中古築古ワンルームマンション投資最大の弱点 融資を使うなら急げ!

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ローン(融資)

職場の感覚で不動産業者の敷居をまたぐ ぴろりである。

「中古築浅ワンルームは高すぎて手が出ない」という理由もあるが、数年前より中古築古ワンルームハンターと化している。

だから、今年2019年も、東京築古ワンルームを融資を使って買うぞ。

さて、銀行から融資を受けるためには、次の3ステップが必要だ。

  1. 融資申込書の記入
  2. 面談と審査
  3. 金銭消費貸借契約の締結

そして、融資申込書を記入したり金銭消費貸借契約を結ぶとき、毎回どうしようもない事実に直面する。

それは、「融資期間が年々短くなる」という事実ある。

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物件は年々古くなる

ボクが不動産投資家を志したときは30代だった。
しかし、もう40代だ。

ボクが初めて投資したワンルームマンションは築11年だった。
しかし、もう築19年になった。

このように、投資家が歳を取るように、物件の築年数も古く(長く)なる。

 

ブログキャラ女子
あたり前のことでしょ!

と、ため息をついたユーザーもいるかもしれないが、これが融資期間に影響を与える重要な事実だから、ページを閉じずにこらえてほしい。

具体的に解説していこう。

ワンルーム投資の融資期間は築年数で決まる

ワンルームマンション投資に融資してくれる銀行は限定的である。
有名どころで言えばこの4行だ。

ブログキャラ
詳細はリンク先を見てね

 

融資期間に関しては各行規定があるが、多くが築年数に比例する。

例えばこうだ。

融資期間 = 47年 - 築年数

これは、築年数30年の物件であれば、融資期間は17年(47-30)ということである。

 

かつて、SBJ銀行の融資期間の規定(ワンルーム投資向け)は下記のとおりだったため、融資期間でメリットが大きかった。旧耐震(1981年6月以前)

融資期間 = 67年 - 築年数
(最長35年)

しかし、2018年あたりに「融資期間の短縮化」が行われ、融資期間が伸びなくなった。

 

三井住友トラスト・ローン&ファイナンスは共同担保が必要
アルヒは金利連動が長期プライムレートであるというデメリットがある。

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

オリックス銀行のワンルームの融資期間

オリックス銀行(当時はオリックス信託銀行)の融資期間はこうだった。

改定前
融資期間=45年-築年数

 

だが、数年前に改定され、2019年もこの条件である。

改定後
融資期間=55年-築年数

 

オリックス銀行は属性(年収・職種・資産背景)には厳しいが、比較的金利が低く(2.675%)、融資期間が長い(最長30年)というメリットがあり、築浅・新築ワンルーム投資では有利である。

しかしながら、このルールにのっとると、築古であればあれほど融資期間は削られるため、毎月の返済金額の負担は大きくなる。

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

新耐震物件と返済金額

現在、多くの銀行が旧耐震物件のワンルームを融資NGとしている。
だから、融資を使うなら新耐震物件が投資対象になる。


新耐震物件とは

1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物のこと。

つまり、1984年(昭和59年)以降に竣工されたほとんどのマンションは新耐震基準である。


だから、最古の新耐震(1984年築)への融資期間は20年(55-35)となるのだ。

例えば、金利2.675%・20年で1000万円の融資を受けた場合、毎月の返済金額は53846円である。

金利2.675%・30年で1000万円の融資を受けた場合、毎月の返済金額は40428円であり、毎月約1.3万円のキャッシュフローの差が生まれることになる。

融資期間は年々短くなる

2019年現在、1984年築新耐震物件の融資期間は20年であるが、年々これは短くなっていく。

今年、1984年築のワンルームでは20年の融資期間が取れるかもしれないが、来年は19年、再来年は18年…という感じにだ。

つまり、現在のワンルームマンションの価格が高いから様子見をしている間に、融資条件はどんどん悪化し、ローン返済金は増え、キャッシュフローが取りにくくなるのである。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

まとめ

ブログキャラ

金利2.675%で融資を受けると、1年融資期間が短くなると2000円~3000円程度ローン返済金が増えるんだ。

返済期間と返済金額(グラフ」)

縦軸:ローン返済金(円)
横軸:融資期間

ん~厳しいね。

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