不動産投資家にとって、家賃相場の動向は重要ポイントのひとつです。
近年、大阪のマンションの家賃相場が低迷しており、不動産投資家の注目を集めています。
一体、なぜ大都市大阪の家賃相場はこれほどまでに安いのでしょうか？
そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、大阪のワンルームの家賃相場が低い理由について解説し、今後の見通しについても掘り下げてみたいと思います。
この記事を最後まで読めば、大阪のワンルームマンションの家賃が、グレードや土地値の割には安い理由がわかります。
YouTubeの解説版もあります！
大阪の家賃相場が安い理由1： 保証金・敷引き制度が崩壊したから
大阪ワンルームの家賃相場が安いひとつ目の理由は、「保証金・敷引き制度」が崩壊したからです。
かつての大阪は保証金を預かって敷引きする方法が主流でしたが、敷金・礼金を預かる標準的な方法に移行しました。
『メガ大家は儲からない！サラリーマン投資家が知らない衝撃の事実』
（結構前の話ですが）
大阪で賃貸物件を借りる場合、ワンルームマンションですら家賃の約6カ月分の初期費用（仲介手数料・保証金等を含む）が必要でした。
その代わり、家賃は安めに設定されていました。
（現在では）
保証金を預かる代わりに、敷金や礼金を預かる方法が一般的になっています。
高額な保証金を預かることができなくなったため、本来なら家賃に保証金の減少分だけ上乗せする必要があります。
ですが、実際には家賃が据え置かれたままとなっています。
過去の保証金と家賃
現在の敷金・礼金と家賃
腹立つわ～。
だから、大阪ワンルームマンションは、グレードの割に家賃が安いのです。
また、大阪は敷金ゼロ・礼金1カ月が相場であり、東京のように更新料を徴収する慣習もありません。
最近では、敷金・礼金・更新料がゼロ・ゼロ・ゼロエリアも拡大しています。
『大阪の不動産投資で失敗する7つの理由！東京人が陥りがちなトラップとは？』
大阪の家賃相場が安い理由2： ワンルームマンションの建設が止まらないから
東京には厳しいワンルームマンション規制がありますが、大阪にはそこまで厳しい規制がありません。
だから、土地さえあればワンルームマンションが建て放題なのです。
これが大阪の家賃相場が安い理由の２つ目です。
大阪は東京と同じ感覚で投資をしてはいけない！
— ぴろり＠1R大家でも資産1億円 (@1rMansion) April 2, 2019
大阪中心部のワンルームマンションはこれだけ増える予定です。
現在の大阪中心部（イメージ）
数年後の大阪中心部（イメージ）
このように、当時新築だったマンションは築浅マンションとなり、新築マンションに包囲されてしまうのです。
関西系新築マンションディベロッパーの例
- プレサンスコーポレーション
（プレサンスシリーズ） - 日商エステム
（エステムコートシリーズ） - エスリード株式会社
（エスリードシリーズ）
見た目がキレイで競争力があり、最初の不動産投資としてはリスクが低く見えるからです。
しかしながら、大阪の事情を考えるとハイリスクと言わざるをえません。
大阪の多くの地域は[供給 ＞ 需要]であり、新築マンションを中心に家賃の値崩れが起こっているからです。
「この立地とグレードでこんなに家賃が安いの！」と甚だ驚くしかありません。
例えば、大阪の中心部本町駅付近ですら、1K・20㎡・バストイレ別で6万円前後が相場です。
そんなエリアが大阪には多数あります。
『大阪マンション投資の失敗を回避せよ！買ってはいけないエリアはココだ』
大阪の家賃相場が安い理由3： 人口が減少して需要が減り続けるから（供給過剰）
大阪の家賃相場が安い理由の3つ目は、人口減による需要減少です。
2040年にかけて、大阪の人口は13％減少すると予測があります。
（大阪全域が等しく人口が減少するわけではなく、人口が増加するエリアもある）
『大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5！失敗知らずの大家が厳選』
2023年現在。大阪の1Kマンションの平均的スペックはこの通りです。
- 築15年～20年
- 徒歩5分以内圏
- 専有面積20㎡～25㎡
- バス・トイレ別の1Kマンション
そして、相場家賃はこんな感じです。
参考図書
一昔前は、新築マンションというだけで5000円～1万円くらいのプレミアム家賃が上乗せできましたが、今はどうでしょうか？
強気の家賃だと入居が決まらず、プレミアム家賃の上乗せ幅は限りなく小さいです。
『大阪マンション投資市場予測2024！価格・利回り・家賃を徹底解説（中央区編）』
大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由（まとめ）
「大阪を地方扱いするな！」と（大阪人から）お叱りを受けそうで正直怖い！
でも、大阪のワンルームマンションの家賃相場はよろしくないのは事実だね。
大阪の家賃相場が安い理由はこの3つだよ。
- 保証金敷引き制が崩壊したのに、家賃そのものは変わっていないから安い。
（普通に考えると家賃は上がるべきだよね） - ワンルームマンションの建設ラッシュによる供給過多が止まらないから安い。
- 人口が減るため、需要が減少するから安い。
そんな中、大阪のワンルーム投資で生き残っているボクは偉いかな？
いずれにせよ、ワンルーム投資の方法と業者はたくさんあるから、見極めが本当に難しい。それを打破する方法は、資料請求と面談の1000本ノックのみ。
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