初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

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確定申告

ワンルームマンションを購入してサラリーマン投資家になれば、サラリーマンであっても確定申告をしなくてはならない。

もし、不動産所得が赤字になれば、サラリーマンの給料から差し引きできるので節税が可能である。
だから、確定申告書を作成する手間を惜しんでる場合でもない。

この節税スキームはこちらで解説している。不動産投資の初心者はチェックしておこう!

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

 

しかし、確定申告はサラリーマンにとって敷居が高く、苦手意識を持っている人は多い。

特に、初心者の投資家が確定申告でつまずきやすいのが「減価償却費の計算」である。
これを7ステップで解説しよう。

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減価償却とは

ワンルームマンションの土地は消滅することはないが、建物(マンション本体)は時間とともに価値がなくなっていき最終的に使えなくなる。

だから、その時間とともに減少した価値分だけ、毎年経費として計上できる。その手続きを減価償却という。

くわしくはコチラの記事で解説している。

マンション投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう考えよう!

 

例えば、鉄筋コンクリート(RC)の新築のワンルームマンションは、税法では47年で使えなくなると決まっている。

この47年を法定耐用年数(以下「耐用年数」と記載)という。

つまり、新築のワンルームマンションは47回に分けてコツコツと減価償却するのだ。

ステップ1 マンションの取得価格の計算

取得価格とは、マンションを購入するのにかかった購入諸費用(仲介手数料と固定資産税・都市計画税の清算金)を盛り込んだ価格である。

だから、「マンションの取得価格=マンションの価格」とはならない。

これは、不動産投資の初心者が見落としやすいポイントである。

マンションの取得価格
=価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金

 

例えば、[仲介手数料=38.88万円、固定資産税などの清算金=1.12万円]する1000万円の中古ワンルームマンションの取得価格は1040万円である。

マンションの取得価格はコチラの記事でも解説している。

中古ワンルームの購入諸費用 1年目に経費にできるのはいくら?

ステップ2 土地と建物の按分計算

按分(あんぶん)とは、合理的な基準でわけることをいう。

「なぜ、土地と建物に按分しなくてはならないのか?」という疑問がわくが、理由は簡単だ。

減価償却するのはワンルームマンションの建物(建物本体+付帯設備)だけだからだ。

 

ただし、中古ワンルームマンションの契約書は土地と建物の価格が分けて記載されていることは少なく、セット価格で書かれている。

そのときは、固定資産評価証明書をもとに土地・建物価格を按分計算するのが一般的だ。その計算方法はコチラの記事を参照してほしい。

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

 

※建物は「建物本体」と「設備」に分けられる場合もある。

ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し!その計算方法はこう

ステップ3 建物の取得価格の計算

例えば、土地建物比率が60:40だったとしよう。

先に出てきた1000万円の中古ワンルームマンションの建物の取得価格を計算するとこうなる。

建物の取得価格
=[マンション取得価格]×0.4
=1040万円×0.4
=416万円

ステップ4 耐用年数の計算

先に解説した通り、RCの新築ワンルームマンションの耐用年数は47年だ。

中古ワンルームマンションの場合、築年数分を47年から差し引かなくてはならないが、単純に引き算すればいいわけではない。

<間違った耐用年数の計算方法>

築30年の中古ワンルームの耐用年数
=47年-30年
=17年

 

中古ワンルームマンションの耐用年数は次の公式を利用する。

中古ワンルームマンションの耐用年数
=47年-築年数+(築年数×0.2)※計算した結果の小数点以下は切り捨てる築47年以上の中古ワンルームマンションの耐用年数は9年である。
(47年×0.2=9.4年→9年)

 

築30年の中古ワンルームの耐用年数
=47年-30年+(30年×0.2)
=23年

築30年の中古ワンルームマンションの耐用年数は17年ではなく23年である。

ステップ5 耐用年数から償却率を調べる

国税庁が発表している減価償却資産の償却率表によると、23年の耐用年数に対応する償却率は0.044である。

耐用年数23年の償却率(償却率表より抜粋)

ステップ6 建物の取得価格に償却率を掛ける

建物の取得価格はステップ2で計算した416万円を使う。

これに償却率(0.044)を掛けあわせて、減価償却費を計算する。

減価償却費
=[建物取得価格]×[償却率]
=416万円×0.044
=183,040円

 

ステップ7

ただし、この減価償却費は1年分である。

年の途中で購入した中古ワンルームマンションは、その年に使用する月分のみ減価償却する。

例えば、5月5日に購入したならば、その年は「8カ月使用」することになる。

183,040円×8÷12=122,027円

これが、今年分の減価償却費である。

不動産を売却!そのとき節税のキモだった減価償却費が牙を向く

まとめ

中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法の手順

  1. マンション取得価格を計算する
  2. マンション価格を土地建物に按分する
  3. 建物の取得価格を計算する
  4. 耐用年数を計算する
  5. 減価償却資産の償却率を調べる
  6. 建物取得価格に償却率を掛ける
  7. 年の途中で購入した場合は、使った月分を掛ける
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