ワンルームマンションの売却にかかる5つの費用 譲渡費用にできるのはどれ?

節税
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ぴろり
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いきなりだけど、税金は好きかな?

女性投資家
女性投資家

嫌い!

多くの不動産投資家も同意見でしょう。

今回取り上げる譲渡費用は、不動産を売却したときにかかる譲渡税に関わります。

というのも、譲渡税はこのような公式で計算されるからです。

譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] ×20% or 39%

 

ということは、譲渡費用(&取得費)を多く計上できれば、その分だけ譲渡税は軽減できるということです。

不動産を売却するのに必要な費用は数種ありますが、「譲渡費用にできる費用」と「できない費用」があります。

本記事は、ワンルームマンション投資に関わる譲渡費用を解説します。

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ワンルーム売却にかかる5つの費用

ワンルームマンションを売却するのに必要な費用は主に5つです。

  • 仲介手数料
  • 不動産投資ローンの違約金
  • 抵当権抹消登記費用(登録免許税)
  • 司法書士報酬
  • 印紙税

仲介手数料

ワンルームマンションを購入したとき、仲介手数料を支払ったのを思い出してください。

売却するときも、購入時と同様に仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介手数料 =売却価格 ×3% +6万円(税抜)

不動産投資ローンの違約金

住宅ローンの繰り上げ返済、もしくは一括返済は、手数料無料であることが多いです。

しかし、不動産投資ローンの繰り上げ返済もしくは一括返済は、その金額に応じて違約金(解約金)がかかることが多いです。

<ワンルーム投資に融資している(していた)銀行の解約手数料一覧>

銀行区分経過年数手数料
オリックス銀行固定金利全期間2.0%
変動金利1年以内
1年超3年以内1.5%
3年超5年以内1.0%
5年超0.5%
SBJ銀行固定/変動全期間2.0%
アルヒ固定/変動全期間なし
スルガ銀行固定/変動5年以内2.0%
5年超(一部)6000円
5年超(全額)10000円
三井住友トラスト L&F固定/変動全期間2.0%

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抵当権抹消登記費用(登録免許税)

登録免許税は、不動産1筆につき一律1000円です。

ワンルームマンションは土地・建物で合計2筆分の登録免許税が必要なので、抵当権抹消費用は2000円となります。

司法書士報酬

繰り上げ返済を続けてローンを完済した場合は、自分で抵当権抹消登記をしてもいいでしょう。

しかし、売却の場合はそうはいきません。

なぜなら、抵当権抹消登記でミスると、売却ができなくなるからです。

そこで、頼りになるのが登記・法律のプロ司法書士です。

費用が10000円ほどかかりますが、確実に抵当権を抹消してくれます。

印紙税

ワンルームマンションを売却するとき、不動産売買契約書に収入印紙を貼って印紙税を納めなくてはなりません。

ワンルームマンションの売却にかかる印紙税は1000円~10000円です。

記載された契約金額印紙税
100万円を超え500万円以下のもの1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの1万円

譲渡費用とは?

譲渡費用とは「土地や建物を売るために直接かかった費用」のことです。

国税庁HP「譲渡費用となるもの」によると、このとおりです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料。
  • 印紙税で売主が負担したもの。
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料。
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額。
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金。
    借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など。

ワンルームマンションを売却!その取得費はこう計算する

ワンルームの売却で譲渡費用にできる費用

ワンルームマンションの売却において、譲渡費用にできる費用は次の2つに落ち着きます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税

 

なぜなら、ワンルームマンションの売買はオーナーチェンジが基本であり、入居者に出ていってもらったり、取り壊すこともないからです。

不動産売却の誤算!減価償却費を使いすぎると節税が吹っ飛ぶぜ

ワンルームの売却で譲渡費用にできない費用

ワンルームマンションの売却において、これら3つの費用は譲渡費用にできません。

  • ローンの違約金
  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士報酬

 

土地や建物を売るために直接かかった費用ではないからです。

ただし、これらの費用は確定申告で必要経費として計上すればOKです。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する

まとめ

ワンルームマンション売却に必要な5つの費用はこのとおり。

  1. 仲介手数料
  2. 不動産投資ローンの違約金
  3. 抵当権抹消登記費用(登録免許税)
  4. 司法書士報酬
  5. 印紙税

譲渡費用にできるのは「売るために直接かかった費用」です。

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仲介手数料
印紙税
不動産投資ローンの違約金
抵当権抹消登記費用
司法書士報酬
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