関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

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2011年から不動産投資に参戦。
ワンルームマンションを毎年コツコツと買い増し、規模もカッコがつく程度になってきた。

ずぶの素人だったあの頃と比べれば、目覚ましい成長だ。

さて、関西は京都市・大阪市・堺市・神戸市の4つの政令都市を抱える大都市圏であり、その中でも大阪市(以下「大阪」)は人口270万人を抱える関西大都市圏の雄である。

だから、首都圏代表の東京と同じ感覚の投資家もいるかもしれない。
が、が、それはかなりデンジャラスだ。

大阪にはワンルームマンション投資をするには厳しいエリアが多数存在するからだ。

筆者は絶対買わないエリアのひとつ「新大阪エリア」を紹介しよう。

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新大阪エリアとは

大阪の地理に詳しくない投資家のために、大阪新大阪を簡単に解説する。

This is 大阪

大阪の商業地は大阪環状線(東京でいう山手線)の内側に集まっている。

大阪環状線には4つのターミナル駅があり、そこへ向かってJR各線・地下鉄・私鉄線が張り巡らされている。
大阪環状線の内側は、大阪メトロが碁盤の目のように通っている。

大阪と新大阪の立地関係(地図)

  1. 大阪駅(1日平均乗降客数 約44万人)
  2. 天王寺駅(てんのうじ:15万人)
  3. 京橋駅(きょうばし:13万人)
  4. 鶴橋駅(つるはし:10万人)
    12.新大阪駅(6万人)

※JR西日本HP「なんでもランキング(2017年)」より

新大阪へのアクセス方法

新大阪へのアクセス方法は3種類ある。

新大阪へのアクセス方法(地図)

  • 大阪駅(梅田駅)から京都線(JR)もしくは大阪メトロ(地下鉄)
  • 2019年3月に開通した大阪東線(JR)

新大阪周辺の駅

新大阪を中心に周辺には3つの駅がある。

  1. 東三国(ひがしみくに)
  2. 西中島南方(にしなかじまみなみがた)
  3. 東淀川(ひがしよどがわ)

新大阪駅周辺の駅(地図)

地図上では離れているように見えるが、これらの駅は新大阪から10分もあれば十分に歩ける距離だ。

このように、新幹線も停車する新大阪は駅だらけで、抜群の立地である。
だから、住むにはいいエリアだ。

だが、そこでワンルーム投資をしようとは思わない。

その理由は2つある。

1.新大阪はワンルームマンション供給過剰エリア

先に解説した通り、新大阪は立地が抜群である。

それをワンルーム業者が黙って指をくわえているはずがない。
こっちに一棟、そっちに一棟、あっちにも2棟といった具合に、ワンルームマンションを建て続けた。

この結果がこうだ。


賃貸物件募集状況(大阪メトロ御堂筋線)

駅名(1R.1Kタイプの物件数)

  • 東三国(8171)
  • 新大阪(9861)
  • 西中島南方(6551)
  • 中津(6916)
  • 梅田(2356)
  • 淀屋橋(3130)
  • 本町(7663)
  • 心斎橋(5179)
  • なんば(5370)

※suumo関西版の検索結果より(2019年4月)


新大阪は、西日本の2大繁華街である梅田(大阪)・なんば(難波)より多くのワンルームマンションが待機しているのだ。

要するに、新大阪はワンルーム給過剰エリアの代表格である。

大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったらアカンで!

2.新大阪の家賃は安い

需要と供給のバランスが崩れた新大阪エリアの家賃相場は悲惨である。

見てみよう。


1R.1K.1DKタイプの家賃相場
(大阪メトロ御堂筋線)

駅名(平均家賃)

  • 江坂(6.76万円)
  • 東三国(5.97万円)
  • 新大阪(5.80万円)
  • 西中島南方(5.86万円)
  • 中津(6.37万円)
  • 梅田(7.16万円)
  • 淀屋橋(7.96万円)
  • 本町(7.19万円)
  • 心斎橋(7.05万円)

※ホームズ 家賃相場情報より(2019年4月)


周辺の駅が6万円以上をキープしているのに対して、新大阪周辺のみ5万円台である。

家賃を下げて募集しても決まらず、常に多くの募集が継続されたままなのである。

新大阪のワンルーム投資を待ち受けるリスク

新大阪のワンルーム投資には3つのリスクが待ち受けている。

  1. 空室リスク
  2. 家賃下落リスク
  3. 広告料上昇リスク

1.空室リスク

淀川区と東淀川区は、2040年にかけて20%未満人口が減少すると予測されている。
(新大阪は淀川区の最東にあるため、東淀川区アドレスである場合も多い)

大阪の人口減少予想(地図))

新大阪の賃貸需要は、今でさえ[需要 < 供給]であるのに、それに人口減少が加わり[需要 < < 供給]に突き進むのである。

区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

2.家賃下落リスク

家賃を下げてでも入居者を見つけないことには賃貸経営はなりたたない。
誰かが仕掛ければ、賃料相場はもっと悪化するだろう。

新大阪はただでさえ賃料が低いのに、さらなる賃料下落が見込まれるのだ。

地方都市崩壊!?大阪ワンルームマンションの家賃が安すぎる3つの理由

3.広告料上昇リスク

先の2つのリスクを回避するためには、「広告料の上乗せ」という苦肉の策もある。

広告料はコチラの記事で詳しく解説している。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

しかし、広告料の上乗せは一時しのぎにはなるが、[需要 < 供給]の状況を打破する根本的な対策にはならない。

大阪でワンルームマンション投資をするならこのエリアしかない!

まとめ

新大阪エリアのワンルーム投資に手を出さない理由

  • [需要 < 供給]が顕著なエリアだから
  • ワンルームマンションのグレードに対して家賃が低いエリアだから
  • 空室率上昇・広告料上昇・家賃下落のリスクが高いエリアだから