そのマンション投資「現金とローンのどっちが有益?」はこう判断する

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私たちサラリーマンがワンルームマンション投資をするときは、ローンを使うだろう。

なぜなら、都心のワンルームマンションは数百万から数千万し、これを現金でドーンと買えるサラリーマン投資家は少ないからだ。

しかし、ワンルームマンションを複数室買い進め、キャッシュフロー(儲け)が貯まるスピードが加速してくると、現金でお買い上げできる日もやってくるはずだ。

ただ、現金投資はリスクが低いが、投資効率が悪くなるデメリットがある。
だから、投資家は現金投資とローン投資を使い分けるべきである。

本記事は「現金投資とローン投資を使い分け方法」をある2つの投資指標を使って解説する。

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「現金とローン」どっちが有益?

ワンルームマンションを買うとき、現金投資でいくか?ローンを使うか?迷うこともあるだろう。物件と融資の組み合わせで結果が違うからだ。

「現金 VS. ローン」は投資しようとしている物件の収益力ローンのレンタル代の比較をすれば一瞬で判断できる。

ローン投資が有益

もし、物件の収益力がローンのレンタル代を上回るなら、ローン投資が有益である。

具体的にはこういう状況だ。

実質利回り>銀行利回り

物件の収益力:FCR(実質利回り)
ローンのレンタル代:K%(銀行利回り)

FCRK%は記事の後半で解説する。

なぜ、[FCR>K%]のときはローン投資が有益なのだろうか?

それは簡単だ。このように正のレバレッジがかかり、投資が加速するからだ。


実質利回り>銀行利回り

正のレバレッジ効果

※YG:イールドギャップ
プロでも間違える!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ


レバレッジとは、少ない自己資金で多くのキャッシュフローを得る投資技術のひとつだ。
詳しくはコチラの記事で解説している。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、不動産投資の場では家賃収入から支出を引いた「儲け」のことをいう。
詳しくはコチラの記事で解説している。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

現金投資が有益

反対に、物件の収益力がローンのレンタル代を下回るなら、現金投資が有益である。

なぜなら、このように負のレバレッジがかかり、ローンが足かせになるからだ。


実質利回り<銀行利回り

負ののレバレッジ効果


ワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法

さあ、「物件の収益力:FCR(実質利回り)」と「ローンのレンタル代:K%(銀行利回り)」を解説していこう

現金投資の収益力は実質利回り(FCR)でわかる

実質利回りとは、そのマンション投資の家賃、入居率、運営に必要な経費、マンション購入にかかった諸費用までを計算しつくした利回りのことである。

だから、実質利回りを計算すれば、その物件を現金で買ったときの収益力が丸裸になる。

計算式はこうだ。

実質利回り(FCR)
=[年間相場家賃×入居率-ランニングコスト]÷[価格+購入諸費用]×100

この説明だけでは不十分だろう。
実質利回りの使い方の実例をあげる。

あなたはこの条件のワンルームマンションの購入を検討しているとしよう。

このワンルームマンションの実質利回りはこう計算できる。

実質利回り(FCR)
=[年間相場家賃×入居率-ランニングコスト]÷[価格+購入諸費用]×100
=[84×95%-20]÷[1000+70]×100
=5.6%

このワンルームマンションは、1070万円投資して約60万円のキャッシュフローを得られる、利回り5.6%の収益力があるということがわかる。

実質利回り(FCR)を計算!区分マンションの収益力を丸裸にしよう

ローンのレンタル代は銀行利回り(K%)でわかる

銀行利回りとは「ローン返済金額に対してどれだけ銀行に返済しているか」をパーセントで示した指標である。ローンのレンタル代と考えると分かりやすい。

計算式で書くとこうなる。

銀行利回り(K%)
=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100

銀行利回りの使い方の実例をあげよう。

あなたはこの条件のローンを使ってワンルームマンションの購入を検討している。

  • ローン金額:1000万円(元利均等払い)
  • 金利:2.5%
  • 融資期間:30年

このローン条件の年間返済額は474,144円である。

銀行利回りを計算するとこうなる。

銀行利回り
=[ローン返済額]÷[ローン金額]×100
=474,144円÷1000万円×100
=4.7%

この条件のローンのレンタル代は年間474,144円であり、実質利回りから4.7%分の利回りを引いた分のキャッシュフローが得られるというだけだ。

キャッシュフロー
=約60万円-約47万円=13万円

くわしくはコチラの記事を確認してほしい。

良い借金?悪い借金?融資の質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

まとめ

  • 実質利回り > 銀行利回り → 融資利用が有益
  • 実質利回り < 銀行利回り → 現金投資が有益

今回の条件では、[実質利回り:5.6%>銀行利回り:4.7%]であるため、ワンルームマンション投資をするなら、ローンを使った方が有益だと判断できる。