高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

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高利回り物件を熱望する不動産投資家を指す隠語に「利回り星人」がある。

利回り星人にとっては高利回り物件こそが正義で、次の言葉を呪文のように唱え、不動産業者を巡回する。

「高利回り物件ありませんか?(連呼)」

不動産投資ではエリアにより相場があるが、利回り星人は相場を無視してひたすら高利回り物件の紹介を受けようとする。
不動産業者にとっては面倒な存在だ。

本来、リスクとリターンは一方を追求すれば他方を犠牲にせざるを得ないので、高利回り(ハイリターン)ということは、リスクが高い(ハイリスク)のである。

あなたが不動産投資で失敗したくないなら、このことを肝に銘じるべきである。

高利回り物件の持つリスクを洗いざらい解説しよう。

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高利回りの基準は市況で変わる

筆者がワンルームマンション投資を初めた2011年は、東京でも表面利回り10%を超える物件はあった。

というのも、2009年にリーマンショックがあり、不動産業界に騒然の氷河期が訪れたからだ。2010年あたりが、最近の相場の底だっただろう。

今、コンサルタントとして活躍中の「メガ大家さん」も、そのころに不動産投資に参入した者が多い。

メガ大家を目指すと失敗する!サラリーマン投資家は純資産家をめざせ

余談であるが、表面利回りは忘れて次の3つの利回りをマスターしよう。
これが計算できるだけで、負動産をつかむ失敗率が格段に減る。

話を戻そう。

しかし、2018年の今はどうだ。

ワンルームマンション投資の主戦場である東京23区大阪6区(北区、中央区、西区、福島区、天王寺区、浪速区)の利回りは右肩下がりである。

築年数とエリアにもよるが、「東京23区であれば表面利回りで4%~7%」「大阪6区であれば5%~8%」といったところだろう。(2018年)

このような市況の中、このエリアで表面利回り10%を超える物件が出てきたら、それはまちがいなく高利回り物件だ。

大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったら失敗するで!

高利回りはハイリスクの裏返しである

他の不動産投資家が敬遠するようなハイリスク物件は、高利回りにしないと売れないのだ。

例えば、このような市況の中、表面利回り10%を超えるワンルームマンションを紹介されたとき、失敗したくないならあなたはこう考えるべきである。

  • そのような高利回り物件には何か問題があるのではないか?
  • 表面上は高利回りに見えるが、本当はハイリスク物件ではないか?

しかし、初心者のサラリーマン投資家にはこの感覚がない。だから、簡単にだまされてしまう。

サラリーマン投資家よ 悪質不動産コンサルに近づくな!さもないと失敗する

もし、あなたが賢明な投資家であったとしても、物件買いたい病にかかっているときは危ない。高利回りな理由(リスク)を確かめずにパクッと食いついてしまうからだ。

実際、自称「失敗しない不動産投資家」である筆者が購入したやや高利回り物件もリスクがあった。
(偉そうな記事を書いている筆者もプチ利回り星人だ。だから、この記事は「自分へのいましめ」でもある)

  • 入居者が外国人
    (文化が違うため、他の部屋とトラブルになるリスク)
  • 入居者が高齢者
    (孤独死のリスク)

初心者必見!ワンルームマンション投資はこうすれば失敗できる

高利回りマンションが抱える4つのリスク

先に解説したように、高利回りマンションにはさまざまなリスクがある。
本記事は4つのリスクを抜粋して紹介する。

1.立地がハイリスク

ワンルームマンションは単身者が住むため、駅からの距離(時間)は最重要項目である。

だから、駅から遠くなるにつれて利回りは高くなる。

筆者なら特急電車の停まるターミナル駅から徒歩15分の物件より、普通電車しか止まらないとしても徒歩3分の物件を選ぶだろう。

不動産投資家が敬遠するハイリスク物件とは、具体的にはこういう物件だ。

  • 駅から遠い
    (東京人は駅から10分くらい平気で歩くが、大阪人は10分も歩けない)
  • 駅徒歩3分とあるが、実は急坂だ
  • 駅徒歩3分とあるが、実は回り道をする必要があり倍以上の時間がかかる

関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

2.周辺環境がハイリスク

どれだけ高利回りでも、筆者はこのエリアのワンルームマンション投資は行っていない。

  • 「ド」が付く街中
    (近くに簡易宿泊所があることが多い)
  • 「ヤ」が付く事務所が近くにある
  • 「風」が付く歓楽街の中

筆者はこの3地区を「ドヤ風」と呼んでいる。
「ドヤ顔」ではない。だれも住みたくないエリアだ。

アパートローンを使う場合は、銀行融資もNGになるので検討にも値しない。

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

3.修繕がハイリスク

不動産投資家として見極めなければならない修繕関係の重要事項は3つある。

  1. 修繕積立金の月額
  2. 修繕積立金残高
  3. 大規模修繕履歴

そして、はっきり言おう。
修繕積立金月額の安いワンルームマンションは失敗する!

なぜか?答えは単純だ。
修繕積立金が安いと積立修繕金の残高が増えない。

すると、大規模修繕ができなくなりスラム化するか、大規模修繕をするために一時金を徴収されるかの2択しかない。

いきなり、数十万の一時金を徴収されたら、もう地獄を見るしかない。

ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

4.入居者がハイリスク

現在、筆者が考えるハイリスク入居者とは滞納する入居者である。
なぜなら、滞納されたとしても、今の日本の法律ではすぐに追い出せないからだ。

入居者は法律上は弱者であり、その弱者に向かって強引に取り立てようものならお上が黙っていない。
大家は痛い目を見るしかない。これが現実だ。

だから、筆者はこう思う。
本当の弱者は入居者ではなく大家(投資家)だと。

私たち不動産投資家ができる滞納入居者対策は3つある。

  1. 入居審査に厳しい保証会社を使う
    (あやしい人を入居させない)
  2. 滞納無期限保証してくれる管理会社を選ぶ
    (そのかわり管理委託手数料がやや高い)
  3. 祈る

先に筆者が購入したマンションが外国人・高齢者が住んでいたと話した。

入居者には申し訳ないが、投資家にとってはリスクだ。

しかし、人口が減少して空室率が高まりつつある今、リスクとはいえ大切なお客さまとして受け入れていかなくてはならない。

区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

高齢者特有のリスクは保険でカバーできるので、筆者はその保険に入っている。
保険は管理会社が紹介してくれた。グッジョブ!

サラリーマンよ マンション投資するなら管理委託手数料をケチるな!

高利回りマンションのリスクか分わかっただろう。

反対の低利回りマンションにはこのようなリスクは低いが、ある程度の利回りがないと投資として成立せずに失敗する。

不動産投資はほどほどの利回りがベターだ。

失敗しない不動産投資の利回り最低ライン!中古ワンルームはこれくらい

まとめ

  • 高利回りの定義はその不動産市況による
  • 他の投資家が敬遠するような物件は、高利回りにしないと売れない
    だから、高利回りということはリスクが高い(ハイリスクハイリターン)
  • 高利回りマンションの代表的なリスクは、立地、周辺環境、修繕状況、入居者