不動産投資ローンの品質を高めてキャッシュフローを増やす方法

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ローン(融資)

不動産投資はローンが使えるので、自己資金が少なくても大きなキャッシュフローを狙える。

だから、ローンの品質にこだわるべきだ。

ここでいうローンの品質とは、「借入した金額に対してどれだけの返済金が発生しているか」のことである。
当サイトでは、ローンの品質を銀行利回り(ローンのレンタル代)と呼んでいる。

銀行利回り
=[ローン返済額]÷[ローン金額]×100

※銀行利回りを不動産投資用語でローン定数(ローンコンスタント)という。不動産投資系の解説書では、K%と記述されていることが多い。

くわしくはコチラの記事で解説している。

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

 

つまり、その物件から得られるネット利益が同じであっても、銀行利回りが低い方(レンタル代が少ない方)がキャッシュフロー(儲け)は多くなるということだ。

不動産投資ローンを使うと、キャッシュフローがどのように変わるのかを計算してみよう。

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ローンの条件

あなたはこのワンルームマンション投資に挑戦しようとしている。

  • 価格:930万円
  • 購入諸費用:70万円
  • ネット利益(NOI):52万円
  • ローン金額:900万円

購入諸費用やネット利益はコチラの記事で解説している。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

マンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ

ローン金利とキャッシュフローの関係

融資期間が一定であれば、低金利であるほうが銀行利回りは低くなり、キャッシュフローは多くなる。

このことを検証したのが下の表とグラフだ。

融資期間30年に固定して、金利を2%~4%まで変化させていく。
すると、銀行利回りとキャッシュフロー(CF)はこのように変化する。

金利2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%
年間ローン返済額39.942.745.548.551.6
銀行利回り4.4%4.7%5.1%5.4%5.7%
年間CF12.19.36.53.50.4

ローン返済額とCFの単位:万円

 

金利と銀行利回りとキャッシュフローの関係

下軸:金利
左軸:銀行利回りK%(青線)
右軸:キャッシュフローCF(赤線)
CF:ネット利益-年間ローン返済額

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

融資期間とキャッシュフローの関係

金利が一定であれば、融資期間を延ばしたほうが銀行利回りは低くなり、キャッシュフローは多くなる。

このことを検証したのが下の表とグラフだ

金利を2.5%に固定して、融資期間を15年~35年まで変化させていく。
すると、銀行利回りとキャッシュフローはこのように変化する。

融資期間15年20年25年30年35年
年間ローン返済額72.057.248.542.738.6
銀行利回り8.0%6.4%5.4%4.7%4.3%
年間キャッシュフロー-20.0-5.23.59.313.4

ローン返済額とCFの単位:万円

 

融資期間と銀行利回りとキャッシュフローの関係

下軸:融資期間
左軸:銀行利回り(青線)
右軸:キャッシュフロー(赤線)

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

銀行利回りとキャッシュフローの関係

キャッシュフローを重視するなら、金利より融資期間に重点をおいた方がいい。
なぜなら、金利より融資期間の方が銀行利回りに大きな影響を与えるからだ。

ここで、低金利短期間(1.5%、15年)と高金利長期間(3.5%、35年)で銀行利回りを比較してみよう。

低金利短期間高金利長期間
年間ローン返済額67.044.6
銀行利回り7.4%5.0%
キャッシュフロー-15.07.4

 

低金利短期間(1.5%、15年)の方がキャッシュフローが多くなりそうであるが、実際は反対であった。

融資期間を伸ばすとキャッシュフローが増えることがわかっただろう。

ただし、長期のローンは別のリスクを追うことを忘れてはならない。

不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

まとめ

キャッシュフロー重視のローン活用法

  • 金利を下げる → ローンの品質が上がる
  • 融資期間を伸ばす → ローンの品質が上がる
  • 低金利短期間より高金利長期間のほうが、ローンの品質が良くなり、キャッシュフローが多くなる場合が多い
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