不動産投資もさまざまです。
- RC一棟投資
- アパート投資
- ワンルーム投資
- 戸建て投資
この中でも、ワンルーム投資（区分マンション投資）を選ぶサラリーマン投資家には「リスクを回避したい」という願いや「失敗すると怖い」というイメージがあります。
- 初心者だから。
- コツコツ増やしたい。
- アパート（一棟モノ）はリスクが高そう。
- 高額のアパートローンが怖い。
しかし、ワンルーム投資には一棟モノと呼ばれるアパート投資やRC投資にはない独特のリスクがあります。
それは、ワンルームマンションを1室所有です。
何がいけないの？
この状況はかなりリスキーなんだ。
2室・3室と出来るだけ早く増やし、複数保有を目指したい！
その理由を解説しましょう！
ワンルーム投資のメリット
アパートと比較すると、ワンルームマンションは価格が安い。
だから、（いろいろな場所に）複数買ってリスク分散できます。
こんな感じに、首都圏、名古屋、関西にワンルームマンションを分散して買うことも可能なのです。
ワンルーム投資は投資の格言「卵はひとつのカゴに盛るな（失敗したとき、すべてを失う。だから、投資は分散させましょう）」が実践しやすいのです。
これが、ワンルーム投資の最大のメリットです。
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しかし、ワンルームマンションの1室所有は誰もが通る道です。特に初心者の間は。
ワンルーム1室所有のリスク
ワンルームマンションの1室所有は、多くのリスクさらされています。
全空室（空室率100％）になる可能性がある！
ワンルームマンションを1室しか所有してない場合、空室＝空室率100％です。
この瞬間、マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源をすべて失うのです。
空室の間は、自分の給与からの運営費の穴埋めをしなくてはなりません。
1～2カ月で空室が解消されればよいが、長期化すると精神的に参ってしまいます。
この恐怖は体験者にしか分かりません。
『区分マンション投資の損益分岐点はココ！空室率は何％まで大丈夫？』
家賃下落を100％受ける！
ワンルームマンションを1室しか所有していない場合、家賃下落でマイナスキャッシュフローに陥る可能性があります。
初心者が投資しやすい新築マンションや築浅マンションは、入居と退去を繰り返すたびに家賃は下がる。
だから、オーナーチェンジの家賃下落リスクを少なくするためには、利回り計算やキャッシュフローシミュレーションは相場家賃でするのは勿論のこと。
できるだけ早く、2室・3室と増やしていく必要があります。
『初心者だけ見て！サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ』
複数所有していると、こういう変化球投資もできるようになるよ。
あまり、おすすめはしないけど…。
『ワンルーム投資の禁じ手解禁！マイナスキャッシュフロー物件を購入』
不良入居者に占有されてアウト！
不動産の売却理由はさまざまであるが「入居者に問題があったからかもしれない」という意識を持つことは大切です。
「入居者に問題？」で、一番に思い当たるのが滞納です。
滞納は空室よりタチが悪い。
もし、ワンルームマンションを1室しか所有していなかったら、滞納が始まった瞬間にアチャーとなります。
『確定申告は青色申告しないと損！ワンルームマンション1室からOKだから』
ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ！
このようなリスクは、ワンルームマンションを複数持っていれば、最悪の事態は免れる。
- 空室率100％リスク
→50％→33％→25％… - 家賃下落リスク
→他の物件でカバー - 滞納リスク
→他の物件でカバー
このように、ワンルームマンションを複数所有していれば、他の物件の家賃から補填ができます。
だから、メンタルが破壊されることもない。
じっくり次の一手を考える「金銭的な余裕」があるからです。
家賃が下がったとしても、同時に複数室が下がるわけではなく、ジワジワ下がるので対応も可能です。
『ワンルームマンションの空室リスクは何室持つと解放される？』
ただし、不良物件を増やし続けると、将来とてつもない苦しみが待っているから、物件は精査してから買おう。
新築ワンルームを複数所有してしまったときは、目も当てられない。
『新築ワンルーム投資で失敗は必然！借金地獄の世界をノゾいて見る？』
ワンルームマンションはこう増やす！
現金でどんどん増やしていける投資家はいいが、ほとんどのサラリーマン投資家は融資を使ってワンルームマンションを増やしていくでしょう。
しかし、いずれ融資枠はいっぱいになり、融資がストップします。
そこで、積極的に行いたいのが（返済額軽減型）繰り上げ返済である。
『マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ！』
このように繰り上げ返済を繰り返し、融資枠を回復させるのです。
赤線：繰り上げ返済したときの残債
青線：繰り上げ返済しないときの残債
『ワンルームマンション投資は繰り上げ返済を使って資産を拡大せよ！』
ワンルーム複数所有 VS.アパート1棟
最後に、ワンルーム投資とアパート投資。どちらから始めようか？と、迷っているうサラリーマン投資家向けに、ボクの考えを記そう。
サラリーマン投資家の間では、「ワンルーム投資よりアパート投資の方が格上」というイメージがありますが、いっさいを無視することです。
キャッシュフローが同じであるなら、ワンルームマンション複数所有の方がリスク分散効果が高いからだ。
だから、こういう投資家さん以外はワンルーム投資からスタートしてみるのが無難でしょう。
『ワンルーム投資をバカにするなよ！アパート投資と比べるとココが違うんだぜ』
まとめ
ワンルームマンションを1室しか持っていない場合、次のリスクで失敗する可能性が高いよ。
だから、ワンルームマンションは複数所有してリスクを分散するんだ。