大阪マンション投資市場予測2024！価格・利回り・家賃を徹底解説（中央区編）

東京のマンション価格が高騰する中、大阪のマンション投資が新たな不動産投資のフロンティアとして注目を集めています。

しかしながら、大阪のマンションも価格は上昇傾向にあり、利回りは厳しくなる一方です。

はたして、大阪は東京に変わる投資手段になり得るのでしょうか？

そこで今回は、10年以上の不動産投資経験を持つ現役サラリーマン投資家（プロフィール）が、大阪の心臓部、「中央区」のマンション市場（価格、利回り、家賃）を詳細に分析します。

この記事では、築1年から築40年の中古マンションを対象に、それぞれの価格帯と期待できる利回りを徹底的に分析し、どの築年数がリスクとリターンのバランスが優れているのか？投資価値が高いのか？考察します。

投資初心者もベテランも、この分析から得られる洞察が、賢明な投資決定へと導く一助となると幸いです。

では、はじめましょう！

この記事はYouTube版もあります

2024年の大阪マンション投資の市場予測

日本不動産研究所が行った不動産投資家調査（2023年10月）によると、大阪のワンルームタイプのマンション投資の期待利回りは4.4％です。

※城南：港区、品川区、目黒区、大田区の4区

 

また、健美家（けんびや）の行った収益物件市場動向四半期レポート＜2023年10月～12月期＞によると、大阪のワンルームマンション投資の期待利回りは4.75％～7.24％で、年々利回りは低下しています。

＜大阪のワンルームマンション投資の期待利回り＞

 

梅田駅北エリアの再開発、なにわ筋線の開業、IR（統合型リゾート）プロジェクト、EXPO2025（大阪万博）などが控えており、大阪の国際的な地位が向上し、不動産市場にも良い影響を与え、いっそうの成長が見込まれています。

これらの相乗効果により、大阪の居住地としての魅力を高めるだけでなく、ビジネスや観光の面でも大きな影響を与え、不動産市場にとってもプラスの影響をもたらすと容易に予測できます。

つまり、2024年の時点で、大阪のマンション投資の利回りが上がる要素はなく、さらに利回りは下がると考えます。

＜大阪のワンルームマンション投資の期待利回り＞の表に、2024年の利回り予測をプラスしたブラフがこちらです。

本記事のデータ元について

本記事のデータ参照元は「健美家（けんびや）」です。

こちらの記事『大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5！失敗知らずの大家が厳選』で紹介した通り、大阪中央区内の主要な駅（松屋町駅、堺筋本町駅、長堀橋駅、谷町四丁目駅、谷町六丁目駅、天満橋駅、本町駅、心斎橋駅、北浜駅）周辺のマンションに焦点を当て、それぞれの駅から徒歩10分以内にある30㎡までの専有面積のマンションをピックアップしました。

これらのマンションは、本町、心斎橋、なんばといったエリアへのアクセスの良さが評価されています。

重複して掲載されいるマンションは1つとしてカウントして、下記の条件と件数を分析しました。

大阪マンション投資の価格-2024年-

このグラフは、大阪市中央区にある主要駅から徒歩10分圏内のマンションの築年数別の価格推移で、マンションが建ってからの期間によって、価格がどう変わるかを示しています。

左軸の単位：万円

 

まず、新築のマンションが最高値で間違いありませんが、新築マンション投資については否定的な立場をとっているため、除外しています。

『衝撃の結末！新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露』

 

マンションは時間が経つにつれて古くなり価値が下がり、30年以上経つと、価格の下落は落ち着くと考えていましたが、大阪市中央区のワンルームタイプのマンションの場合は、さらに価値が下がることをデータが示唆しています。

大阪でのマンション投資を考える時は、こうした築年数による価格の変動を理解しておくことが大切です。

築1年から築10年のマンションの価格

大阪の新築から10年以内のマンションは、他とは違う特徴を出すために、リビングダイニングキッチン（LDK）と寝室が1つある、1LDKのタイプがよくあります。

しかし、このような間取りのマンションは、投資よりも実際に自分で住むためのイメージが強いため、今回の価格の分析には含めていません。

 

大阪の築1年から築10年の1Kタイプの投資用マンションの価格は以下のとおりで、多くは1600万円から2000万円で掲載されています。

• 最高：2300万円
• 平均：1881万円
• 最低：1500万円

 

 

この築年数での代表的な1Kタイプのマンションこのようなイメージです。

 

大阪の築1年から築10年の1Kタイプの投資用マンションは、バス・トイレ別で、大きめのキッチン、独立洗面台、クローゼットがあるのが特徴です。

築11年から築20年のマンションの価格

大阪市中央区の築11年から築20年の1Kタイプの投資用マンションの価格は以下のとおりで、多くは1500万円から1700万円で掲載されています。

• 最高：1880万円
• 平均：1658万円
• 最低：1470万円

 

築11年から築20年の1Kタイプの投資用マンションも、バス・トイレ別で、大きめのキッチン、独立洗面台、クローゼットがあるのが特徴です。

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築21年から築30年のマンションの価格

 

大阪市中央区の築21年から築30年の1Kタイプの投資用マンションの価格は以下のとおりで、多くは1000万円から1350万円で掲載されています。

• 最高：1460万円
• 平均：1251万円
• 最低：890万円

 

築21年から30年の1Kタイプの投資用マンションでは、バスルームとトイレは別々になっていますが、独立した洗面台がないケースがあります。

このタイプの物件では、洗面台がバスルーム内に設置されていることが多く、これを「2点ユニット」と呼びます。

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築31年から築40年のマンションの価格

 

大阪市中央区の築31年から築40年の1K/1Rタイプの投資用マンションの価格は以下のとおりで、多くは800万円から1000万円で掲載されています。

• 最高：1150万円
• 平均：890万円
• 最低：690万円

 

築31年から40年の投資用マンションには、1Kタイプでバスルームとトイレが別々の物件と、1Rタイプでバスルーム、トイレ、洗面台が一つの空間にまとめられた「3点ユニットバス」が混在しています。

 

3点ユニットバスは人気が低いため、これらの物件は価格が比較的低めに設定されています。

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大阪マンション投資の利回りと家賃-2024年-

 

不動産投資の利回りの種類はたくさんありますが、表面利回りがよく使われます。

 

表面利回りとは、年間の満室家賃を不動産の価格で割ったときに計算される利回りのことで、グロス利回りともいいます。

 

例えば、年間賃料が100万円で物件価格が2000万円の場合、100万円÷2000万円で0.05、つまり5%が表面利回りです。

 

築1年から築40年までの大阪市中央区の投資用マンションの利回りを10年ごとにまとめた図は以下のようになります

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築1年から築10年のマンションの利回りと家賃

大阪市中央区にある築10年以内の1Kタイプの投資向け中古マンションは、利回りが大体4.2%から4.8%の範囲で、この利回りで市場に出されている物件が多いです。

• 最高利回り：5.35%
• 平均利回り：4.57%
• 最低利回り：3.84%

 

 

築10年以内の1Kタイプの中古マンションでは、平均家賃が7.14万円と高く、1平方メートル当たりの賃料単価も3030円と、それより古い物件に比べて圧倒的に競争力が強いです。

しかし、これらの新しい物件は価格が高いため、結果として利回りは最も低くなる傾向にあります。

利回りは家賃収入と物件価格の比率によって決まります。そのため、物件価格に比べて家賃収入が高くなければ、利回りは低くなります。

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築11年から築20年のマンションの利回りと家賃

 

大阪市中央区の築11年から20年の1Kタイプの投資用マンションについては、その利回りはおおむね4.5%から5.2%の間であり、この範囲の利回りをもつ物件が市場によく出されています。

• 最高利回り：5.45%
• 平均利回り：4.90%
• 最低利回り：4.45%

 

築10年以内の超築浅中古マンションに比べると、築11年から築20年の1Kタイプの投資用マンションの利回りは少し高くなります。

掲載価格も1500万円くらいになっているため、サラリーマン投資家が手がけやすい価格帯です。

 

築11年から20年の1Kタイプの投資用中古マンションは、平均家賃が6.75万円で、1平方メートル当たりの賃料単価は2830円です。

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築21年から築30年のマンションの利回りと家賃

大阪市中央区の築21年から30年の1Kタイプの投資用マンションの利回りは、5.0%から6.2%の範囲にあり、市場に出されている物件のほとんどがこの利回りで提供されています。

• 最高利回り：7.06%
• 平均利回り：5.63%
• 最低利回り：4.86%

 

 

築21年から30年の1Kタイプ中古マンションでは、平均家賃が5.81万円、1平方メートル当たりの賃料単価は2750円です。

この年代の物件では家賃の下落が緩やかになる一方で、30年程度の長期融資を受けるローンが組みにくくなることがあります。そのため、サラリーマン投資家がこれらの物件を購入する際のハードルは高くなります。

 

しかしながら、価格と利回りが安定し始めるので、購入価格と売却価格の差が小さく、有利な不動産投資ができる可能性が高いです。

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築31年から築40年のマンションの利回りと家賃

大阪市中央区の築31年から40年の1Kまたは1Rタイプの投資用マンションは、一般的に6.5%から7.5%の利回りで市場に出されており、ほとんどの物件がこの範囲内で掲載されています。

• 最高利回り：8.27%
• 平均利回り：6.68%
• 最低利回り：5.23%

 

 

築31年から築40年の中古マンションは、平均家賃が4.92万円、平米あたりの賃料単価は2400円となっています。

この年代の物件は、バスルームとトイレが一緒の3点ユニットタイプが多いため、賃料が低めに設定されることが一般的です。

ローンを組む期間も短くなるため、サラリーマン投資家が購入してキャッシュフローを出すのが難しいかもしれませんが、ワンルーム投資に特化したマニアックなプロ投資家が好んで買う価格帯でもあります。

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大阪マンション投資2024：価格、利回り、家賃のまとめ