初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

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ワンルームマンションを購入するには、マンションそのものの価格以外にも諸費用と呼ばれる購入に付随する費用がかかる。

ワンルームマンションの購入諸費用は価格の7%~12%くらいで、マンション本体の価格によって幅がある。

そこで、次の条件の中古ワンルームマンション投資に必要な購入諸費用はいくらかかるのか?
ズバリ計算してみる。

  • 価格:1000万円
  • 部屋の大きさ:16㎡
  • 場所:東京23区内某所
  • 築年数:30年
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1000万円の中古ワンルームマンションの購入諸費用

仲介手数料   =36万円+消費税
登記関係費用  =15万円~20万円
ローン手数料  =10万円+消費税
不動産取得税  =6万円
固都税清算金  =2万円
保険関係    =2万~3万円
印紙代     =1.5万円

購入諸費用合計 =70万円~80万円

1000万円の東京23区の中古ワンルームマンションの購入諸費用は7%~8%におさまる。

であれば、価格700万のワンルームマンションの購入諸費用は、その70%(50万円~55万円)になると考えるかもしれない。

しかし、答えはNoだ。

なぜなら、購入諸費用は価格が安くなればウェイトが増していくからである。

700万円のワンルームマンションの購入諸費用は60万円~70万円(8%~10%)になる。

さあ、1000万円のワンルームマンションの購入諸費用の内訳を費用の高い順番に解説していこう。

購入諸費用1
仲介手数料

仲介手数料は、ワンルームマンションを仲介で購入したときにかかる費用だ。
売り主から直接買った場合は、この手数料はかからない)

仲介手数料は次の計算式を使う。

仲介手数料=価格×3%+6万円+消費税

だから、今回のワンルームマンションの仲介手数料は「36万円+消費税」と計算できる。

購入諸費用2
登記関係費用

ワンルームマンションを購入したら登記をするのが一般的だ。そうしないと、第三者に対して自分の所有権を主張できないからである。

全国的には1000万円のワンルームマンションの登記費用の合計は15万円~20万円程度である。

登記費用は「法定費用」と「司法書士手数料」で構成されている。

法定費用はローン金額、固定資産税評価額で異なり、その金額に比例して増えていく。

司法書士手数料は地域によって相場がある。

この表は、2013年日本司法書士会連合会「司法書士の報酬に関するアンケート結果(報酬の平均)」をグラフ化したものだ。

司法書士登記手数料のグラフ(各地域毎)

司法書士手数料は近畿圏がやや高いことがわかる。

実際、筆者も首都圏と関西圏の区分マンションを何度も登記しているが、関西圏の司法書士手数料が高いと感じる。

ワンルームマンションは複数室所有でリスク分散!1戸では失敗する

購入諸費用3
ローン手数料

不動産投資ローンを組むとき、銀行にローン手数料を支払う。

ワンルームマンション投資で使えるローンの代表格はオリックス銀行だ。

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

だから、本記事はオリックス銀行のローン手数料「ローン金額の1%+消費税」を参考にする。

もし、今回フルローンで借りたなら、ローン手数料は10万円+消費税となる。
(フルローンとは、マンション価格の100%全て借りてしまうローンのこと)

また、不動産仲介会社は提携銀行を持っているところが多い。

提携銀行を使った場合、銀行のローン手数料とは別に提携銀行利用手数料(5万円~10万円程度)が発生することがあるので事前に確認が必要だ。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

購入諸費用4
不動産取得税

不動産取得税とは、ワンルームマンションを購入してから6カ月後くらいに時限爆弾のようにやってくる都道府県税である。

ワンルームマンションの不動産取得税の目安は6万円(築古)~10万(築浅)~15万円(新築)くらいである。

不動産取得税はマンションの建物の評価額(築年数)と土地持ち分の評価額で計算する。

※区分マンションの契約書の価格は土地・建物のセット価格である。

中古ワンルームマンションは土地・建物に按分しよう!計算方法はこう

購入諸費用5
固定資産税清算金

固定資産税・都市計画税(本記事でまとめて固定資産税と記載する)は1月1日の所有者にかかる税金であるが、日割り計算して買主が負担するのが慣例である。

例えば、決済日が7/1であるならば、7/1~12/31までの固定資産税を買主から売主へ渡すのだ。

固定資産税は決済する日によって違うため、ここでは計算できない。
2万円を購入諸費用として仮で計上しておこう。

購入諸費用6
火災保険・地震保険関係

ワンルームマンションをローンを使って購入するなら、火災保険・地震保険の加入が必須である。

なぜなら、火災保険・地震保険の加入がローンを組むための条件のひとつになっているからだ。
(たとえそうでなくても、しっかり保険には入っておこう)

火災保険の保険料は建物の構造で違い、地震保険の保険料はマンションのある都道府県で違う。

今回のマンションの建物評価額が250万円とすると、火災保険10年+地震保険5年で2万円~3万円だ。

購入諸費用7
印紙代

不動産の売買契約書とローンの契約書には収入印紙を貼る必要がある。

合計2万円

ただし、2018年現在は不動産売買契約書の印紙税の軽減措置があるので1.5万円に割り引かられている。

購入諸費用は1年目に全額経費化NG

これらのマンション購入諸費用を1年目に全額経費にできれば、節税効果は大きい。

しかし、これらの一部は資産に一旦計上して減価償却しなくてはならない。

くわしくはこちらで解説している。

中古ワンルームの購入諸費用 1年目に経費にできるのはいくら?