不動産売却の誤算!減価償却費を使いすぎると節税が吹っ飛ぶぜ

減価償却費の罠節税
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女性投資家
女性投資家

アタシのアパート。
減価償却費めっちゃ取れるから、毎年の節税額がスゴイねん!
えぇやろ~。

医師投資家
男性投資家

うらやましい!
ボクのワンルームマンションの減価償却費はチビチビなので、あまり節税にならないんだよね。

女性投資家
女性投資家

じゃあ、ワンルーム投資やめて、アパート投資で節税しいやぁ。

医師投資家
男性投資家

そうだね。
不動産投資は減価償却費で節税してナンボだから。

 

ハイ。その認識は間違っています!

なぜなら、減価償却費で節税した分は不動産売却時にキッチリ回収されてしまうからです。

つまり、減価償却費を使った節税は「納税回避ではなく納税の先送り」というのが正しい解釈です。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

税金の仕組みは本当によくできていて、そう簡単に節税を許さないよ。

 

不動産の減価償却費で節税した税金は、売却することでどれくらい回収されてしまうのか。

これを明らかにしましょう!

不動産の減価償却費で節税

本題の前に、減価償却費を使った不動産投資の節税スキームを簡単におさらいします。

あなたはこんな不動産投資(ワンルームマンション投資)をしています。

ワンルームマンション

  • 購入価格:1000万円
  • 売却価格:1000万円
  • 土地建物比率:60:40
  • 築年数:30年
  • 年間家賃:80万円
  • ランニングコスト(運営費):20万円
  • 10年間保有

この中古ワンルームマンションの減価償却費は約18万円です。

減価償却費の計算方法はコチラ

5分で達人級!中古マンションの減価償却費の計算方法を7ステップで

 

本来の課税対象は、家賃からランニングコストを引いた不動産所得60万円(80-20)です。

しかし、不動産投資家は減価償却費を必要経費にできます。

60万円から18万円差しけるので、課税対象は不動産所得42万円に抑えられます。

つまり、毎年[減価償却費18万円×税率(15%~55%)]分の節税ができるのです。

税率はこちらの記事でくわしく解説しています。

フリーザ様も驚いた!?不動産投資の減価償却費を使った節税率表を公開(節税できる金額は所得で異なる)

減価償却費は不動産売却後の税金を増やす

減価償却費の計上は、譲渡税を増やすトリガーです。

しかし、なぜ減価償却費が不動産売却後の税金を増やすのでしょうか?

そのカラクリを知るためには、譲渡税の知識が多少必要になります。

 

税金の世界では、売却益を譲渡所得といいます。

譲渡所得に譲渡税率を掛けて、税金(譲渡税)を計算します。

つまり、譲渡所得が増えれば税金(譲渡税)は増えることになりますよね。

 

譲渡所得
= 譲渡価額 - (※取得費 + 譲渡費用)

※取得費=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

 

譲渡税が増える仕組みをフローチャート式に考えるとこうです。

  1. 減価償却費を計上する。
  2. 取得費が少なくなる。
  3. 譲渡所得が増える。
  4. 譲渡税が増える。

減価償却費が増えると譲渡所得が増え、譲渡税も増える

 

要するに、減価償却費が増えると譲渡所得が増え、譲渡税も増えるのです。

ワォ!そんなに?ワンルームマンション売却の税金をドーンと計算するよ

[不動産売却具体例]減価償却費で節税した税金は、これだけ回収される

ここからがポイント

いよいよ最終段階です。

不動産を売却すると、減価償却費で節税した分がどれくらい回収されるのか。

実例で解き明かします。

売却前の減価償却費を使った節税額を計算しよう

この不動産の減価償却費は毎年18万円ですので、10年後に売却すれば減価償却費の合計は180万円になります。

仮に、あなたの税率(所得税+住民税)が20%とするなら、減価償却費を使って36万円(180×20%)の節税をしたことになります。

[所得税率表(住民税は一律10%)]

所得と税金の関係(グラフ)

譲渡税を計算しよう

[物件価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算]は1040万円くらいになりますので、取得費は860万円(1040-180)です。

※取得費=[物件価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算] - 減価償却費の合計

 

このワンルームマンションの売却価格は1000万円でしたので、譲渡所得はこのように計算できます。

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
=1000 - (860 + 40)
=100万円

※「譲渡費用=売却価格の4%」として計算しています。

 

10年間物件を保有しているので、このワンルームマンションの売却は長期譲渡(税率20%)です。

短期譲渡と長期譲渡はこちらの記事で解説しています。

ワォ!そんなに?ワンルームマンション売却の税金をドーンと計算するよ

 

つまり、譲渡税は20万円(100×20%)です

※譲渡税=譲渡所得×長期譲渡税率

[結果]不動産売却後の減価償却費を使った節税額は?

  • 減価償却費を使った節税額:36万円
  • 不動産売却による譲渡税:20万円

 

減価償却費で36万円節税できていましたが、不動産を売却することでその内の20万円を納税させられました。

結果減価償却費を使った節税額は16万円に減少しました。

成功か、それとも失敗か?ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ!

まとめ

ブログキャラ

減価償却費を使った節税は、税金を売却時へ一部繰り延べているだけということが分かったかな。

×減価償却費で節税=納税回避
〇減価償却費で節税=納税の先送り

 

ただし、あなたの税率が高ければ、減価償却費で節税!はそれなりに効果があるよ。

例えば、あなたの税率43%だった場合はこうだからね。

  • 減価償却費を使った節税額:77.4万円(売却前)
  • 不動産売却による譲渡税:20万円
  • 減価償却費を使った節税額:57.4万円(売却後)

 

5年所有後は長期譲渡(税金半額)のチャンスです。

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