住宅ローンの借り換えラッシュが止まりません！
ネット系銀行の住宅ローン金利はついに0.4％を下回り、夢の0.3％台に突入したからです。
住宅ローンの金利を下げるメジャーな方法は「借り換え」です。
ですが、住宅ローンの金利を下げるための手段は、借り換えだけではありません。
現在借りている銀行に「金利引き下げ交渉」するという手段もあるのです。
今、この記事をご覧になっているあなたは、こういう悩みを解決したいのではないでしょうか？
住宅ローンを借り換えようかな？
それとも、金利引き下げ交渉しようかな？
OKです。この記事が解決します。
どうして言い切れるかって？
それは簡単です。ボクも住宅ローンの借り換えと金利交渉で、悩みに悩みまくった悩み人だからです。
さあ、そろそろ始めましょうか。
金利交渉と借り換えでは、費用が全然違う
「住宅ローンの金利交渉と借り換えでどちらがお得？」を考える前に、それぞれの費用をざっくり把握しておきましょう。
なぜなら、金利交渉と借り換えでは、かかる費用が月とスッポンだからです。
住宅ローンの金利交渉費用
ローン残高に関わらず、住宅ローンの金利交渉の費用は1万円～2万円です。
- 条件変更手数料：1万円程度
- 収入印紙代：200円
住宅ローンの借り換え費用
住宅ローンの借り換え費用はローン残高連動です。
ローン残高が多くなるにつれて、費用も多くなります。
| ローン残高 | 借り換え費用 |
|---|---|
| 2000万円 | 70万円 |
| 3000万円 | 95万円 |
| 4000万円 | 120万円 |
| 5000万円 | 150万円 |
※都市銀行からネット銀行へ借り換えた場合の目安
利用者数20000人越えの住宅ローン借り換え支援サイト「モゲレコ
住宅ローンの借り換え5大費用（手数料）はこのとおりです。
- ローンの全額繰上返済手数料
- ローンの事務手数料（＆保証料）
- 抵当権の登記＆抹消費用
- 司法書士手数料
- 印紙費用（印紙税）
詳細『住宅ローンの借り換え前に比べてください！手数料はいくらなのかを』
金利が同じなら、金利交渉が断然お得！
金利交渉後の金利と借り換え後の金利が同じなら、金利交渉後の金利を選び、現在の住宅ローンの返済を続けるほうが断然お得です。
先に解説した通り、金利交渉と借り換えでは費用が全く異なるからです。
このように、借り換えは費用負担が重く、よっぽど金利が下がらないことには費用がペイできません。
残債：住宅ローン残高
では、どのくらい金利差があるなら、借り換えがお得になるのでしょうか？
住宅ローンの金利交渉と借り換えの損益分岐点（残債：3000万円・残期間25年）
ここからは、具体例を挙げて解説していきます。
あなたの住宅ローンの条件（借り換え前）はこうです。
- ローン残高：3000万円
- 金利：1.0％
- 残返済期間：25年
金利交渉後もしくは借り換え後の住宅ローン条件はこうです。
| 金利交渉後 | 借り換え後 | |
|---|---|---|
| 金額 | 3000万円 | 3095万円※ |
| 残期間 | 25年 | |
| 金利 | 0.8% | 0.4％～0.8％ |
※借り換え費用95万円は新ローンに組み入れます。
金利交渉後の金利を0.8％に固定して、そのローンの総返済額（総支払金額）を計算すると33,109,734円（A）です。
そして、借り換え後の金利を0.8％から少しずつ減らし、お互いのローンの総返済額を比較すれば、住宅ローンの金利交渉と借り換えの損益分岐点がハッキリします。
その表がこれです。
| 借り換え後の金利 | 金利差 | 総返済額（Ｂ） | 差額（Ａ-Ｂ） |
|---|---|---|---|
| 0.800% | – | 34,158,227 | -1,048,493 |
| 0.700% | 0.100% | 33,745,933 | -636,199 |
| 0.600% | 0.200% | 33,336,826 | -227,092 |
| 0.550% | 0.250% | 33,133,491 | -23,757 |
| 0.525% | 0.275% | 33,032,131 | 77,603 |
| 0.500% | 0.300% | 32,930,948 | 178,786 |
| 0.400% | 0.400% | 32,528,286 | 581,448 |
金利差：金利交渉後の金利0.8％－借り換え後の金利
総返済額（Ｂ）：借り換え後のローン総返済額
差額（Ａ-Ｂ）：ローン総返済額の差額
数字ばかりでわかりづらいですね。視覚的に見てみましょう。
表とグラフから、借り換え後と金利交渉後の金利差が0.25％～0.275％を超えるなら、住宅ローンは借り換えがお得。それ以下は金利交渉がお得であることがハッキリしました。
住宅ローンの金利交渉と借り換えの損益分岐点は残期間で異なる
住宅ローンの残返済期間が25年なら、金利差0.25～0.275％が損益分岐点であることがわかりましたね。
次は、残期間を短縮したり延長したりして、25年と比較してみましょう。
あなたの住宅ローンの条件（借り換え前）はこうでしたね。
- ローン残高：3000万円
- 金利：1.0％
- 期間：25年
金利交渉後もしくは借り換え後の住宅ローン条件はこうです。
| 金利交渉後 | 借り換え後 | |
|---|---|---|
| 金額 | 3000万円 | 3095万円 |
| 残期間 | 20年～30年 | |
| 金利 | 0.8% | 0.4％～0.8％ |
さあさあ、結果はどうなるでしょうか？ 今度は視覚的に一気にまとめますよ。
この表からわかることは3点です。
- 住宅ローンの残返済期間が短くなればなるほど、金利交渉が有利になる。
- 住宅ローンの残返済期間が長くなればなるほど、借り換えが有利になる。
- 住宅ローンの残返済期間が20年から30年なら、損益分岐点（金利差）は0.2％から0.3％の間である。
ボクは金利交渉を選んだ！
ボクの住宅ローンのスペックはこのとおりです。
- ローン残高：2228万円
- 金利：0.825％
- 残期間：29年5カ月
これを金利0.399％のジャパンネット銀行（現PayPay銀行）へ借り換えを試みました。
出典：モゲレコ
住宅ローンを借り換えると、総返済額は約78万円軽減されると試算されました。
続きはコチラの記事で。
『不動産投資のプロ直伝！りそな住宅ローン金利引き下げ交渉術』
まとめ：住宅ローンの借り換えと金利交渉
もう、迷わないよね！ 住宅ローンの借り換えと金利交渉に。
住宅ローンの借り換えと金利交渉の損益分岐点は金利差0.2％～0.3％の間にあるからね。
- 金利差0.3％以上：借り換え
- 金利差0.2％以下：金利交渉
さあ、あなたはどっち？
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