ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する

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ワンルームマンション(不動産)を売却すると、譲渡税という税金が課税される。

その税金を決定する重要なファクターが「取得費」である。

なぜなら、譲渡税はこのように計算されるからだ。

譲渡税 = 譲渡所得 ×20% or 39%
譲渡所得= 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)

取得費が多ければ税金が安くなるが、反対に取得費が少ないと税金が高くなるのである。

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譲渡所得の取得費

国税庁HP「取得費となるもの」では、取得費はこのようなモノをいい、たくさん記載されている。

  1. 土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費など
  2. 建物の取得費は購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額
  3. 土地や建物を購入したときに納めた登録免許税(登記費用も含む)不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
  4. 事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれない
  5. 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  6. 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  7. 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  8. 所有権などを確保するために要した訴訟費用
    これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいう
    なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
  9. 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  10. 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
  11. 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

しかし、ワンルーム投資では、ほとんどが1番~4番で事足りる。

ワンルーム投資の取得費とは

結局、ワンルーム投資の取得費は、次の計算式で落ち着く。
(あえてワンルーム投資としているのは、居住用マンションと投資用マンションでは取得費の計算方法が違うからだ)

取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

国税庁の取得費の解説によると、下記の3つも取得費に含めることができるとある。

  1. 登録免許税(登記費用)
  2. 不動産取得税
  3. 印紙税

しかし、これらはワンルームマンションを購入したその年、もしくは翌年に必要経費として算入済であるため、取得費とすることができない。

ワンルームマンションの売却にかかる5つの費用 譲渡費用にできるのはどれ?

ワンルーム投資の取得費の計算例

あなたはこの条件のワンルームマンションを売却した。

  • 物件価格:1000万円
  • 仲介手数料:38.8万円
  • 固定資産税等清算金:1.2万円
  • 築年数:30年
  • 土地建物比率:60:40
  • 運用期間:10年間

このワンルームマンションの減価償却費を計算すると約18万円である。なお、減価償却費の計算方法はコチラの記事で解説している。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

このワンルームマンションの取得費はこのように計算できる。

取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計
=1000 + 38.8 + 1.2 -(18×10)
=860万円

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

まとめ

  • [区分マンションの取得費=物件購入価格]ではない。
  • 区分マンションの取得費は、物件価格、仲介手数料、固定資産税等清算金、減価償却費を使って計算するパターンがほとんどである。
  • 登録免許税・不動産取得税・印紙税は、ワンルームマンションを購入したその年、もしくは翌年に必要経費として算入済であるため、取得費にできない。