不動産投資歴10年が厳選!ワンルームマンションの売却費用トップ5

ワンルームマンションの5大売却費用節税
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ワンルームマンションの売却費用を甘く見ていませんか?

売却費用は購入諸費用ほどではありませんが、結構かかるんです。

ですので、[売却益=売却価格-購入価格]なんで思っていたら、痛い目に合います。

もったいぶるのもアレですので、いきなり結論を。

ワンルームマンションの売却費用は、売却価格×4%(税抜)です。

 

そして、その売却費用の内訳ベスト?(ワースト?)5を発表しましょう!

  1. 仲介手数料
  2. ローンの違約金
  3. 司法書士手数料
  4. 抵当権抹消登記費用
  5. 印紙税

 

この記事を読めば、ワンルームマンションの売却費用トップ5がパーフェクトに理解できます。

ワンルームの売却費用ベスト1:仲介手数料

ワンルームの売却費用ベスト1

ワンルームマンションを購入した、懐かしいあの頃を思い出してください。

仲介手数料を支払いましたよね?

不動産業者が売主のときは、仲介手数料はゼロ円です。

 

ワンルームマンションを売却するときも、購入時と同様に仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介手数料
=売却価格 ×3% +6万円(税抜)

ワンルームの売却費用ベスト2:ローン解約手数料(違約金)

ワンルームの売却費用ベスト2

不動産投資ローンの繰り上げ返済もしくは一括返済は、その金額に応じて解約手数料(違約金)が発生します。

住宅ローンの繰り上げ返済(一括返済)は手数料無料(もしくは少額)なので、盲点になっているかもしれませんね。

住宅ローンの借り換え費用はこちら

住宅ローンの借り換え前に比べてください!手数料はいくらなのかを

 

ワンルームマンション投資に融資している(していた)銀行の解約手数料を一覧にするとこうです。

銀行区分経過年数手数料(税抜)
オリックス銀行固定金利全期間2.0%
変動金利1年以内
1年超3年以内1.5%
3年超5年以内1.0%
5年超0.5%
SBJ銀行固定/変動全期間2.0%
ARUHI(アルヒ)固定/変動全期間なし
セゾン固定/変動全期間なし
イオン住宅ローンサービス固定/変動6年未満1.0%
6年超(一部)1万円
6年超(全部)3万円
ソニー銀行固定/変動全期間なし
スルガ銀行固定/変動5年以内2.0%
5年超(一部)6000円
5年超(全額)1万円
三井住友トラスト L&F固定/変動全期間2.0%

※リンク先は各銀行です。(アルヒを除く)

ワンルームの売却費用ベスト3:司法書士手数料

ワンルームの売却費用ベスト3

抵当権の抹消を司法書士(登記・法律のプロ)に頼むと、1~2万円の費用が必要です。

抵当権とは

融資を受けたあなた(債務者)がローン返済不能に陥ったとき、銀行(債権者)がワンルームマンションを売却できる権利のことです。

 

多くのサラリーマン大家は、ローンでワンルームマンションを買っています。そのため、銀行の抵当権が物件にベッタリです。

もちろんボクも、多分あなたも。

繰り上げ返済を続けてローンを完済した場合は、自分で抵当権抹消登記をしてもいいでしょう。

しかし、売却の場合はそうはいきません。

なぜなら、抵当権抹消登記でミスると、売却ができなくなるからです。

売却にはその抵当権の抹消が必須なのです。

ワンルームの売却費用ベスト4:抵当権抹消登記費用

ワンルームの売却費用ベスト4

抵当権抹消登記費用(登録免許税)は、不動産1筆につき一律1000円です。

ワンルームマンションは土地・建物で合計2筆分の登録免許税が必要なので、抵当権抹消の登録免許税は2000円となります。

ワンルームの売却費用ベスト5:印紙税

ワンルームの売却費用ベスト5

ワンルームマンションの売却にかかる印紙税は1000円~10000円です。

記載された契約金額印紙税
100万円を超え500万円以下のもの1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの1万円

 

ワンルームマンションを売却するとき、不動産売買契約書に収入印紙を貼って印紙税を納めなくてはなりません。

さあ、もうワンルームマンションの売却費用のベスト?(ワースト?)5はOKですよね?

  1. 仲介手数料
  2. ローンの違約金
  3. 司法書士手数料
  4. 抵当権抹消登記費用
  5. 印紙税

 

次は、あなたのワンルームマンションを売却して、実際の費用を確認してみましょう。

成功か、それとも失敗か?ワンルーム投資はとにかく出口に強くなれ!

[実例]ワンルームマンションの売却費用

あなたは次の条件のワンルームマンションを売却しました。

ワンルームマンション

  • 売却価格:1000万円
  • ローン残債:800万円
  • 保有期間:10年

 

このワンルームマンションを売却するのに必要な費用はおよそ43万円(税抜)で、その内訳はこの通りです。

  • 仲介手数料:36万円
  • ローン解約手数料(オリックス):4万円
  • 司法書士手数料:2万円
  • 抵当権抹消登記費用:2000円
  • 印紙税:5000円

 

ネッ!ワンルームマンションの売却費用は、売却価格のおよそ4%(税抜)でしょ。

ワンルーム投資の出口戦略!だから、ボクは売らないと決めたんだ

ワンルームマンションの売却費用と譲渡費用は違う!

ワンルームマンションの売却費用をマスターしたついでに、譲渡費用もマスターしておきましょう。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり
いきなりだけど、税金は好きかな?
女性投資家
女性投資家
嫌い!

 

きっと、あなたもそうでしょう。いえ、そうに違いありません!

譲渡費用は譲渡税(不動産売却時にかかる税金)に深く関わりがあります。

というのも、譲渡税はこのような公式で計算されるからです。

譲渡税 = [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] ×譲渡税率

ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する

 

ということは、譲渡費用(&取得費)を多く計上できれば、その分だけ譲渡税は軽減できるということです。

譲渡費用にできる売却費用はコレ

ワンルームマンションを売却するのに必要な費用ベスト5を発表しました。

忘れたとは言わせませんよ。

  1. 仲介手数料
  2. ローンの違約金
  3. 司法書士手数料
  4. 抵当権抹消登記費用
  5. 印紙税

 

しかし、このなかには、「譲渡費用にできる費用」と「できない費用」があります。

譲渡費用にできる譲渡費用にできない
仲介手数料
印紙税
ローンの違約金
抵当権抹消登記費用
司法書士手数料

 

なぜなら、譲渡費用とは「土地や建物を売るために直接かかった費用」のことで、国税庁ではこのように例示されているからです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料。
  • 印紙税で売主が負担したもの。
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料。
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額。
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。
    借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など。

国税庁「譲渡費用となるもの

 

ワォ!そんなに?ワンルームマンション売却の税金をドーンと計算するよ

まとめ

ブログキャラ

ワンルームマンション売却に必要な5大費用はもうOKだよね。

  1. 仲介手数料
  2. ローンの違約金
  3. 抵当権抹消登記費用(登録免許税)
  4. 司法書士報酬
  5. 印紙税

 

譲渡費用は「土地や建物を売るために直接かかった費用」のことで、こちらも大丈夫だよね。

譲渡費用にできる譲渡費用にできない
仲介手数料
印紙税
ローンの違約金
抵当権抹消登記費用
司法書士手数料

 

5年所有後は長期譲渡(税金半額)のチャンスです。

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