1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円！その内訳は？

中古マンションを購入するためには、マンションそのものの価格以外にも諸費用（購入に付随する費用）がかかります。

諸費用とは、仲介手数料や登記費用、火災保険料など、物件の購入に伴って発生する費用のことです。

中古マンションの諸費用は価格帯や購入ルート（売主・仲介・中間省略）で異なりますが、物件価格の5～15%程度かかると言われています。

女性投資家

めっちゃ曖昧やん

そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、次の条件の中古マンション投資に必要な諸費用はいくらなのか？

ズバリ計算して解説します。

＜物件イメージ＞

では、さっそく始めましょう！

【結論】1000万円の中古マンションの諸費用

1000万円の中古マンションの諸費用の結論から入ります！

東京23区の1000万円の中古マンションの諸費用は、7％～8％です。

であるなら、このように考える投資家も多いと思います。

• 価格700万の中古マンションの諸費用は、約50万円
• 価格2000万の中古マンションの諸費用は、約140万円

しかし、答えはNoです。

なぜなら、マンションの価格が安くなれば諸費用の占める割合が増加し、マンションの価格が高くなれば諸費用の占める割合は減少するからです。

具体的には、700万円の中古マンションの諸費用は、60万円～70万円（諸費用割合8％～10％）で、2000万円の中古マンションの諸費用は、110万円～120万円（諸費用割合5.5％～6％）です。

ここからは、中古マンション（1000万円）の諸費用の内訳を、費用の高い順番に解説していきます！

中古マンションの諸費用1：仲介手数料

仲介手数料は、中古マンションを仲介で購入したときにかかる費用のことです。

具体的には、不動産売買や賃貸借契約が成立した際に、不動産業者が提供したサービスに対して支払われる料金です。

ぴろり

GA technologiesなど、売主から直接買った場合は、この手数料はかからないよ。

女性投資家

ちょっと得した気分やん。

仲介手数料は次の計算式を使います。

したがって、1000万円の中古マンションの仲介手数料は「36万円+消費税」です。

中古マンションの諸費用2：不動産の登記関係費用

不動産登記関係費用とは、不動産の所有権の移転や抵当権の設定など、不動産登記に関わる費用のことです。

中古マンションを購入したら、登記をするのが一般的です。
そうしないと、第三者に対して自分の所有権を主張できないからです。

1000万円の中古マンションの登記費用の合計は、15万円～20万円です。

登記費用は「法定費用」と「司法書士手数料」で構成されています。

• 法定費用はローン金額・固定資産税評価額で異なり、その金額に比例する。
• 司法書士手数料は自由価格であり、地域により相場がある。

この表は、日本司法書士会連合会「司法書士の報酬に関するアンケート結果（2018年）」の報酬の平均をグラフにしたものです。

司法書士手数料は近畿圏がやや高いことが分かります。

ぴろり

ボクもこのアンケート結果に同意するよ。
首都圏と関西圏の中古マンションを何度も登記しているけど、関西圏の司法書士手数料が高いと感じるから。

中古マンションの諸費用3：ローン手数料

ローン手数料とは、住宅ローンや不動産ローンなどの借り入れ手続きに関連する手数料のことです。

不動産投資ローンを組む場合、銀行に所定のローン手数料を支払う必要があります。

今回の不動産投資において、フルローン（1000万円全て）で借りたと仮定すると、ローン手数料は10万円+消費税です。

＜通常のローン＞
不足分のみ借りるローン

＜フルローン＞
購入諸費用以外はすべて借りるローン

＜オーバーローン＞
自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン

また、不動産会社が売主の場合、提携銀行制を取っているケースが多いです

提携銀行を使った場合、銀行のローン手数料とは別に提携銀行利用手数料（5万円～10万円程度）が発生することがあるので事前に確認が必要です。

＜ワンルームマンションに融資している（融資していた）銀行のローン事務手数料一覧＞

『サラリーマン投資家のワンルーム投資　売主物件のメリット・デメリット』

中古マンションの諸費用4：不動産取得税

不動産取得税とは、中古マンションを購入してから6カ月後くらいにやってくる都道府県税です。不動産取引において、土地や建物などの不動産の所有権が移転する場合に発生します。

女性投資家

時限爆弾やん！

中古マンションの不動産取得税の目安は、6万円（築古）～10万（築浅）くらいです。

『新築中古マンション投資は危険！やめとけと言われる7つの理由』

女性投資家

後で請求が来るんやったら諸費用ちゃうやん？

ぴろり

そうだね。
でも、確実に請求が来るので、このブログでは諸費用として考えているよ。

中古マンションの諸費用5：固定資産税清算金

固定資産税とは、所有している不動産に対して課される地方税のことです。

固定資産税・都市計画税（本記事では、まとめて固定資産税と記載）の課税対象日は、毎年1月1日とされていますが、日割り計算して買主と売主で折半する慣例があります。

固定資産税は決済する日によって違うため、ここでは計算できませんが、本記事では2万円を諸費用として仮で計上します。

人気『リノシー資料請求した？失敗しない不動産投資の理由がココにあった！』

中古マンションの諸費用6：火災保険・地震保険関係

中古マンションをローンを使って購入するなら、火災保険・地震保険の加入は必須です。

なぜなら、火災保険・地震保険の加入がローンを組むための条件のひとつになっている場合がほとんどだからです。

ぴろり

例えそうではなくても、しっかり保険には入っておこうね。
最近、洪水やら台風のニュースが頻発してるでしょ？
保険の更新時は、火災保険一括見積もりを使って最安値の火災保険会社が探してみよう！

火災保険の保険料は建物の構造で違い、地震保険の保険料はマンションのある都道府県で違います。

1000万円の中古マンションの建物評価額＝250万円と仮定すると、火災保険10年+地震保険5年で2万円～3万円です。

『freee会計で不動産投資　損害保険料（火災・地震）の帳簿付けはこうする！』

中古マンションの諸費用7：契約書に貼る印紙代

収入印紙とは、賃貸借契約や売買契約などの不動産取引において、契約書類に貼る印紙のことで、契約の有効性や法的な効力を確保する目的があります。

不動産の売買契約書とローンの契約書に、収入印紙を貼る必要があります。

国税庁「第1号文書から第4号文書までの印紙税額の一覧表」より抜粋

1000万円の中古マンションの収入印紙代は合計2万円ですが、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置があるため、2024年3月31日までは1.5万円で済みます。

『東京ワンルーム投資は収支マイナスで儲からないと思ってないよね？』

中古マンションの諸費用は1年目に全額経費化NG

1年目に、これらのマンション諸費用を全額経費にできれば、節税効果は大きいです。

しかし、これらの一部は資産に一旦計上して減価償却しなくてはなりません。

『中古ワンルームの諸費用　1年目に経費にできるのはいくら？』

1000万円の中古マンションの諸費用のまとめ

都内の1000万円の中古マンションの諸費用合計は、70万円～80万円だよ。

内訳はこんな感じだね。

• 仲介手数料　　　＝36万円+消費税
• 登記関係費用　　＝15万円～20万円
• ローン手数料　　＝10万円+消費税
• 不動産取得税　　＝6万円
• 固都税清算金　　＝2万円
• 保険関係　　　　＝2万～3万円
• 印紙代　　　　　＝1.5万円

諸費用金額ベスト3（仲介手数料、登記関係費用、ローン手数料）が諸費用の80％以上を占め、その中でも仲介手数料の割合がかなり大きいね。

GA technologies など、売主から直接買った場合は、この仲介手数料はかからないよ。

ボクは売主から買ったことがないけど、多くのサラリーマン投資家は売主から買っているみたいだよ。

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