ワンルーム投資の禁じ手解禁!マイナスキャッシュフロー物件を購入

掟破りのワンルーム投資リスク
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ボクが所有する不動産のキャッシュフロー(収支)は全てプラスです

ワンルームマンションを購入したした初年度から今まで、空室になろうが原状回復費がかかろうが、それは不変でした。

しかし2019年、ついにキャッシュフローがマイナスのワンルームマンションを購入しました

 

ぴろり
ぴろり

なぜだと思いますか?

女性投資家
女性投資家

そんなん知らんし。

医師投資家
男性投資家

ミスった?
もしくは魔が差したのでは?

 

この物件が初めてのワンルームマンション投資なら、この投資自体はハイリスクです。

しかし、投資規模が大きくなった今なら、このくらいのリスクは許容できると判断したからです。

 

ぴろり
ぴろり

今回の不動産投資をイメージするとこんな感じだよ

  • 家賃収入:75万円
  • 管理委託手数料:4万円
  • 管理費・修繕積立金:12万円
  • 固定資産税:2万円
  • ローン返済:60万円
  • キャッシュフロー:-3万円
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不動産投資の収支がマイナスキャッシュフローになる3つの理由

今回のワンルーム投資の収支がマイナスキャッシュフローになる理由は3つあります。

  • 都内好立地のため、利回りが低いから
  • 築古物件であるため、融資の返済期間が短いから
  • 物件評価が高かったため、ほぼフルローンで買ったから

都内好立地物件は低利回りである

数年前から続く、全国的な不動産価格の上昇はようやく踊り場を迎えたようです。

しかし、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンによると、都内(特に山手線内側)は微増していようにも感じます。

そんな中、2019年のワンルーム投資は立地にこだわったため、利回りが低かったのです。

ぴろり
ぴろり

でも、この最低利回りはクリアしているよ。

不動産投資の利回り最低ライン | 中古ワンルームならX%は欲しい

築古物件は融資の返済期間が伸びない

中古ワンルーム投資の融資の返済期間」は築年数に比例することが多いです。

新しければ融資期間は長く、古ければ融資期間は短い。といった具合にです。

2019年に購入したワンルームは1984年築であるため、新耐震基準ギリギリ感極まりない。

だから、融資期間がめちゃくちゃ短く、家賃収入のほとんどがローン返済に当てられるのです。

新耐震物件とは

1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物のことです。
つまり、1984年(昭和59年)以降に竣工したほとんどのマンションは新耐震基準です。

都心ワンルームの物件評価は良好である

都心ワンルームの物件評価が見直されつつあり、自己資金をほとんど投入することなくほぼフルローンで購入できました。

 

不動産の評価方法は主に3種類あります。

 

ぴろり
ぴろり

膨大な取引事例を分析して、時価を計算しているのが住まいサーフィンだよ。
登録すると、すべての機能が使えるようになります。
ボクは自宅購入に役立てたよ。

 

多くの銀行が重視しているのは、担保評価とも取れる積算評価です。

しかし、中古築古ワンルームマンションはこの積算評価がすこぶる低くなるため、融資で圧倒的に不利な立場に立たされ続けてきました。

残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

 

しかし、投資マンションを取り扱う銀行は収益還元評価を重視するようになってきています。

収益還元評価は、その物件がどれだけ収益を生むのかを重視した評価方法で、専有面積が低くとも高い家賃が取れる都心ワンルームマンションには、打って付けの評価方法なのです。

その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる

不動産投資の収支がマイナスでも買った2つの理由

他の物件の収益でマイナスキャッシュフローを補えるから

2019年現在、数百万円のキャッシュフロー(儲け)が所有不動産から発生しています。

ワンルームマンション投資の収支公開!最高/最低/平均は?【大阪関西版】

 

そのキャッシュフローで、このワンルームマンションのマイナスキャッシュフローを支えるのです。

言いかえれば、このワンルーム投資がマイナスキャッシュフローであっても、金銭的なリスクはほとんどありません。

ぴろり
ぴろり

精神的には嫌な感じだけどね。

残債減少 > 物件価格の減少

ローン返済60万円のほとんどが元金返済に充てられ、残債はガンガン減っていきます

  • 元金返済:40万円
  • 利息返済:20万円

 

短い返済期間はキャッシュフローに悪影響を与えますが、残債の減少スピードには好影響を与えるのです。

そして、築古物件の価格はほぼ底値であるため、価格が大きく値下がることはありません。

 

要するに、時間の経過とともに含み益が拡大していくのです。

売却価格と残債の関係図

 

ぴろり
ぴろり

ここでひとつ付け加えるよ!

収支がマイナスキャッシュフローになるワンルーム投資に「新築ワンルーム投資」があります。

ただ、根本的な収益構造が違います。

  • 高い価格で買わされる。
  • 運用で収支はマイナスになります。
  • そう簡単に売却できません。

 

どこに利益を求めればいいのでしょうか?

新築ワンルーム投資は手出ししてはいけません絶対に

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

マイナスキャッシュフロー戦略のまとめ

ブログキャラ

すべてのワンルーム投資のキャッシュフローをプラスにしたいけど、フルローンを使って立地にこだわった投資をすれば、収支がマイナスになることもあるんだね。

でも、ボクは2つの理由でこのマイナスを受け入れたよ。

  • 他の不動産からのキャッシュフローが豊富だから
  • 残債の減るスピードが価格下落スピードより速いから

 

ただ、ボクもこちらの記事にある状況で苦しい。
だから、マイナスキャッシュフロー投資はこれっきりにしたいね。

 

初心者のサラリーマン投資家は絶対にマネをしてはいけないよ。

初心者は自己資金を多めに入れて、融資期間を長く取り、キャッシュを優先することが大切だからね。

 

今度は事故物件でもやってみようかな。

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