スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

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多くのサラリーマン投資家が世話になる銀行。それがオリックス銀行だ。

オリックス銀行は金銭消費貸借契約の前(もしくは同時)に面談によって人物の審査を行う。

※金銭消費貸借契約
ローン契約のこと。「きんせんしょうひたいしゃくけいやく」と読む

スルガ銀行&TATERU事件後にオリックス銀行の面談審査を受けてみると、「審査は確実に強化されていた」と感じた。

本記事は、オリックス銀行の面談審査内容をお届けしたい。

その前に、スルガ銀行&TATERU事件を簡単に振り返ってみよう。

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スルガ銀行の融資問題

スルガ銀行は静岡県にに本店を置く地方銀行である。

不動産投資家や不動産会社の間では「金利が高いが審査が速く、他の銀行が融資しないようなリスクの高い不動産に融資をしてくれる銀行」で知られている。通称4.5%の銀行。

スルガ銀行の融資金額の上限は「不動産価格の9割」である。
だから、投資家は1割購入諸費用を用意する必要がある。

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しかし、ここでスルガスキーム系不動産会社(投資案件の99%以上をスルガ銀行で融資付けする不動産会社)は悪だくみをするわけだ。

「売買価格の違う2部(銀行提出用と投資家用)の不動産売買契約書を作成する」

例えば、「投資家用は1億円」「銀行提出用は1.2億円」というようにである。
こうして、スルガ銀行からフルローン・オーバーローンを引き出すのだ。

(くわしくは「スルガ銀行調査報告書」を参照してほしい)

この行為は違法であるため、スルガ銀行は被害者である。
しかし、スルガ銀行はこの不正を黙認して融資を実行していた。ここに大きな問題がある。

TATERU文書改ざん事件

TATERU(タテル)は木造アパートを建築販売して、そのまま管理を行う不動産会社である。東証1部にも上場している。

以前はインベスターズクラウドという社名だったが、2017年にTATERUに社名変更している。

TATERUは不動産融資で2つの過ちを犯した。

第一に、投資家の貯金通帳の金額を改ざん(23万円→623万円)して西京銀行へ提出したこと。[文書等毀棄罪(ぶんしょとうききざい)の疑い]

第二に、投資家に自己資金が足りなかった場合、TATERUから投資家に資金を貸し付けていたこと。[宅地建物取引業法(宅建業法)違反の疑い]

その結果、2019年7月に1週間の業務停止命令を受けている。

TATERU系メガ大家さんたちは無事なのだろうか?

メガ大家を目指すと失敗する!サラリーマン投資家は純資産家をめざせ

実は、筆者もTATERUから3つほど物件を紹介されたが、物件所在地が勝てるエリアと思えなかったため断った経験がある。

オーバーローンの提案も受けていたが、甘い投資話に耳を傾けなくて本当によかった。

サラリーマン投資家よ 悪質不動産コンサルに近づくな!さもないと失敗する

オリックス銀行の面談審査

2018年もワンルームマンション投資で攻めた。オリックス銀行の融資を使って東京都内の物件を購入した。

オリックス銀行の融資条件はコチラの記事でまとめている。参考にしてほしい。

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

(担当者にもよるだろうが)スルガ&TATERU事件以前の「オリックス銀行の面談審査」はこの通りだ。

以前の面談審査内容

  • 金融資産のエビデンス(証拠)の提出
    (通帳、保険証書のコピー or PC画面のコピー)
  • 会社を退職する。もしくは独立する意思がないことの確認
  • ワンルームマンションの現地調査の有無の確認
  • 不動産契約書に間違いがないことの確認
  • これからもワンルームマンションを買い増しする意思があるのかどうかの確認
    (自宅を持っていなかったころは、自宅はどうするのかという質問もあった)

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スルガ銀行&TETARU事件後の面談審査内容

スルガ銀行&TETARU事件後は、以前の面談審査に2点が追加されていた。

1.不動産契約書2重作成がないことの確認

  • 不動産契約書を2重作成していないこと
  • ローン契約後に値引きを受けたときは、銀行に連絡すること
  • 以上2点を秘密にしていたときは、ローンを一括で返済すること

この内容に署名捺印をすることを求められた。

スルガ銀行事件「オーバーローンを引き出す2重契約書作成問題」を受けてだろう。

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2.金融資産のエビデンス資料の確認

オリックス銀行の面談審査では、以前から金融資産のエビデンスの提出は求められていたが、それを確認されることはなかった。

しかし、今回の面談審査では、その場で銀行や証券会社の口座にログインし、提出書類と相違ないことの証明を求められた。

(筆者は管理会社などとの振込料節約のため多くの口座を所有しているが、全ての口座の確認作業をした。これだけで10分くらいの時間を要した)

TATERU事件「貯金通帳の金額を改ざん」を受けてだろう。

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まとめ

何らかのテクニックでローンを引き出せたとしても、それがバレた途端に投資家の信用は失墜する。もし、それを指導していたのが不動産会社なら同罪だ。

オリックス銀行から今度融資を受けることはできないだろう。不動産会社も取引中止などの処分を受けることだろう。

反対に、銀行に提出する書類にウソ偽りがなければ、どんな審査(確認)を受けても問題ないはずだ。

これらからは、アングラな投資家は淘汰され、クリーンな投資家が生き残るに違いない。少なくとも、オリックス銀行の融資に関しては。