ワンルームマンションの売却にかかる5つの費用 譲渡費用にできるのはどれ?

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節税

いきなり尋ねるが、税金は好きか?

ボクは嫌いだ。

多くの不動産投資家も同意見だろう。
今日も明日も節税に励んでいるだろうから。

今回取り上げる譲渡費用は、不動産を売却したときにかかる譲渡税に関わる。
なぜなら、譲渡税はこのような公式で計算されるからだ。

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] ×20% or 39%

 

譲渡費用(&取得費)を多く計上できれば、その分だけ譲渡税は軽減できることにも気付くだろう。

また、不動産を売却するのに必要な費用は数種あるが、「譲渡費用にできる費用」と「できない費用」がある。

本記事は、ワンルームマンション投資に関わる譲渡費用を解説する。

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ワンルーム売却にかかる5つの費用

ワンルームマンションを売却するのに必要な費用は主に5つだ

  1. 仲介手数料
  2. 不動産投資ローンの違約金
  3. 抵当権抹消登記費用(登録免許税)
  4. 司法書士報酬
  5. 印紙税

仲介手数料

ワンルームマンションを購入したとき、仲介手数料を支払ったのを思い出してほしい。
売却するときも、購入時と同様に仲介手数料を支払わなくてはならないのだ。

仲介手数料 =売却価格 ×3% +6万円(税抜)

不動産投資ローンの違約金

住宅ローンの繰り上げ返済、もしくは一括返済は、手数料無料であることが多い。

しかし、不動産投資ローンの繰り上げ返済もしくは一括返済は、その金額に応じて違約金(解約金)がかかることが多い。

<ローン違約金の例>

  • オリックス銀行:0.5%~2%
  • SBJ銀行:2%
  • アルヒ:なし
  • セゾンファンデックス:なし~3%

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

抵当権抹消登記費用(登録免許税)

登録免許税は、不動産1筆につき一律1000円である。
(ワンルームマンションの場合、土地・建物で合計2筆分の登録免許税が必要)

つまり、ワンルームマンションの抵当権抹消費用は2000円となる。

司法書士報酬

繰り上げ返済を続けてローンを完済した場合は、自分で抵当権抹消登記をしてもいいだろう。

しかし、売却の場合はそうはいかない。
なぜなら、抵当権抹消登記でミスると、売却ができなくなるからだ。

そこで、頼りになるのが登記・法律のプロ司法書士である。

費用が10000円ほどかかるが、確実に抵当権を抹消してくれる。

印紙税

ワンルームマンションを売却するとき、不動産売買契約書に収入印紙を貼って印紙税を納めなくてはならない。

ワンルームマンションの売却であれば、印紙税は1000円~10000円だろう。

記載された契約金額印紙税
100万円を超え500万円以下のもの1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの1万円

譲渡費用とは

譲渡費用とは「土地や建物を売るために直接かかった費用」のことである。

国税庁HP「譲渡費用となるもの」によると、このとおりだ。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
    これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する

ワンルームの売却で譲渡費用にできる費用

ワンルームマンションの売却において、譲渡費用にできる費用は次の2つに落ち着く。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税

なぜなら、ワンルームマンションの売買はオーナーチェンジが基本であり、入居者に出ていってもらったり、取り壊すこともないからである。

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ワンルームの売却で譲渡費用にできない費用

ワンルームマンションの売却において、これら3つの費用は譲渡費用にできない。

  1. ローンの違約金
  2. 抵当権抹消費用
  3. 司法書士報酬

なぜなら、土地や建物を売るために直接かかった費用ではないからだ。

これらの費用は、確定申告で必要経費として計上すれば節税に貢献する。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

まとめ

ワンルームマンション売却に必要な5つの費用はこのとおり。

  1. 仲介手数料
  2. 不動産投資ローンの違約金
  3. 抵当権抹消登記費用(登録免許税)
  4. 司法書士報酬
  5. 印紙税

譲渡費用にできるのは「売るために直接かかった費用」である。

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仲介手数料
印紙税
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