不動産投資は多くの人にとって魅力的な投資手段のひとつです。
その中でも、ワンルームマンションに投資するサラリーマンが増えていることはご存知でしょうか？
ワンルーム投資は少額の自己資金で複数の物件を購入でき、かつ安定的なキャッシュフローを得られます。
しかしながら、サラリーマン投資家デビューは、確定申告デビューでもあります。
いざ、確定申告を始めてみると、アレッ!?と思うことが多くあります。
そのひとつが「不動産所得がプラスなのに、キャッシュフローがマイナスだった（またはその逆）」です。
キャッシュフローと不動産所得は異なる性質を持っており、一致することはありえませんが、不動産投資の初心者にとって、キャッシュフローと不動産所得の違いを理解することは大変なことかもしれません。
そこで、本記事ではキャッシュフローと不動産所得の違いについて、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家『プロフィール』が解説し、サラリーマンが不動産投資で成功するための秘訣を紹介します。
では、始めましょう。
不動産投資のキャッシュフローとは？
まず最初に、「キャッシュフロー」と「不動産所得」の言葉を整理します。
キャッシュフローとは「実際の儲け」のこと
キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉です。
しかし、不動産投資のキャッシュフローとは、収入（家賃）から支出（運営費+ローン返済金）を引いた「儲け」のことをいいます。
【実例】キャッシュフローを計算してみよう
あなたは次の条件の中古ワンルームの購入を検討しています。
- 価格：1000万円
- 年間家賃：72万円
- ランニングコスト：18万円
- ローン返済金：36万円
『知らなきゃ損！マンション経営でかかる運営費（ランニングコスト）の正体』
この中古ワンルームのキッシュフローを計算すると、18万円になります。
＝[家賃]－[ランニングコスト＋ローン返済額]
＝[72万円]－[18万円+36万円]
＝18万円
『失敗しない大家になる！不動産投資で必須のキャッシュフロー計算方法を学ぼう』
不動産投資の不動産所得とは？
不動産投資のキャッシュフローの理解は深まったと思います。
次は、不動産投資の不動産所得を理解していきますね。
不動産所得とは「帳簿上の儲け」のこと
不動産投資の不動産所得とは、収入（家賃）から帳簿上の支出[ランニングコスト + ローン返済金（利息）+ 減価償却費]を引いた「帳簿上の儲け」のことをいいます。
＝[家賃]－[ランニングコスト＋ローン返済金の利息+減価償却費]
不動産所得の計算のポイントは、ローン返済金全額を使うのではなく、ローン返済金の利息のみを使うことです。
「ローン返済＝元金返済+利息返済」であることはご存じですよね？
元金返済はキャッシュフローに影響を与える支出ですが、経費として認められていません。
だから、帳簿上の支出はローン返済金ではなく、ローン返済金の利息部分なのです。
『ローン返済＆繰り上げ返済の盲点！不動産投資の経費は利息だけ』
【実例】不動産所得を計算してみよう！
あなたはサラリーマン投資家です。
次の条件の中古ワンルームの購入を検討しています。
- 家賃：72万円
- ランニングコスト：18万円
- ローン返済金（元金）：12万円
- ローン返済金（利息）：18万円
- 減価償却費：25万円
『不動産投資の減価償却費の不思議 正しく理解していますか？』
ただし、減価償却費を計上するためには、税務署に確定申告する必要があるよ。
この中古ワンルームの不動産所得を計算すると11万円になります。
＝[家賃]－[運営費＋ローン返済金（利息）+減価償却費]
＝[72万円]－[18万円+18万円+25万円]
＝11万円
不動産投資のキャッシュフローと不動産所得の違い
キャッシュフローと不動産所得は、支出として使う項目に違いがあります。
キャッシュフローの計算
| 収入 | 家賃 |
| 実際の支出 | ランニングコスト（運営費） |
| ローン返済金 （利息+元金） |
不動産所得の計算
| 収入 | 家賃 |
| 帳簿上の支出 | ランニングコスト（運営費） |
| ローン返済金 （利息のみ） | |
| 減価償却費 |
そのため、キャッシュフローと不動産所得は同額にならないのです。
実際、今回の中古ワンルーム投資の実例でも「キャッシュフロー18万円に対し不動産所得は11万円」で、明らかに違います。
不動産投資の節税は、このキャッシュフローと不動産所得の差を利用して行われています。
関連『ワンルーム投資で年間12万円節税！サラリーマン必見の節税の仕組みとは？』
また、不動産投資で本格的な節税をしたければ、開業届と青色申告承認申請書の提出が必須です。
freee開業(公式)を使えば、無料で3分以内に作れるので、しっかり提出しておいてください。
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キャッシュフローと不動産所得の違いはマスターできましたか？
この知識を使って、次は税引き後キャッシュフローを計算できるようになりましょう！
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キャッシュフローと不動産所得の違いのまとめ
キャッシュフローと不動産所得は、投資物件から得られる支出の計算方法に違いがあるんだ。
キャッシュフローとは、家賃からランニングコストとローン返済金の全額を差し引いた正味の現金収入で、
不動産所得とは、家賃からランニングコスト、ローン返済金の利息部分と減価償却費を差し引いた帳簿上の収入だよ。
＝[家賃]－[ランニングコスト＋ローン返済額]
＝[家賃]－[ランニングコスト＋ローン返済金（利息）+減価償却費]
不動産所得には減価償却費が含まれるから、キャッシュフローがプラスでも不動産所得がマイナスになることがあるんだ。
減価償却費とは、投資物件の建物や設備などの価値を、定められた期間に分割して償却する費用のことで、うまく活用できれば不動産所得を減らして節税できるよ。
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