不動産を売却!そのとき節税のキモだった減価償却費が牙を向く

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減価償却費は「現金の支出を伴わないが、必要経費に計上できるありがたい節税アイテム」と考えられているが、実は違う。

なぜなら、税金の仕組みはよくできていて、減価償却費で節税した分は不動産売却時にキッチリ回収されるからだ。

要するに、減価償却費は時原爆痰付きの節税アイテムである。

減価償却費を使った節税スキームを紹介し、売却時にどう回収されてしまうのかを解説しよう。

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減価償却費で節税

減価償却費の意味がわからない初心者は、コチラの記事から読もう!

マンション投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう考えよう!

あなたはこの条件の不動産投資(区分マンション投資)をしている。

  • 価格:1000万円
  • 土地建物比率:60:40
  • 築年数:30年
  • 年間家賃:80万円
  • 年間運営費
  • (ランニングコスト):20万円
  • 融資:利用なし

この条件の中古区分マンションの減価償却費を計算すると約18万円になる。
計算方法はコチラの記事で解説している。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

本来なら、家賃からランニングコストを引いた不動産所得60万円に税金(所得税・住民税)がかかるが、減価償却費を必要経費に落としこむことで、42万円の不動産所得に抑えられるのだ。

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

つまり、毎年、減価償却費18万円×税率(15%~55%)の節税が行われているのである。

売却益(譲渡所得)にかかる税金

税金の世界では売却益を譲渡所得といい、こう計算する。

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

譲渡価格:売却価格
取得費:購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計
譲渡費用:仲介手数料 + 印紙税

区分マンションを売却!譲渡費用となるモノならないモノ

減価償却費の逆襲

注目すべきはココだ。

取得費
=物件価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

  1. 減価償却費を多く計上する
  2. 取得費が少なくなる
  3. 譲渡所得が増える

というカラクリである。図で解説するとこうだ。

減価償却費の計上で譲渡所得が増える仕組み

区分マンションを売却!取得費はこう計算する

「減価償却費が牙を向く」具体例

区分マンションの減価償却費は18万円であるため、10年後に売却すれば減価償却費の合計は180万円になる。

[物件価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金]が1040万円であったとすると、取得費は860万円(1040-180)と計算できる。

売却価格が950万円だっととしよう。
すると、譲渡所得はこのように計算できる。

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
=950 - (860 + 38)
=52万円

10年間運用しているため、この区分マンションの売却は長期譲渡である。
長期譲渡の税率は20%であるため、譲渡税は10.1万円となる。

区分マンションを売却!税金(譲渡税)の計算方法はこうだ

[売却価格 < 購入価格]であれば、譲渡税はかからないだろうと考えている投資家が多いと思うが、実はそうではないのだ。

減価償却費で節税した分もキッチリ売却時に回収されてしまうのだ。

まとめ

  • 減価償却費はただの節税アイテムではない
  • 減価償却費は税金の支払いを売却時に繰り延べているだけ
  • [売却価格 < 購入価格]でも、減価償却費の使い方次第で譲渡税が発生する場合がある