新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

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東京都心ワンルームマンション投資の利回りは爆下げ状態であったが、2018年にようやく落ち着いてきたように感じる。

しかし、超一等地はまだポテンシャルを隠し持っていそうだ。

例えば銀座。
専有面積25㎡で約2000万円超え。しかも旧耐震!

「どういう人が買っているのか?」
不動産会社にたずねると、資産家がキャッシュで買っている場合が多いらしい。

ワンルームマンション投資は、毎月おこづかいのようにキャッシュフローが得られる楽しみがあるが、このような投資家はキャッシュフローなど当てにしない。

見えないキャッシュが、バランスシートにストックされていくのをじっくり待っているのだ。

この思考を、ローンを使ったワンルーム投資に応用する。それが本記事である。

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ワンルームマンションの条件

あなたはこのワンルームマンション投資を検討している。

  • 立地:東京都心
  • 築年数:30年
  • 価格:1300万円
  • 年間家賃:90万円
  • 年間運営費:20万円

自己資金は360万円、購入諸費用100万円を想定した。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

融資の条件はこの通りだ。

  • 金額:1040万円(8割融資)
  • 金利:2.5%
  • 期間:20年
  • ローン返済:66万円

空室率を5%と想定すると、このワンルームマンション投資ではキャッシュフローは出ない。(むしろマイナスキャッシュフローである)

キャッシュフロー(単位:万円)
=収入-支出
=90-[(90×5%)+20+66]
=-0.5

キャッシュフローの計算方法はコチラの記事を参照してほしい。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

こんなマイナスキャッシュフロー物件を、いい投資に変える方法を解説しよう。

投資開始直後のバランスシート

自己資金360万円のうち100万円は購入諸費用に使っている。
だから、このワンルームマンション投資を行った直後のバランスシート(貸借対照表)はこうなる。

(左が総資産で、右が総資本)

ワンルームマンション投資直後のバランスシート

  • 資産:1300万円(青)
  • 負債:1040万円(赤)
  • 純資産:260万円(緑)

【不動産投資のバランスシート】成功するサラリーマン大家はこう使っている

投資10年後のバランスシート

東京都心のワンルームマンションは築30年くらいになると、家賃と価格は安定期に入る。
景気の波を受けなければ、大きく変動することはない。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

今回投資したワンルームマンションも価格変動を受けなかったと想定すると、投資10年後のバランスシートはこうなる。

ワンルームマンション投資10年後のバランスシート(価格同じ)

  • 資産:1300万円
  • 負債:1040万円
  • 純資産:716万円

投資10年後の純資産は716万円に向上した。

これは10年でローン返済が進み、元金が1040万円から584万に減ったため、含み益456万円が発生しているからである。

10年間の累積キャッシュフローは-5万円であるが、バランスシートの中で目に見えない456万円のストックが発生したのだ。

ワンルームマンション投資前後のバランスシート(価格維持)

この時点で売却すれば、このワンルーム投資で351万円(456-100-5)の利益を得られるのである。

不動産投資は資産ではなく純資産を増やすことに専念しなくてはならない。

メガ大家を目指すと失敗する!サラリーマン投資家は純資産家をめざせ

投資10年後のバランスシート2

10年後景気の波を受け、このワンルームマンションの価格が1200万円まで値下がりしたとしよう。

ワンルームマンション投資前後のバランスシート(価格下落)

投資直後 10年後
資産 1300 1200
負債 1040 584
純資産 260 616

単位:万円

それでも、まだまだ存分な含み益があり、この投資はビクともしない。

それでは、ワンルームマンションの価格がどれくらい値下がりすれば、債務超過になるのかを考えてみよう。

ワンルームマンション投資が7戦全勝!アパート投資と比べるとココが違う

10年後にバランスシートが債務超過になる価格

このワンルームマンション投資において、10年後にバランスシートが債務超過になるのは、ワンルームマンションの価格が844万円未満になるときである。

債務超過に陥る直前のバランスシート

これは、456万円の価格下落(35%の価格下落)である。

東京都内の築30年のワンルームマンションがこのような価格下落を起こしているなら、地方都市の同規模マンションの価格下落は50%を超えるのではないだろうか?

リーマンショック級の事故がなければ起こり得ない。

ただし、「相場を無視した高い価格で買っていないこと」が前提であるのは言うまでもない。(←凄く大切)

先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由

まとめ

  • ワンルームマンション投資には(キャッシュフロー重視の投資以外に)バランスシート重視の投資もある
  • バランスシート重視のワンルームマンション投資は、「自己資金多め」「融資期間短め」にするのがポイント