あらゆる投資には利回りという言葉が付きまとう。もちろんワンルームマンション投資（区分マンション投資）もである。
ただ、不動産投資はその定義があやふやで、いろいろな利回りがある。それが初心者を失敗させる要因のひとつだ。
不動産投資に関わったとき、初めて目にする利回りが「表面利回り」だ。筆者もそうだった。（そのため、危うく失敗するところだったが…）
この表面利回りには致命的な欠陥があり、この利回りの高さだけに注目して投資すると、ほぼ100％失敗する。
なぜ、そう言い切れるのか？その理由を解き明かしていこう。
利回りとは
利回りとは投資額に対してリターンがいくらかを測る指標のことである。投資をしたことがある人間ならおなじみの言葉だ。
ワンルームマンション投資で使われる利回りにも多くの種類がある。
- 表面利回り（グロス利回り）
- ネット利回り（NOI利回り）
- 実質利回り（FCR）
- 自己資金利回り（CCR）
- 銀行利回り（K%）
- 全期間利回り（IRR）
※リンクをクリックすると各利回りの解説記事にジャンプする。
最も信頼のおけない「表面利回り」を解説しよう。
表面利回りとは
表面利回りとは、年間の満室家賃を区分マンションの価格で割ったときに計算される利回りのことだ。グロス利回りともいう。
『絶対マスター！不動産投資の3つの利回り（表面・グロス・ネット）』
表面利回りが「投資額に対してどれほどリターンが得られるか」を正確に表す指標であれば、初心者も含めてハッピーになれるだろう。
しかし、表面利回りほどあてにならない利回りはない。
これを信じる者はばちがあたり地獄行きである。
表面利回りの計算式
表面利回りの計算式はこうだ。
オーナーチェンジ物件の場合は現在の入居家賃を使い、空室の場合は不動産業者が査定した想定家賃を使う。
オーナーチェンジ物件とは
区分マンションは入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルだ。
そして、新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぐ。
入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件と言われている。
次は表面利回りの計算例を紹介する。
表面利回りの計算
あなたは次の条件のワンルームマンション投資を検討している。
＜区分マンションの条件＞
- 家賃：4万円
- 価格：400万円
＝[年間満室家賃]÷[価格]×100
＝48万円÷400万円×100
＝12％
もし、あなたがワンルームマンション投資の初心者なら、12％の利回りは高利回りと思うかもしれない。
しかし、このままワンルームマンション投資を始めると、この物件への投資は失敗に終わるだろう。
高利回り物件には、それなりの理由があるからである。
『高利回りのワンルーム投資にだまされるな！実はハイリスク物件だ』
さらに、あなたが付きあった業者が悪徳業者なら、この区分マンション投資への失敗だけでは済まない。
ローンが付く限りクズ物件をすすめられて人生に失敗する。
なぜ、そこまで言い切れるか？その理由を3つ紹介しよう。
表面利回りで失敗する理由1
表面利回りには空室という概念がない。常に満室で入居率100％だ。
不動産投資では、そんなことはありえない。
『初心者必見！ワンルームマンションの入居率98％99％は まず疑え！』
表面利回りで失敗する理由2
マンション運営は結構なランニングコストがかかるものだが、表面利回りにはその概念がなく、常に経費ゼロ円経営だ。
マンション経営にかかる経費は簡単に見積もってもこんなにある。
- 管理委託手数料
- 管理費、修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 保険料
- ローン返済金 など
『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』
これらの経費は区分マンションによってさまざまであり、実際の利回りに影響を与える重要なファクターである。
表面利回りで失敗する理由3
オーナーチェンジのマンションであれば、その人が退去するまではその家賃は保証される。
しかし、空室物件（空室のマンション）を購入するときが問題だ。
『初心者も納得！オーナーチェンジ物件が空室物件より安い理由』
空室物件は不動産業者が家賃を査定して想定家賃を付けるが、それは相場家賃より高い場合が多いからだ。
「なぜ、想定家賃が相場家賃より高いか？」
その理由は簡単だ。高い家賃をつけておけば表面利回りが高く見えるので、魅力的な物件に見えるからである。
＜400万円の区分マンション＞
- 家賃4万円の表面利回り＝12％
高利回り！ → 購入！？ - 家賃3万円の表面利回り＝9％
ビミョ～？ → 保留？
オーナーチェンジの入居者が退去したとき、どれくらいの家賃が取れそうなのか。相場家賃を把握しておくことは大切である。
『ワンルームマンション投資系サラリーマンよ！この3つの愚行が失敗に導く』
多くある利回りで、初心者が失敗しないために最初にマスターしてもらいたいのが「ネット利回り」である。
『初心者こそ知ってほしい！ネット利回り（NOI）の計算方法はこう』
まとめ
- ワンルームマンション投資で使われる利回りで、最も有名なものが表面利回り
だが、これを信じて投資すると失敗する（特に初心者） - なぜなら、表面利回りには、空室・ランニングコストの概念がないから
- そして、オーナーチェンジ物件・空室物件のいずれも相場家賃より高い家賃で計算されていることが多い
