ワンルームマンションは複数室所有でリスク分散!1戸では失敗する

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不動産投資もいろいろある。

その中でもワンルームマンション投資(区分マンション投資)を選ぶ人には「リスクを回避したい」「失敗すると怖い」という願いがあることが多い。

  • 初心者だから
  • 高額のアパートローンが怖い
  • ゆっくりコツコツ増やしたい
  • アパートはリスクが高そう

しかし、ワンルームマンション投資には、一棟モノと呼ばれるアパート投資やマンション投資にはない独自のリスクがある。
そのひとつが「ワンルームマンションを1室しか持っていない」という状態だ。

「何がいけないの?」と思うかもしれないが、この状況はかなりリスキーだ。

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区分マンション投資の魅力

アパートと比較すると、ワンルームマンションは価格が安いため、複数室(いろいろな場所に)買ってリスク分散しやすい。

だから、ワンルームマンション投資は、投資の格言「卵はひとつのカゴに盛るな」が実践しやすいのだ。それが、ワンルームマンション投資の魅力でもある。

しかし、区分マンションを1室しか所有していない場合、あらゆるリスクを1室で支えなくてはならない。

卵はひとつのカゴに盛るな
→失敗したとき、すべてを失う。だから投資は分散させましょう。

区分マンションの1室所有はハイリスク

ワンルームマンションを1室所有で失敗するパターンを3つ紹介しよう。

1.全空室(空室率100%)で失敗

ワンルームマンションを1室しか所有してない場合、空室=空室率100%となる。

その瞬間、マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源をすべて失うのだ。

空室の間は、自分の給与からそれらの運営費の穴埋めをしなくてはならない。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

1~2カ月程度で空室率100%が解消されればよいが、長期化すると精神的に参ってしまう。この恐怖は体験した者にしかわからない。

区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

2.家賃下落で失敗

ワンルームマンションを1室しか所有していない場合、この家賃下落で赤字経営に陥るリスクがある。

新築や築浅マンションの場合、入居と退去を繰り返すたびに家賃は下がっていくからだ。

例えば、オーナーチェンジで買った家賃6万円の区分マンションは、次は5.9万円かもしれない。

長期入居者の入ったオーナーチェンジ物件であれば、次の家賃は5.5万円かもしれない。

オーナーチェンジ物件

ワンルームマンションの場合は入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルである。
そして、新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぐ。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件と言われている。

だから、オーナーチェンジの家賃下落リスクを少なくするためには、利回り計算キャッシュフローシミュレーションは相場家賃ですることが大切である。

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

3.不良入居者で失敗

ワンルームマンションの売却理由はさまざまであるが「入居者に問題があったからかもしれない」という意識を持つことは大切だ。

「入居者に問題」で一番に思い当たるのが滞納である。

もし、ワンルームマンションを1室しか所有していなかったら、滞納が始まった瞬間にアチャーとなる。滞納は空室よりタチが悪いのだ。

「滞納のために給料から補填する」

これをしだすと、もう次の投資に資金を回せなくなりジ・エンドである。

節税対策でワンルームマンション投資?それは失敗する典型例だ!

区分マンションは複数室所有してリスク分散!

先に解説したリスクは、ワンルームマンションを複数室持っていれば、最悪の事態は免れるだろう。
(ただし、不良物件を増やし続けると、将来とてつもない苦しみが待っている)

まず、空室・滞納が出たとしても複数室所有していれば、他の物件の家賃から補填ができる。じっくり次の一手を考える「金銭的な余裕」があり、メンタルが破壊されることはない。

家賃が下がったとしても、同時に複数室が下がるわけではなく、ジワジワ下がるので対応も可能だ。

ワンルームマンションの空室リスクは何室持つと解放される?

まとめ

  • ワンルームマンションを1室しか持っていない場合、次のリスクで失敗する可能性が高い。
    空室で失敗滞納で失敗家賃下落で失敗
  • ワンルームマンションを複数室持っていれば、リスク分散効果は高くなる
  • ワンルームマンション複数室VS.アパート1棟
    キャッシュフローが同じであるなら、ワンルームマンション複数室の方がリスク分散効果が高い