禁断の不動産投資術!マイナスキャッシュフロー物件を買った2つの理由

掟破りのワンルーム投資リスク
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不動産投資でマイナスキャッシュフローは考えられない」と思っていませんか?

もちろん、ボクもそうでした。

だから、ボクが所有する不動産のキャッシュフロー(収支)は全てプラスです

ワンルームマンションを購入したした初年度から今までで、空室になろうが、修繕積立金が上がろうが、原状回復費がかかろうが、それは不変でした。

しかし、2019年にキャッシュフローがマイナスになるワンルームマンションを購入してしまいました

マイナスキャッシュフロー物件の収支は以下のとおりです。

マイナスキャッシュフロー投資
  • 家賃収入:75万円
  • 管理委託手数料:4万円
  • 管理費・修繕積立金:12万円
  • 固定資産税:2万円
  • ローン返済:60万円
  • キャッシュフロー:-3万円

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ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

なぜだと思いますか?

女性投資家
女性投資家

そんなん知らんし。

医師投資家
男性投資家

ミスった?
もしくは魔が差したのでは?

 

この物件購入が初めてのワンルームマンション投資なら、この不動産投資はハイリスクです。

しかし、投資規模が大きくなった今なら、このくらいのリスクは許容できると判断しました。

もし、この記事を見ているあなたが、不動産投資の初心者なら絶対にマネをしてはいけません。

この記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家(プロフィール)が、マイナスキャッシュフロー物件を買った理由と投資戦略を解説します。

この記事を最後まで読めば、不動産投資の逆張り的発想を取り入れることができるようになります。

では、はじめましょう。

不動産投資の収支がマイナスキャッシュフローになる2つの理由+α

今回の不動産投資の収支が、マイナスキャッシュフローになった理由は3つあります。

  • 都内好立地のため、低利回りだったから
  • 築古物件だったので、ローン返済期間が短かかったから
  • 物件評価が高かったため、ほぼフルローンで買ったから

 

ローンの違いはコチラ

<通常のローン>
不足分のみ借りるローン通常のローン
<フルローン>
購入諸費用以外はすべて借りるローン
フルローン:自己資金も融資に頼る
<オーバーローン>
自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン
オーバーローンは自己資金と購入諸費用も融資に頼る

 

不動産投資の初心者は、こちらの記事のチェック推奨!

失敗しない大家になる!不動産投資で必須のキャッシュフロー計算方法を学ぼう

①都内好立地物件は低利回り。だが、ローリスク

中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンによると、都内(特に山手線内側)の不動産価格は爆増しています。

そんな最中、2019年の不動産投資は立地を重視したため、利回りが低かったのです。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

でも、この最低利回りはクリアしているよ。

不動産投資初心者必見!失敗しない利回り最低ラインの見極め方

②築古物件はローンの返済期間が短い

中古不動産投資の融資の返済期間」は築年数に比例することが多いです。(ただし、銀行による)

「物件が新しければ融資期間は長く、古ければ融資期間は短い」といった具合にです。

新築・築浅・築古ワンルームマンションの融資期間

 

2019年に購入した物件は、新耐震基準ギリギリの1984年築です。

だから、融資期間が非常に短く、家賃収入のほとんどがローン返済に当てられました。(これが、築古不動産投資の弱点なんですですけどね…。)

新耐震物件とは

1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物のことです。
つまり、1984年(昭和59年)以降に竣工したほとんどのマンションは新耐震基準です。

 

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(+α)都心ワンルームの物件評価は高い

昨今、都心のワンルームマンションの物件評価方法が見直されつつあり、自己資金をほとんど投入することなくほぼフルローンで購入できました。

ぴろり
ぴろり

フルローンいけたんだけど、
気持ち悪かったので、少しだけ自己資金を投入したよ。

 

不動産の評価方法は、主に3種類あります。

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

膨大な取引事例を分析して、時価を計算しているのが住まいサーフィンだよ。
登録すると、すべての機能が使えるようになります。
ボクは自宅購入に役立てたよ。

自宅マンション投資はしないと損!不動産投資家がするとこうなった

 

多くの銀行が重視しているのは、積算評価(担保評価)です。

中古築古ワンルームマンションはこの積算評価がすこぶる低いため、融資で圧倒的に不利でした。

しかし最近は、投資マンションを扱う銀行が、収益還元の評価を重視するようになっています

収益還元評価は、その物件がどれだけ収益を生むのかを重視した評価方法で、専有面積が小さくても高い家賃が取れる都心ワンルームマンションには、打って付けの評価方法なのです。

マイナスキャッシュフロー物件を買った2つの理由

①他の物件の収益で、マイナスキャッシュフローを補えるから

少しだけ、PRさせてください!

2019年現在、数百万円のキャッシュフロー(儲け)が所有不動産から発生しています。

 

関連マンション投資の収支を初公開!サラリーマン大家兼ブロガーでもこれだけ稼げます

関連東京不動産投資の収支を公開!儲からないとは言わせない

 

女性投資家
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うざっ!

 

だから、そのキャッシュフローを使って、このワンルームマンションのマイナスキャッシュフローを支えればノープロブレムです。

数百万のキャッシュフローでマイナスキャッシュフローを補う

 

言いかえれば、この不動産投資がマイナスキャッシュフローであっても、金銭的なリスクはほぼゼロなのです。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

実は、2022年に繰り上げ返済してプラスキャッシュフローにしたんだ。
精神的に気持ち悪かったから。
詳しくは下の記事で。

 

サラリーマンの不動産投資はやめとけ?2022年年末に考えた

②残債減少スピードが物件価格の減少スピードより速いから

ローン返済金60万円のほとんどは元金返済に充てられ、ローン残債はガンガン減っています

  • 元金返済:40万円
  • 利息返済:20万円

 

返済期間の短縮はキャッシュフローに悪影響を与えますが、残債の減少スピードには好影響を与えるのです。

そして、築古物件の価格はほぼ底値であるため、価格が大きく値下がることはありません。

価格が下がりづらいエリアに、東京(首都圏)と大阪(関西圏)がありますが、その違いは、リノシーの資料に詳しくまとめられています。

 

まとめると、マイナスキャッシュフローは不本意ですが、時間の経過とともに含み益(含み資産)が拡大していくのです。

売却価格と残債の関係図

含み資産が決めて!築浅不動産投資で成功する人失敗する人

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

ここでひとつ付け加えるよ!

築古不動産投資のように、収支がマイナスキャッシュフローになりがちの不動産投資があります。

それは、新築不動産投資です。

しかしながら、この2種類の不動産投資は収益構造が根本的に違います。

不動産投資の種類価格価格下落キャッシュフロー売却益
築古安い少額マイナス
新築バカ高い多額マイナス

 

新築不動産投資は、どこに利益を求めればいいのでしょうか?

 

新築不動産投資は手出ししてはいけません絶対に

詳細新築不動産投資は失敗する!借金地獄の世界をノゾいてみる?

マイナスキャッシュフロー物件の戦略

最後に、このマイナスキャッシュフロー物件投資をシミューレーションソフトを使って検証してみましょう。

まず、データをシミューレーションソフトに入力します。

マイナスキャッシュフロー投資のシミューレーションデータ入力1

マイナスキャッシュフロー投資のシミューレーションデータ入力2

マイナスキャッシュフロー投資のシミューレーションデータ入力3

※立地がよくて築古なので、空室率は3%・年間家賃下落率は0.2%で計算しています。

※管理費・修繕積立金の合計は10100円です。

 

この不動産投資のシミューレーション結果がこちらです。

シミューレーション結果:ローン返済中はマイナスキャッシュフロー(表) シミューレーション結果:ローン返済後はプラスキャッシュフロー(表)

 

ローン返済中はマイナスキャッシュフローが続きますが、ローン返済後はプラスキャッシュフローです。

また、ローン返済中はマイナスキャッシュフローが続き、累計で110万円を超えます

マイナスキャッシュフロー投資のキャッシュフロー累計(表)

 

しかし、このマイナスキャッシュフローは他の物件のキャッシュフローでリカバリーできるので問題ありません。(でしたよね)

着目すべきことは上記のシミューレーション結果ではなく、見えない価値である含み資産(含み益)です。

マイナスキャッシュフロー物件の売却予定価格と含み資産(グラフ) マイナスキャッシュフロー物件のキャッシュフロー累計と含み資産の合計(グラフ)

 

このマイナスキャッシュフロー投資開始3年目までは含み資産がマイナスですが、4年目からは含み資産がプラスなのです。

 

ぴろり
ぴろり

この物件が築70年まで維持されるかはわからないけど、35年の不動産投資期間中に1000万円以上の利益を得られる可能性があるんだよ。

 

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マイナスキャッシュフロー戦略のまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

不動産投資のキャッシュフローはプラスであるべきだけど、フルローンを使って立地にこだわった投資をすれば、収支がマイナスになることもあるんだ。

ボクは2つの理由でこのマイナスを受け入れたよ。

  • 他の不動産のキャッシュフローが豊富だから
  • 残債の減るスピードが価格下落スピードより速いから

 

でも、初心者のサラリーマン投資家は絶対にマネをしてはいけないよ。

初心者は自己資金を多めに入れて、融資期間を長く取り、キャッシュを優先することが大切だからね。

不動産投資の初心者必見!マイナスキャッシュフローの危険性と対策

 

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