不動産投資のバランスシート | サラリーマン大家はこう使おう!

成功するサラリーマン大家のバランスシートリスク
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女性投資家
女性投資家

不動産投資とバランスシート?
何の関係があるん?

と思ったあなた!

不動産投資とバランスシートの関係は大アリですよ。

不動産投資は「投資」という文字が付いていますが、本質は不動産経営だからです。

サラリーマン大家は不動産投資家ですが、不動産賃貸業の経営者でもあります。

 

ぴろり
ぴろり

だ・か・ら
バランスシートを無視するわけにはいきませんよね?

 

不動産投資のバランスシートを知って、成功するサラリーマン大家になる準備はできましたか?

不動産投資のバランスシートの解説。今すぐいきますよ!!

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不動産投資のバランスシートとは?

バランスシートを書くメリットは、自分の資産と負債のバランスを知り、そこから本当の資産(純資産)が把握できることです。

バランスシート(貸借対照表:たいしゃくたいしょうひょう)とは、[左側:資産]と[右側:負債 + 純資産(資本)]が、バランスを取っているシートのことで、B/S(BS)と略記されます。

バランスシート

  • 資産
    不動産投資の資産のすべて
  • 負債
    資産全体における銀行の持ち分(ローン残債)
  • 純資産
    資産全体における投資家の持ち分(資本)

本ブログでは「青:資産赤:負債緑:純資産」で色を統一しています。

 

財務三表

  • 損益計算書(P/L)
  • バランスシート(B/S)
  • キャッシュフロー計算書(C/F)

不動産投資の資産とは?

不動産投資の資産は、大きく2つに分けて整理します。

  • 流動資産(1年以内に現金化できる資産)
    現金、預金、有価証券(株・投資信託・生命保険)
  • 固定資産(長期間現金化しない資産)
    マンション一式・土地・建物(時価)

不動産投資の負債とは?

不動産投資の負債とは、ローン残債のことです。

不動産投資の純資産とは?

不動産投資の純資産とは、資産から負債を引いた残りです。

これこそが、あなたの本当の資産です。

不動産投資のバランスシート(投資単位)

不動産投資のバランスシートを投資単位で解説します。

あなたはこの条件の不動産投資(中古ワンルームマンション投資)を実行しました。この不動産投資のバランスシートを書いてみましょう!

  • マンション価格:1000万円
  • ローン:800万円

 

まず、左側に不動産投資の資産のすべてを書き、右側にローン金額を書きます。

不完全なバランスシート

 

マンションの土地・建物を固定資産税評価額で案分して、こう書いてもいいですよ。

不完全なバランスシート(土地・建物は按分)

 

これでは左右のバランスが取れていないので、自己資金を純資産として記入します。

不動産投資のバランスシート(完全版1)

不動産投資のバランスシート(完全版2)

完成!

このバランスシートからわかることは2つです。

  • 資産1000万円の中古ワンルームを所有している。
  • 中古ワンルームの持ち分は、銀行が800万円で投資家が200万円である。

 

バランスシートの左側が資産規模を表し、右側がその資産が誰のお金なのかを表しています。

不動産投資のバランスシート(資産全体)

次は、すべての不動産投資・現金・預金・有価証券、つまりあなたの資産全体のバランスシートを書いてみましょう!

サラリーマン大家のバランスシート1

堅実サラリーマン大家さんは、中古ワンルームマンションを毎年1室・8年間買い続けました

8室買ったところで銀行融資がストップしたため、それから3年間は繰り上げ返済に励みました。

ワンルームマンション投資は繰り上げ返済を使って資産を拡大せよ!

 

その結果、完成したバランスシートがこれです。

サラリーマン投資家の良好なバランスシート

 

不動産投資の規模は小さいですが、資産は1億円を超えています。
さらに、流動資産は1500万円あり、不足の事態にも対応できます。

11年間地味な投資を繰り返すことで、5500万円の純資産(1年間に約500万円ずつ純資産)が築かれたのです。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

サラリーマン大家のバランスシート2

新築サラリーマン大家さんは、自己資金をほとんど使うことなく新築ワンルームマンションを4室連続で購入しました。

そのタイミングで銀行融資がストップしました。

 

そのときのバランスシートがこれです。

サラリーマン投資家の脆弱なバランスシート

 

新築ワンルーム系サラリーマン大家も資産1億円以上ですが、何かおかしくありませんか?

 

女性投資家
女性投資家

純資産に対して、負債(ローン)がドッサリやん!

医師投資家
医師投資家

流動資産300万円に対して、ローン9800万円!
怖っ。

 

流動資産・負債・純資産のバランスが悪いですよね。

風が吹いたら飛んでいきそうな、脆弱(ぜいじゃく)なバランスシートができ上がってしました。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいて見る?

サラリーマン大家のバランスシート3

積算価格が高ければ、フルローン・オーバーローンを出す銀行が過去にありました。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

 

積算価格を求めるなら、地方の1棟マンション(鉄筋コンクリート:RCが最適です。地方のRCマンションを融資が付く限り、買えるだけ買います。

メガ大家さん(不動産投資で高額の家賃収入や巨額の資産を持つ大家)の誕生です。

メガ大家のバランスシートを除いて見ましょう。

メガ大家の悪いバランスシート

 

資産は10億円以上!ですが、このバランスシートもおかしくありませんか?

「ローン(負債)10億円に対して、流動資産2000万円・純資産2000万円」

メガ大家の失敗を暴露する!サラリーマン投資家はイメージに騙されるな

サラリーマン大家のバランスシートの理想像

成功するサラリーマン大家は、資産ではなく純資産を増やすことに集中しています。

バランスシートこそが「おとなの成績表」であり、盤石なバランスシートが「大人の成績表の優」だからです。

骨太なバランスシートは一朝一夕では作れません。長い時間を掛けてコツコツと作っていくものなのです。

 

3つのバランスシートを紹介しました。

あなたはどのバランスシートを目指しますか?

 

これですよね?

サラリーマン投資家の良好なバランスシート

サラリーマン大家のバランスシート1

 

誰だ!東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか?

まとめ

ブログキャラ

不動産投資は「投資」という文字が付いているけど、本質は不動産経営だよ。

だから、不動産投資とバランスシートは密接に関係しているんだね。

 

不動産投資のバランスシートは、投資単位と全資産単位の2種類を作ろう!

クラウド会計ソフトfreeeを使っている投資家は、貸借対照表(バランスシート)を自動で作る機能があるから、それに頼ってもいいよ。

  • 資産が多くてもそれに伴って負債が多ければ、それは良好な経営状態とはいえないよ。
  • 成功するサラリーマン大家は、資産ではなく純資産を増やすことに集中しているよ。
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