ワンルームマンションの家賃は安易に下げるな!売却価格に影響するぞ

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繁忙期(2.3月)が終わりそうだ。
あなたのワンルームマンションはもう入居者が決まっただろうか?

もし、決まっていなかったら、家賃を少し下げないと決まらないかもしれない。
4月は賃貸需要が落ち込むからだ。

家賃を下げて入居者が決まれば、ホッと一息できる。
だが、近々売却を考えているなら、安易に家賃を下げてはいけない。

なぜなら、家賃は不動産の価値であり、そのまま売却価格に影響を与えるからだ。

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売却価格は表面利回りで決まる

ワンルームマンションの価格は、本来なら収益還元評価を参考にして決めなくてはならない。

その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる

しかしながら、ワンルームマンションの売却価格は表面利回りを使って決められているのが実情だ。

売却価格=[年間満室家賃]÷[表面利回り]

例えば、年間満室家賃が72万円で、表面利回り7%で成約するエリアであれば、売却価格はこうなる。

売却価格
=72万円 ÷ 7%
=1030万円

(実際は値段交渉が入ることを想定して、1100万円くらいで売却開始?)

家賃が下がると売却価格も下がる

表面利回りで売却価格が決まるとしよう。

ワンルームマンションの家賃が2000円下がると、売却価格はどれくらい影響を受けるのかを計算してみよう。

売却価格
=69.6万円 ÷ 7%
=994万円(36万円Down)

たった2000円家賃が下がるだけで、売却価格は36万円も下がるのだ。

1000万円で買った区分マンションを1100万円で売却!この投資は失敗する

新築・築浅マンションの売却価格は下がりやすい

築浅マンションはワンルームマンション投資の初心者に人気だ。
見た目がキレイで競争力があり、最初の不動産投資としてはリスクが小さく見えるからだ。

しかしながら、実は新築・築浅マンションの方がリスクが高い。
なぜなら、築年数が浅い間は家賃の下落が激しいからだ。

家賃と築年数の関係(グラフ)

家賃が下がれば売却価格も下がる。
ローン残債が減るスピード以上に売却価格が下がってしまうと、売れなくなるリスクもある。

区分マンションは安易に売却するな!その後の戦略が大切だ

さらに、築年数が増えれば、表面利回りも上げていかないと買い手はつかなり、八方ふさがりになる。

表面利回りと築年数の関係(グラフ)

築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資するならどっちが儲かる?

表面利回りで売却価格が決まる弊害

マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き!失敗確率99%

コチラの記事でも紹介したが、表面利回りを使って投資判断すると失敗する。
なぜなら、そのワンルームマンションの真の収益力は表面利回りでは分からないからだ。

例えば、あなたはどちらかのワンルームマンション投資を実行しようとしている。

2つのワンルームマンション投資

左の投資案件が数字上よく見える(だろう?)。

しかし、相場家賃を調べてみると65000円だった。というオチがあればどうなるだろうか?

左の投資は7.8%まで表面利回りがダウンし、右の投資では8.7%まで表面利回りがアップする。

これを売却側に視点を買えてみよう。

75000万円の家賃が付いているだけで、100万円高く売れる可能性があるということだ。
(初心者は相場家賃ではなく、現況家賃で利回り計算する傾向がある)

初心者必読!オーナーチェンジ物件の利回り計算は相場家賃を使おう!

まとめ

  • ワンルームマンションの価格は、収益還元評価を参考にして決めなくてはならないが、実際は表面利回りを参考にして決定されている
  • 家賃が下がると売却価格も下がる
  • 築年数が古くなると売却価格も下がる(が、そうではないエリアもある)
  • 表面利回りは、購入・売却の両面において弊害がある