ワンルーム投資の出口(売却)を誤るな!成功を失敗に一変させるぞ

ワンルーム投資は売却するまでが勝負利回り
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ワンルーム投資はこういうパターンが意外と多いです。

成功!(オッシャー)と思っていたのに、実は失敗だった。

 

この典型的な例が「毎年多くのキャッシュフローでウハウハだったけれど、売却価格が購入価格を大きく下回り、得たキャッシュフロー(儲け)をすべて吐き出した」です。

ぴろり
ぴろり

少しドキッとした?

 

反対に、こういうパターンもあります。

失敗と思っていたけど、実は成功だった。

 

この典型的な例が「キャッシュフローは全然出なかった(むしろマイナスだったりする)が、売却価格が購入価格と変わらず、結果的に儲かった」です。

 

つまり、ワンルームマンション投資は、売却して初めて成功・失敗が決定されるのです。

本記事は「ワンルームマンション投資の成功・失敗の判断方法」を購入、運営、売却をワンセットにして解説します。

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不動産投資は自己資金を運営と売却で回収するゲームである

あなたが不動産投資なら、「利回り」や「キャッシュフロー」が気になると思います。

ですが、この2つの追求だけでは勝者にはなれません。

不動産投資は自己資金を投下し、数年に渡って運営し、最後に売却して自己資金を回収するゲームだからです。

自己資金とは、その不動産を買うのに必要としたすべてのお金です。
不動産の購入を入口売却を出口とも言います。『ワンルーム投資の出口戦略 | だからボクは売らないと決めたんだ!

 

2013年以前の不動産投資は、運営中に自己資金を十分回収できました。
ですが、利回りが低すぎる2019年現在は、そう簡単に回収できません。

だから、出口の重要さは増してきているのです。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

不動産投資ゲームのルールを、具体的に解説しましょう!

今、あなたは1000万円のワンルームマンションを現金で購入しました。
すると、物件価格に購入諸費用をプラスした、自己資金約1070万円が必要です。

この1070万円(自己資金)を毎年のキャッシュフロー(インカムゲイン)売却益(キャピタルゲイン)で回収するのです。

図でイメージすると、こんな感じです。

キャッシュフローとキャピタルゲイン

縦軸:金額
横軸:左から右に時間が流れている

 

このキャッシュフローと売却益の計算には、税引き前税引き後があります。

税引き前ではなく、税引き後キャッシュフロー税引き後売却益で考えることが重要であることは言うまでもなりません。

ワンルームマンション投資で成功!

ワンルームマンション投資の成功例を、図でイメージするとこうです。

ワンルームマンション投資成功

 

自己資金 <キャッシュフローの合計 +売却益

 

これがなぜ成功なのでしょうか?

それは、運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、そのワンルームマンション投資に使った自己資金を超えているから。
つまり、投下した自己資金以上のリターンを得られたからです。

不動産投資の利回り最低ライン | 中古ワンルームならX%は欲しい

ワンルームマンション投資で失敗!

失敗して落ち込む不動産投資か

反対に、運営(キャッシュフロー)と売却(売却益)で得られた儲けの合計が、そのワンルームマンション投資に必要とした自己資金以下だったとき、本当は儲からない投資だったと判断できます。

 

自己資金 >キャッシュフローの合計 +売却益

 

「毎年のキャッシュフローはそこそこ出ていたが、売却益が振るわず失敗した」

その例がこれです。

ワンルームマンション投資失敗例1

 

初心者は見ちゃダメよ!ワンルームマンション投資で失敗する方法

 

こちらの失敗例はもっとひどいです。

ワンルームマンション投資失敗例2

 

キャッシュフロー絶好調だったにもかかわらず、大きな売却損(キャピタルロス)が発生し、今までのキャッシュフローをすべて吐き出したのです。

えっ知らないの?「ワンルーム投資の短期売買は儲からない」ってことを

まとめ

ブログキャラ

ワンルーム投資は「利回り」と「キャッシュフロー」が全てでないことが分かったかな?

売却に失敗すると、今まで成功だと思われていた投資が一発でアウトになるからね。

  • ワンルーム投資成功の方程式
    自己資金 <キャッシュフローの合計 +売却益
  • ワンルーム投資失敗の方程式
    自己資金 >キャッシュフロー の合計 +売却益
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