5分で読める!中古マンションの減価償却費の計算方法を7つステップで解決

減価償却費の計算方法確定申告
この記事は約5分で読めます。

不動産を購入して不動産投資家になったなら、確定申告をしなくてはならない。
あなたがサラリーマンであったとしても。

しかし、確定申告はサラリーマンに馴染みがうすく、苦手意識を持っている人は多い。

特に、減価償却費は経理や経営を経験していない限り、チンプンカンプンの世界である。

さらに、それを計算しようというのだから、ますます拒否反応を起こしてしまう。

ぴろり
ぴろり

中古マンションの減価償却費の計算方法。
これを確定申告歴15年以上の@ぴろりが解説するよ。

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減価償却とは

ワンルームマンションの土地は永遠である。
だが、建物や設備は時間とともに劣化し、最終的に使えなくなる

だが、時間とともに減少した分だけ、毎年経費として計上することができる。

この手続きを減価償却といい、この経費(費用)を減価償却費という。

 

例えば、鉄筋コンクリート(RC)の新築のワンルームマンションは、税法では47年で使えなくなると決まっている。

この47年を法定耐用年数(以下「耐用年数」と記載)という。

 

新築のワンルームマンションは47年間(47回)に分けてコツコツと減価償却できるのだ。

ワンルームマンションの減価償却費と耐用年数

詳しくはコチラ

マンション投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう考えよう!

 

ぴろり
ぴろり

さあ、減価償却費の計算を実例を使って始めるよ!
中古マンションのスペックはこのとおりだよ。

  • 価格=1000万円
  • 仲介手数料=38.88万円
  • 固定資産税清算金=1.12万円
  • 土地建物比率=60:40
  • 築年数=30年

ステップ1:取得価格を計算する

「マンションの取得価格=マンションの価格」ではない!」

取得価格とは、マンションを購入するのにかかった購入諸費用(仲介手数料と固定資産税・都市計画税の清算金)を盛り込んだ価格のことであるからだ。

参考:国土交通省「減価償却資産の取得価額に含めないことができる付随費用

 

ぴろり
ぴろり

不動産投資の初心者が見落としやすいのはここだよ!

マンションの取得価格
=価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金

 

だから、1000万円の中古ワンルームマンションの取得価格は1040万円となる。

マンションの購入諸費用と取得価格はコチラの記事でも解説中!

「ワンルームの購入諸費用で節税」はムリゲー!1年目の経費はこれっぽっち

ステップ2:マンション取得価格を土地と建物に按分する

次は、マンション取得価格を土地と建物に按分しよう。

按分(あんぶん)とは、合理的な基準でわけることをいう。

 

中古ワンルームマンションの契約書は土地と建物の価格が分けて記載されていることは少なく、セット価格で書かれている。

そのときは、固定資産評価証明書をもとに土地・建物価格を按分計算するのが合理的である。

くわしくはコチラ!

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

 

女性投資家
女性投資家

何で、わざわざ土地と建物に按分するの?

ぴろり
ぴろり

それは、減価償却できるのは建物(建物本体+付帯設備)だけだからだよ。

女性投資家
女性投資家

あっ!そやったわ。
土地は永遠やから、減価償却できんかった。

ぴろり
ぴろり

減価償却後の残存価値をイメージするとこんな感じだよ。

土地・建物・設備の減価償却

 

※建物は「建物本体」と「設備」に分ける方法もある。

ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し!その計算方法はこう

ステップ3:建物の取得価格を計算する

中古ワンルームマンションの土地建物比率を計算すると60:40だった。建物の取得価格を計算しよう。

建物の取得価格
=[マンション取得価格]×0.4
=1040万円×0.4
=416万円

ステップ4:耐用年数を計算する

新築ワンルームマンション(RC)の耐用年数は47年だ。

参考:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)

 

だが、中古ワンルームマンションの耐用年数は、築年数分を47年から差し引かなくてはならない。

女性投資家
女性投資家

じゃあ、引いたらいいだけやん!
ハイ、楽勝!!!

築30年の中古ワンルームの耐用年数
=47年-30年
=17年

 

ぴろり
ぴろり

残念だけど、ただ引けばいいだけじゃないんだ。
中古ワンルームマンションの耐用年数は、次の公式を利用するよ。

中古ワンルームマンションの耐用年数
=47年 - 築年数 +(築年数×0.2)
※計算した結果の小数点以下は切り捨てる参考:国税庁「中古資産の耐用年数

 

築30年の中古ワンルームの耐用年数
=47年-30年+(30年×0.2)
=23年

 

築30年の中古ワンルームマンションの耐用年数は17年ではなく23年である。

ステップ5:耐用年数から償却率を調べる

国税庁が発表している減価償却資産の償却率表によると、23年の耐用年数に対応する償却率は0.044である。

耐用年数23年の償却率(償却率表より抜粋)

ステップ6:建物の取得価格に償却率を掛ける

建物の取得価格は、ステップ2「土地と建物の按分計算」で計算した416万円を使う。

これに償却率(0.044)を掛けあわせて、減価償却費を計算する。

減価償却費
=[建物取得価格]×[償却率]
=416万円×0.044
=183,040円

ステップ7:今年の減価償却費を割り当てる

ただし、この減価償却費は1年分である。

年の途中で購入した中古ワンルームマンションは、その年に使用する月分のみ減価償却する。

例えば、5月5日に購入したならば、その年は「8カ月使用」することになる。

183,040円×8÷12=122,027円

122072円。これが、今年分の減価償却費である。

 

クラウド会計ソフトfreeeを使えば、もっと簡単に減価償却費が計算できるぞ。

会計フリーで迷わない!不動産を固定資産登録して減価償却する方法

中古マンションの減価償却費の計算方法のまとめ

中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法の手順

  1. マンション取得価格を計算する
  2. マンション価格を土地建物に按分する
  3. 建物の取得価格を計算する
  4. 耐用年数を計算する
  5. 減価償却資産の償却率を調べる
  6. 建物取得価格に償却率を掛ける
  7. 年の途中で購入した場合は、使った月分を掛ける
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