 39
天神橋筋六丁目 6 580 3.47 7.17% 15.5 39
天神橋筋六丁目 6 580 2.97 6.14% 13.5 39
天神橋筋六丁目 6 580 2.97 6.14% 13.5 39
南森町 4 530 3.85 8.71% 14.7 39
女性投資家
女性投資家

天神橋筋六丁目が多いのは何でや?

価格
(万円)
家賃
(万円)
利回り
最高 1,480 7.17 8.71%
平均 832 4.66 6.84%
最低 530 2.97 4.86%

 

大阪市北区の築31年から築40年の1K/1Rタイプの投資用マンションの価格は以下のとおりで、多くは600万円から900万円で掲載されています。

築39年のワンルームマンションの価格、利回り、家賃等の詳細

 

6.5%から8.0%の利回りで市場に出されており、ほとんどの物件がこの範囲内で掲載されています。

平均家賃が4.66万円平均専有面積が18.5㎡平米あたりの賃料単価は2520円となっています。

サラリーマン投資家には不人気物件が多い

ローンを組める期間も短くなるため、サラリーマン投資家が購入してキャッシュフローを出すのが難しいかもしれませんが、ワンルーム投資に特化したマニアックなプロ投資家が好んで買う価格帯でもあります。

ぴろり
ぴろり

自称:プロワンルームマンション投資家のボクも持ってるよ。
ボロくても、普通に回ってるからヨシとして。

東京ワンルーム投資は立地が全て!空室率3%の謎の新宿物件を巡回

間取り・設備の特徴

築31年から40年の投資用マンションの多くは1Rタイプです。

大阪市北区区、築31年から40年の一般的なマンション間取り

 

狭い専有面積を有効活用するため、バスルーム、トイレ、洗面台が一つの空間にまとめられた「3点ユニットバス」が使用されています。

大阪市北区、3点タイプのユニットバスの例

東京ワンルーム投資で勝ち組に!収支の実績を公開します

大阪マンション投資2024:価格、利回り、家賃のまとめ

大阪市北区のマンション市場、築年数によって価格、利回り、家賃はけっこう変わることがわかったかな?

築年数 ボリュームゾーン
家賃 価格 利回り
1年~10年 6.5万円~8.0万円 1700万円~2100万円 4.2%~4.8%
11年~20年 6.5万円~7.5万円 1500万円~1800万円 4.5%~5.5%
21年~30年 5.5万円~6.5万円 1000万円~1500万円 6.0%~7.5%
31年~40年 4.0万円~5.5万円 600万円~900万円 6.5%~8.0%

築1年から築10年の中古のマンション

築1年から築10年くらいのマンションは価格がかなり高めで、1700万円~2100万円ぐらいだね。

利回りもそんなに高くなくて、4.2%~4.8%くらいだね。

新しいっていう魅力があるけど、価格が高いから、その分利回りが低めになってしまうんだ。

築11年から築20年の中古のマンション

築11年から築20年のマンションは、もう少し手が出しやい価格まで下がっていて、1500万円~1800万円で買えることが多いよ。

利回りも4.5%~5.5%とちょっとだけ良くなるから、ここらへんはバランスが取れているかな。

築21年から築30年の中古のマンション

もっと築年数が経ってる築21年から築30年のマンションは、さらに価格が下がって1000万円~1500万円で見つかるよ。

利回りは6.0%~7.5%で安定しているから、うまく管理すればいい投資になる可能性があるね。

築31年から築40年の中古のマンション

そして、築31年から築40年の古い物件は、もっと価格が下がって600万円~900万円で買えることも。

利回りは6.5%~8.0%と一番高くなるね。

ただし、この築年数のマンションは、関西では不人気の3点ユニットだから、そのあたりは覚悟しておいてね

GA technologies は大阪中心部に多数の魅力的な物件を提供しているよ。

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