ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

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利回り

ワンルーム投資は「成功!(オッシャー)と思っていたが、実は失敗だった」というパターンは意外と多い。

その例が「毎年多くのキャッシュフローでウハウハだったが、売却価格が購入価格を大きく下回り、得たキャッシュフロー(儲け)をすべて吐き出した」である。

反対に、「失敗だ!(やっちまった!)と思っていたが、実は成功だった」というパターンもある。

その例が「キャッシュフローは全然出なかった(むしろマイナスだったりする)が、売却価格が購入価格と変わらず、結果的に儲かった」である。

つまり、ワンルームマンション投資は、売却して初めて成功・失敗が決定されるのである

本記事は「ワンルームマンション投資の成功・失敗の判断方法」を購入、運営、売却をワンセットにして解説する。

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不動産投資は自己資金を運営と売却で回収するゲームである

あなたが不動産投資なら、「利回り」や「キャッシュフロー」が気になると思うが、この2つの追求だけでは勝者にはなれない。

不動産投資は自己資金を投下し、数年に渡って運営し、最後に売却して自己資金を回収するゲームだからだ。


自己資金とは、その不動産を買うのに必要としたすべてのお金である。

不動産の購入を入口売却を出口とも言う。

ワンルーム投資の出口戦略 ボクが「売らない」と決めた3つの理由


2013年以前の不動産投資は、運営中に自己資金を回収できたが、利回りが低すぎる2019年現在は難しい。だから、出口の重要さは増してきている。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

不動産投資ゲームのルールを、具体的に解説しよう。

今、あなたは1000万円のワンルームマンションを現金で購入した。
すると、物件価格に購入諸費用をプラスした、自己資金約1070万円が必要である。

この1070万円(自己資金)を毎年のキャッシュフロー(インカムゲイン)売却益(キャピタルゲイン)で回収するのだ。

図でイメージすると、こんな感じだ。

キャッシュフローとキャピタルゲイン

縦軸:金額
横軸:左から右に時間が流れている

 

このキャッシュフローと売却益の計算には、税引き前税引き後がある。

税引き前ではなく、税引き後キャッシュフロー税引き後売却益で考えることが重要であることは言うまでもない。

ワンルームマンション投資で成功!

ワンルームマンション投資の成功例を、図でイメージするとこうだ。

ワンルームマンション投資成功

 

自己資金 <キャッシュフローの合計 +売却益

これがなぜ成功なのか?

それは、運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、そのワンルームマンション投資に使った自己資金を超えているから。
つまり、投下した自己資金以上のリターンを得られたからである。

失敗しない不動産投資の利回り最低ライン!中古ワンルームはこれくらい

ワンルームマンション投資で失敗!

反対に、運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、そのワンルームマンション投資に必要とした自己資金以下だったとき、本当は儲からない投資だったと判断できる。

自己資金 >キャッシュフローの合計 +売却益

 

「毎年のキャッシュフローはそこそこ出ていたが、売却益が振るわず失敗した」

その例がこれだ。

ワンルームマンション投資失敗例1

初心者は見ちゃダメよ!ワンルームマンション投資で失敗する方法

 

こちらの失敗例はもっとひどい。

ワンルームマンション投資失敗例2

キャッシュフロー絶好調であったが、大きな売却損(キャピタルロス)が発生し、今までのキャッシュフローをすべて吐き出したのだ。

高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

まとめ

  • ワンルーム投資は「利回り」と「キャッシュフロー」が全てではない。
  • 売却に失敗すると、今まで成功だと思われていた投資が一発でアウトになる。
  • ワンルーム投資成功の方程式。
    自己資金 <キャッシュフローの合計 +売却益
  • ワンルーム投資失敗の方程式。
    自己資金 >キャッシュフロー の合計 +売却益
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