ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ!1室オンリーは危険だぞ

ワンルームマンションの複数所有のメリット初心者
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もし、あなたが不動産投資の初心者なら、こんなイメージがあるのではないでしょうか?

  • 初心者はワンルーム投資から。
  • 不動産投資は失敗すると怖い。
  • 一棟物件はリスクが高そう。
  • 高額のアパートローンが怖い。

 

少なくとも、かつてのボクがそうでした。

しかしながら、ワンルーム投資には一棟物件と呼ばれるアパート投資やRC投資にはない独特のリスクがあります。

それは、ワンルームマンションの1室所有です。

 

女性投資家
女性投資家

何がいけないの?

 

まだ、ピンとこないと思います。

でも、この記事を読めば、1室所有のリスクを理解し、2室・3室と複数保有を目指そうと思うでしょう。

では、参りましょうか。

ワンルーム1室所有の3大リスク

ワンルームマンションの1室所有は、多くのリスクさらされています。

全空室(空室率100%)になる可能性がある!

ワンルームマンションを1室しか所有してない場合、空室=空室率100%です。

空室になったこの瞬間、マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、ローン返済金などを支払う収入源をすべて失うのです。

空室の間は、自分の給与からの運営費の穴埋めをしなくてはなりません。

運営費の支払い源泉が家賃から給与に代わる

 

1~2カ月で空室が解消されればよいですが、長期化すると精神的に参ってしまいます。

この恐怖は体験者にしかわかりません。

不動産投資の損益分岐点はズバリここ!空室率は何%まで大丈夫?

家賃下落を100%受ける!

ワンルームマンションを1室しか所有していない場合、家賃下落でマイナスキャッシュフローに陥る可能性があります。

特に、初心者に人気の 新築マンションの家賃下落率は大きいです。

築年数別家賃の推移

 

オーナーチェンジの家賃下落リスクを少なくするためには、利回り計算キャッシュフローシミュレーションは相場家賃でするのは勿論のこと。

できるだけ早く、2室・3室と増やしていく必要があります。

初心者だけ見て!サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ

 

そして、最終的には築浅から築古まで、複数室バランスよく所有することを目指しましょう!

不良入居者に占有されてアウト!

不動産の売却理由はさまざまですが「入居者に問題があったからかもしれない」という意識を持つことは大切です。

「入居者に問題?」で、一番に思い当たるのが滞納です。

滞納は空室よりタチが悪いです。

もし、ワンルームマンションを1室しか所有していなかったら、滞納物件を買ってしまったら最後。チーンです。

ワンルーム1室でも青色申告はOK!

確定申告は青色申告しないと損!ワンルームマンション1室からOKだから

ワンルーム投資の最大のメリットは、複数所有による分散投資ができること

ワンルーム投資は投資の格言「卵はひとつのカゴに盛るな(失敗したとき、すべてを失う。だから、投資は分散させましょう)」が実践しやすいのです

これが、ワンルーム投資の最大のメリットです。

 

アパートと比較すると、ワンルームマンションは価格が安いです。
だから、(いろいろな場所に)複数買ってリスク分散できます。

こんな感じに、首都圏、名古屋、関西にワンルームマンションを分散して買うことも可能なのです。

首都圏、名古屋、関西にワンルームマンションを8室所有

 

ワンルームマンションを複数室持っていれば、1つの物件に不都合があっても他の物件でカバーできます。

しかしながら、アパート投資はそうはいきません。

サラリーマン投資家のできる現実的なアパート投資の規模は1.2棟なので、ひとつの物件に何か不都合があると、カバーしきれないからです。

ワンルーム投資の複数所有はメリットだらけ!

ワンルームマンションを複数所有していれば、先に解説したようなリスクのコントロールが効きます。

  • 空室率100%リスク
    →50%→33%→25%…
  • 家賃下落リスク
    →他の物件でカバー
  • 滞納物件購入リスク
    →他の物件でカバー

 

ワンルームマンションを複数所有していれば、他の物件の家賃から補填ができます。

だから、メンタルが破壊されることはありません。

じっくり次の一手を考える「金銭的な余裕」があるからです。

 

ただし、不良物件を増やし続けると、将来とてつもない苦しみが待っています。

新築ワンルームを複数所有してしまったときは、目も当てられません

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?

ワンルームマンションはこう増やす!

ほとんどのサラリーマン投資家は、融資を使ってワンルームマンションを増やしていくでしょう。ボクもそうです。

しかしながら、融資は無限ではありません。

いずれ融資金額の上限に差し当たり、融資はストップします。

融資金額が上限に達し、融資がストップ

 

そこで、積極的に行いたいのが(返済額軽減型)繰り上げ返済です

 

このように繰り上げ返済を繰り返し、融資枠を回復させるのです。

ローン残債の推移(繰り上げ返済実行)

赤線:繰り上げ返済したときの残債
青線:繰り上げ返済しないときの残債

 

詳細繰り上げ返済し倒せ!ワンルーム投資でビッグになりたいなら

ワンルーム複数所有 VS.アパート1棟

疑問を浮かべる男女

最後に、ワンルーム投資とアパート投資。どちらから始めようか? と、迷っているうサラリーマン投資家に、ボクの考えを記します。

サラリーマン投資家の間では、「ワンルーム投資よりアパート投資の方が格上」というイメージがありますが、いっさいを無視することです。

成功レベルを問われる!サラリーマン大家の新階級制度にご用心

 

キャッシュフロー(CF)が同じなら、ワンルームマンション複数所有の方がリスク分散効果が高いです

ワンルームマンションの複数所有はアパート投資より安定する

 

また、アパートは郊外、ワンルームは都心に多くあります。

 

ブログキャラぴろり
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そのため、アパートとワンルームで同じ8室所有するなら、おのずとワンルームマンションの方が家賃が高くなります。

[家賃のイメージ]

8室のアパート

2F6万5.8万5.8万6万
1F5.6万5.4万5.4万5.6万

8室のワンルームマンション

東京7万6.8万7.5万8万
大阪6.2万5.6万5.8万6.1万

 

だから、こういう投資家さん以外は、ワンルーム投資からスタートするのが無難です。

 

だから、ボクは選んだ!アパート投資ではなくワンルーム投資を

まとめ

ブログキャラ

ワンルームマンションを1室しか持っていない場合、次のリスクで失敗する可能性が高いよ。

 

だから、ワンルームマンション投資は、早めに2室・3室の買い増ししてリスク分散しよう。

複数所有できれば、資産の組み替え(古い物件もしくは悪い物件を売って、新しい物件もしくは良い物件を買う)も自由自在だよ。

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