あらゆる投資には利回りという言葉が付きまといます。
もちろんワンルームマンション投資（区分マンション投資）も。
ただ、不動産投資はその定義があやふやで、いろいろな利回りがあります。それが初心者を失敗させる要因のひとつです。
不動産投資に関わったとき、初めて目にする利回りが「表面利回り」です。
ボクもそうでした！
そのせいで、危うく失敗するところでした。
この表面利回りには致命的な欠陥があり、この利回りの高さだけに注目して投資すると、ほぼ100％失敗します。
なぜ、そう言い切れるのでしょうか？
利回りとは？
利回りとは投資額に対してリターンがいくらかを測る指標のことです。投資家ならおなじみの言葉ですよね。
ワンルームマンション投資で使われる利回りも、多くの種類があります。
※リンクをクリックすると各利回りの解説記事にジャンプする。
それでは、本題。
地獄行きの片道切符「表面利回り」を解説しましょう！
表面利回りとは？
表面利回りとは、年間の満室家賃を区分マンションの価格で割ったときに計算される利回りのことです。グロス利回りともいいます。
『絶対マスター！不動産投資の3つの利回り（表面・グロス・ネット）』
表面利回りがリターンを正確に表す指標なら、初心者も含めてハッピーになれるでしょう。
しかし、表面利回りほどあてにならない利回りはありません。これを信じる者は即座に地獄行きです。
表面利回りの計算式
表面利回りの計算式はこうです。
オーナーチェンジ物件は現在の入居家賃を使い、空室の場合は不動産業者が査定した想定家賃を使います。
次は表面利回りを計算してみましょう！
表面利回りの計算
あなたは次の条件のワンルームマンション投資を検討しています。
＜区分マンションの条件＞
- 家賃：4万円
- 価格：400万円
＝[年間満室家賃]÷[価格]×100
＝48万円÷400万円×100
＝12％
もし、あなたがワンルームマンション投資の初心者なら、12％の利回りは高利回りと思うかもしれません。
しかし、このままワンルームマンション投資を始めると、この物件への投資は失敗に終わるでしょう。
高利回り物件には、それなりの理由があるからです。
『高利回りのワンルーム投資にだまされるな！実はハイリスク物件だ』
さらに、あなたが付きあった業者が悪徳業者なら、この区分マンション投資への失敗だけでは済みません。
ローンが付く限り失敗必至な物件をすすめられ、人生がジ・エンドです。
なぜ、そこまで言い切れるのかって？
次はその理由を紹介しましょう！
表面利回りで失敗する理由1
表面利回りには空室という概念がありません。常に満室で入居率100％です。
不動産投資では、そんなことはありえません。
不動産投資は空室との戦いですから。
『初心者必見！ワンルームマンションの入居率98％99％は まず疑え！』
表面利回りで失敗する理由2
マンション運営は結構なランニングコストがかかるものですが、表面利回りにはその概念がなく、常に経費ゼロ円経営です。
ですが、マンション経営にかかる経費はこんなにあるのです。
- 管理委託手数料
- 管理費、修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 保険料
- ローン返済金 など
『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』
これらの経費は、実際の利回りに影響を与える重要なファクターです。
表面利回りで失敗する理由3
オーナーチェンジのマンションなら、その人が退去するまではその家賃は保証されます。
しかし、空室物件（空室のマンション）を購入するときが問題です。
空室物件は不動産業者が家賃を査定して想定家賃を付けますが、それは実際の家賃より高い場合が多いからです。
業者の想定家賃が実質家賃より高いの？
その理由は簡単！
高い家賃をつけておけば表面利回りが高くなるよね？
魅力的な物件に見えるからだよ。
オーナーチェンジの入居者が退去したとき、どれくらいの家賃が発生するのか？
その相場家賃を把握しておくことは大切です。
また、初心者が失敗しないために、最初にマスターしてもらいたい利回りは「ネット利回り」です。
『初心者こそ知ってほしい！ネット利回り（NOI）の計算方法はこう』
まとめ
- ワンルームマンション投資で使われる利回りで、最も有名なものが表面利回り
だが、これを信じて投資すると失敗する（特に初心者サラリーマン）。
なぜなら、表面利回りには、空室・ランニングコストの概念がないから - オーナーチェンジ物件・空室物件のいずれも相場家賃より高い家賃で計算されていることが多いです。