マンション投資は融資を味方に付けよ!税引き後売却益の計算方法はこう

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株、FX、先物取引など、投資と名の付くものはたくさんあるが、マンション投資とこれらの投資では大きな違いがひとつある。

それは、融資が使えるかどうかだ。

しかしながら、泥まみれの不動産業界。融資の獲得に四苦八苦させられているだろう。

  • かぼちゃの馬車問題
    (スルガ銀行不正融資)
  • TATERU書類偽装問題
  • レオパレス施工不良問題

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

そうとはいえ、マンション投資と融資は切り離して考えることができない。
マンション投資の成功・失敗の鍵のひとつは融資が握っているからだ。

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マンション投資の融資

融資を使うと、元金と利息を銀行へ毎月返済する必要がある。
その返済分だけ利益が減り、トータルでキャッシュフローが減少する。

あなたはワンルームマンション投資をするにあたって、1000万円の融資を受けようとしている。

3種類の融資条件があるとする。

  1. 金利2%、期間30年
  2. 金利2.5% 期間25年
  3. 金利3%、期間20年

これら3種類の融資では、ローン残債はこのように減少していく。

15年後のローン残債

毎月の返済金を少なくするためには、低金利・長期間の融資を受けるとよいが、長期間の融資はローン残債の減るスピードが遅く、それがリスクになるので注意が必要だ。

不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

税引き後売却益の計算

本記事はコチラの記事の続編でもある。

マンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ

この条件の区分マンション投資の税引き後売却益を計算しよう。

<購入条件>

  • 物件価格:1000万円
  • 購入諸費用:80万円
    (仲介手数料:38.8万円)
    (固定資産税等清算金:1.2万円)
    (その他:40万円)
  • 融資金額:1000万円
  • 金利:2%
  • 融資期間:30年

<運営条件>

  • 減価償却費:18万円
  • 運営期間:15年

<売却条件>

  • 譲渡価格:800万円
  • 譲渡費用:35万円

「購入諸費用の内訳」「減価償却費の計算方法」はコチラの記事で確認してほしい。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

譲渡税を計算しよう

融資を使った区分マンション投資の税引き後売却益はこうすれば計算できる。

税引き後売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用 - 譲渡税

この公式に当てはめるために、譲渡税を計算しよう。

区分マンション投資の譲渡税の計算はこの公式を使う。

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] × 譲渡税率

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] × 譲渡税率
= [800- (1000 +40 -270 +35)] × 22%
=0万円(非課税)

※今回の売却のケースでは長期譲渡に当たるので譲渡税率は22%である。

「区分マンション投資の譲渡税の計算方法」はコチラの記事でくわしく解説している。

区分マンションを売却!税金(譲渡税)の計算方法はこうだ

税引き後売却益を計算しよう

税引き後売却益
=(譲渡価格 - ローン残債) - 譲渡費用 - 譲渡税
=(800 - 574) -  35 - 0
=191万円

マンション投資は融資を味方に付けろ

購入価格1000万円に対して売却価格が800万円であるので、200万円の損失が出ているように見えたかもしれない。

それでも売却益が出たのは融資を利用したおかげである。

毎月元金と金利を返済していく間にローン残債は減り続け、最初1000万円だったローン残債は15年後にはこうなっていたのだ。

15年後のローン残債

  1. 金利2%、期間30年
  2. 金利2.5% 期間25年
  3. 金利3%、期間20年

本記事では<融資条件1>で税引き後売却益を計算したが、<融資条件2.3>ではこんなに多くの売却益が発生する。

  • 融資条件2:290万円
  • 融資条件3:457万円

キャッシュフローはあまりでないが、売却で勝つ投資方法を筆者はこのように読んでいる。

バランスシート重視型不動産投資。

新発見!東京都心マンション投資はバランスシート重視で儲ける

まとめ

  • 融資を利用したマンション投資では、表面売却益(売却価格 - 購入金額)がマイナスだったとしても勝ち目はある
  • 融資を利用したマンション投資では、毎月のキャッシュフローがでなくても、売却で一気に逆転できる可能性がある
    そのためには、価格が安定したエリアでの投資が良い