そのワンルームマンション投資は成功?失敗?はこう判断する

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ワンルームマンション投資は売却して初めて成功・失敗を語ることができる。

「成功していると思っていたが、実は失敗だった」というパターンが意外と多いからだ。

毎年たくさんのキャッシュフローでイケイケだったが、売却価格が購入価格を大きく下回り、得たキャッシュフロー(儲け)をすべて吐き出した。

反対に、「失敗だ!やっちまった!」と思っていたが、実は成功していたというパターンもある。

キャッシュフローは全然出なかった(むしろマイナスだったりする)が、売却価格が購入価格と変わらず、結果的に儲かった。

本記事は「ワンルームマンション投資の成功・失敗の判断方法」を購入、運営、売却をワンセットにして解説する。

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不動産投資は自己資金を回収するゲーム

不動産投資は「利回り」や「キャッシュフロー」が気になると思うが、この2つの追求だけでは勝者にはなれない。

不動産投資は自己資金投下し、数年に渡って運営し、最後に売却して自己資金を回収するゲームだからだ。

(昔の不動産投資は運営中に自己資金を回収できたが、利回りが低すぎる現在は難しい)

自己資金とは、その不動産を買うのに必要としたすべてのお金である。

今、あなたは1000万円のワンルームマンションを現金で購入したとしよう。
すると、自己資金は物件価格に購入諸費用をプラスした1070万円くらい必要である。

購入諸費用の内訳はコチラの記事で確認してほしい。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

この1070万円(自己資金)を毎年のキャッシュフロー(インカムゲイン)売却益(キャピタルゲイン)で回収するのだ。

図でイメージするとこんな感じだ。

キャッシュフローとキャピタルゲイン

縦軸:金額
横軸:左から右に時間が流れている

このキャッシュフローと売却益の計算には税引き前と税引き後があるが、どちらも税引き後で考えなければならない。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

ワンルームマンション投資で成功!

ワンルームマンション投資の成功例を図でイメージするとこうなる。

ワンルームマンション投資成功

自己資金 <キャッシュフローの合計 +売却益

これがなぜ成功なのか?

それは、運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、そのワンルームマンション投資に使った自己資金を超えた。
つまり、投下した自己資金以上のリターンを得られたからだ。

ワンルームマンション投資で失敗!

反対に、運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、そのワンルームマンション投資に必要とした自己資金以下だったとき、本当は儲からない投資だったと判断できる。

自己資金 >キャッシュフローの合計 +売却益

「毎年のキャッシュフローはそこそこ出ていたが、売却益が振るわず失敗した」
その例がこれだ。

ワンルームマンション投資失敗例1

初心者必見!ワンルームマンション投資はこうすれば失敗できる

こちらの失敗例はもっとひどい。

ワンルームマンション投資失敗例2

キャッシュフロー絶好調であったが、大きな売却損(キャピタルロス)を食らい、今までのキャッシュフローをすべて吐き出したのだ。

高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

まとめ

  • ワンルームマンション投資は「利回り」と「キャッシュフロー」が全てではない
  • 売却に失敗すると、今まで成功だと思われていた投資が一発でアウトになる
  • ワンルームマンション投資成功
    自己資金 <キャッシュフローの合計 +売却益
  • ワンルームマンション投資失敗
    自己資金 >キャッシュフロー の合計 +売却益