できるサラリーマン大家は知っている！キャッシュフローと不動産所得の違い

ワンルームマンション投資を始めてみると、アレッ!?と思うことが多くある。

そのひとつが「キャッシュフローがプラスだったのに、確定申告のために不動産所得を計算したらマイナス（赤字）だった」だ。

あなたが初心者のサラリーマン投資家なら、これは不思議な出来事だろう。

なぜなら「キャッシュフロー ＝ 不動産所得」であり、相反することなどありえないと考えているからだ。

しかし、キャッシュフローと不動産所得は違う性質を持っているため、「キャッシュフロー ＝ 不動産所得」となることの方が珍しい。

その理由を解説していこう。

区分マンション投資とキャッシュフロー

最初にキャッシュフローと不動産所得の言葉の意味を解説する。

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、区分マンション投資の場合、収入（家賃）から支出（運営費+ローン返済金）を引いた「儲け」のことをいう。

キャッシュフローの計算式はこうである。

※ここでいう運営費とは、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税など、ランニングコストのことを指す。他にかかる運営費はコチラの記事を参照してほしい。

『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』

キャッシュフローの計算

私たちは次の条件のオーナーチェンジの中古ワンルームマンションの購入を検討している。

このワンルームマンションのキッシュフローを計算してみよう。

キッシュフローの計算方法はコチラの記事でくわしく解説している。

『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』

区分マンション投資と不動産所得

不動産所得とは

マンション投資の不動産所得とは、収入（家賃）から帳簿上の支出[運営費 + ローン返済金（利息）+ 減価償却費]を引いた「帳簿上の儲け」のことをいう。

だから、不動産所得の計算式はこうなる。

ポイントは、ローン返済金ではなくローン返済金の利息であることだ。

「ローン返済＝元金返済+利息返済」であることは知っているだろう。

元金返済はキャッシュフローに影響を与える支出であるが、経費として認められていない。

だから、帳簿上の支出はローン返済金ではなく、ローン返済金の利息部分なのだ。

『不動産投資ローンで経費にできるのは利息返済　じゃあ元金返済は？』

不動産所得の計算

私たちはサラリーマン投資家だ。
次の条件のオーナーチェンジの中古区分マンション投資を検討している。

このワンルームマンションの不動産所得を、さきほどの計算式を使って計算してみよう。

キャッシュフローと不動産所得の違い

キャッシュフローと不動産所得は、支出として使う項目に違いがある。

そのため、キャッシュフローと不動産所得が同額になるときとは「ローン返済金＝ローン返済金（利息）+減価償却費」である。
つまり、それはレアケースなのだ。

実際、今回のワンルームマンション投資の例でも、キャッシュフロー18万円に対し不動産所得は11万円であり、明らかに違う。

キャッシュフローと不動産所得の違いはマスターできただろう。

この知識を使って、次は税引き後キャッシュフローを計算できるようになろう。

『マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命！計算方法はこう』

まとめ

• キャッシュフローと不動産所得は支出の違いがある
• キャッシュフローの支出は、運営費とローン返済金
• 不動産所得の支出は、運営費・ローン返済金（利息）・減価償却費