事前審査が決め手!実体験から学ぶ 住宅ローン金利引き下げ交渉術

住宅ローンの金利引き下げ交渉術ローン(融資)
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2020年、りそな銀行の住宅ローンの金利引き下げ交渉を行いました。

その結果、金利が0.15%(0.825%→0.675%)下がりました。

住宅ローンの金利引き下げ交渉結果(りそな銀行の変更契約証書)

※スマホで見ると字が潰れます。PCでご確認ください。

 

コンサルタント
ブログユーザー

フフン!0.15%下がったって。

ぴろり
ぴろり

今、鼻で笑いましたか?

 

では、ご存じでしょうか?

住宅ローンの金利が0.1%下がるだけで、ローンの総支払額は10万円単位で減少することを。

実際、ボクの住宅ローンの金利は0.15%下がっただけですが、住宅ローンの総返済額はおよそ50万円減少しました。

 

とはいえ、住宅ローンの金利引き下げ交渉自体は難しいため、多くの人々がいまだに高金利でローンを返済し続けています。かつてのボクもそうでした。

そこで、今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家(プロフィール)が、りそな銀行の住宅ローン金利引き下げ交渉術を紹介します。

実際に不動産投資のプロが行った交渉事例をもとに、具体的な交渉の仕方や注意点などを解説します。

かつて、住宅ローン金利引き下げ交渉で玉砕された方から、これから交渉を行う予定の方まで必見の内容です。

本記事を最後まで読めば、あなたも住宅ローンの金利引き下げ交渉に成功し、数十万単位でトクをする方法がマスターできます。

では、始めましょうか。

金利引き下げ交渉ではなく、借り換える予定だった

ボクは2014年に、りそな銀行で住宅ローンを組みました。

金利交渉前の住宅ローンのスペックはこのとおりです。

  • ローン残高:2228万円
  • 金利:0.825%
  • 残期間:29年5カ月

 

最近の住宅ローンの金利を調べると、ネット銀行では0.3%台まで下がっているではありませんか!

だから、借り換えにチャレンジしようと思ったわけです。

借り換え先に選んだ銀行はジャパンネット銀行で、金利は0.399%です。

住宅ローン借り換え支援サイト「モゲレコ」で第2位に君臨しています。

PayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)の金利

出典:モゲチェック

※2023年現在、ジャパンネット銀行は「PayPay銀行」に社名変更されています

 

女性投資家
女性投資家

何で1位で検討せんかったん?
ひょっとして、落ちた?

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

モゲレコのような便利なサイトを知らなかったんだ。
自力で探し倒した銀行が、PayPay銀行だったんだね。

 

早速、PayPay銀行の公式サイトで、借り換えのシミュレーションをしてみました。

PayPay銀行の借り換えシミュレーション

出典:PayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)

 

女性投資家
女性投資家

ええやん、ええやん。
80万円近く得することになるやん。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

だろ?
だから、すぐに事前審査を申し込んだよ。

 

事前審査は見事に承認!

ジャパンネット銀行 住宅ローン事前審査承認

 

さあ、勢いに任せてりそな銀行〇〇支店へ電話だ! っと思ったんだ。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

でも、チョット待てよ。

住宅ローンの借り換え費用がネックだった

疑問を浮かべる男女

住宅ローンの借り換えには、それなりの費用が必要です。

その費用分を合計した上で、住宅ローンを借り換えるべきか否かを判断すべきです。

借り換え費用

残債:住宅ローン残高

 

実際、今回のシミュレーションにおいては、約70万円の借り換え費用が見積もられています。

借り換え費用のシミュレーション結果

出典:PayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)

 

モッタイナイ気持ちが沸々と湧き出し、借り換えモードが急降下しました。

住宅ローンの借り換え前に比べてください!手数料はいくらなのかを

りそな銀行金利引き下げ交渉前のシミュレーションを開始した

「金利交渉で金利を下げたほうが、もっとトクなのでは?」

りそな銀行の金利交渉で金利を下げるのに必要な費用を調べると、たったの11,200円(借り換え費用の1/70)です。

「金利引き下げ交渉の方がお得?」→ 「 絶対得だ!」と意識が変わりました。

金利交渉しない場合の総返済額

このまま住宅ローンを払い続けた場合の総返済額は25,100,223円(A:金利交渉しない場合)です。

金利交渉した場合の総返済額

りそな銀行に金利交渉して、金利が下がった場合の総返済額(B)を計算して、金利交渉しない場合(A)との総返済額の差(A-B)を比較しました。

金利交渉後の金利金利交渉後の総返済額(B)差額(A-B)
0.725%¥24,746,750¥353,473
0.675%¥24,571,202¥529,021
0.625%¥24,396,468¥703,755
0.575%¥24,222,528¥877,695
0.525%¥24,049,379¥1,050,844

 

悩みがますます増えてしまいました。

ここがあなたの住宅ローン借り換えの損益分岐点!FPがズバリ解説します

借り換えと金利引き下げ交渉の損益分岐点を計算した

住宅ローンの借り換え後と金利交渉後の2つの金利を比較して、損益分岐点(どちらが金銭的に得か?)を考えてみました。

  • 借り換え後金利0.399%で、約78万円のオトク
  • 金利交渉後金利0.625%で、約70万円のオトク

 

「りそな銀行との金利引き下げ交渉にて勝ち取るべき金利は0.625%より良い条件」であることが判明しました。

住宅ローンの借り換えと金利交渉 あなたが選ぶべきはコレに決まり!

りそな銀行へ金利引き下げ交渉を開始した

告白します。

りそな銀行との金利交渉では「金利をさげてほしい」とは一言も言っていません。

他銀行への借り換えをプゥーンとにおわしたのです。そこからすべてが始まりました。

住宅ローンの他行借り換えを暗示した

りそな銀行〇〇支店へ電話しました。

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

ぴろりです。お世話になってます。
今回は住宅ローンの保証料の件で伺いたいことがあります。
「住宅ローンを全額返済すれば、いくら戻ってきますか?」

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

少々お待ちください。
保証料のお返しは、310,319円になります。

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

およそ30万円ですね。
結構戻ってきますね。

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

住宅ローンを全額返済とのお話ですが、くわしく伺ってもよろしいでしょうか?

現在のりそな銀行の金利に不満があることを漏らした

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

(キタキタ)
5年前に御行の住宅ローンを利用しました。
金利は0.825%です。
しかしながら、現在の御行の金利は0.4%台です。

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

おっしゃる通りです。
金利面でご不満ということですね。

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

そうなんです。
現在借り換えブームのようで、ボクも他行に借り換えを検討しています。

【最重要】審査が通っていることをりそな銀行へ伝えた

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

(借り換えに向けて)どれくらい進めていらっしゃるのですか?
審査の結果などが出ていらっしゃいますか?

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

ジャパンネット銀行(現PayPay銀行)で事前審査が通りました。
本審査を検討中です。

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

金利はいかほどでしょうか?

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

0.399%です。

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

お気持ちはよくわかりました。
ぴろりさまは当時の金利のままでお借入れいただいていますので、
金利がもう少し下がらないか、当行で検討させてもらえないでしょうか?

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

(キターーーーッッ!)
金利を下げていただけるのですか?

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

お約束はできかねますが、検討させてください。

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

(検討?半沢直樹か?)
よろしくお願いします。

りそな銀行金利引き下げ交渉の結果

金利引き下げ交渉から3日後、電話がかかってきました。

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

お世話になります。
金利を0.2%お引き下げして、0.675%でいかがでしょうか?

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

(0.625%に届かなったかぁ~)
0.675%には、何か根拠がありますか?

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

ぴろりさまが他行へ借り換えされた場合の手数料はおよそ…。

 

内容は「借り換え費用がネックになる」と同様です。

 

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

その結果、金利は0.675%とさせていただきました。

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

よくわかりました。
1週間程度検討させてください。

住宅ローン担当イメージ
りそな住宅ローン担当

かしこまりました。
1週間後、ご連絡差し上げてもよろしいでしょうか。

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

よろしくお願いします。

りそな銀行金利引き下げ交渉後の葛藤

借り換えと金利交渉後の金利の損益分岐点はすでに決まっています。

金利交渉後金利0.625%で、借り換え後金利0.399%で同等の効果

 

ここで悪知恵を働かせます。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

ジャパンネット銀行(現PayPay銀行)の本審査を通せば、りそな銀行の金利はもっと下がるのではないか?

 

ですが、ここで昔の記憶がよみがえります。

ワンルーム投資家ぴろり

ぴろり

ボクは不動産投資家で借金王。
5年前、ネット銀行の住宅ローンの審査で落ち、りそな銀行に拾ってもらったではないか?

 

投資家でもあるボクは、ネット銀行の審査に弱いことは経験済です。

ワンルーム投資の融資は、ネット銀行のローンの審査にモロに影響するのです。

りそな銀行金利引き下げ交渉後の結末

結局は、このような理由からりそな銀行にとどまることになりました。

  • りそな銀行に恩義を感じているから。
  • あわよくば、りそな銀行で不動産投資ローンを借りられないかと妄想が膨らんだから。
  • 借り換えの手間を考えると、金利交渉後の金利を受け入れた方が快適だから。(コロナウイルスが蔓延しているためマインドが低下中)

まとめ:実体験から学ぶ住宅ローン金利引き下げ交渉術

ワンルーム投資家ぴろり

住宅ローンは、交渉次第で金利を下げられることがわかったかな。

金利交渉の最強の武器は、事前審査が通っているという事実だよ。

今借りている住宅ローンの金利に不満があるなら、住宅ローン借り換え支援サイト「モゲレコ」で、あなたは借り換えできる人なのかをチェックして。

その結果を見てから、借り換えするか金利交渉するかを選べばいいよ。

 

住宅ローンは借りたら借りっぱなしの家庭がほとんどだよね。

でも、それはモッタイナイ。

次は、あなたが得する番だよ!

\ 登録は5分・事前審査は当日・利用者は2万人 /
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