不動産売却の誤算!減価償却費を使いすぎると節税が吹っ飛ぶぜ

減価償却費の罠節税
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減価償却費は「現金の支出を伴わないが、必要経費に計上できるありがたい節税アイテム」と考えられています。

しかし、その認識は間違っています。

なぜなら、減価償却費で節税した分は不動産売却時にキッチリ回収されてしまうからです

つまり、減価償却費は「期間限定の節税アイテム」というのが正しい解釈です。

 

ぴろり
ぴろり

税金の仕組みは本当によくできていて、そう簡単に節税を許さないよ。

 

減価償却費を使った不動産投資の節税スキームを紹介し、売却時に節税分がどのようにして回収されるのかを解説しましょう!

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不動産の減価償却費で節税

減価償却費を使った不動産投資の節税スキームを簡単に解説しましょう!

あなたはこの条件の不動産投資(区分マンション投資)をしています。

  • 購入価格:1000万円
  • 売却価格:1000万円
  • 土地建物比率:60:40
  • 築年数:30年
  • 年間家賃:80万円
  • 年間運営費(ランニングコスト):20万円
  • 10年間保有

 

この条件の中古区分マンションの減価償却費を計算すると約18万円になります。

減価償却費の計算方法はコチラ

5分で理解!中古マンションの減価償却費の計算方法 7ステップでスッキリ

 

本来なら、家賃からランニングコストを引いた不動産所得60万円に税金(所得税・住民税)がかかるが、減価償却費を必要経費に落としこむことで、42万円の不動産所得に抑えられる。

つまり、この不動産投資では、減価償却費18万円×税率(15%~55%)の節税が毎年できるです。

減価償却費が不動産売却後の税金を増やす

減価償却費が不動産売却後の税金を増やすカラクリを知るためには、譲渡税の知識が必要です。

税金の世界では、売却益を譲渡所得といいます。

譲渡所得に譲渡税率を掛けて、税金(譲渡税)を計算します。

だから、譲渡所得が増えれば税金(譲渡税)は増えることになります。

 

譲渡所得
= 譲渡価額 - (※取得費 + 譲渡費用)
取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

 

フローチャート式に譲渡税が増える仕組みを考えるとこうです。

  1. 減価償却費を計上する。
  2. 取得費が少なくなります。
  3. 譲渡所得が増える。
  4. 譲渡税が増える。

減価償却費の計上で譲渡所得が増える仕組み

 

要するに、減価償却費の計上が譲渡税を増やすトリガーなのです。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

不動産売却で減価償却費の節税分が回収される具体例

ここからがポイント

減価償却費を使った節税額(売却前)

区分マンションの減価償却費は18万円です。

だから、10年後に売却すれば減価償却費の合計は180万円になります。

仮に、あなたの税率(所得税+住民税)が30%とするなら、減価償却費を使って60万円(180×30%)の節税をしたことになります。

[所得税率表(住民税は一律10%)]

所得と税金の関係(グラフ)

譲渡税

[物件価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算]は1040万円であった。

取得費は860万円(1040-180)です。

 

この区分マンションの売却価格が950万円だったので、譲渡所得はこのように計算できます。

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
=1000 - (860 + 40)
=100万円

※「譲渡費用=売却価格の4%」として計算した

 

10年間物件を保有しているため、この区分マンションの売却は長期譲渡(税率20%)です。

短期譲渡と長期譲渡はこちらの記事で解説しています。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

 

つまり、譲渡税は20万円(100×20%)となる

減価償却費を使った節税額(売却後)

  • 減価償却費を使った節税額:60万円(売却前)
  • 譲渡税:20万円
  • 減価償却費を使った節税額:40万円(売却後)

 

このように、減価償却費で節税した分は、売却時にこっそり回収されるのです。

中古ワンルームを売却!その減価償却費はこう計算する

まとめ

ブログキャラ

減価償却費はただの節税アイテムではないことがわかったかな?

減価償却費を使った節税は、税金を売却時へ繰り延べているだけなんだ。

また、[売却価格 < 購入価格]でも、減価償却費の使い方次第で譲渡税が発生する場合があるよ。

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