キャッシュフローと不動産所得の違い！できるサラリーマン大家は知ってるぞ

ワンルームマンション投資を始めてみると、アレッ!?と思うことが多くある。

そのひとつが「キャッシュフローがプラスだったのに、確定申告をするために不動産所得を計算したらマイナス（赤字）だった」である。

あなたが初心者のサラリーマン投資家なら、これは不思議な出来事に違いない。

なぜなら「キャッシュフロー ＝ 不動産所得」であり、相反することなどありえないと考えているからだ。

しかし、キャッシュフローと不動産所得は異なる性質を持っている。

だから、むしろ「キャッシュフロー ＝ 不動産所得」となることの方が珍しいのである。

不動産投資のキャッシュフロー

まず最初に、キャッシュフローと不動産所得の言葉の意味を整理しておこう。

キャッシュフローとは？

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉である。

だが、不動産投資のキャッシュフローとは、収入（家賃）から支出（運営費+ローン返済金）を引いた「儲け」のことをいう。

『ワンルーム投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』

キャッシュフローの計算

あなたは次の条件の中古ワンルームマンションの購入を検討している。

このワンルームマンションのキッシュフローを計算してみよう。

『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』

不動産投資の不動産所得

不動産所得とは？

不動産投資の不動産所得とは、収入（家賃）から帳簿上の支出[ランニングコスト + ローン返済金（利息）+ 減価償却費]を引いた「帳簿上の儲け」のことをいう。

ポイントは、ローン返済金ではなくローン返済金の利息であることだ。

「ローン返済＝元金返済+利息返済」であることは知っているだろう。

元金返済はキャッシュフローに影響を与える支出であるが、経費として認められていない。

だから、帳簿上の支出はローン返済金ではなく、ローン返済金の利息部分なのだ。

『不動産投資のローン返済　経費にできるのは利息だけ！例外も解説』

不動産所得の計算

あなたはサラリーマン投資家だ。

次の条件のオーナーチェンジの中古ワンルーム投資を検討している。

このワンルームマンションの不動産所得を、先ほどの計算式を使って計算してみよう。

キャッシュフローと不動産所得の違い

キャッシュフローと不動産所得は、支出として使う項目に違いがある。

そのため、キャッシュフローと不動産所得が同額になるときとは「ローン返済金＝ローン返済金（利息）+減価償却費」である。

つまり、それはかなりレアなケースなのだ。

実際、今回のワンルームマンション投資の例でも、キャッシュフロー18万円に対し不動産所得は11万円であり、明らかに違う。

このように、不動産投資は［キャッシュフロー ＞ 不動産所得］になることが多い。

サラリーマン大家は、キャッシュフローと不動産所得の違いを利用して節税が可能である。

『節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる？』

だが、デットクロスが起こると［キャッシュフロー ＜ 不動産所得］となり、反対に重税に苦しむことになる。

『東京中古ワンルームで節税失敗！嘘だろ？いきなりデットクロスかい！』

キャッシュフローと不動産所得の違いはマスターできただろう。

この知識を使って、次は税引き後キャッシュフローを計算できるようになろう。

『マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命！計算方法はこう』

キャッシュフローと不動産所得の違いのまとめ

不動産投資のキャッシュフローと不動産所得は、全く別モノであることがわかったよね？

このように、支出の内訳が違うんだ。

だから、違っていて普通なんだね。