ぴろりはケチなサラリーマン大家でございます。
ボクが所有するワンルームは、すべてキャッシュフロー（儲け）がプラスである。
ワンルームマンションを購入したした初年度から今まで、空室になろうが原状回復費がかかろうが、それは不変だった。
しかし2019年、ついにキャッシュフローがマイナスのワンルームを劇的購入した。
なぜか？
この物件が初めてのワンルームマンション投資なら、それはハイリスクだ。
だが今なら、このくらいのリスクは許容できると判断したからだ。
今回のワンルームマンション投資をイメージするとこんな感じだよ
家賃収入：75万円
管理委託手数料：4万円
管理費・修繕積立金：12万円
固定資産税：2万円
ローン返済：60万円
キャッシュフロー：－3万円
収支がマイナスキャッシュフローになる理由
今回のワンルーム投資のキャッシュフローがマイナスになる理由は2つある。
- 好立地のため利回りが低い
- 築古のため融資の返済期間が短い
好立地物件は低利回り
数年前から続く、全国的な不動産価格の上昇は、ようやく踊り場を迎えたように感じる。
だが、都内（特に山手線内側）は微増していようにも感じる。
『融資が厳格化！それでも東京ワンルームの価格が下落しない理由』
2019年のワンルーム投資は立地にこだわったため、利回りが低い。
でも、この最低利回りはクリアしているよ
『失敗しない不動産投資の利回り最低ライン！中古ワンルームはこれくらい』
築古物件は融資の返済期間が伸びない
「中古ワンルーム投資の融資の返済期間」は築年数に比例することが多い。
新しければ融資期間は長く、古ければ融資期間は短い。といった具合にだ。
2019年に購入したワンルームは1984年築であるため、新耐震基準ギリギリ感極まりない。
だから、融資期間がめちゃくちゃ短く、家賃収入のほとんどがローン返済に当てられるのである。
くわしくはこちらの記事をチェックしてね
『中古築古ワンルームマンション投資最大の弱点 融資を使うなら急げ！』
リスクをコントロールできる2つの理由
1.他の物件でマイナス分を補えるから
2019年現在、他の物件から数百万のキャッシュフローがある。
その他の物件のキャッシュフローで、このワンルームマンションのマイナスキャッシュフローを支えるのだ。
言いかえれば、このワンルーム投資でマイナスキャッシュフローを食らっても、金銭的なリスクはほとんどないのである。
2.残債減少 ＞ 物件価格の減少
ローン返済60万円のほとんどが元金返済に充てられ、残債はガンガン減っていく。
- 元金返済：40万円
- 利息返済：20万円
返済期間の短さはキャッシュフローに悪影響を与えるが、残債の減少スピードには好影響を与えるのである。
また、築古物件の価格は底値であるため、価格が大きく値下がることはない。
要するに、時間の経過とともに含み益が拡大していくのだ。
ここでひとつ付け加えるよ！
マイナスキャッシュフローになるワンルーム投資に「新築ワンルーム投資」があるが、根本的に収益構造が違う。
新築ワンルーム投資は絶対に手出ししてはいけない。
『新築ワンルーム投資は失敗必至！借金地獄の世界をのぞいて見る？』
まとめ
できれば、すべてのワンルーム投資のキャッシュフローをプラスにしたいけど、融資を使って立地にこだわった投資をすれば、収支がマイナスになることもあるかもしれないね。
でも、ボクは２つの理由でこのマイナスを受け入れたよ。
- 他の物件からのキャッシュフローが豊富だから
- 残債の減るスピードが価格下落スピードより速いから
