初心者必読!サラリーマンが不動産投資家になるための8ステップ

初心者

不動産投資は「投資」というジャンルの中ではニッチである。

しかし近年、不動産投資をするサラリーマンが増えてきた。というのも、ボクのように新しく不動産投資ブログを運営するサラリーマン投資家が増えているからだ。

  • ○棟○室
  • 家賃収入○百万円
  • 資産○億円
  • 借金○億円 ← 何自慢?

そのブログの多くは、このような投資家の成功体験である。
小規模大家のボクからすれば「うらやま~」と思う。

しかし、初心者が知るべき最初の情報はコレで失敗した。アレで失敗した…。など「投資家の失敗談」だ。

そして、どういうステップを踏めば「不動産投資家デビューできるか」だ。

本記事は現在サラリーマン、未来はサラリーマン投資家!
不動産投資家を志すサラリーマンに向けた記事である。

1.不動産投資本は最低10冊読むべし

ブログを書いている身としては、ユーザー(ファン)を逃すようで言いにくいのだが、不動産投資初心者に限ってはネット検索での情報集めはオススメしない。

というのも、ブログには「それは失敗しちゃってるんじゃないの?」という内容も含まれており、初心者はその正誤を判断できないからだ。

ただ、「不動産投資本が良いか」といえば、それもビミョーである。

不動産投資会社やサービス(税理士業務・弁護士業務)に誘導するための広告書籍であったりするケースが多いからだ。

とはいえ、多くの不動産投資本を読み倒すと、いろいろな本で同じようなことが語られていることに気付くだろう。
なぜなら、それが不動産投資の王道だからだ。

もし、それに気付けないようであれば、怪我する前に不動産投資は止めるべきだ。高い確率で失敗するだろうから。

2.不動産投資会社を訪れるべし

不動産投資本を読んで不動産投資のイメージが沸いた。
次にあなたがすべきことは、不動産投資会社を回って、不動産業界を知ることである。

不動産セミナーに通ってもいい。
ただし、不動産セミナー当日に物件の購入を促す業者は相手にするべきでない。
それは、その物件を売るために行われたセミナーだからだ。

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

 

最低限チェックすべきポイントは次のとおり。

  • 不動産の主な仕入れ先(買い取り?仲介?)
  • 提携銀行
  • 担当者の資格(宅建、コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士)
  • (管理会社を兼ねている場合)管理委託手数料、管理内容、入居率

3.融資枠をチェックすべし

相性のよさそうな不動産会社が見つかったら、不動産会社経由で提携銀行の担当者に融資枠を確認してもらおう。

※融資枠:最大ローン残高

融資枠の確認を最後に回す投資家も多いが、融資枠の確認は最初にしよう。
なぜなら、融資枠が確認できないと、どの不動産投資をしてよいかわからないからだ。

 

「アパート投資希望だったが、融資枠が4000万だった」

4000万円の融資枠は大きいが、アパート投資をするには少ない。
ワンルームマンションをコツコツ買います区分マンション投資が無難だろう。

最低自己資金最低融資枠
区分マンション投資150万円800万円
アパート投資900万円7000万円

 

自分にできないジャンルの不動産を探し続けても、時間の無駄である。

4.不動産を分析するべし

不動産投資の方向性(区分マンション投資 or アパート投資)が決まったら、不動産ポータルサイト(楽待健美家ホームズ不動産投資など)にある物件を片っ端から分析しよう。

東京都心 → 東京郊外 → 首都圏政令都市 → 関西圏政令都市・名古屋市 → 福岡市…といった具合に、東京の中心から離れるに伴って利回りが高くなる。

分析方法はコチラの記事にまとめている。参照してほしい。

ワンルーム投資家を志すサラリーマンよ!これが失敗を避ける最低限の知識だ

5.買付証明書を出すべし

気にいった物件があったら、買付証明書をだそう。
買付証明書は「この価格なら買いたい」という意思を売主に示す用紙のことである。

買付証明書は契約書ではないので、「やっぱり止めた」といっても金銭上のペナルティはない。
が、物件を抑えるために複数の不動産業者へ買付証明書を出す行為は厳禁である。

金銭上のペナルティはないが、取引自体を断られるブラック扱いになる可能性はあるからだ。

不動産投資を志すサラリーマンは年々増えている。お客さんではあなただけではない

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6.不動産売買の契約をするべし

買主と売主の売買条件がそろったら、いよいよ不動産売買の契約を行う。
そのときに手付金(購入の意思表示のために買主が売主に預ける金銭のこと)の受け渡しがあるので用意しておこう。

不動産契約は売主・買主が一堂にそろって行うことが望ましいが、収益不動産の売買においては、売主・買主の自宅が離れているため、別々に行われることが多い。

売主が記名捺印した契約書に、買主が記名捺印するといった具合にだ。

不動産契約書の特約事項に「ローン条項(ローン特約)」があることを必ず確認しよう。
この特約がないと、ローン不承認による契約解除ができない。

また、不動産売買契約のに、宅地建物取引士(旧名:宅地建物取引主任者)が、重要事項説明書(物件と契約内容に関する重要事項を抜粋した書面)を交付して説明を行う。
契約書と同じくらい重要なのでしっかり理解しよう。

重要事項説明書と不動産売買契約書に記名捺印を押した後、「止~めた」と言いだすと、手付金没収のペナルティを受ける。納得できるまで説明を受けよう。

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7.ローンの契約をするべし

提携ローンの融資枠は事前に確認している。
だから、不動産売買契約をしてから1週間~2週間もあれば、融資本承認の内諾が得られるはずだ。

そのタイミングでローンの契約(金銭消費貸借契約)を行う。

また、多くの銀行がローンを契約の前に面談を行う。

「なぜ、その物件を買うのか」

銀行員にしっかり説明できるように整理しておこう。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

8.決済するべし

居住用住宅の場合は、売主・買主・不動産会社・銀行員が一室に集まって、決済と引き渡しの手続きをする。だから、決済と引き渡しは緊張を強いられる。

しかし、収益物件の場合は、事前に不動産会社と司法書士を代理人に指定しておけば、当日は何もすることなく終了する。(事前準備は必要)

実際、ボクも居住用住宅以外の決済と引き渡しに立ち会ったことがないため、何が行われているかわからない。

「無事終わりました」と連絡があるだけである。何とも味気ない物だ。

実際、ボクが不動産投資家デビューしたときも、オーナーになった実感が沸かなかった。
それを実感できたのは、初めて家賃が振り込まれたときだった。

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まとめ

ブログキャラ

サラリーマンが不動産投資家になるための8ステップをまとめるとこうだよ。

  1. 不動産投資系の本を読む
  2. 不動産業者を訪れる(セミナー)
  3. 銀行に融資枠を確認する
  4. 不動産分析
  5. 買付証明書を提出する
  6. 不動産売買契約
  7. ローンの契約
  8. 決済・引き渡し

とにかく、第一歩目をふみださないと何も始まらないよ。


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