5分で達人級!中古マンションの減価償却費の計算方法を7ステップで

減価償却費の計算方法確定申告
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減価償却費はチンプンカンプンの世界ですよね?

あなたが経理や経営を経験していない限り、触れることのない世界だからです。

実際、サラリーマンに馴染みがうすいがため、減価償却費に苦手意識を持っている投資家は大勢います。

さらに、それを計算しようというのだから、ますます拒否反応勃発でしょう。

でも大丈夫!

初心者が脱落しないように、確定申告歴15年以上の@ぴろりが足取り解説しますからね。

減価償却とは?

ワンルームマンションの土地は永遠ですが、建物や設備は時間とともに劣化して最終的に使えなくなります

しかし、時間とともに減少した分だけ、毎年経費として計上することができます。

この手続きを減価償却といい、この経費(費用)を減価償却費といいます。

 

例えば、鉄筋コンクリート(RC)の新築のワンルームマンションは、税法では47年で使えなくなると決まっています。

この47年を法定耐用年数(以下「耐用年数」と記載)といいます。

 

新築のワンルームマンションは47年間(47回)に分けてコツコツと減価償却できるのです。

ワンルームマンションの減価償却費と耐用年数

詳しくはコチラ

不動産投資の減価償却費が分からないと損!初心者はこう整理しよう!

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

さあ、減価償却費の計算を実例を使って始めるよ!
中古マンションのスペックはこのとおりだよ。

  • 価格=1000万円
  • 仲介手数料=38.88万円
  • 固定資産税清算金=1.12万円
  • 土地建物比率=60:40
  • 築年数=30年

ステップ1:取得価格を計算する

「マンションの取得価格=マンションの価格」ではありません!

取得価格とは、マンションを購入するのにかかった購入諸費用(仲介手数料と固定資産税・都市計画税の清算金)を盛り込んだ価格のことであるからです。

参考:国土交通省「減価償却資産の取得価額に含めないことができる付随費用

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

不動産投資の初心者が見落としやすいのはここだよ!

マンションの取得価格
=価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金

 

だから、1000万円の中古ワンルームマンションの取得価格は1040万円となります。

ステップ2:マンション取得価格を土地と建物に按分する

減価償却できるのは建物(建物本体+付帯設備)だけです!

次は、マンション取得価格を土地と建物に按分しよう。

按分(あんぶん)とは、合理的な基準でわけることをいいます。

 

中古ワンルームマンションの契約書は土地と建物の価格が分けて記載されていることは少なく、セット価格で書かれいます。

そのときは、固定資産評価証明書をもとに土地・建物価格を按分計算するのが合理的です。

くわしくはコチラ!

税務署も脱帽!中古マンションの価格を土地と建物に按分する方法

 

女性投資家
女性投資家

何で、わざわざ土地と建物に按分するの?

ブログキャラぴろり
ぴろり

それは、減価償却できるのは建物(建物本体+付帯設備)だけだからだよ。

女性投資家
女性投資家

あっ!そやったわ。
土地は永遠やから、減価償却できひんかった。

ブログキャラぴろり
ぴろり

減価償却後の残存価値をイメージするとこんな感じだよ。

土地・建物・設備の減価償却

ステップ3:建物の取得価格を計算する

中古ワンルームマンションの土地建物比率を計算すると60:40でした。建物の取得価格を計算しよう!

建物の取得価格
=[マンション取得価格]×0.4
=1040万円×0.4
=416万円

ステップ4:耐用年数を計算する

築30年の中古ワンルームマンションの耐用年数は17年(47-30)ではなく23年です。

新築ワンルームマンション(RC)の耐用年数は47年です。

参考:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)

 

しかし、中古ワンルームマンションの耐用年数は築年数分を47年から差し引かなくてはなりません。

女性投資家
女性投資家

じゃあ、引いたらいいだけやん!
ハイ、楽勝!!!

築30年の中古ワンルームの耐用年数
=47年-30年
=17年

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

残念だけど、ただ引けばいいだけじゃないんだよね。
中古ワンルームマンションの耐用年数は次の公式を利用するよ。

 

中古ワンルームマンションの耐用年数
=47年 - 築年数 +(築年数×0.2)
※計算した結果の小数点以下は切り捨てる

参考:国税庁「中古資産の耐用年数

 

築30年の中古ワンルームの耐用年数
=47年-30年+(30年×0.2)
=23年

ステップ5:耐用年数から償却率を調べる

国税庁が発表している減価償却資産の償却率表によると、23年の耐用年数に対応する償却率は0.044です。

耐用年数23年の償却率(償却率表より抜粋)

ステップ6:建物の取得価格に償却率をかける

建物の取得価格は、ステップ2「土地と建物の按分計算」で計算した416万円を使います。

これに償却率(0.044)を掛けあわせて、減価償却費を計算します。

減価償却費
=[建物取得価格]×[償却率]
=416万円×0.044
=183,040円

ステップ7:今年の減価償却費を割り当てる

減価償却費は183,040円と計算できましたが、そのまま今年分に当てはめてはいけません。

さきほどの計算でこの減価償却費は1年分だからです。

年の途中で購入した中古ワンルームマンションは、その年に使用する月分のみ減価償却します。

例えば、5月5日に購入したならば、その年は「8カ月使用」することになります。

183,040円×8÷12=122,027円

 

122072円。これが、今年分の減価償却費です。

記事を読んだけれどギブアップって方へ

不動産所得の減価償却費の書き方が分からなくて悔しがる男性

医師投資家
男性投資家

ん~サッパリだがや!

女性投資家
女性投資家

よう分からん!

ブログキャラぴろり
ぴろり

気持ちは分かるよ。
確定申告の減価償却関係を苦手にしている投資家は多いからね。

女性投資家
女性投資家

ほんじゃ、どないしたらええん?
税理士に頼まなアカン?

ブログキャラぴろり
ぴろり

税理士に頼んだら楽かもしれないけど、結構高いよ。
税理士.comによると、税理士費用は年間16万円~だからね。
それに、不動産投資の税金は知っておいて絶対損はない!

ブログキャラぴろり
ぴろり

クラウド会計ソフトfreeeを使ってみたらどうかな?
毎日の帳簿付けから確定申告まで楽チンだよ。
わずらわしい減価償却費の計算も不要だし。

女性投資家
女性投資家

えっホンマに?

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