キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

確定申告
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ワンルームマンション投資を始めてみると、アレッ!?と思うことが多くある。

そのひとつが「キャッシュフローがプラスだったのに、確定申告をするために不動産所得を計算したらマイナス(赤字)だった」である。

あなたが初心者のサラリーマン投資家なら、これは不思議な出来事に違いない。

なぜなら「キャッシュフロー = 不動産所得」であり、相反することなどありえないと考えているからだ。

 

しかし、キャッシュフローと不動産所得は異なる性質を持っている。

だから、むしろ「キャッシュフロー = 不動産所得」となることの方が珍しいのである。

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不動産投資のキャッシュフロー

まず最初に、キャッシュフローと不動産所得の言葉の意味を整理しておこう。

キャッシュフローとは?

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉である。

だが、不動産投資のキャッシュフローとは、収入(家賃)から支出(運営費+ローン返済金)を引いた「儲け」のことをいう。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]

ワンルーム投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

キャッシュフローの計算

あなたは次の条件の中古ワンルームマンションの購入を検討している。

  • 価格:1000万円
  • 年間家賃:72万円
  • ランニングコスト:18万円
  • ローン返済金:36万円

 

このワンルームマンションのキッシュフローを計算してみよう。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[72万円]-[18万円+36万円]
18万円

 

くわしくはコチラ!

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

不動産投資の不動産所得

不動産所得とは?

不動産投資の不動産所得とは、収入(家賃)から帳簿上の支出[ランニングコスト + ローン返済金(利息)+ 減価償却費]を引いた「帳簿上の儲け」のことをいう。

不動産所得
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済金の利息+減価償却費]

 

ポイントは、ローン返済金ではなくローン返済金の利息であることだ。

 

「ローン返済=元金返済+利息返済」であることは知っているだろう。

元金返済はキャッシュフローに影響を与える支出であるが、経費として認められていない。

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

 

だから、帳簿上の支出はローン返済金ではなく、ローン返済金の利息部分なのだ。

不動産投資のローン返済 経費にできるのは利息だけ!例外も解説

不動産所得の計算

あなたはサラリーマン投資家だ。

次の条件のオーナーチェンジ中古ワンルーム投資を検討している。

  • 価格:1000万円
  • 家賃:72万円
  • ランニングコスト:18万円
  • ローン返済金(元金):12万円
  • ローン返済金(利息):18万円
  • 減価償却費:25万円

※収入と支出は年間ベースである

 

このワンルームマンションの不動産所得を、先ほどの計算式を使って計算してみよう。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン返済金(利息)+減価償却費]
=[72万円]-[18万円+18万円+25万円]
11万円

キャッシュフローと不動産所得の違い

キャッシュフローと不動産所得は、支出として使う項目に違いがある。

キャッシュフロー

収入家賃
実際の支出運営費
ローン返済金
利息+元金

不動産所得

収入家賃
帳簿上の支出運営費
ローン返済金(利息のみ
減価償却費

 

そのため、キャッシュフローと不動産所得が同額になるときとは「ローン返済金=ローン返済金(利息)+減価償却費」である。

つまり、それはかなりレアなケースなのだ。

実際、今回のワンルームマンション投資の例でも、キャッシュフロー18万円に対し不動産所得は11万円であり、明らかに違う。

 

このように、不動産投資は[キャッシュフロー > 不動産所得]になることが多い。

サラリーマン大家は、キャッシュフローと不動産所得の違いを利用して節税が可能である。

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

 

だが、デットクロスが起こると[キャッシュフロー < 不動産所得]となり、反対に重税に苦しむことになる。

東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデットクロスかい!

 

キャッシュフローと不動産所得の違いはマスターできただろう。

この知識を使って、次は税引き後キャッシュフローを計算できるようになろう。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

キャッシュフローと不動産所得の違いのまとめ

ブログキャラ

不動産投資のキャッシュフローと不動産所得は、全く別モノであることがわかったよね?

このように、支出の内訳が違うんだ。

キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
不動産所得
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済金(利息)+減価償却費]

 

だから、違っていて普通なんだね。

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