1000万円の中古ワンルームの購入諸費用はズバリ!X万円 内訳も答えます

節税
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ワンルームマンションを購入するには、マンションそのものの価格以外にも諸費用と呼ばれる購入に付随する費用がかかる。

ワンルームマンションの購入諸費用は価格帯や購入ルート(売主・仲介・中間省略)で異なるが、だいたい価格の7%~12%くらいである。

 

女性投資家
女性投資家

解説が曖昧やし、全然説得力がないで!

ぴろり
ぴろり

じゃあ、こうしよう!

 

次の条件の中古ワンルームマンション投資に必要な購入諸費用はいくらか?ズバリ計算する!

  • 価格:1000万円
  • 部屋の大きさ:16㎡
  • 場所:東京23区内某所
  • 築年数:30年
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1000万円の中古ワンルームマンションの購入諸費用

ぴろり
ぴろり

いきなり、結果を言っちゃうよ!

購入諸費用合計  =70万円~80万円

[内訳]

  • 仲介手数料  =36万円+消費税
  • 登記関係費用 =15万円~20万円
  • ローン手数料 =10万円+消費税
  • 不動産取得税 =6万円
  • 固都税清算金 =2万円
  • 保険関係   =2万~3万円
  • 印紙代    =1.5万円

 

東京23区の中古ワンルームマンション(1000万円)の購入諸費用は7%~8%におさまる。

であれば、価格700万のワンルームマンションの購入諸費用は、その70%(50万円~55万円)になると考えるかもしれない。

しかし、答えはNoだ

なぜなら、購入諸費用は価格が安くなればウェイトを増していくからである。

700万円のワンルームマンションの購入諸費用は60万円~70万円(8%~10%)になる。

 

ぴろり
ぴろり

中古ワンルームマンション(1000万円)の購入諸費用の内訳を、費用の高い順番に解説するよ!

購入諸費用1:仲介手数料

仲介手数料は、ワンルームマンションを仲介で購入したときにかかる費用だ。
売主から直接買った場合は、この手数料はかからない)

仲介手数料は次の計算式を使う。

仲介手数料=価格×3%+6万円+消費税

 

今回のワンルームマンションの仲介手数料は「36万円+消費税」である。

購入諸費用2:登記関係費用

ワンルームマンションを購入したら登記をするのが一般的である。
さもないと、第三者に対して自分の所有権を主張できないからだ。

全国的には1000万円のワンルームマンションの登記費用の合計は15万円~20万円程度である。

 

登記費用は「法定費用」と「司法書士手数料」で構成されている。

  • 法定費用はローン金額・固定資産税評価額で異なり、その金額に比例する。
  • 司法書士手数料は自由価格であり、地域により相場がある。

 

この表は、日本司法書士会連合会「司法書士の報酬に関するアンケート結果(2018年)」の報酬の平均をグラフにしたものだ。

 

司法書士手数料は近畿圏がやや高いことがわかる。

ぴろり
ぴろり

ボクもこのアンケート結果に同意するよ。
首都圏と関西圏の区分マンションを何度も登記しているけど、関西圏の司法書士手数料が高いと感じるから。

購入諸費用3:ローン手数料

不動産投資ローンを組むとき、銀行にローン手数料を支払う必要がある。

ワンルームマンション投資で使えるローンの代表格はオリックス銀行である。
だから、本記事はオリックス銀行のローン手数料「ローン金額の1%+消費税」を参考にする。

 

もし、今回フルローンで借りたなら、ローン手数料は10万円+消費税となる。

フルローンとは、マンション価格の100%全て借りてしまうローンのこと

 

また、不動産仲介会社は提携銀行を持っているところが多い。

提携銀行を使った場合、銀行のローン手数料とは別に提携銀行利用手数料(5万円~10万円程度)が発生することがあるので事前に確認が必要だ。

 

ぴろり
ぴろり

ワンルームマンション投資に融資する代表的な銀行はこの7行だよ。
詳細はリンク先を見てね。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

購入諸費用4:不動産取得税

不動産取得税とは、ワンルームマンションを購入してから6カ月後くらいに時限爆弾のようにやってくる都道府県税である。

ワンルームマンションの不動産取得税の目安は6万円(築古)~10万(築浅)~15万円(新築)くらいである。

 

女性投資家
女性投資家

後で請求が来るんやったら購入諸費用ちゃうやん?

ぴろり
ぴろり

確かにそれは言えてるよ。
でも、確実に請求が来るので、購入諸費用として加えておいたほうが無難だよ。

 

不動産取得税はマンションの建物の評価額(築年数)と土地持ち分の評価額で計算する。

※区分マンションの契約書の価格は土地・建物のセット価格である。

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

購入諸費用5:固定資産税清算金

固定資産税・都市計画税(本記事ではまとめて固定資産税と記載する)は1月1日の所有者にかかる税金であるが、日割り計算して買主が負担するのが慣例である。

(例)決済日(引渡し日)が7/1
7/1~12/31までにかかる固定資産税を買主から売主へ渡します。

 

固定資産税は決済する日によって違うため、ここでは計算できない。

(本記事は、2万円を購入諸費用として仮で計上した)

ワンルーム投資の未来 | 不動産テック×AIはここまで来ている!

購入諸費用6:火災保険・地震保険関係

ワンルームマンションをローンを使って購入するなら、火災保険・地震保険の加入は必須である。

なぜなら、火災保険・地震保険の加入がローンを組むための条件のひとつになっているからだ。

ぴろり
ぴろり

例えそうではなくても、しっかり保険には入っておこうね。
最近、洪水やら台風のニュースが頻発してるでしょ?

 

火災保険の保険料は建物の構造で違い、地震保険の保険料はマンションのある都道府県で違う。

今回のマンションの建物評価額が250万円とすると、火災保険10年+地震保険5年で2万円~3万円だ。

サラリーマンの区分マンション投資 | 確定申告「減価償却費の書き方」

購入諸費用7:印紙代

不動産の売買契約書とローンの契約書には収入印紙を貼る必要がある。

記載金額印紙代(印紙税)
1万円未満のもの非課税
10万円以下のもの200円
50万円以下のもの400円
100万円以下のもの1,000円
500万円以下のもの2,000円
1,000万円以下のもの10,000円
5,000万円以下のもの20,000円

国税庁「第1号文書から第4号文書までの印紙税額の一覧表」より抜粋

 

合計2万円なり。

ただし、2018年現在は不動産売買契約書の印紙税の軽減措置があるので1.5万円である。

「1000万円のワンルームを1100万円で売却!」この投資は失敗する

購入諸費用は1年目に全額経費化NG

これらのマンション購入諸費用を1年目に全額経費にできれば、節税効果は大きい。

しかし、これらの一部は資産に一旦計上して減価償却しなくてはならない。

くわしくはこちらで

中古ワンルームの購入諸費用 1年目に経費にできるのはいくら?

ワンルームの購入諸費用のまとめ

ブログキャラ

都内のワンルームマンション(1000万円)の購入諸費用合計は70万円~80万円くらいだよ。

内訳はこんな感じだね。

  • 仲介手数料   =36万円+消費税
  • 登記関係費用  =15万円~20万円
  • ローン手数料  =10万円+消費税
  • 不動産取得税  =6万円
  • 固都税清算金  =2万円
  • 保険関係    =2万~3万円
  • 印紙代     =1.5万円
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