ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

マンションの大規模修繕リスク
この記事は約5分で読めます。

他のブログのメンテナンスに忙しかった。
目処がたったので、不動産投資ブログを再開できそうです。

さっそく本題に入りましょう。

 

投資家にとって、安い修繕積立金はありがたいですよね?

しかし、長期保有を前提としたワンルームマンション投資を行うなら、安すぎる修繕積立金はリスクを伴います。

その理由はこうです。

修繕積立金は、その名の通り建物の修繕を目的として積み立てるもの、つまり貯金です。
貯金がなくなると、修繕不能で建物の劣化が止まらなくなり、最終的にマンションのスラム化が起こるからです。

ただ、高すぎる修繕積立金は、負担以外の何物でもありません。
使い道がなければ、貯金が貯まるだけで非効率だからです。

 

  • 修繕積立金として適正な金額はどれくらいなのでしょうか?
  • 相場は存在するのでしょうか?

考察してみました。

スポンサーリンク
スポンサーリンク

修繕積立金とは

修繕積立金は、ワンルームマンション投資特有の運営費です。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

アパート投資は、修繕に向かって一定額積み立てるかどうかは投資家が判断できます。
ただし、積み立てしない場合は、建物劣化が止まらず空室率上昇&賃料低下、最悪の場合はスラム化を覚悟しなくてはなりません。

 

修繕積立金とは、屋上防水、外壁塗装、給排水管の取り換えなど、多額の費用がかかる修繕のために準備しておくマンションの貯金のことです。

そのような高額費用の支出のために、毎月定額を各部屋の投資家(オーナー)が積み立てるのです。

新築マンションの修繕積立金は安すぎる

新築ワンルームマンションの販売価格には、1室あたり数百万の利益がオンされています。

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

 

だから、新築ワンルームマンション業者は、売り切ることに全精力を注がなくてはなりません。

 

では、完売できるワンルームマンションとは、どのような物件でしょうか?

 

それは、利回りが高く見えたり、節税効果がありそうに見えたり、生命保険代わりになりそうだったり、年金代わりになりそうなものでしょう。

新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

 

実際、利回りを高く見せるため、新築ワンルームマンションの修繕積立金は安めに設定されています。

このような感じにです。

修繕積立金(円)専有面積(㎡)修繕積立金/㎡
10002836
18002475
220022100

 

これは、ボクが購入した築浅ワンルームマンション(2001年築~2007年築)で、(おそらく)新築時から一度も修繕積立金が変更されていない物件群です。

ワンルームマンション投資の収支公開!最高/最低/平均は?【大阪関西版】

 

次は、築古マンションの修繕積立金をみてみましょう。

築古マンションの修繕積立金は高い?

安めに設定された新築マンションの修繕積立金でも、購入時に支払った修繕積立準備金が活用できます。だから、たいてい1回目の大規模修繕はギリギリ行えます。

しかし、2回目の大規模修繕は、1回目より多くの費用がかかります。

それを乗り越えようと思えば、修繕積立金の値上げは必然であるのです。

では、2回目以降の大規模修繕を乗り切った築古マンションは、どのくらいの修繕積立金が徴収されていたのでしょうか?

ボクが購入した築古ワンルームマンション(1981年築~1987年築)は、このような感じになっています。

修繕積立金(円)専有面積(㎡)修繕積立金/㎡
270024113
350015233
400016250

築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?

ワンルームマンションの修繕積立金の相場

修繕積立金に関する2つの事実が分かりました。

  • 新築時が最安値です。
  • 少しずつ値上げされる。

 

次は、修繕積立金はどの程度まで値上げされる可能性があるのでしょうか?相場はあるのでしょうか?という疑問についてです。

 

結論からいうと、マンションの修繕積立金には相場はありません。

 

マンションは個別性が高く、一概に相場を形成できるものではないからです。

しかし、2011年に発表された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)」が、修繕積立金の目安といわれています。

修繕積立金の目安

 

投資用マンションの多くは15階未満であるため、月額218円/㎡(165円~250円/㎡)が修繕積立金の目安とされているのです。

実際、ボクが所有する築古マンションの修繕積立金は、月額113円~250円/㎡です。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

修繕積立金の変動

ワンルームマンションの修繕積立金は、規模(室数)・専有面積のバラツキ加減でも異なります。

規模(室数)

ワンルームマンションは20室~100室くらいの規模のモノが多いが、修繕積立金は室数が増加に伴って安くなる傾向にあります。

20室(高い)→50室(標準)→100室(安い)

専有面積のバラツキ加減

修繕積立金は次の式で計算されるため、専有面積が小さい部屋は修繕積立金も安くなります。

修繕積立金 = 単価 × 専有面積

 

つまり、ファミリータイプ多数混在のマンションの場合、ワンルームタイプの修繕積立金は安くなりお得感があります。

ボクが所有する築古マンションのひとつ「修繕積立金が113円/㎡」はこのパターンです。

不動産業者は物件を買わない!仲介・転売・再販に徹する3つの理由

まとめ

  • ワンルームマンションの修繕積立金は、新築時が最安値です。
  • 修繕積立金は、1回目の大規模修繕後に少しずつ値上げされることが多いです。
  • マンションの修繕積立金には相場はないが、国土交通省のガイドラインが目安といわれています。
  • そのガイドラインによると、月額218円/㎡(165円~250円/㎡)が修繕積立金の目安である(投資用マンションの多くは15階未満)。
タイトルとURLをコピーしました