誰だ!東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか?

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東京都心ワンルーム投資はキャッシュフロー(儲け)が少ないから、儲かった気がしない。儲からない。と多くの投資家が感じているようです。

毎月のキャッシュフローだけを見て、「儲からない」と判断するのであれば、東京都心ワンルーム投資はどうしようもないくらいに儲かりません。おっしゃるとおりです。

しかしながら、購入・運用・売却までをトータルで見るのであれば、儲からないと決めつけるのは早々です。

東京都心ワンルーム投資は儲からないのではなく、儲けを可視化しづらいと言うべきです。

バランスシートに着目すれば、毎年着実に資産がストックされていく様子を見ることができます。

不動産投資のバランスシート | サラリーマン大家はこう使おう!

 

バランスシートを用いて、東京都心ワンルーム投資の儲けを可視化してみましょう!

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ワンルームマンション投資の条件

あなたはこのワンルームマンション投資を検討しています。

  • 立地:東京都心
  • 築年数:30年
  • 価格:1300万円
  • 年間家賃:90万円
  • 年間運営費:20万円

 

自己資金は360万円、購入諸費用は100万円を想定しました。

 

融資条件はこの通りです。

  • 金額:1040万円(8割融資)
  • 金利:2.5%
  • 期間:20年
  • ローン返済:66万円

 

空室率を5%と想定するとキャッシュフローは出ません。
全然儲かりません。
むしろマイナスキャッシュフローです。

キャッシュフロー
=収入-支出
=90-[(90×5%)+20+66]
=-0.5万円

 

関連ワンルーム投資の禁じ手解放!マイナスキャッシュフロー物件を劇的購入

 

全然儲かりそうに見えないこんな不動産投資でさえも、バランスシートを使えば儲けがパシャっと見えるようになります。

東京都心ワンルーム投資開始直後のバランスシート

自己資金360万円のうち、100万円は購入諸費用に使っています。

だから、このワンルームマンション投資を行った直後のバランスシート(貸借対照表)はこうなります。

(左が総資産で、右が総資本)

ワンルームマンション投資直後のバランスシート

  • 資産:1300万円(青)
  • 負債:1040万円(赤)
  • 純資産:260万円(緑)

 

バランスシートはこちらの記事で解説中

不動産投資のバランスシート | サラリーマン大家はこう使おう!

東京都心ワンルーム投資 10年後の儲け(価格下落なし)

東京都心のワンルームマンションは築20年くらいで家賃の下落が一段落し、築30年くらいで価格が安定期に入ります。

家賃下落率(グラフ)

 

ぴろり
ぴろり

これくらいの築古ワンルーム投資をしておけば、キャピタルロス(売却損)の心配が少なくするよ。

 

今回のワンルームマンション投資も価格変動を受けなかったと想定すると、投資10年後のバランスシートはこうなります。

ワンルームマンション投資10年後のバランスシート(価格同じ)

  • 資産:1300万円
  • 負債:584万円
  • 純資産:716万円

 

東京ワンルーム投資の儲けが見えるようになりましたね。

投資10年後、純資産は260万円から716万円に膨れ上がりました

これは10年でローン返済が進み、負債が1040万円から584万円に減ったため、含み益456万円が発生したからです。

10年間の累積キャッシュフローは-5万円ですがバランスシートの中で456万円の純資産がストックされたのです。

ワンルームマンション投資前後のバランスシート(価格維持)

  • 資産:1300万円 → 1300万円
  • 負債:1040万円 → 584万円
  • 純資産:260万円 → 716万円

 

この時点で売却すれば、このワンルーム投資で351万円儲けられます。

儲け
=純資産上昇分-購入諸費用-マイナスCF
=456-100-5

 

また、そのままホールドして負債を減らし、儲けを追求してもOKです。

誰ですか?東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったのは!

 

用心深いあなたのために、次は価格下落を起こすパターンを想定してみます。

東京都心ワンルーム投資 10年後の儲け(価格下落あり)

景気の波を受け、10年後にワンルームマンションの価格が1200万円まで値下がりしたとしましょう。

 

ぴろり
ぴろり

投資直後と10年後のバランスシートはこうなるよ。

  • 資産:1300万円 → 1200万円
  • 負債:1040万円 → 584万円
  • 純資産:260万円 → 616万円

 

それでもまだ存分な含み益があり、この投資はビクともしませんね。

それでは、価格がどれくらい値下がりすれば、東京ワンルーム投資が危うくなるのかを考えてみましょう。

東京都心ワンルーム投資で儲けが出なくなる価格

ひらめいたサラリーマン大家

このワンルームマンション投資において、儲けがなくなる(バランスシートが債務超過になる)のは、価格が844万円未満になるときです。

 

債務超過に陥る直前のバランスシート

 

これは、456万円の価格下落(35%の価格下落)が起こったときです。

東京都内の築30年のワンルームマンションが10年間で35%の価格下落を起こすなら、地方都市の同規模マンションの価格下落は50%を超えるのではないでしょうか?

まあ、ないでしょうね。

東京ワンルームは価格高騰中!それでも買い続ける単純すぎる理由

東京・大阪の都心型ワンルーム投資が熱い!

不動産投資で資産拡大してガンガン攻めるんだ!という投資家は、アパート投資がおすすめです。

ですが、それなりの規模でリスクを押させて、ふわふわ~っと不動産投資ライフを贈りたい投資家には東京・大阪の都心型ワンルーム投資をおすすめします。

ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

 

ただし、東京ワンルーム投資と大阪ワンルーム投資は似て非なるものなので、戦略を間違えると失敗します。

注意喚起させていただきます。

人気大阪ワンルーム投資は失敗する!東京の感覚でやったらアカンで

まとめ

ブログキャラ

ワンルームマンション投資には(キャッシュフロー重視の投資以外に)バランスシート重視の投資もあるよ。

バランスシート重視のワンルームマンション投資は、「自己資金多め」「融資期間短め」にするのがポイントだよ。

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