区分マンションを売却!譲渡費用となるモノならないモノ

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区分マンションを売却したときにかかる税金を譲渡所得税といい、この公式を使えば簡単に計算できる。

譲渡所得税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)] ×20% or 39%

ここでポイントになってくるのが譲渡費用(&取得費)である。

なぜなら、譲渡費用(&取得費)を多く計上できれば、その分だけ譲渡所得税は軽減されるからだ。

区分マンション投資で譲渡費用になるモノ、ならないモノを解説しよう。

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譲渡費用とは

譲渡費用となるモノは「土地や建物を売るために直接かかった費用」である。
国税庁HP「譲渡費用となるもの」によると、このとおりだ。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
    これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

区分マンションを売却!取得費はこう計算する

区分マンション投資の譲渡費用となるモノ

しかし、区分マンション投資の譲渡費用は次の2つで落ち着く。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税

区分マンションはオーナーチェンジの売買が基本であり、入居者に出ていってもらったり、取り壊すこともないからだ。

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区分マンション投資の譲渡費用とならないモノ

これらの費用は譲渡費用とは認められない。
なぜなら、土地や建物を売るために直接かかった費用ではないからだ。

  • ローンの違約金
  • 登記費用
  • 抵当権抹消費用
  • 税理士報酬
  • 司法書士報酬
  • 固定資産税等清算金

これらの費用は確定申告で必要経費として計上すればよい。

区分マンションを売却!税金(譲渡税)の計算方法はこうだ

まとめ

区分マンション投資の譲渡費用となるモノは「売るために直接かかった費用」である。

譲渡費用となるモノ ならないモノ
仲介手数料
印紙税
ローンの違約金
登記費用
司法書士報酬
税理士報酬
抵当権抹消費用
固定資産税等清算金