ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき

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ローン(融資)

ワンルームマンション投資のローンの繰り上げ返済はOK派とNG派に分かれる。

OK派の言い分が繰り上げ返済のメリットであり、NG派の言い分が繰り上げ返済のデメリットである。

<繰り上げ返済のメリット>

<繰り上げ返済のデメリット>

  • 繰り上げ返済する資金があるなら、ワンルームマンションを買った方が投資効率がいい(投資資金が減るので追加投資が難しくなる)
  • 不測の事態に対処しづらくなる
  • 繰り上げ返済にこだわると、返済が目的になり投資を楽しめなくなる

 

本記事は、繰り上げ返済のメリットデメリットに問らわれない「繰り上げ返済のいいとこ取り作戦」を提案する。

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2種類の繰り上げ返済

繰り上げ返済は、ローン返済額を変えずに融資期間を短くする「期間短縮型」と、ローンの融資期間を変えずに返済額を軽くする「返済額軽減型」の2種類がある。

詳しくはコチラの記事で解説している。

マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ2つのメリット

マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ3つのデメリット

 

「期間短縮型」と「返済額軽減型」では、「期間短縮型」の方が繰り上げ返済の効果が高いと言われるが、リスクを減らせる「返済額軽減型」をおすすめする。

マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!

繰り上げ返済の効果

期間短縮型繰り上げ返済(以下、繰り上げ返済とは「期間短縮型」を指す)をすると、ノーリスクで銀行利回り(K%)と同じ利回りの投資をした効果を得られる。

つまり、こういうことだ。

繰り上げ返済の効果
=繰り上げ返済額 × 銀行利回り

「銀行利回り(K%)」はコチラの記事で詳しく解説している。

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

 

これだけでは、サッパリ意味がわからないと思う。
「繰り上げ返済の効果」を数字使って解説しよう。

繰り上げ返済の効果 (どれだけ返済金が減るか)

あなたは、銀行利回り8%のワンルームマンションを所有している。

このローンに100万の繰り上げ返済を実行したとしよう。

繰り上げ返済の効果
=繰り上げ返済額 × 銀行利回り
=100万円×8%
=8万円

その結果、8万円年間返済金額が減る

これはノーリスクで利回り8%(厳密には自己資金利回り8%)の投資をしたことと同じことである。

自己資金利回りは次の項目で解説している。

繰り上げ返済OKのときとは?

(今回の繰り上げ返済の条件の元で)

まず、このように自問自答してほしい。

「今、ワンルームマンションに自己資金100万円投資して、8万円のキャッシュフロー(儲け)が得られる物件があるだろうか?」

もしくは

「そのワンルームマンションに投資したとき、自己資金利回りは8%を超えるだろうか?」

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

 

もし、そのような物件に巡り合えないなら、繰り上げ返済をした方が投資効率がいい。繰り上げ返済をしていいときとは、こういうときである。

言い換えれば、[銀行利回り(K%) > 自己資金利回り(CCR)]のときは、繰り上げ返済は有効である。

繰り上げ返済をした方がいいとき(K%>CCR))

 

自己資金利回りとは、その自己資金でどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントで表す利回りのことである。くわしくはコチラの記事を参照してほしい。

例えば、100万円の自己資金を使って年間10万円のキャッシュフローを得られるならば、その物件の自己資金利回りは10%(10 ÷ 100)である。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

繰り上げ返済NGのときとは?

反対に、繰り上げ返済をしてはいけないときとは、[銀行利回り(K%) <  自己資金利回り(CCR)]のときである。

繰り上げ返済をしない方がいいとき(K%<CCR)

 

この条件で繰り上げ返済をするのはもったいない。

なぜなら、この条件ではワンルームマンションを買い増しした方が利回りが高いからだ。

ただし、自己資金利回りは確定された利回りではないため、銀行利回りより少し高めの利回りと比較するとリスク軽減に一役買うだろう。

例えば、今回の条件であればこんな感じでどうだろうか。

ワンルームマンション投資は繰り上げ返済を使って資産を拡大せよ!

まとめ

  • 期間短縮型繰り上げ返済をすると、ノーリスクで銀行利回りと同じ投資をした効果を得られる
  • 繰り上げ返済が有効なタイミングとは[銀行利回り > 自己資金利回り]
  • 繰り上げ返済がダメなタイミングとは[銀行利回り < 自己資金利回り]
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