新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

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東京都心ワンルーム投資の利回りは爆下げ状態であったが、2018年にようやく落ち着いてきたように感じる。

しかし、超一等地はまだポテンシャルを隠し持っていそうだ。

女性投資家
女性投資家

例えばどこなん?

ぴろり
ぴろり

銀座かな。
専有面積25㎡で2000万円超え。
しかも旧耐震!

女性投資家
女性投資家

すごいな東京。
どういう人が買ってるん?

ぴろり
ぴろり

資産家がキャッシュで買っているらしいよ。

 

ワンルームマンション投資は、毎月おこづかいのようにキャッシュフローが得られる楽しみがあるが、資産家はキャッシュフローなど当てにしない。

資産が守られればそれでいいのだ。

そして、バランスシートにキャッシュがストックされるのをじっくり待っているのだ。

 

ぴろり
ぴろり

この思考をローンを使ったワンルーム投資に応用してみるよ。

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ワンルームマンションの条件

あなたはこのワンルームマンション投資を検討している。

  • 立地:東京都心
  • 築年数:30年
  • 価格:1300万円
  • 年間家賃:90万円
  • 年間運営費:20万円

 

自己資金は360万円、購入諸費用100万円を想定した。

1000万円の中古ワンルームの購入諸費用はズバリ!X万円 内訳も答えます

 

融資条件はこの通りだ。

  • 金額:1040万円(8割融資)
  • 金利:2.5%
  • 期間:20年
  • ローン返済:66万円

 

空室率を5%と想定すると、このワンルームマンション投資ではキャッシュフローは出ない。(むしろマイナスキャッシュフローである)

キャッシュフロー(単位:万円)
=収入-支出
=90-[(90×5%)+20+66]
=-0.5

 

ぴろり
ぴろり

キャッシュフローの計算方法はコチラの記事を参照してね。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

 

こんなマイナスキャッシュフロー物件を、いい投資に変える方法を解説しよう。

投資開始直後のバランスシート

自己資金360万円のうち、100万円は購入諸費用に使っている。

だから、このワンルームマンション投資を行った直後のバランスシート(貸借対照表)はこうなる。

(左が総資産で、右が総資本)

ワンルームマンション投資直後のバランスシート

  • 資産:1300万円(青)
  • 負債:1040万円(赤)
  • 純資産:260万円(緑)

 

バランスシートはこちらの記事で解説中

【不動産投資のバランスシート】成功するサラリーマン大家はこう使っている

投資10年後のバランスシート

東京都心のワンルームマンションは築30年くらいになると、家賃と価格は安定期に入る。

ぴろり
ぴろり

これくらい築古になると、価格が大きく変動することはないよ。

東京ワンルームは価格高騰中!それでも買い続ける単純すぎる理由

 

今回投資したワンルームマンションも価格変動を受けなかったと想定すると、投資10年後のバランスシートはこうなる。

ワンルームマンション投資10年後のバランスシート(価格同じ)

  • 資産:1300万円
  • 負債:584万円
  • 純資産:716万円

 

投資10年後、純資産は716万円に膨れ上がった

これは10年でローン返済が進み、残債が1040万円から584万円に減ったため、含み益456万円が発生したからである。

10年間の累積キャッシュフローは-5万円であるが、バランスシートの中で456万円の純資産がストックされたのだ。

ワンルームマンション投資前後のバランスシート(価格維持)

  • 資産:1300万円 → 1300万円
  • 負債:1040万円 → 584万円
  • 純資産:260万円 → 716万円

 

この時点で売却すれば、このワンルーム投資で351万円(456-100-5)の利益を得られる。

不動産投資は純資産を増やすことに専念しなくてはならない

メガ大家を目指すと失敗する!サラリーマン投資家は純資産家をめざせ

投資10年後のバランスシート2

景気の波を受け、10年後にワンルームマンションの価格が1200万円まで値下がりしたとしよう。

 

ぴろり
ぴろり

投資直後と10年後のバランスシートはこうなるよ。

ワンルームマンション投資前後のバランスシート(価格下落)

  • 資産:1300万円 → 1200万円
  • 負債:1040万円 → 584万円
  • 純資産:260万円 → 616万円

 

それでもまだ存分な含み益があり、この投資はビクともしない。

それでは、ワンルームマンションの価格がどれくらい値下がりすれば、債務超過になるのかを考えてみよう。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

10年後にバランスシートが債務超過になる価格

このワンルームマンション投資において、10年後にバランスシートが債務超過になるのは、ワンルームマンションの価格が844万円未満になるときである。

債務超過に陥る直前のバランスシート

 

これは、456万円の価格下落(35%の価格下落)が起こったときである。

東京都内の築30年のワンルームマンションが10年間で35%の価格下落を起こすなら、地方都市の同規模マンションの価格下落は50%を超えるのではないだろうか?

リーマンショック級の事故がなければ起こり得ない

 

本記事の内容を実行したよ

ワンルーム投資の禁じ手解放!マイナスキャッシュフロー物件を劇的購入

まとめ

ブログキャラ

ワンルームマンション投資には(キャッシュフロー重視の投資以外に)バランスシート重視の投資もあるよ。

バランスシート重視のワンルームマンション投資は、「自己資金多め」「融資期間短め」にするのがポイントだよ。

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