キャッシュフローと不動産所得の違い！できるサラリーマン大家は知ってるぞ

ワンルームマンション投資を始めてみると、アレッ!?と思うことが多くありませんか？

そのひとつが「キャッシュフローがプラスだったのに、確定申告をするために不動産所得を計算したらマイナス（赤字）だった」です。

あなたが初心者のサラリーマン投資家なら、これは不思議な出来事だと思います。

なぜなら「キャッシュフロー ＝ 不動産所得」であり、相反することなどありえないと考えているからです。

しかし、キャッシュフローと不動産所得は異なる性質を持っています。むしろ「キャッシュフロー ＝ 不動産所得」となることの方が珍しいのです。

不動産投資のキャッシュフローとは？

まず最初に、「キャッシュフロー」と「不動産所得」の言葉の意味を整理します。

キャッシュフローとは実際の儲けのこと

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉です。

しかし、不動産投資のキャッシュフローとは、収入（家賃）から支出（運営費+ローン返済金）を引いた「儲け」のことをいいます。

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不動産投資の不動産所得とは？

不動産所得とは帳簿上の儲けのこと

不動産投資の不動産所得とは、収入（家賃）から帳簿上の支出[ランニングコスト + ローン返済金（利息）+ 減価償却費]を引いた「帳簿上の儲け」のことをいいます。

不動産所得の計算のポイントは、ローン返済金ではなくローン返済金の利息であることです。

「ローン返済＝元金返済+利息返済」であることはご存じですよね？

元金返済はキャッシュフローに影響を与える支出ですが、経費として認められていません。

だから、帳簿上の支出はローン返済金ではなく、ローン返済金の利息部分なのです。

不動産所得を計算してみよう

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キャッシュフローと不動産所得の違い

キャッシュフローと不動産所得は、支出として使う項目に違いがあります。

そのため、キャッシュフローと不動産所得が同額になるときとは「ローン返済金＝ローン返済金（利息）+減価償却費」なので、現実的ではありません。

実際、今回の中古ワンルーム投資の例でも、キャッシュフロー18万円に対し不動産所得は11万円であり明らかに違います。

不動産投資の節税はこのキャッシュフローと不動産所得の差を利用して行われています。

関連『節税の仕組みを実例解説！ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす』

また、不動産投資で本格的な節税をしたければ、開業届と青色申告承認申請書の提出が必須です。

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人気『開業フリーの使い方 | 開業届と青色申告承認申請書があっという間に！』

キャッシュフローと不動産所得の違いはマスターできましたか？

この知識を使って、次は税引き後キャッシュフローを計算できるようになりましょう！

『税引き後キャッシュフローの計算はもう常識！できないと大家失格です』

キャッシュフローと不動産所得の違いのまとめ

不動産投資のキャッシュフローと不動産所得は、全く別モノであることがわかったよね？

このように、支出の内訳が違うんだ。

だから、違っていて普通なんだね！