フラット35を悪用してワンルームマンション投資を行う、不動産投資の裏スキームがついに摘発され話題になっている。
本記事を読んでいるあなたは、卓越したサラリーマン投資家だろう。
だから、こんなズルに手を染めていはいけない。
さて、本題に入ろう。
「住宅ローンに落ちた経験はあるだろうか？」
筆者はあるぞ！
そのときは地獄に落とされたような気分を味わわされた（味あわされた）。
でも、筆者はブラックではない。
不動産投資ローン、クレジット払い、携帯代などは遅延なく返戻する、自称優良顧客だ。
唯一、普通のサラリーマンと違うのは、不動産投資用ローンの残債があったことだ。
おそらく、ワンルームマンション投資で使っていたローンの残債がネックになり、住宅ローンで失敗したのだろう。
住宅ローンの鉄の掟
都市銀行が扱う住宅ローンには鉄の掟がある。
（これを返済負担率という）
年収にもよるが、この返済負担率は30％～40％と言われている。
例えば、年収600万円のサラリーマンの返済負担率が35％と仮定すると、ローンの年間返済金額の限度は210万円（600万円×35％）である。
これを審査金利4％・融資期間35年の条件で、住宅ローンの上限を計算する。
すると、住宅ローンの限界借入金額は約4000万円となる。
審査金利とは、住宅ローンの審査に使われる金利のことであり、それは4％が多い。
（実際に借り入れる実行金利0.7％などで計算するのではない。実行金利で融資枠を計算すると、別の意味で住宅ローンに失敗する）
ワンルーム投資用ローンの掟
もちろん、ワンルームマンション投資用ローンにも掟がある。
（これを年収倍率という）
年収にもよるが、この年収倍率は5倍～10倍といわれている。
つまり、年収600万円のサラリーマン投資家の融資枠は3000万円～6000万円である。
＜サラリーマン投資家向けワンルームマンション投資ローンの例＞
※リンク先は各銀行の不動産投資ローンの詳細
『オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載』
『アルヒ（ARUHI）のアプラス投資用マンションローンはココに注意！』
ワンルームを買いすぎると住宅ローンで失敗する
あなたが敏腕サラリーマン投資家なら、ワンルーム投資で融資を使いすぎると住宅ローンで失敗する理由がピンときただろう？
ここからは、答え合わせだ。
ワンルーム3室を所有し、不動産投資ローンを次の条件で借りている。
- 融資金額：2000万円
- 金利：2.5％
- 融資期間：30年
この不動産投資ローンの年間返済金額は約86万円である。
あなたは3000万円の住宅ローンを次の条件で組みたい。
- 融資金額：3000万円
- 金利：0.6％
- 融資期間：35年
この住宅ローンの年間返済金額は約97万円である。
＝183万円 ＜ 210万円（返済負担率35％）
「この住宅ローンは落ちない」・・・ではない。
ローン金利は審査金利4％で計算しなさなければならないからだ。
審査金利4％でそれぞれのローンの年間返済金額を計算するとこうなる。
- 不動産投資ローン：106万円
- 住宅ローン：159万円
＝265万円 ＞ 210万円（返済負担率35％）
この住宅ローンは落ちる。
『「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解？』
まとめ
不動産投資ローンの残債は住宅ローンの融資枠を圧迫する。
だから、ワンルームマンション投資に熱中しすぎると、住宅ローンで失敗する。
そうならないための解決法は2つ。
- 自宅を買う予定があるなら、ワンルームマンション投資はほどほどにする
- 住宅ローンはフラット35を使う
