区分マンションを売却!取得費はこう計算する

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不動産投資は税金との戦いだ。

  • 購入後は「不動産取得税」
  • 運営中は「不動産所得税」
  • 売却後は「譲渡所得税」

売却時の税金を決定する重要なファクターが「取得費」である。
なぜなら、譲渡所得はこのように計算されるからだ。

譲渡所得
= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

さらに、この公式からわかることがある。

それは「取得費が多ければ税金が軽くなるが、反対に取得費が少ないと重税を受ける」ということだ。

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譲渡所得の取得費

国税庁HP「取得費となるもの」では、取得費はこのようなモノをいい、たくさん記載されている。

  1. 土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費など
  2. 建物の取得費は購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額
  3. 土地や建物を購入したときに納めた登録免許税(登記費用も含む)不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
  4. 事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれない
  5. 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  6. 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  7. 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  8. 所有権などを確保するために要した訴訟費用
    これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいう
    なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
  9. 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  10. 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
  11. 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

しかし、区分マンション投資では、ほとんどが1番~4番のみで事足りる。

区分マンション投資の取得費とは

結局、区分マンション投資の取得費は、次の計算式で落ち着く。
(あえて区分マンション投資としているのは、居住用マンションと投資用マンションでは取得費の計算方法が違うからだ)

取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

※国税庁の取得費の解説によると、下記の3つも取得費に含めることができるとあるが、これらは区分マンションを購入したその年や翌年に必要経費として算入済である。

だから、取得費とすることができない。

  1. 登録免許税(登記費用)
  2. 不動産取得税
  3. 印紙税

参考:国税庁HP「固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合

区分マンションの取得費の計算例

あなたはこの条件の区分マンションを売却した。

  • 物件価格:1000万円
  • 仲介手数料:38.8万円
  • 固定資産税等清算金:1.2万円
  • 築年数:30年
  • 土地建物比率:60:40
  • 運用期間:10年間

この区分マンションの減価償却費を計算すると、18万円になる。なお、減価償却費の計算方法はコチラの記事で解説している。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

この区分マンションの取得費はこのように計算できる。

取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計
=1000 + 38.8 + 1.2 -(18×10)
=860万円

1000万円で買った区分マンションを1100万円で売却!この投資は失敗する

まとめ

  • [区分マンションの取得費=物件購入価格]ではない
  • 区分マンションの取得費は、物件価格、仲介手数料、固定資産税等清算金、減価償却費を使って計算するパターンがほとんど