ワンルームマンションを高値で売却する2つの方法はこれだ!

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リスク

繁忙期(2.3月)が終わりそうだ。
あなたのワンルームマンションは、もう入居者が決まっただろうか?

もし、決まっていなかったら、家賃を少し下げないと決まらないかもしれない。
4月は賃貸需要が落ち込むからだ。

家賃を下げて入居者が決まれば、ホッと一息できる。
だが、近々売却を考えているなら、安易に家賃を下げてはいけない。

なぜなら、家賃は不動産の価値であり、そのまま売却価格に影響を与えるからだ。

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ワンルームの売却価格は表面利回りで決まる

本来、ワンルームマンションの価格は収益還元評価を参考にして決めなくてはならない。

その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる

 

しかしながら、実際はワンルームマンションの売却価格は表面利回りで決まり、相場を形成している。

売却価格=[年間満室家賃]÷[表面利回り]

 

例えば、年間満室家賃が72万円で、表面利回り7%で成約するエリアであれば、売却価格の相場はこれくらいである。

売却価格
=72万円 ÷ 7%
=1030万円

(実際は値段交渉が入ることを想定して、1100万円くらいで売却開始?)

ワンルームを高値で売却する2つの方法

1.家賃を下げない努力をする

ワンルームマンションを高値で売却する方法のひとつめ。
それは家賃を下げない努力をすることである。

先に解説した通り、ワンルームの売却価格は表面利回りで決まる。

だから、(先の同条件のワンルームマンションでは)家賃が2000円下がると、売却価格は36万円も下がるのだ。

売却価格
69.6万円 ÷ 7%
=994万円(36万円Down)

2.表面利回りが上昇しないエリアの物件を買う

ワンルームマンションを高値で売却する方法のふたつめ。
それは表面利回りが上昇しないエリアの物件を買うことである。


※正しくは「還元利回りの上昇しないエリアの物件を買う」であるが、簡略化のため表面利回りとしている。

還元利回りとは、投資家が期待する利回りのことで、キャップレート(Capitalization Rate)とも言われている。

こちらの記事でくわしく解説している。

その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる


(先の同条件のワンルームマンションでは)表面利回りが1%上昇すると、売却価格は130万円も下がるからである。

売却価格
=72万円 ÷ 8%
=900万円(130万円down)

不動産を売却!そのとき節税のキモだった減価償却費が牙を向く

新築・築浅マンションの売却価格は下がりやすい

築浅マンションはワンルームマンション投資の初心者に人気だ。
見た目がキレイで競争力があり、最初の不動産投資としてはリスクが小さく見えるからだ。

しかしながら、実は新築・築浅マンションはリスクが高い。
なぜなら、築年数が浅い間は家賃の下落が激しいからだ。

家賃と築年数の関係(グラフ)

家賃が下がれば売却価格も下がる。

 

売却価格がローン残債以下になると、売れないリスクも抱えることになる。

さらに、古くなれば表面利回りを上げなくては買い手はつかなくなる。

表面利回りと築年数の関係(グラフ)

築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?

表面利回りで売却価格が決まる弊害

失敗確率99%!マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き

コチラの記事でも紹介したが、表面利回りを使って投資判断すると失敗する。
なぜなら、そのワンルームマンションの真の収益力は表面利回りでは分からないからだ。

 

例えば、あなたは次のどちらかワンルームマンション投資を実行するなら、左の投資案件を選ぶかもしれない。

2つのワンルームマンション投資

 

しかし、相場家賃を調べてみると65000円だった。というオチがあればどうなるだろうか?

真の表面利回りは、左の投資=7.8%であり、右の投資=8.7%である。

表面利回りだけで考えると、誤った投資判断を下してしまう可能性があるのである。

ワンルーム投資の出口戦略 ボクが「売らない」と決めた3つの理由

まとめ

  • ワンルームマンションの価格は収益還元評価を参考にして決めなくてはならないが、実際は表面利回りを参考にして決定されている
  • 家賃が下がると売却価格も下がる。
  • 築年数が古くなると売却価格も下がる
    (だが、そうではないエリアもある)
  • 表面利回りは、購入・売却の両面において弊害がある
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