できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

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ワンルームマンション投資を始めてみると、アレッ!?と思うことが多くある。

そのひとつが「キャッシュフローがプラスだったのに、確定申告のために不動産所得を計算したらマイナス(赤字)だった」だ。

あなたが初心者のサラリーマン投資家なら、これは不思議な出来事だろう。

なぜなら「キャッシュフロー = 不動産所得」であり、相反することなどありえないと考えているからだ。

しかし、キャッシュフローと不動産所得は違う性質を持っているため、「キャッシュフロー = 不動産所得」となることの方が珍しい。

その理由を解説していこう。

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区分マンション投資とキャッシュフロー

最初にキャッシュフローと不動産所得の言葉の意味を解説する。

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、区分マンション投資の場合、収入(家賃)から支出(運営費 + ローン返済金)を引いた「儲け」のことをいう。

キャッシュフローの計算式はこうである。

キャッシュフロー
=[家賃]-[運営費※+ローン返済額]

※ここでいう運営費とは、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税など、ランニングコストのことを指す。他にかかる運営費はコチラの記事を参照してほしい。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

キャッシュフローの計算

私たちは次の条件のオーナーチェンジの中古ワンルームマンションの購入を検討している。

  • 価格:1000万円
  • 年間家賃:72万円
  • 年間運営費:18万円
  • ローン返済金:36万円

このワンルームマンションのキッシュフローを計算してみよう。

キャッシュフロー
=[家賃]-[運営費+ローン返済額]
=[72万円]-[18万円+36万円]
18万円

キッシュフローの計算方法はコチラの記事でくわしく解説している。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

区分マンション投資と不動産所得

不動産所得とは

マンション投資の不動産所得とは、収入(家賃)から帳簿上の支出[運営費 + ローン返済金(利息)+ 減価償却費]を引いた「帳簿上の儲け」のことをいう。

だから、不動産所得の計算式はこうなる。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン返済金の利息+減価償却費]

ポイントは、ローン返済金ではなくローン返済金の利息であることだ。

「ローン返済=元金返済+利息返済」であることは知っているだろう。

元金返済はキャッシュフローに影響を与える支出であるが、経費として認められていない。

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

だから、帳簿上の支出はローン返済金ではなく、ローン返済金の利息部分なのだ。

不動産投資ローンで経費にできるのは利息返済 じゃあ元金返済は?

不動産所得の計算

私たちはサラリーマン投資家だ。
次の条件のオーナーチェンジの中古区分マンション投資を検討している。

  • 価格:1000万円
  • 家賃:72万円
  • 運営費:18万円
  • ローン返済金(元金):12万円
  • ローン返済金(利息):18万円
  • 減価償却費:25万円

※収入と支出は年間ベースである

このワンルームマンションの不動産所得を、さきほどの計算式を使って計算してみよう。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン返済金(利息)+減価償却費]
=[72万円]-[18万円+18万円+25万円]
11万円

キャッシュフローと不動産所得の違い

キャッシュフローと不動産所得は、支出として使う項目に違いがある。

キャッシュフロー

収入 家賃
実際の支出 運営費
ローン返済金
(利息+元金)

不動産所得

収入 家賃
帳簿上の支出 運営費
ローン返済金(利息のみ)
減価償却費

そのため、キャッシュフローと不動産所得が同額になるときとは「ローン返済金=ローン返済金(利息)+減価償却費」である。
つまり、それはレアケースなのだ。

実際、今回のワンルームマンション投資の例でも、キャッシュフロー18万円に対し不動産所得は11万円であり、明らかに違う。

キャッシュフローと不動産所得の違いはマスターできただろう。

この知識を使って、次は税引き後キャッシュフローを計算できるようになろう。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

まとめ

  • キャッシュフローと不動産所得は支出の違いがある
  • キャッシュフローの支出は、運営費とローン返済金
  • 不動産所得の支出は、運営費・ローン返済金(利息)・減価償却費