だれも褒めてくれないので、自画自賛する＠ぴろりです。
2011年から不動産投資に参戦。
ワンルームマンションを毎年コツコツと買い増し、規模もカッコがつく程度になってきました。
ずぶの素人だったあの頃と比べれば、目覚ましい成長です。
さて、関西は京都市・大阪市・堺市・神戸市の4つの政令都市を抱える大都市圏であり、その中でも大阪市（以下「大阪」）は人口270万人を抱える関西大都市圏の雄です。
だから、首都圏代表の東京と同じ感覚で考えていませんか？
この記事はそんなあなた向けの記事です。
その考えはかなりデンジャラスです。
大阪にはワンルームマンション投資をするに適さない、厳しいエリアが多数存在するからです。
ボクが絶対買わないエリアのひとつ「新大阪エリア」を紹介します。
新大阪エリアとは？
大阪の地理に詳しくない投資家向けに、大阪と新大阪を簡単に解説するで。
大阪はアタシが仕切るで！
This is 大阪
大阪の商業地は大阪環状線（東京でいう山手線）の内側に集まっています。
大阪環状線には4つのターミナル駅があり、そこへ向かってJR各線・地下鉄・私鉄線が張り巡らされています。
大阪環状線の内側は、大阪メトロが碁盤の目のように通っています。
- 大阪駅（1日平均乗降客数 約44万人）
- 天王寺駅（てんのうじ：15万人）
- 京橋駅（きょうばし：13万人）
- 鶴橋駅（つるはし：10万人）
12位：新大阪駅（6万人）
※JR西日本HP「なんでもランキング（2017年）」より
新大阪へのアクセス方法
新大阪へのアクセス方法は3種類あります。
- 大阪駅（梅田駅）から京都線（JR）
- 大阪駅（梅田駅）から大阪メトロ（地下鉄）
- 2019年3月に開通した大阪東線（JR）
新大阪周辺の駅の数
新大阪の周辺には3つの駅があります。
- 東三国（ひがしみくに）
- 西中島南方（にしなかじまみなみがた）
- 東淀川（ひがしよどがわ）
②読めへんやろぅ？（読めないですよね？）
地図で見ると遠くに見えるかもしらへんけど、新大阪から10分もあれば楽勝で歩けるで。
このように、新大阪は駅だらけで生活に便利なエリアです。
で・す・が、そこでワンルーム投資をしようとは思いません。
その理由は3つです。
新大阪のワンルーム投資がダメな理由① ワンルームマンションが多すぎるから
先に解説した通り、新大阪は立地が抜群です。
それをワンルーム業者が黙って指をくわえているはずがありません。
こっちに一棟、そっちに一棟、あっちにも二棟といった具合に、ワンルームマンションを建て続けました。
この結果がこうや！
【賃貸物件募集状況（大阪メトロ御堂筋線）】
- 駅名（1R.1Kタイプの物件数）
- 東三国（8171）
- 新大阪（9861）
- 西中島南方（6551）
- 中津（6916）
- 梅田（2356）
- 淀屋橋（3130）
- 本町（7663）
- 心斎橋（5179）
- なんば（5370）
suumo関西版の検索結果より
新大阪は、西日本の2大繁華街梅田（大阪）・なんば（難波）より多くのワンルームマンションが乱立しているのです。
要するに、新大阪はワンルーム供給過剰エリアの代表格なのです。
『ワンルーム投資をバカにするなよ！アパート投資と比べるとココが違うんだぜ』
新大阪のワンルーム投資がダメな理由② 家賃が安すぎるから
需要と供給のバランスが崩れた新大阪エリアの家賃相場は悲惨です。
その悲惨さを見てや！
【1R.1K.1DKタイプの家賃相場（大阪メトロ御堂筋線）】
- 駅名（平均家賃）
- 江坂（6.76万円）
- 東三国（5.97万円）
- 新大阪（5.80万円）
- 西中島南方（5.86万円）
- 中津（6.37万円）
- 梅田（7.16万円）
- 淀屋橋（7.96万円）
- 本町（7.19万円）
- 心斎橋（7.05万円）
ホームズ 家賃相場情報より
御堂筋線北部エリアの駅が6万円以上をキープしているのに対して、新大阪周辺のみ5万円台です。
家賃を下げて募集しても決まらず、常に多くの募集が継続されたままなのです。
新大阪のワンルーム投資がダメな理由③ 多くのリスクを抱えているから
新大阪のワンルーム投資には3つのリスクが待ち受けています。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 広告料上昇リスク
空室リスク
淀川区と東淀川区は、2040年にかけて20％未満人口が減少すると予測されています。
（新大阪は淀川区の最東にあるため、東淀川区アドレスである場合も多い）
新大阪の賃貸需要は、ただでさえ［需要 ＜ 供給］だというのに、それに人口減少が加わり［需要 ＜＜ 供給］に拍車がかかるのです。
『リノシーと面談！AI×不動産投資の評判をガッツリ確かめてきたよ』
家賃下落リスク
家賃を下げてでも入居者を見つけないことには賃貸経営はなりたちません。
誰かが仕掛ければ、賃料相場はもっと悪化するでしょう。
新大阪はただでさえ賃料が低いのに、さらなる賃料下落が見込まれるのです。
『地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由』
広告料上昇リスク
先の2つのリスクを回避するためには、「広告料の上乗せ」という苦肉の策もある。
しかし、広告料の上乗せは一時しのぎにはなるが、[需要 ＜ 供給]の状況を打破する根本的な対策にはなりません。
『超簡単！ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由』
大阪ワンルーム投資のおすすめエリアはここ
では、大阪ワンルーム投資で成功するためにはどうすればいいでしょうか？
簡単です。
この条件を満たすワンルーム投資を実践すればよいだけです。
- 人口の増加が見込まれるエリアに立地
- 駅チカ物件
- ターミナル駅へ1本でアクセスできる立地
『大阪でワンルームマンション投資をするならこのエリアしかない！』
まとめ
アタシが新大阪エリアのワンルーム投資に手を出さない理由を3つにまとめるで。
- [需要 ＜ 供給]が顕著なエリアやから。
- ワンルームマンションのグレードに対して家賃が低いエリアやから。
- 空室率上昇・広告料上昇・家賃下落のリスクが高いエリアやから。
ちゃんと覚えといてや！