【不動産投資のバランスシート】成功するサラリーマン大家はこう使っている

バランスシート(貸借対照表)リスク
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タイトルを見て「不動産投資とバランスシート?何の関係があるの?」と思ったあなたへこう叫びたい。

「不動産投資とバランスシートの関係は大アリである!」と。

なぜなら、不動産投資は「投資」という文字が付いているが、本質は不動産経営だからだ。
あなたはサラリーマン大家であると同時に、不動産賃貸業の経営者でもあるのだ。

バランスシートを無視する経営者はいないだろ?

さあ、不動産投資のバランスシートを知って、成功するサラリーマン大家(経営者)になろう!

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不動産投資のバランスシートとは

バランスシート(貸借対照表:たいしゃくたいしょうひょう)とは、財務三表のひとつでB/S(BS)と略記されることが多い。

  1. 損益計算書(P/L)
  2. バランスシート(B/S)
  3. キャッシュフロー計算書(C/F)

[左:資産]と[右:負債 + 純資産]が、バランスを取っているシートのことである。

バランスシート

※バランスシートを正確に表記すると「左:資産、右上:負債、左下:純資産(資本)」であるが、ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログでは、「右上:純資産・右下:負債」とあえて書く。

※ブログでは「青:資産赤:負債緑:純資産」で色を統一している。

バランスシートを書くことで、自分の資産と負債のバランスを知り、そこから本当の資産(純資産)が把握できるのである。

不動産投資の資産とは

不動産投資の資産は、大きく2つに分けて整理する。

  1. 流動資産(1年以内に現金化できる資産)
    現金、預金、有価証券(株・投資信託・生命保険)
  2. 固定資産(長期間現金化しない資産)
    マンション一式・土地・建物(←時価計算

不動産投資の負債とは

不動産投資の負債とは、ローン残債のことである。

不動産投資の純資産とは

不動産投資の純資産とは、資産から負債を引いた残りである。
これこそが、あなたの本当の資産だ。

不動産投資のバランスシート (投資単位)

不動産投資のバランスシートを投資単位で解説する。

あなたは不動産投資(中古ワンルームマンション投資)をこの条件で実行した。

  • マンション価格:1000万円
  • ローン金額:800万円

この不動産投資のバランスシートを書くとこうなる。

不完全なバランスシート

 

マンションの土地・建物を固定資産税評価額で案分して、こう書いても良い。

不完全なバランスシート(土地・建物は按分)

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

 

しかし、これでは左右のバランスが取れていない。
自己資金を純資産として記入する。

完全なバランスシート

完全なバランスシート(土地・建物は按分)

完成した!
このバランスシートからわかることは2つだ。

  1. (不動産投資開始直後の)あなたの純資産は200万円である。
  2. 残りの800万円は、銀行の資産である。

不動産投資のバランスシート (資産全体)

次は、すべての不動産投資・現金・預金・有価証券、つまりあなたの資産全体のバランスシートを書いてみよう。

サラリーマン大家のバランスシート1

あるサラリーマン大家は、中古ワンルームマンションを毎年1室・8年間買い続けた
8室買ったところで銀行融資がストップしたため、それから3年間は繰り上げ返済に励んだ。

その結果、完成したバランスシートがこうだ。

サラリーマン投資家の良好なバランスシート

 

規模は小さいが、資産は1億円を超えている。
さらに、流動資産は1500万円あり、不足の事態にも対応できるだろう。

11年間地味な投資を繰り返すことで、5500万円の純資産が築かれたのだ。
1年間に約500万円ずつ純資産が増えたということである。

ワンルームマンション投資が7戦全勝!アパート投資と比べるとココが違う

サラリーマン大家のバランスシート2

あるサラリーマン大家は、自己資金をほとんど使うことなく、新築ワンルームマンションを4室連続で購入した。
そのタイミングで銀行融資がストップした。

そのときのバランスシートがこれだ。

新築ワンルームマンションを買ったサラリーマン投資家のバランスシート

 

こちらのサラリーマン大家も資産も1億円以上だ。

しかし、何かおかしくないか?例えばこの2つ。

  1. 純資産に対して、負債(ローン)がドッサリ!
  2. 流動資産300万円に対して、ローン9800万円!

つまり、流動資産・負債・純資産のバランスが悪いのだ。
風が吹いたら飛んでいきそうな、脆弱(ぜいじゃく)なバランスシートができ上がっている。

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

サラリーマン大家のバランスシート3

積算価格が高ければ、フルローン・オーバーローンを出す銀行が過去にあった。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

 

積算価格を求めるなら、地方の1棟マンション(鉄筋コンクリート:RCが最適であるため、地方のRCマンションをローンが付く限り、買えるだけ買う投資家がいた。

不動産投資で高額の家賃収入や巨額の資産を持つ大家さんのことをメガ大家という。

あるサラリーマンメガ大家のバランスシートを除いて見よう。

メガ大家の悪いバランスシート

 

資産は10億円以上!であるが、このバランスシートもおかしくないか?

「ローン(負債)10億円に対して、流動資産2000万円・純資産2000万円」

メガ大家を目指すと失敗する!サラリーマン投資家は純資産家をめざせ

サラリーマン大家のバランスシートの理想像

不動産投資のバランスシート(投資全体)」で、3つのバランスシートを紹介した。どのバランスシートが理想的だろうか?

もちろんこれだ。

サラリーマン投資家の良好なバランスシート

サラリーマン大家のバランスシート1

 

成功するサラリーマン大家は、資産ではなく純資産を増やすことに集中している。

バランスシートこそが「おとなの成績表」であり、盤石(ばんじゃく)なバランスシートが「(成績表の)優」である。

骨太なバランスシートは一朝一夕では作れない。長い時間を掛けてコツコツと作っていくものなのだ。

新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

まとめ

  • バランスシートとは、財務三表のひとつで、[左:資産]と[右:負債 + 純資産]が、バランスを取っているシートのことを言う
  • 不動産投資とバランスシートは密接に関係している。
  • 不動産投資のバランスシートは、投資単位と全資産単位の2種類を作ろう。
  • 資産が多くても、それに伴って負債が多ければ、それは良好な経営状態とはいえない。
  • 成功するサラリーマン大家は、資産ではなく純資産を増やすことに集中している。
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