ワンルーム投資の禁じ手封印!マイナスキャッシュフロー物件を劇的購入

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禁断の第一手 リスク

ぴろりはケチなサラリーマン大家でございます。

ボクが所有するワンルームは、すべてキャッシュフロー(儲け)がプラスである。
ワンルームマンションを購入したした初年度から今まで、空室になろうが原状回復費がかかろうが、それは不変だった。

しかし2019年、ついにキャッシュフローがマイナスのワンルームを劇的購入した。

なぜか?

この物件が初めてのワンルームマンション投資なら、それはハイリスクだ。
だが今なら、このくらいのリスクは許容できると判断したからだ。

ブログキャラ

今回のワンルームマンション投資をイメージするとこんな感じだよ

家賃収入:75万円

管理委託手数料:4万円
管理費・修繕積立金:12万円
固定資産税:2万円
ローン返済:60万円

キャッシュフロー:-3万円

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収支がマイナスキャッシュフローになる理由

今回のワンルーム投資のキャッシュフローがマイナスになる理由は2つある。

  1. 好立地のため利回りが低い
  2. 築古のため融資の返済期間が短い

 

好立地物件は低利回り

数年前から続く、全国的な不動産価格の上昇は、ようやく踊り場を迎えたように感じる。
だが、都内(特に山手線内側)は微増していようにも感じる。

融資が厳格化!それでも東京ワンルームの価格が下落しない理由

 

2019年のワンルーム投資は立地にこだわったため、利回りが低い。

ブログキャラ

でも、この最低利回りはクリアしているよ

失敗しない不動産投資の利回り最低ライン!中古ワンルームはこれくらい

築古物件は融資の返済期間が伸びない

中古ワンルーム投資の融資の返済期間」は築年数に比例することが多い。

新しければ融資期間は長く、古ければ融資期間は短い。といった具合にだ。

2019年に購入したワンルームは1984年築であるため、新耐震基準ギリギリ感極まりない。
だから、融資期間がめちゃくちゃ短く、家賃収入のほとんどがローン返済に当てられるのである。

ブログキャラ

くわしくはこちらの記事をチェックしてね

中古築古ワンルームマンション投資最大の弱点 融資を使うなら急げ!

リスクをコントロールできる2つの理由

1.他の物件でマイナス分を補えるから

2019年現在、他の物件から数百万のキャッシュフローがある。

その他の物件のキャッシュフローで、このワンルームマンションのマイナスキャッシュフローを支えるのだ。

言いかえれば、このワンルーム投資でマイナスキャッシュフローを食らっても、金銭的なリスクはほとんどないのである。

2.残債減少 > 物件価格の減少

ローン返済60万円のほとんどが元金返済に充てられ、残債はガンガン減っていく。

  • 元金返済:40万円
  • 利息返済:20万円

返済期間の短さはキャッシュフローに悪影響を与えるが、残債の減少スピードには好影響を与えるのである。

また、築古物件の価格は底値であるため、価格が大きく値下がることはない。

要するに、時間の経過とともに含み益が拡大していくのだ。

売却価格と残債の関係図

 

ブログキャラ

ここでひとつ付け加えるよ!

マイナスキャッシュフローになるワンルーム投資に「新築ワンルーム投資」があるが、根本的に収益構造が違う。

新築ワンルーム投資は絶対に手出ししてはいけない。

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

まとめ

ブログキャラ

できれば、すべてのワンルーム投資のキャッシュフローをプラスにしたいけど、融資を使って立地にこだわった投資をすれば、収支がマイナスになることもあるかもしれないね。

でも、ボクは2つの理由でこのマイナスを受け入れたよ。

  1. 他の物件からのキャッシュフローが豊富だから
  2. 残債の減るスピードが価格下落スピードより速いから
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