キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

確定申告
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ワンルームマンション投資を始めてみると、アレッ!?と思うことが多くありませんか?

そのひとつが「キャッシュフローがプラスだったのに、確定申告をするために不動産所得を計算したらマイナス(赤字)だった」です。

あなたが初心者のサラリーマン投資家なら、これは不思議な出来事だと思います。

なぜなら「キャッシュフロー = 不動産所得」であり、相反することなどありえないと考えているからです。

しかし、キャッシュフローと不動産所得は異なる性質を持っています。むしろ「キャッシュフロー = 不動産所得」となることの方が珍しいのです。

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不動産投資のキャッシュフローとは?

まず最初に、「キャッシュフロー」と「不動産所得」の言葉の意味を整理します。

キャッシュフローとは実際の儲けのこと

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉です。

しかし、不動産投資のキャッシュフローとは、収入(家賃)から支出(運営費+ローン返済金)を引いた「儲け」のことをいいます。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]

キャッシュフローを計算してみよう

あなたは次の条件の中古ワンルームの購入を検討しています。

ワンルームマンション

  • 価格:1000万円
  • 年間家賃:72万円
  • ランニングコスト:18万円
  • ローン返済金:36万円

この中古ワンルームのキッシュフローを計算すると、18万円になります。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[72万円]-[18万円+36万円]
18万円

 

くわしくはコチラ!

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

不動産投資の不動産所得とは?

不動産所得とは帳簿上の儲けのこと

不動産投資の不動産所得とは、収入(家賃)から帳簿上の支出[ランニングコスト + ローン返済金(利息)+ 減価償却費]を引いた「帳簿上の儲け」のことをいいます。

不動産所得
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済金の利息+減価償却費]

 

不動産所得の計算のポイントは、ローン返済金ではなくローン返済金の利息であることです。

「ローン返済=元金返済+利息返済」であることはご存じですよね?

元金返済はキャッシュフローに影響を与える支出ですが、経費として認められていません

だから、帳簿上の支出はローン返済金ではなく、ローン返済金の利息部分なのです。

不動産所得を計算してみよう

あなたはサラリーマン投資家です。

次の条件の中古ワンルームの購入を検討しています。

ワンルームマンション

  • 家賃:72万円
  • ランニングコスト:18万円
  • ローン返済金(元金):12万円
  • ローン返済金(利息):18万円
  • 減価償却費:25万円

 

この中古ワンルームの不動産所得を計算すると11万円になります。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン返済金(利息)+減価償却費]
=[72万円]-[18万円+18万円+25万円]
11万円

キャッシュフローと不動産所得の違い

キャッシュフローと不動産所得は、支出として使う項目に違いがあります。

キャッシュフロー

収入家賃
実際の支出運営費
ローン返済金
利息+元金

不動産所得

収入家賃
帳簿上の支出運営費
ローン返済金
利息のみ
減価償却費

 

そのため、キャッシュフローと不動産所得が同額になるときとは「ローン返済金=ローン返済金(利息)+減価償却費」なので、現実的ではありません。

実際、今回の中古ワンルーム投資の例でも、キャッシュフロー18万円に対し不動産所得は11万円であり明らかに違います。

不動産投資の節税はこのキャッシュフローと不動産所得の差を利用して行われています。

関連節税の仕組みを実例解説!ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす

 

また、不動産投資で本格的な節税をしたければ、開業届と青色申告承認申請書の提出が必須です。

開業freee(公式)を使えば無料で3分以内に作れるので、しっかり提出しておこう!

人気開業freeeの使い方 | 開業届と青色申告承認申請書があっという間に!

 

キャッシュフローと不動産所得の違いはマスターできましたか?

この知識を使って、次は税引き後キャッシュフローを計算できるようになりましょう!

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

キャッシュフローと不動産所得の違いのまとめ

ブログキャラ

不動産投資のキャッシュフローと不動産所得は、全く別モノであることがわかったよね?

このように、支出の内訳が違うんだ。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
不動産所得
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済金(利息)+減価償却費]

 

だから、違っていて普通なんだね!

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