不動産投資ローンの品質を高めてキャッシュフローを増やす方法

ローン(融資)
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不動産投資はローンが使えるので、自己資金が少なくても大きなキャッシュフローを狙える。

だから、ローンの品質にこだわるべきです。

ここでいうローンの品質とは、「借入した金額に対してどれだけの返済金が発生しているか」のことです。

ローン定数(ローンの品質)
=[ローン返済額]÷[ローン金額]×100

※ローン定数は不動産投資用語でローンコンスタントともいいます。不動産投資系の解説書では、K%と記述されていることが多いです。

ローン定数(K%)で融資を比較 | 良い借金?悪い借金?が見えてくるぞ

 

つまり、その物件から得られるネット利益が同じであっても、ローン定数が低い方(レンタル代が少ない方)がキャッシュフロー(儲け)は多くなるということです。

不動産投資ローンの品質が変わると、どのくらいキャッシュフローが変わるのでしょうか?

金利と融資期間を変化させて解説します。

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ローンの条件

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ローン金利とキャッシュフローの関係

融資期間が一定であるなら、低金利であるほうがローン定数は低くなり、キャッシュフローは多くなります。

このことを検証したのが下の表とグラフです。

融資期間30年に固定して、金利を2%~4%まで変化させていきます。。
すると、ローン定数とキャッシュフロー(CF)はこのように変化します。

金利とローン定数とキャッシュフローの関係

下軸:金利
左軸:ローン定数K%(青線)
右軸:キャッシュフローCF(赤線)
CF:ネット利益-年間ローン返済額

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融資期間とキャッシュフローの関係

金利が一定であるなら、融資期間を延ばしたほうがローン定数は低くなり、キャッシュフローは多くなります。

このことを検証したのが下の表とグラフです。

金利を2.5%に固定して、融資期間を15年~35年まで変化させていきます。
すると、ローン定数とキャッシュフローはこのように変化します。

融資期間とローン定数とキャッシュフローの関係

下軸:融資期間
左軸:ローン定数(青線)
右軸:キャッシュフロー(赤線)

 

キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

ローン定数とキャッシュフローの関係

キャッシュフローを重視するなら、金利より融資期間に重点をおいた方がいい。
金利より融資期間の方がローン定数に大きな影響を与えるからです。

ここで、低金利短期間(1.5%、15年)と高金利長期間(3.5%、35年)でローン定数を比較してみましょう。

低金利短期間高金利長期間
年間ローン返済額67.044.6
ローン定数7.4%5.0%
キャッシュフロー-15.07.4

 

低金利短期間(1.5%、15年)の方がキャッシュフローが多くなりそうですが、実際は反対ですよね?

融資期間を伸ばすとキャッシュフローが増えることがわかったでしょうか?

ただし、長期のローンは別のリスクを追うことを忘れてはなりません。

不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

まとめ

ブログキャラ

不動産投資でキャッシュフローを増やすためのローン活用法これだよ!

  • 金利を下げる
  • 融資期間を伸ばす

 

ローンは金利に焦点があてられるけど、キャッシュフローを増やす効果は、低金利短期間より高金利長期間のほうがよい場合もあるからね。

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