驚愕の真実!不動産投資家が明かす表面利回りの落とし穴とは?

表面利回りの嘘初心者
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コンサルタント
不動産営業

貯金の利息はたったの0.01%ですよね?
不動産投資なら、利回り5%くらいは余裕ですよ!

利回りとは、投資額に対してどのくらいリターンがあるかを測る指標のことです。

 

一度は聞いたり、ブログで見たり営業マンから聞いたりした記憶がありませんか?

これは、不動産会社の営業マンが不動産投資家を口説くときに使われるお決まりフレーズです。

「銀行の利息」と「不動産投資の利回り」を比較して、不動産投資の利回りの良さをアピールするわけです。

不動産投資には、表面利回りという指標があります。

表面利回りは、物件の年間収入に対する物件価格の割合を示す指標で、表面利回りが高いことが不動産投資の魅力と言われています。

しかしながら、表面利回りだけで物件の魅力を判断するのは危険です

実は、表面利回りには落とし穴があるからです。

 

この記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン投資家(プロフィール)が、表面利回りの落とし穴について解説します。

初心者からベテランまで、不動産投資家にとって役立つ情報が満載です。

では、始めましょう。

不動産投資の表面利回りとは?

悩む不動産投資家

不動産投資の表面利回りとは、年間の満室家賃を不動産の価格で割ったときに計算される利回りのことです。グロス利回りともいいます。

不動産業者にとって都合の良い数値であるため、表面利回りだけで投資のリターンを正確に表すことはできません。

表面利回りだけを重視する投資家は、不動産業者の養分となることがあるため注意が必要です。

不動産投資をする際には、表面利回りだけでなく、実際の物件価値や将来性などを総合的に判断することが大切です。

不動産投資の表面利回りの計算式とは?

表面利回りの計算は単純で、計算式はこうです。

表面利回り
=[年間満室家賃]÷[価格]×100

 

次は表面利回りを計算してみましょう!

不動産投資の表面利回りを計算してみよう!

あなたは次の条件のワンルームマンション投資を検討しています。

  • 家賃:4万円
  • 価格:400万円

 

表面利回りの計算は楽勝ですよね。

表面利回り
=[年間満室家賃]÷[価格]×100
=48万円÷400万円×100
=12%

家賃収入と表面利回り(グラフ)

不動産投資シミュレーション「LITE」より

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 不動産投資シミュレーション「LITE」を使ってみる

 

もし、あなたが不動産投資の初心者なら、年間12%の利回りはとても高いと感じるかもしれません。

しかし、このままワンルームマンション投資を始めると、この不動産投資は失敗に終わる可能性が高いです。

高利回りの物件には必ず理由があるからです。

例えば、物件の場所が駅から登り坂だったり、建物自体に問題があったりして、将来的に家賃収入が見込めなかったり、空室期間が長い可能性があったりすることがあります。

不動産投資は高利回りに惑わされず、慎重に物件選びをすることが大切です。

ワンルーム投資の高利回りに騙されるな!リスクを知って失敗しない投資をしよう

 

もし、あなたが付きあった業者が悪徳業者なら、ローンが付く限り必然的に失敗する物件をすすめられ、人生がジ・エンドです。

ババ引かされたから暴露する!怪しい不動産コンサルタント3名を

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

なぜ、そこまで言い切れるのか?
その理由を紹介しましょう!

不動産投資の表面利回りで失敗する理由1

失敗して落ち込む不動産投資か

表面利回りには空室という概念がありません。常に満室で入居率100%です。

不動産投資では、そんなことはありえませんよね?
不動産投資は空室との戦いですから…。

初心者必見!ワンルームマンションの入居率98%99%は まず疑え!

不動産投資の表面利回りで失敗する理由2

表面利回りで失敗した投資家(女性)

マンション運営は結構なランニングコストがかかりますが、表面利回りにはその概念がなく、常に経費ゼロ円経営です。

マンション運営には多くの費用がかかりますが、不動産投資でよく使われる表面利回りという指標には、これらの費用が反映されません。

つまり、表面利回りで計算される利益は、実際にはランニングコストを差し引いた実際の利益とは異なります

事実、マンション経営にかかる経費はこんなにあります。

  • 管理委託手数料
  • 管理費、修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 保険料
  • ローン返済金 など

知らなきゃ損!マンション経営でかかる運営費(ランニングコスト)の正体

 

これらの経費は、実際の利回りに影響を与える重要なファクターです。

不動産投資の表面利回りで失敗する理由3

表面利回りで失敗した投資家(サラリーマン)

収益用不動産のほとんどはオーナーチェンジ物件ですが、空室物件には罠が仕掛けられています。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件では、既存入居者がそのまま住み続けるため、入居条件と家賃も引き継がれます。

 

オーナーチェンジのマンションなら、その人が退去するまではその家賃は保証されます。

しかし、空室物件(空室のマンション)を購入するときが問題です。

空室物件は不動産業者が想定家賃を査定するため、実際の家賃より高いことが多いため、想定の収益が上がらないからです。

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女性投資家
女性投資家

何で業者の想定家賃は実質家賃より高いの?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

その理由は簡単!
高い家賃をつけておけば表面利回りが高くなるよね?
魅力的な物件に見えるからだよ。

 

[400万円のワンルームマンションなら]

  • 家賃4万円の表面利回り=12%
    高利回り! → 売れやすい!
  • 家賃3万円の表面利回り=9%
    ビミョ~? → 売れない?

 

オーナーチェンジの入居者が退去したとき、どれくらいの家賃が発生するのか?
その相場家賃について、マンション貸す.com(公式)を使って把握しておくことは大切です。

相場家賃を利用した利回りに「ネット利回り」があり、初心者が失敗しないために、最初にマスターしたい利回りです。

初心者こそ知ってほしい!ネット利回り(NOI)の計算方法はこう

不動産投資の表面利回りのまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

不動産投資の表面利回りを信じると、必然的に失敗する理由がわかったかな?

  • 空室を考慮していないからダメ!
  • 運営費(ランニングコスト)を考慮していないからダメ!
  • 想定家賃と実質家賃に差があるからダメ!

 

利回りと言えば、表面利回りを指すことが多いけど、上級者は表面利回り以外のリアルな指標を見てるんだよ。

そのあたりも、記事にしていくね。

では、今日はこのへんで。

少しずつ頑張ろう!不動産投資。

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