できないとヤバい!ワンルームマンション投資の収支の見極め

収支計算できないの?初心者
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不動産投資を始めたいんだけど、自己資金があまりないの。

こんなサラリーマン投資家に人気なのが、ワンルーム投資です。

なぜなら、ワンルーム投資は少ない初期費用で、比較的手軽に始められるからです。

しかしながら、ワンルーム投資で不動産投資家として成功するためには、収支がプラスになる物件と収支がマイナスになる物件の見極めができることが絶対条件です。

でも、ワンルーム投資の収支の計算方法をネットで検索してみると、ブログAではこう言ってるし、ブログBではああ言っている。というのが現状です。

ご安心ください。

ワンルーム投資歴10年のカリスマ投資家@ぴろりが、現実的なワンルーム収支の計算方法を伝授します。

では、始めましょう。

ワンルームマンション投資の収支とは?

ワンルーム投資の収支とは収入と支出のことで、収支(収入・支出)はバランスが大切です。

ワンルーム投資の収入

ワンルームマンション投資の3大収入はこちらです。

  • 毎月受け取る家賃(メイン)
  • 入居時に受け取る礼金(サブ)
  • 2年毎の更新料(サブ)

 

最近では、礼金をゼロにして家賃を少し上げるのが主流です。また、更新料自体が存在しないエリアもあります。

ワンルーム投資の支出

ワンルームマンション投資の7大支出はこちらです。

  • 管理委託手数料
  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 保険料
  • ローン返済金
  • 原状回復費
  • 広告料

管理委託手数料

管理委託手数料とは、あなたのマンション経営をサポートする管理会社へ支払う手数料です。

定額制なら3000円、定率制なら家賃の5%が相場です。

賃貸マンションの管理委託手数料の相場は5% | 高い安いはこう決まる!

管理費・修繕積立金

ワンルーム投資には、他の不動産投資にない特有のランニングコストがあります。それは管理費・修繕積立金です。

  • 管理費は日常のメンテナンス費用として使われます。
    (例)管理会社フィー・清掃・照明交換など
  • 修繕積立金は十数年ごとに発生する大規模修繕に使われます。
    (例)屋上防水・外壁塗装・給排水管メンテナンスなど

 

2つ合わせて月1万円が相場です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税とは、毎年1月1日現在において不動産を所有するオーナーに対し、市町村が課税する地方税のことです。

20㎡くらいの都市型ワンルームマンションの固定資産税の相場は3万円~7万円程度で、年に4回の分割で支払います。

東京ワンルーム投資は収支マイナスで儲からないと思ってないよね?

保険料

保険料とは、火災保険・地震保険のことを指すことが多いですが、最近では孤独死保険や事業者賠償責任保険をプラスすることも増えてきました。

建物評価額250万円(地震保険125万円)とすると、火災保険の保険料が10年で6000円~8000円、地震保険の保険料が5年で1万円程度です。

ローン返済金

ローン返済金とは、銀行へ返済するローンのことです。

ローンが多額になると、毎月の収支を悪化させる要因になります。

現業回復費

空室になった場合、前入居者の生活臭が消えるまではキレイにしなくてはなりません。それに関わるコストを原状回復費といいます。

通常使用で、家賃の0.5カ月~2カ月程度かかります。
バカにならないコストが原状回復費です。

広告料

広告料とは、入居者を見つけてくれた業者に支払う費用のことです。広告料は不動産業界用語で、「AD」「B」「バック」といわれています。

首都圏では家賃の0.5~1カ月分、関西圏では1カ月~2カ月分が相場です。

ワンルームマンション投資の収支計算

それでは、ワンルーム投資の収支計算をしてみましょう。

ワンルーム投資の収支の計算式は単純です。

収支
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]

 

収入の礼金・更新料と支出の広告料、原状回復費は、エリア特性があります。

「家賃、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金」のみを使って収支計算します。

なぜなら、これら5つは必ず発生する収支だからです。

東京ワンルーム投資の収支を公開!儲からないとは言わせない

 

では、さっそくワンルーム投資の収支の計算方法を紹介します。

あなたはこの条件の中古ワンルームマンション投資を検討しています。

ワンルームマンション

  • 価格:720万円
  • 家賃:6万円(収入)
  • ランニングコスト:1.5万円(支出)
  • ローン返済額:3万円(支出)

 

さあ、このワンルームマンションから得られる収支を計算してみましょう。

収支
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[6万円]-[1.5万円+3万円]
1.5万円

 

12を掛けて、年間収支=18万円

年間キャッシュフロー

ワンルーム投資シミュレーション「エクセルLITE版」より

\ らくちん!不動産投資分析 /

不動産投資シミュレーションを使う

 

ワンルーム投資家ぴろり
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1室の収支が18万円なら、ええ感じちゃうん?

ワンルームマンション投資の収支の見極め(まとめ)

ワンルーム投資家ぴろり

ワンルーム投資の収支計算はマスターできたかな?

収支
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]

 

ポイントは現況家賃ではなく相場家賃で計算することだよ。

この差が大きければ大きいほど、今の入居者が退去した後のダメージが大きいからね。

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