もし、あなたが不動産投資の初心者なら、こんなイメージがあるのではないでしょうか？
- 初心者はワンルーム投資から。
- 不動産投資は失敗すると怖い。
- 一棟物件はリスクが高そう。
- 高額のアパートローンが怖い。
少なくとも、かつてのボクがそうでした。
しかしながら、ワンルーム投資には一棟物件と呼ばれるアパート投資やRC投資にはない独特のリスクがあります。
それは、ワンルームマンションの1室所有です。
何がいけないの？
まだ、ピンとこないと思います。
でも、この記事を読めば、1室所有のリスクを理解し、2室・3室と複数保有を目指そうと思うでしょう。
では、参りましょうか。
ワンルーム1室所有の3大リスク
ワンルームマンションの1室所有は、多くのリスクさらされています。
全空室（空室率100％）になる可能性がある！
ワンルームマンションを1室しか所有してない場合、空室＝空室率100％です。
空室になったこの瞬間、マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源をすべて失うのです。
空室の間は、自分の給与からの運営費の穴埋めをしなくてはなりません。
1～2カ月で空室が解消されればよいですが、長期化すると精神的に参ってしまいます。
この恐怖は体験者にしかわかりません。
『不動産投資の損益分岐点はズバリここ！空室率は何％まで大丈夫？』
家賃下落を100％受ける！
ワンルームマンションを1室しか所有していない場合、家賃下落でマイナスキャッシュフローに陥る可能性があります。
特に、初心者に人気の 新築マンションの家賃下落率は大きいです。
オーナーチェンジの家賃下落リスクを少なくするためには、利回り計算やキャッシュフローシミュレーションは相場家賃でするのは勿論のこと。
できるだけ早く、2室・3室と増やしていく必要があります。
『初心者だけ見て！サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ』
そして、最終的には築浅から築古まで、複数室バランスよく所有することを目指しましょう！
不良入居者に占有されてアウト！
不動産の売却理由はさまざまですが「入居者に問題があったからかもしれない」という意識を持つことは大切です。
「入居者に問題？」で、一番に思い当たるのが滞納です。
滞納は空室よりタチが悪いです。
もし、ワンルームマンションを1室しか所有していなかったら、滞納物件を買ってしまったら最後。チーンです。
『確定申告は青色申告しないと損！ワンルームマンション1室からOKだから』
ワンルーム投資の最大のメリットは、複数所有による分散投資ができること
ワンルーム投資は投資の格言「卵はひとつのカゴに盛るな（失敗したとき、すべてを失う。だから、投資は分散させましょう）」が実践しやすいのです。
これが、ワンルーム投資の最大のメリットです。
アパートと比較すると、ワンルームマンションは価格が安いです。
だから、（いろいろな場所に）複数買ってリスクの分散ができます。
こんな感じに、首都圏、名古屋、関西にワンルームマンションを分散して買うことも可能なのです。
ワンルームマンションを複数室持っていれば、1つの物件に不都合があっても他の物件でカバーできます。
しかしながら、アパート投資はそうはいきません。
サラリーマン投資家のできる現実的なアパート投資の規模は1.2棟なので、ひとつの物件に何か不都合があると、カバーしきれないからです。
ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ！
ワンルームマンションを複数所有していれば、先に解説したようなリスクのコントロールが効きます。
ワンルームマンションを複数所有していれば、他の物件の家賃から補填ができます。
だから、メンタルが破壊されることはありません。
じっくり次の一手を考える「金銭的な余裕」があるからです。
ただし、不良物件を増やし続けると、将来とてつもない苦しみが待っています。
新築ワンルームを複数所有してしまったときは、目も当てられません。
『新築ワンルーム投資は失敗する！借金地獄の世界をノゾいてみる？』
ワンルームマンションはこう増やす！
ほとんどのサラリーマン投資家は、融資を使ってワンルームマンションを増やしていくでしょう。ボクもそうです。
しかしながら、融資は無限ではありません。
いずれ融資金額の上限に差し当たり、融資はストップします。
そこで、積極的に行いたいのが（返済額軽減型）繰り上げ返済です。
このように繰り上げ返済を繰り返し、融資枠を回復させるのです。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
詳細『繰り上げ返済し倒せ！ワンルーム投資でビッグになりたいなら』
ワンルーム複数所有 VS.アパート1棟
最後に、ワンルーム投資とアパート投資。どちらから始めようか？ と、迷っているうサラリーマン投資家に、ボクの考えを記します。
サラリーマン投資家の間では、「ワンルーム投資よりアパート投資の方が格上」というイメージがありますが、いっさいを無視することです。
『成功レベルを問われる！サラリーマン大家の新階級制度にご用心』
キャッシュフロー（CF）が同じなら、ワンルームマンション複数所有の方がリスク分散効果が高いです。
また、アパートは郊外、ワンルームは都心に多くあります。
東京・川崎・横浜では、GAテクノロジーズ（リノシー） が有名だね。
東京23区限定ならランドネット。大阪だったらスタイルアジアンインベスターかな。
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そのため、アパートとワンルームで同じ8室所有するなら、おのずとワンルームマンションの方が家賃が高くなります。
［家賃のイメージ］
| ２F | 6万 | 5.8万 | 5.8万 | 6万 |
|---|---|---|---|---|
| １F | 5.6万 | 5.4万 | 5.4万 | 5.6万 |
| 東京 | 7万 | 6.8万 | 7.5万 | 8万 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪 | 6.2万 | 5.6万 | 5.8万 | 6.1万 |
だから、こういう投資家さん以外は、ワンルーム投資からスタートするのが無難です。
『だから、ボクは選んだ！アパート投資ではなくワンルーム投資を』
まとめ
ワンルームマンションを1室しか持っていない場合、次のリスクで失敗する可能性が高いよ。
だから、ワンルームマンション投資は、早めに2室・3室の買い増ししてリスク分散しよう。
複数所有できれば、資産の組み替え（古い物件もしくは悪い物件を売って、新しい物件もしくは良い物件を買う）も自由自在だよ。