ワンルームマンション投資の繰り上げ返済 | OK?NG?はこう判断せよ!

繰り上げ返済はOK?NG?ローン(融資)
この記事は約4分で読めます。

ワンルームマンション投資のローンの繰り上げ返済はOK派とNG派に分かれます。

OK派の言い分が繰り上げ返済のメリットで、NG派の言い分が繰り上げ返済のデメリットです。

 

<繰り上げ返済のメリット>

 

<繰り上げ返済のデメリット>

  • 繰り上げ返済する資金があるなら、ワンルームマンションを買った方が投資効率がいい。(投資資金が減るので追加投資が難しくなる)
  • 不測の事態に対処しづらくなる。
  • 繰り上げ返済にこだわると、返済が目的になり投資を楽しめなくなる。

 

本記事は、繰り上げ返済のメリット・デメリットに問らわれない。「繰り上げ返済のいいとこ取り」を提案します。

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2種類の繰り上げ返済

繰り上げ返済は、ローン返済額を変えずに融資期間を短くする「期間短縮型」と、ローンの融資期間を変えずに返済額を軽くする「返済額軽減型」の2種類があります。

マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ2つのメリット

 

「期間短縮型」と「返済額軽減型」では、「期間短縮型」の方が繰り上げ返済の効果が高いと言われますが、リスクを減らせる「返済額軽減型」をおすすめします。

マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!

繰り上げ返済の効果

期間短縮型繰り上げ返済(以下、繰り上げ返済とは「期間短縮型」を指す)をすると、ノーリスクでローン定数(K%)と同じ利回りの投資をした効果を得られます。

つまり、こういうことです。

繰り上げ返済の効果
=繰り上げ返済額 × ローン定数(K%)

 

「ローン定数(K%)」はコチラの記事で詳しく解説しています。

ローン定数(K%)で融資を比較 | 良い借金?悪い借金?が見えてくるぞ

 

これだけでは、サッパリ意味がわからないですよね?

「繰り上げ返済の効果」を数字使って解説しましょう!

ローン返済金減少額で繰り上げ返済効果を考える

あなたは、ローン定数8%のワンルームマンションを所有しています。

このローンに100万の繰り上げ返済を実行したとしましょう。

繰り上げ返済の効果(ローン返済金減少額)
=繰り上げ返済額 × ローン定数
=100万円×8%
=8万円

 

その結果、ローンの年間返済金額が8万円減る

これはノーリスクで利回り8%(厳密には自己資金利回り8%)の投資をしたことと同じことです。

 

自己資金利回りとは、その自己資金でどれだけのキャッシュフローを得られたかをパーセントで表す利回りのことです。

例えば、100万円の自己資金を使って年間10万円のキャッシュフローを得られるならば、その物件の自己資金利回りは10%(10 ÷ 100)です。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?』より

繰り上げ返済OKのときとは?

 

(今回の繰り上げ返済の条件の元で)

こう自問自答してください。

 

コンサルタント
あなた

100万円の現金をワンルームマンションに投資すれば、8万円のキャッシュフローが得られるだろうか?

コンサルタント
あなた

そのワンルームマンションに投資したとき、自己資金利回りは8%を超えるだろうか?

 

もし、そのような物件に巡り合えないなら、繰り上げ返済をした方が投資効率がよい。

リスクもゼロだからです

 

繰り上げ返済をすれば、利回り8%を実現できる(リスクなし)
ワンルームマンションに投資しても、利回りは8%未満。

 

つまり、ワンルーム投資の繰り上げ返済がOKなときとは、こういうときです。

ローン定数(K%)自己資金利回り(CCR)

繰り上げ返済をした方がいいとき(K%>CCR))

 

そのマンション投資「現金とローンのどっちが有益?」はこう判断する

繰り上げ返済NGのときとは?

 

反対に、ワンルーム投資の繰り上げ返済をしてはいけないときとは、こういうときです。

ローン定数(K%) < 自己資金利回り(CCR)

繰り上げ返済をしない方がいいとき(K%<CCR)

 

この条件で繰り上げ返済をするのはもったいない。

なぜなら、この条件ではワンルームマンションを買い増しした方が利回りが高いからです。

ワンルームマンション投資は繰り上げ返済を使って資産を拡大せよ!

まとめ

ブログキャラ

期間短縮型繰り上げ返済をすると、ノーリスクでローン定数(K%)と同じ投資をした効果を得られるよ。

  • 繰り上げ返済OKなときとは?
    ローン定数 > 自己資金利回り
  • 繰り上げ返済NGなときとは?
    ローン定数 < 自己資金利回り
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