ワンルームマンションを高値で売却する2つの方法はこれだ!

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繁忙期(2.3月)が終わりそうです。
あなたのワンルームマンションは、もう入居者が決まりましたか?

もし、決まっていなかったら、家賃を少し下げないと決まらないかもしれません。
4月は賃貸需要が落ち込むからです。

家賃を下げて入居者が決まれば、ホッと一息できますよね?

でも、近々売却を考えているなら、安易に家賃を下げてはいけません。

なぜなら、家賃は不動産の価値であり、そのまま売却価格に影響を与えるからです。

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ワンルームの売却価格は表面利回りで決まる

本来、ワンルームマンションの価格は収益還元評価で決まるべきです。

その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる

 

しかしながら実際は、ワンルームマンションの売却価格は表面利回りで決まり、相場を形成しています。

売却価格=[年間満室家賃]÷[表面利回り]

 

例えば、年間満室家賃が72万円で、表面利回り7%で成約するエリアなら、売却価格の相場はこんな感じです。

売却価格
=72万円 ÷ 7%
=1030万円

(実際は値段交渉が入ることを想定して、1100万円くらいで売却開始?)

ワンルームを高値で売却する2つの方法

ワンルームを高値で売却する2つの方法

家賃を下げない努力をする

ワンルームマンションを高値で売却する方法のひとつめ。

それは家賃を下げない努力をすることです。

 

先に解説した通り、ワンルームの売却価格は表面利回りで決まります。

だから、(先の同条件のワンルームマンションでは)家賃が2000円下がると、売却価格は36万円も下がるのです。

売却価格
69.6万円 ÷ 7%
=994万円(36万円Down)

表面利回りが上昇しないエリアの物件を買う

ワンルームマンションを高値で売却する方法のふたつめ。

それは表面利回りが上昇しないエリアの物件を買うことです。

 

正しくは「還元利回りの上昇しないエリアの物件を買う」ですが、簡略化のため表面利回りとしています。
還元利回りとは、投資家が期待する利回りのことで、キャップレート(Capitalization Rate)ともいわれています。

こちらの記事でくわしく解説しています。
その価格は高い?安い?区分マンションの価値は収益還元法でわかる

 

(先の同条件のワンルームマンションでは)表面利回りが1%上昇すると、売却価格は130万円も下がるからです。

売却価格
=72万円 ÷ 8%
=900万円(130万円down)

不動産売却の誤算!減価償却費を使いすぎると節税が吹っ飛ぶぜ

新築・築浅マンションの売却価格は下がりやすい

新築マンションの室内

新築・築浅マンションはワンルームマンション投資の初心者に人気です。
見た目がキレイで競争力があり、最初の不動産投資としてはリスクが小さく見えるからです。

ただし、新築・築浅マンションは、家賃の下落に注意しなくてはなりません。

家賃と築年数の関係(グラフ)

 

売却価格がローン残債以下になると、売れないリスクも抱えることになります。

さらに、古くなれば表面利回りを上げなくては買い手はつかなくなります。

表面利回りと築年数の関係(グラフ)

築浅vs.築古!中古ワンルームマンション投資をするならどっちが儲かる?

表面利回りで売却価格が決まる弊害

コチラの記事でも紹介しましたが、表面利回りを使って投資判断すると失敗します。

ワンルームマンションの真の収益力は表面利回りでは分からないからです。

 

例えば、あなたは次のどちらかワンルームマンション投資を実行するなら、左の投資案件を選ぶかもしれません。

2つのワンルームマンション投資

 

しかし、相場家賃を調べてみると65000円でした。というオチがあればどうしますか?

 

真の表面利回りは、左の投資=7.8%であり、右の投資=8.7%です。

 

表面利回りだけで考えると、誤った投資判断を下してしまう可能性があるのです。

ワンルーム投資の出口戦略 | だからボクは売らないと決めたんだ!

まとめ

  • ワンルームマンションの価格は収益還元評価を参考にして決めなくてはならないが、実際は表面利回りを参考にして決定されている
  • 家賃が下がると売却価格も下がる。
  • 築年数が古くなると売却価格も下がる
    (だが、そうではないエリアもある)
  • 表面利回りは、購入・売却の両面において弊害がある
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