ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

マンションの大規模修繕リスク
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他のブログのメンテナンスに忙しかった。
目処がたったので、不動産投資ブログを再開できそうだ。

さっそく本題に入ろう。

投資家にとって、安い修繕積立金はありがたいかもしれない。

しかし、長期保有を前提としたワンルームマンション投資を行うなら、安すぎる修繕積立金はリスクを伴う。

その理由はこうだ。

修繕積立金は、その名の通り建物の修繕を目的として積み立てるもの、つまり貯金である。
貯金がなくなると、修繕不能で建物の劣化が止まらなくなり、最終的にマンションのスラム化が起こるからである。

ただ、高すぎる修繕積立金は、負担以外の何物でもない。
使い道がなければ、貯金が貯まるだけで非効率だからだ。

修繕積立金として適正な金額はどれくらいなのだろうか?相場は存在するのだろうか?

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修繕積立金とは

修繕積立金は、ワンルームマンション投資特有の運営費である。

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アパート投資に限っては、修繕に向かって一定額積み立てるかどうかは投資家の判断による。

ただし、積み立てしない場合は、建物劣化が止まらず空室率上昇&賃料低下、最悪の場合はスラム化を覚悟しなくてはならない。


修繕積立金とは、屋上防水、外壁塗装、給排水管の取り換えなど、多額の費用がかかる修繕のために準備しておくマンションの貯金のことである。

そのような高額費用の支出のために、毎月定額を各部屋の投資家(オーナー)が積み立てるのだ。

新築マンションの修繕積立金は安すぎる

新築ワンルームマンションの販売価格には、1室あたり数百万の利益がオンされている。

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だから、新築ワンルームマンション業者は、売り切ることに全精力を注がなくてはならない。

では、完売できるワンルームマンションとはどのようなものか?

それは、利回りが高く見えたり、節税効果がありそうに見えたり、生命保険代わりになりそうだったり、年金代わりになりそうなものだろう。

新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

 

実際、利回りを高く見せるため、新築ワンルームマンションの修繕積立金は安めに設定されている。

このような感じにだ。

修繕積立金(円)専有面積(㎡)修繕積立金/㎡
10002836
18002475
220022100

 

これは、ボクが購入した築浅ワンルームマンション(2001年築~2007年築)で、(おそらく)新築時から一度も修繕積立金が変更されていない物件群である。

次は、築古マンションの修繕積立金をみてみよう。

築古マンションの修繕積立金は高い?

安めに設定された新築マンションの修繕積立金でも、購入時に支払った修繕積立準備金が活用できる。
だから、たいてい1回目の大規模修繕はギリギリ行える。

しかし、2回目の大規模修繕は、1回目より多くの費用がかかる。
それを乗り越えようと思えば、修繕積立金の値上げは必然であるのだ。

では、2回目以降の大規模修繕を乗り切った築古マンションは、どのくらいの修繕積立金が徴収されていたのだろうか?

ボクが購入した築古ワンルームマンション(1981年築~1987年築)は、このような感じになっている。

修繕積立金(円)専有面積(㎡)修繕積立金/㎡
270024113
350015233
400016250

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ワンルームマンションの修繕積立金の相場

修繕積立金に関する2つの事実がわかった。

  1. 新築時が最安値である。
  2. 少しずつ値上げされる。

次は、修繕積立金はどの程度まで値上げされる可能性があるのだろうか?相場は存在するのか?という疑問についてだ。

結論からいうと、マンションの修繕積立金には相場はない。
マンションは個別性が高く、一概に相場を形成できるものではないからだ。

だが、2011年に発表された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)」が、修繕積立金の目安と言われている。

修繕積立金の目安

 

投資用マンションの多くは15階未満であるため、月額218円/㎡(165円~250円/㎡)が修繕積立金の目安とされているのだ。

実際、ボクが所有する築古マンションの修繕積立金は、月額113円~250円/㎡である。

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修繕積立金の変動

ワンルームマンションの修繕積立金は、規模(室数)・専有面積のバラツキ加減でも異なる。

規模(室数)

ワンルームマンションは20室~100室くらいの規模のモノが多いが、修繕積立金は室数が増加に伴って安くなる傾向にある。

20室(高い)→50室(標準)→100室(安い)

専有面積のバラツキ加減

修繕積立金は次の式で計算されるため、専有面積が小さい部屋は修繕積立金も安くなる。

修繕積立金 = 単価 × 専有面積

 

つまり、ファミリータイプ多数混在のマンションの場合、ワンルームタイプの修繕積立金は安くなりお得感がある。

ボクが所有する築古マンションのひとつ「修繕積立金が113円/㎡」はこのパターンである。

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まとめ

  • ワンルームマンションの修繕積立金は、新築時が最安値である。
  • 修繕積立金は、1回目の大規模修繕後に少しずつ値上げされることが多い。
  • マンションの修繕積立金には相場はないが、国土交通省のガイドラインが目安といわれている。
  • そのガイドラインによると、月額218円/㎡(165円~250円/㎡)が修繕積立金の目安である(投資用マンションの多くは15階未満)。
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