住宅ローンで鬼嫁と大喧嘩?ワンルームマンション投資もほどほどに

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フラット35を悪用してワンルームマンション投資を行う、不動産投資の裏スキームがついに摘発され話題になっている。

本記事を読んでいるあなたは、卓越したサラリーマン投資家だろう。
だから、こんなズルに手を染めていはいけない。

さて、本題に入ろう。

「住宅ローンに落ちた経験はあるだろうか?」

ボクはあるぞ!
そのときは地獄に落とされたような気分を味わわされた(味あわされた)。

でも、ボクはブラックではない。
不動産投資ローン、クレジット払い、携帯代などは遅延なく返戻する、自称優良顧客だ。

唯一、普通のサラリーマンと違うのは、不動産投資用ローンの残債があったことだ。

おそらく、ワンルームマンション投資で使っていたローンの残債がネックになり、住宅ローンで失敗したのだろう。

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住宅ローンの鉄の掟

都市銀行が扱う住宅ローンには鉄の掟がある。

全ローンの年間返済金額は、年収のX%まで
(これを返済負担率という)

年収にもよるが、この返済負担率は30%~40%と言われている。

例えば、年収600万円のサラリーマンの返済負担率が35%と仮定すると、ローンの年間返済金額の限度は210万円(600万円×35%)である。

これを審査金利4%・融資期間35年の条件で、住宅ローンの上限を計算する。
すると、住宅ローンの限界借入金額は約4000万円となる。

審査金利とは、住宅ローンの審査に使われる金利のことであり、それは4%が多い。
実際に借り入れる実行金利0.7%などで計算するのではない。実行金利で融資枠を計算すると、別の意味で住宅ローンに失敗する)

ワンルーム投資用ローンの掟

もちろん、ワンルームマンション投資用ローンにも掟がある。

年収のX倍までしか融資しない
(これを年収倍率という)

年収にもよるが、この年収倍率は5倍~10倍といわれている。
つまり、年収600万円のサラリーマン投資家の融資枠は3000万円~6000万円である。

サラリーマン大家不況到来!ボクの融資もカウントダウンか?

<サラリーマン投資家向けワンルームマンション投資ローンの例>

※リンク先は各銀行の不動産投資ローンの詳細

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

ワンルームを買いすぎると住宅ローンで失敗する

あなたが敏腕サラリーマン投資家なら、ワンルーム投資で融資を使いすぎると住宅ローンで失敗する理由がピンときただろう?

ここからは、答え合わせだ。

あなたは年収600万円のサラリーマン投資家。
ワンルーム3室を所有し、不動産投資ローンを次の条件で借りている。

  • 融資金額:2000万円
  • 金利:2.5%
  • 融資期間:30年

この不動産投資ローンの年間返済金額は約86万円である。

あなたは3000万円の住宅ローンを次の条件で組みたい。

  • 融資金額:3000万円
  • 金利:0.6%
  • 融資期間:35年

この住宅ローンの年間返済金額は約97万円である。

ローン合計
=183万円 < 210万円(返済負担率35%)

「この住宅ローンは落ちない」・・・ではない。

ローン金利は審査金利4%で計算しなさなければならないからだ。

審査金利4%でそれぞれのローンの年間返済金額を計算するとこうなる。

  • 不動産投資ローン:106万円
  • 住宅ローン:159万円
ローン合計
=265万円 > 210万円(返済負担率35%)

この住宅ローンは落ちる。

「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解?

まとめ

不動産投資ローンの残債は住宅ローンの融資枠を圧迫する。
だから、ワンルームマンション投資に熱中しすぎると、住宅ローンで失敗する。

そのとき、愛妻が鬼嫁に化すことも容易に想像できる。

そうならないための解決法は2つ。

  1. 自宅を買う予定があるなら、ワンルームマンション投資はほどほどにする
  2. 住宅ローンはフラット35を使う