ワンルーム投資は複数所有でリスク分散せよ!1室だけだと失敗する

リスク
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不動産投資もさまざまだ。

その中でも、ワンルーム投資(区分マンション投資)を選ぶサラリーマン投資家には「リスクを回避したい」という願いや「不動産投資は失敗すると怖い」というイメージがある。

  • 初心者だから
  • コツコツ増やしたい
  • アパートはリスクが高そう
  • 高額のアパートローンが怖い

 

しかし、ワンルーム投資には、一棟モノと呼ばれるアパート投資やマンション投資にはない独特のリスクがある。
そのひとつが「ワンルームマンションを1室所有」だ。

「何がいけないの?」と思うかもしれないが、この状況はかなりリスキーだ。
その理由を解説しよう。

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ワンルーム投資のメリット

アパートと比較すると、ワンルームマンションは価格が安い。
だから、(いろいろな場所に)複数買ってリスク分散しやすい。

こんな感じに、首都圏、名古屋、関西にワンルームマンションを分散して買うことも可能だ。

首都圏、名古屋、関西にワンルームマンションを8室所有

 

ワンルーム投資は投資の格言「卵はひとつのカゴに盛るな(失敗したとき、すべてを失う。だから、投資は分散させましょう)」が実践しやすいのだ。

これが、ワンルーム投資の最大のメリットである。

しかし、ワンルーム投資の1室所有は誰もが通る道だ。特に初心者の間は。

そのときが一番危ない。

ワンルームの1室所有はハイリスク

ワンルームマンションの1室所有はなぜ失敗するのか?
その失敗するパターンを3つ紹介しよう。

1.全空室(空室率100%)で失敗

ワンルームマンションを1室しか所有してない場合、空室=空室率100%となる。

その瞬間、マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源をすべて失うのだ。

空室の間は、自分の給与からの運営費の穴埋めをしなくてはならない。

運営費の支払い源泉が家賃から給与に代わる

 

1~2カ月で空室が解消されればよいが、長期化すると精神的に参ってしまう。
この恐怖は体験者にしかわからない。

2.家賃下落で失敗

ワンルームマンションを1室しか所有していない場合、家賃下落でマイナスキャッシュフローに陥るリスクがある。(特に新築、築浅マンション)

新築や築浅マンションは、入居と退去を繰り返すたびに家賃は下がっていくからだ。

  • オーナーチェンジで買った家賃6万円のワンルームマンションは、次は5.9万円かもしれない
  • 長期入居者の入ったオーナーチェンジ物件であれば、次の家賃は5.5万円かもしれない

といった具合にだ。

オーナーチェンジ物件

ワンルームマンションの場合は入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルである。
そして、新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぐ。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件と言われている。

だから、オーナーチェンジの家賃下落リスクを少なくするためには、利回り計算キャッシュフローシミュレーションは相場家賃でするのは勿論のこと。
できるだけ早く、2室・3室とワンルームを増やしていく必要がある。

初心者サラリーマンも納得!ワンルームマンション投資は3室でワンセットだ

3.不良入居者で失敗

不動産の売却理由はさまざまであるが「入居者に問題があったからかもしれない」という意識を持つことは大切である。

「入居者に問題?」で、一番に思い当たるのが滞納だ。

もし、ワンルームマンションを1室しか所有していなかったら、滞納が始まった瞬間にアチャーとなる。滞納は空室よりタチが悪いのだ。

「滞納のために給料から補填する」

これをしだすと、もう次の投資に資金を回せなくなりジ・エンドである。

ワンルーム投資家を志すサラリーマンよ!これが失敗を避ける最低限の知識だ

ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ!

このようなリスクは、ワンルームマンションを複数持っていれば、最悪の事態は免れるに違いない。
ただし、不良物件を増やし続けると、将来とてつもない苦しみが待っている。
物件は精査してから買おう。

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

 

空室・滞納が出たとしても複数所有していれば、他の物件の家賃から補填ができる。

だから、メンタルが破壊されることもない。
じっくり次の一手を考える「金銭的な余裕」があるからだ。

家賃が下がったとしても、同時に複数室が下がるわけではなく、ジワジワ下がるので対応も可能だ。

ワンルームマンションの空室リスクは何室持つと解放される?

ワンルーム複数所有 VS.アパート1棟

最後に、「ワンルーム投資」と「アパート投資」のどちらから始めようか?というサラリーマン投資家向けに、ボクの意見を書く。

サラリーマン投資家の間では、「ワンルーム投資よりアパート投資の方が格上」というイメージがある。

サラリーマン大家の新階級制度 メガ大家と借金王は偉い?あなたのレベルはどれ?

 

しかし、キャッシュフローが同じであるなら、ワンルームマンション複数所有の方がリスク分散効果が高い。

だから、リスクを取って「給与と同じくらいのキャッシュフローが欲しい!」「不動産投資でリタイア!」「不動産投資でビッグになりたいんだ!」という野心家はアパート投資からスタートする。

それ以外は、ワンルーム投資からスタートするのが無難なのではないか。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

まとめ

  • ワンルームマンションを1室しか持っていない場合、次のリスクで失敗する可能性が高い。
    空室で失敗滞納で失敗家賃下落で失敗
  • ワンルームマンションを複数室持っていれば、リスク分散効果は高くなる
  • ワンルームマンション複数 VS.アパート1棟
    キャッシュフローが同じであるなら、ワンルームマンション複数室の方がリスク分散効果が高い
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